L’accordo di riduzione del canone è esente ma non il ritorno al valore iniziale; gli aumenti del canone sono validi solo entro determinati limiti.
Locatore e conduttore non devono pagare l’imposta di registro e di bollo nel caso in cui, con una scrittura privata, si accordino per la riduzione del canone di locazione. È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate in una risposta fornita nel corso di Telefisco 2016. L’esatta interpretazione della legge [1], infatti, è la seguente: l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo vale solo per l’accordo di riduzione del canone di locazione e non anche se si vuole riportare il canone al valore inizialmente pattuito.
Prima dell’entrata in vigore della norma, la scrittura privata con cui inquilino e proprietario rivedevano al ribasso il canone di locazione di un immobile scontava l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro e l’imposta di bollo era pari a 16 euro per ogni foglio. Tanto era stato anche oggetto di un chiarimento della stessa Agenzia delle Entrate in una risoluzione del 2010 [2]. Ora, invece, viene precisato che l’esenzione prevista dal legislatore vale solo nelle ipotesi di riduzione del canone, se l’accordo è stato stipulato per l’intera durata del contratto in essere o anche per un solo periodo (ad esempio un anno), e non anche se si vuole registrare una nuova scrittura che riporta il canone al valore originario.
Il nuovo accordo invece andrà tassato con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro e l’imposta di bollo di 16 euro per ogni foglio.
Aumenti del canone
Le parti sono libere di determinare contrattualmente l’ammontare del canone e stabilire termini e modalità di eventuali aggiornamenti del canone stesso.
Fatti salvi gli aggiornamenti anti-inflazionistici, non è consentito durante lo svolgimento del contratto pattuire variazioni in aumento del canone.
Le parti possono invece accordarsi per una riduzione del canone di locazione.
Tale accordo può essere redatto in forma di:
– scrittura privata non autenticata non soggetta all’obbligo di registrazione in termine fisso, ma le parti possono comunque registrarla volontariamente;
– scrittura privata autenticata o atto pubblico, soggetta a obbligo di registrazione in termine fisso.
Proprietario e locatario, dopo un certo periodo, possono comunque pattuire un incremento del canone contrattuale senza alcuna volontà di creare extra-canoni in nero. Questa ipotesi continua a essere ammessa.
Clausola di aggiornamento
Nel silenzio della legge, si ritiene che se le parti vogliono che l’ammontare del canone sia annualmente aggiornato devono prevederlo nel contratto espressamente. In mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere ed il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l’intera durata del contratto applicato analogicamente alle locazioni abitative.
Le parti sono libere di concordare che l’aggiornamento del canone avvenga automaticamente ovvero su richiesta del locatore. Nel primo caso il locatore non deve effettuare alcuna formalità e non incorre in decadenza se la richiesta dell’aggiornamento non è tempestiva (per cui avrà diritto di ottenere anche gli importi arretrati). È fatta salva l’estinzione del diritto per prescrizione quinquennale.
Se è previsto che l’aggiornamento del canone avvenga su richiesta del locatore, tale richiesta può, secondo parte della giurisprudenza, essere anche solo verbale o per fatti concludenti. In tal caso, il locatore ha diritto all’aggiornamento ISTAT relativo all’anno in corso alla data della richiesta e non agli arretrati.
Le parti possono prevedere che l’aggiornamento del canone avvenga in misura pari al 100% della variazione dell’indice ISTAT; possono anche prevedere che venga commisurato ad altri indici di riferimento da loro concordati.
L’unico limite è rappresentato dal fatto che la clausola di aggiornamento è valida se non comporta uno squilibrio contrattuale eccessivo con esclusivo vantaggio del locatore. In caso di contestazione, è rimessa al prudente apprezzamento del giudice la valutazione delle particolari condizioni economiche delle parti che consentano di ritenere non sproporzionate le prestazioni e, pertanto, legittima la clausola.
Note
[1] Art. 19, comma 1 d.l. n. 133/2014.
[2] Ag. Entrate, risoluzione 60/E del 28.06.2010.
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