Per un piccolo prefabbricato ci vuole il permesso di costruire?

 

 

È «nuova costruzione», e quindi richiede il permesso di costruire, ogni fabbricato destinato a soddisfare bisogni non temporanei ma duraturi.

Anche per montare un piccolo prefabbricato, purché non destinato a soddisfare un’esigenza provvisoria, è necessario il permesso di costruire. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

Solo una costruzione «precaria» non richiede il permesso di costruire. Ma attenzione: la natura “precaria” del manufatto non si determina sulla base dei materiali utilizzati o della amovibilità dello stesso, ma in relazione all’uso provvisorio che della struttura il proprietario deve fare. Così, ad esempio, un piccolo modulo prefabbricato, realizzato con materiali edili leggeri, ma destinato a soddisfare un bisogno duraturo e non transitorio, si considera «nuova costruzione» e, pertanto, richiede il permesso di costruire. In assenza del quale, esso va considerato abuso edilizio e soggetto a demolizione o smantellamento.

Secondo le parole della Corte, la precarietà dell’opera edilizia – unica condizione per non dover chiedere l’autorizzazione al Comune prima di costruire – non deriva dalla tipologia dei materiali impiegati né dalla facile amovibilità della stessa; rileva solo la sua oggettiva temporaneità e la contingenza delle esigenze che l’opera stessa è destinata a soddisfare.

La legge [2], nel richiedere il permesso di costruire o altro titolo equipollente, fa infatti riferimento agli interventi di «nuova costruzione» riferendosi anche ai manufatti leggeri e alle strutture di qualsiasi genere, comprese roulottes, campers, case mobili che siano utilizzati come magazzini per esigenze non meramente temporanee.

Per stabilire dunque se una struttura necessita o meno dell’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune è necessario verificare se questa è destinata o meno a soddisfare bisogni non provvisori del proprietario. Solo se la finalità del fabbricato è temporanea, a prescindere dall’incorporamento al suolo o dai materiali utilizzati, non richiede la licenza edilizia.

Da tali argomentazioni, discende che il modulo abitativo prefabbricato realizzato per esigenze non precarie – ossia durature – rientra nel concetto di «nuova costruzione» ed è pertanto un abuso edilizio se allestito senza il permesso di costruire. Non rileva neanche il fatto che la costruzione non sia destinata ad essere abitata. Si pensi al caso – come quello deciso dalla Corte – di una impresa di commercializzazione di case prefabbricate che collochi più moduli, completi in ogni loro parte, per mostrare le qualità del prodotto. In questo modo, le abitazioni, di più vani, benché non possano essere considerate abitazioni, hanno un indubbio impatto fisico perché collocate in modo duraturo. Quindi richiedono l’autorizzazione del Comune.

note

[1] Cass. sent. n. 6872/17 del 14.02.2017.

[2] Art. 10, co. 1, lett. a) e 22, co. 3, lett. b), d.P.R. n. 380/2001.

Autore immagine: 123rf com

Mutuo e agevolazioni prima casa: perdo il bonus se non posso pagare le rate?

 

 

La normativa sulle agevolazioni per l'acquisto della prima casa prevede che il compratore non possa vendere l'immobile prima dei cinque anni a meno che non ne acquisti un altro entro un anno dalla cessione o che la vendita della casa sia dovuta a una causa di forza maggiore. Ma cosa succede nel caso in cui il proprietario non possa pagare le rate del mutuo alla banca e per questo sia costretto a cedere l'abitazione? A chiarire l'assunto è stata la Cassazione in una recente sentenza.

La sentenza della Cassazione

La Cassazione con la sentenza n 678/17 del 12/01/2017 ha ricordato che è possibile vendere un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima dei cinque anni, e senza perdere il bonus, quando sussiste una causa di forza maggiore. Tale è ad esempio la perdita del lavoro e conseguente stato di disoccupazione che implichi l'impossibilità per il proprietario di pagare le rate del mutuo. 

Oggettiva impossibilità economica

Non è però sufficiente che il contribuente si trovi in stato di cassa integrazione, ma è necessario uno stato di oggettiva impossibilità economica. Nel caso oggetto della sentenza, infatti, la Corte ha respinto il ricorso di un contribuente il quale era stato messo momentaneamente a riposo. La Cig temporanea, infatti, non è causa di forza maggiore se il proprietario dell'immobile non dimostra che con i minori introiti sia impossibile per lui pagare il mutuo.

Contratto affitto transitorio, quando si applica la cedolare del 10%

 

 

Con Telefisco 2017, l’Agenzia delle Entrate ha confermato la possibilità di applicare la cedolare secca al 10% nei contratti di affitto transitori. Ad essere interessate le locazioni che durano da 1 a 18 mesi stipulate nei capoluoghi di provincia e nelle aree metropolitane, dove le parti non possono applicare il canone di mercato.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, il chiarimento delle Entrate ha natura interpretativa, si applica quindi anche per il passato. Chi ha pagato con il 21%, potrà presentare una dichiarazione integrativa a favore per recuperare la differenza.

