Opponibilità della locazione all’aggiudicatario in caso di pignoramento e la registrazione del contratto come tutela per l’inquilino.
Che succede se l’immobile, oggetto di un contratto di locazione, viene pignorato dai creditori del proprietario? Che fine fa l’inquilino? È costretto ad andarsene oppure il contratto di affitto è opponibile ai creditori?
Facciamo un esempio per comprendere meglio il problema. Mettiamo il caso in cui Tizio, padrone di casa, smette di pagare il mutuo acceso sull’immobile che, nel frattempo, ha dato in locazione a Caio; sicché la banca avvia il pignoramento immobiliare, mettendo in vendita il bene ipotecato. Caio, a questo punto, si trova a vivere, in forza di un affitto, dentro un immobile che il tribunale ha messo all’asta. Quale sarà la sua sorte nel caso in cui dovesse sopraggiungere un aggiudicatario?
La risposta è nel codice civile. Bisogna a tal fine operare alcune distinzioni.
Se il contratto di locazione è trascritto e ha data certa
In caso trasferimento coattivo dell’immobile locato, conseguente ad espropriazione forzata, l’affitto è opponibile all’aggiudicatario dell’immobile espropriato (e, quindi, l’inquilino potrà continuare a vivere nell’appartamento fino alla fine del contratto) purché il contratto di locazione:
– abbia data certa anteriore al pignoramento
– sia stato trascritto anteriormente al pignoramento stesso [1].
Facciamo un esempio. Tizio e Caio stipulano una locazione in data 1.02.2016 e nella stessa data viene registrato e trascritto. Tale contratto è opponibile a tutti i pignoramenti trascritti successivamente: in tali casi, quindi, l’inquilino può continuare a vivere nell’immobile fino alla scadenza naturale dell’affitto per come indicata nel contratto (4+4 anni per le locazioni abitative a canone libero; 4+3 anni per le locazioni a canone agevolato; 6+6 anni per le locazioni a uso commerciale e 9+9 anni per quelle a uso alberghiero). Se, invece, il pignoramento è stato trascritto prima della trascrizione della locazione, l’inquilino soccombe.
Un contratto trascritto successivamente al pignoramento non è opponibile al creditore. Ecco perché è sempre opportuno regolarizzare con il fisco il contratto di locazione, anche al fine di dare ad esso la data certa.
In ogni caso, quand’anche il contratto sia munito di data certa, esso non è opponibile se il canone di locazione pattuito è inferiore almeno di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni [2]. Il che serve per evitare frodi ai creditori. Si pensi al caso in cui Tizio finge un affitto a Caio, a un prezzo irrisorio, solo perché teme il pignoramento dei propri creditori.
Se il contratto di locazione non ha data certa anteriore al pignoramento
Nel caso di locazione non trascritta prima del pignoramento si applicano le seguenti regole [3]:
– se la locazione è priva di data certa ma l’inquilino riesce a dimostrare di aver ottenuto la disponibilità dell’immobile prima del pignoramento, l’acquirente-aggiudicatario è tenuto a rispettarla per una durata massima di 6 anni;
– se la locazione è superiore a 9 anni, è opponibile solo per 9 anni dall’inizio della locazione;
Tipo di locazione
Opponibilità
Articolo cod. civ.
durata inferiore ai 9 anni e data certa anteriore alla vendita
Si
Art. 1599 co. 1
durata superiore ai 9 anni e trascrizione anteriore alla vendita
Si
Artt. 1599 c. 3 e 2643 n. 8
durata superiore a 9 anni e data certa, ma non trascritta
per 9 anni dall’inizio della locazione
Art. 1599 c. 3
quando la locazione non ha data certa ma il conduttore prova che la propria detenzione è anteriore alla vendita
per una durata massima di 6 anni
Art. 1600
La revocatoria
Anche nel caso di contratto di locazione trascritto prima del pignoramento, il creditore potrebbe, nei cinque anni successivi, esperire l’azione revocatoria, dimostrando che la locazione è stata stipulata solo allo scopo di danneggiare le ragioni del creditore stesso. Di recente la giurisprudenza ha ritenuto che non è possibile parlare né di simulazione né di atto in frode ai creditori nel caso in cui l’inquilino, che abbia trascritto la locazione prima del pignoramento, abbia pagato anticipatamente tutti i canoni [4].
[1] Art. 2923 c. 1 cod. civ.
[2] Art. 2393 c. 3 cod. civ.
[3] Art. 2923 co. 2 e 4 cod. civ.
[4] Trib. Padova, sent. n. 93/2016.