Il quotidiano economico ha anche fatto un’analisi dei possibili risparmi. Secondo l’ultimo Rapporto dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) delle Entrate, il canone medio per i contratti brevi di case in affitto nei Comuni ad alta tensione abitativa è 507 euro al mese. Su una locazione transitoria di nove mesi, ad esempio, la possibilità di applicare l’aliquota al 10% - anziché quella al 21% - riduce il carico fiscale sull’affitto da 958 a 456 euro, con un risparmio di 502 euro.

I contratti di affitto transitori che adesso hanno la certezza di poter applicare la cedolare secca al 10% sono circa 120mila. Alla cedolare secca agevolata si aggiunge anche la riduzione, sempre per i contratti a canone concordato, del 25% di Imu e Tasi, prevista dalla legge di Stabilità del 2016 a partire dal primo gennaio dello scorso anno. Misura che si applica anche ai transitori, perché la norma istitutiva richiama tutti i contratti concordati stipulati in base alla legge 431/1998.

Ma quando è possibile stipulare un contratto transitorio? Secondo la legge sugli affitti (431/1998) e al Dm 30 dicembre 2002, si possono stipulare contratti transitori con durata da 1 a 18 mesi “per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori”, principalmente di lavoro. L’esigenza specifica deve essere citata nel contratto e, se è dell’inquilino, va provato con documentazione allegata al contratto. Il Dm prevede che se le esigenze transitorie dovessero rivelarsi inesistenti il contratto si trasforma per legge in un “4+4” standard.

Come acquistare una casa senza soldi: quattro soluzioni utili

 

 

Anche chi non dispone di una liquidità immediata può realizzare il sogno di comprare una casa. Ecco quattro soluzioni per chi vuol acquistare un immobile senza soldi.

Leasign immobiliare, come funziona - Esteso dalla legge di stabilità 2016 anche agli immobili, comprare casa con il leasing immobiliare prevede particolari agevolazioni per i giovani sotto i 35 anni. Ad acquistare l'immobile è una banca o una società che la concede con un affitto mensile a un privato ad un prezzo generalmente superiore a quello di mercato. Alla fine del contratto, l'usufruttuario può decidere se lasciare l'immobile, acquistarlo riscattando i canoni già versati o rinnovare il leasing per un altro periodo.

Vendita con riserva di proprietà di un immobile - La proprietà del bene non viene trasferita al momento della firma del contratto, ma solo con il pagamento dell'ultima rata. Questo anche se il futuro compratore può entrare fin da subito in possesso dell'immobile. In questo modo c'è una certezza dell'acquisto e eventuali debiti o pignoramenti del venditore non vengono trasferiti all'acquirente. Trattandosi pero' di una compravendita vera e propria, le imposte devono essere versate subito.

Affitto con riscatto - l'articolo 23 dello sblocca Italia ha regolato l'affitto con riscatto, spesso erroneamente confuso con il rent to buy. Trascorsi sette anni dalla stipula del contratto, l'inquilino ha la facoltà di riscattare l'unità immobiliare. 

Per l'acquirente il vantaggio è duplice: da una parte gli effetti fiscali della compravendita, sia per chi vende sia per chi acquista, scattano al momento del riscatto e non all'inizio del contratto di locazione; dall'altra il compratore ha sette anni di tempo per reperire il capitale necessario all'acquisto dell'immobile

Prestito vitalizio ipotecario -  Uno strumento che consente al proprietario di un’abitazione con più di 60 anni di chiedere un finanziamento a una banca, garantito dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile. Il proprietario di casa potrà decidere di chiudere quando vuole il contratto, pagando alla banca il capitale ricevuto più gli interessi, oppure lasciare che siano gli eredi a liquidare il prestito vendendo la casa al finanziatore o rimborsando il prestito ottenuto con gli interessi maturati nel tempo

Fondo garanzia prima casa, a chi è destinato e come richiederlo

 

 

Il “Fondo di garanzia prima casa” può essere richiesto per l’acquisto di immobili di qualsiasi metratura, purché non di lusso, da soggetti, senza alcun limite di reddito e di età, che alla data di presentazione della domanda non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli ricevuti per successione o che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Come sottolineato di recente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e dall’Associazione bancaria italiana, tra gennaio 2015 e dicembre 2016 il “Fondo di garanzia prima casa” ha ricevuto 14.000 richieste di accesso alle garanzie statali per un valore dei mutui superiore a 1,6 miliardi di euro. Di essi, oltre 1,2 miliardi sono già stati concessi e 387 milioni sono in attesa di essere erogati.

“Fondo di garanzia prima casa”, cosa prevede

Il “Fondo di garanzia prima casa” prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari (fino a 250.000 euro) erogati per l’acquisto (anche con interventi di ristrutturazione e per l’accrescimento dell’efficienza energetica) degli immobili adibiti a prima casa.

“Fondo di garanzia prima casa”, i destinatari

Destinatari del Fondo sono tutti coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquisiti per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

“Fondo di garanzia prima casa”, come richiederlo

Dopo aver aderito all’iniziativa, le banche hanno 30 giorni lavorativi di tempo per erogare il servizi ai cittadini, a patto che la Consap, società del Mef gestore del Fondo, abbia predisposto da almeno 30 giorni lavorativi il manuale d’uso per l’accesso delle stesse banche all’infrastruttura telematica.

Una volta attivata la procedura, i cittadini potranno inoltrare la domanda di accesso al Fondo direttamente all’istituto cui si richiede il mutuo ipotecario, utilizzando la modulistica online presente sul sito del Dipartimento del Tesoro, sul sito della Consap e sui siti di tutte le banche che aderiscono all’iniziativa.

Gli elenchi delle banche presso cui è possibile richiedere le garanzie statali sono pubblicati sia sul sito della Consap che su quello dell’Abi.

Come sottolineato dal Ministero, è previsto un tasso calmierato del finanziamento per: la giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni); i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori; i giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico; i conduttori di alloggi di proprietà degli Iacp, comunque denominati.

Come scegliere il mutuo: fisso, variabile e surroga

Una Guida alle diverse offerte di mutuo presenti sul mercato per capire come orientarsi e scegliere il prodotto più adatto.

Orientarsi tra le diverse offerte di mutuo sul mercato (tasso fisso, tasso variabile, tasso misto, mutuo con cap, etc.) non è mai semplice: al di là del prodotto scelto, comunque, va considerato che c’è sempre la possibilità di effettuare una surroga, divenuta gratuita con il decreto Bersani del 2007.

Tipologie di mutui

Attualmente sul mercato ci sono mutui di tutti i tipi, vediamo i principali:

• mutuo a tasso variabile, è il classico mutuo in cui gli interessi sono agganciati a parametri che variano nel tempo come l’Euribor a 3, o 6 mesi, al tasso BCE e così via, dunque il tasso potrà aumentare o diminuire nel tempo a seconda dell’andamento dei tassi del mercato;
• mutuo a tasso fisso, in questo caso la rata stabilita al momento della stipula (solitamente calcolato prendendo come base l’Euribor a 3 mesi, o 6 mesi o il BCE) rimane costante nel corso di tutti gli anni di mutuo, a prescindere dall’andamento dei tassi. Tale garanzia viene però controbilanciata da tassi solitamente più alti di quelli variabili;
• i mutui con cap, il tasso è variabile ma con interessi un po’ più alti del variabile puro poiché offre la garanzia che tasso non possa crescere sopra una certa soglia;
• mutui a tasso misto che offrono al cliente la possibilità, dopo un certo numero di anni, di scegliere se passare dal variabile al fisso o viceversa;
• mutui a tasso bilanciato, che combinano il tasso fisso ed il tasso variabile offrendo la possibilità di strutturare l’importo complessivo tra le due modalità di calcolo degli interessi, quasi come se si trattasse di due mutui distinti;
• mutuo risparmio, si tratta di un prodotto che può essere a tasso fisso o variabile e che offre la possibilità di abbattere gli interessi bancari tenendo delle somme depositate, non vincolate, sul proprio conto corrente;
• rata costante e durata variabile, si tratta di prodotti caratterizzati dal tasso variabile, l’importo della rata però rimane invariato nel tempo, quella che cambia è la durata originaria del mutuo che può aumentare o diminuire a seconda delle condizioni del mercato, di solito vengono stabilite delle durate massime e minime del piano di rimborso.

Da tenere presente che ai tassi indicati viene aggiunto dalle banche uno “spread” percentuale, che rappresenta il guadagno dell’Istituto stesso.

Tasso variabile, con surroga

Di fronte a questa eterogenea offerta di mutui presenti sul mercato la scelta che sembra essere più conveniente è quella del tasso variabile, che offre interessi più bassi permettendo di cogliere benefici economici significativi nei primi anni di mutuo durante i quali si pagano la maggior parte degli interessi e lascia comunque aperta la strada, nel caso in cui dovessero iniziare ad alzarsi troppo, della rinegoziazione con la banca o della surroga ad un altro istituto.

Per surroga si intende la portabilità del mutuo, ovvero il passaggio del proprio mutuo a un altro istituto che offre condizioni più vantaggiose. La banca erogatrice del mutuo originario è obbligata a concedere la surroga del mutuo senza opporsi o creare impedimenti. Prima del 2007 la surroga aveva dei costi, poi per effetto del decreto Bersani è divenuta gratuita, lasciando ai clienti maggiore libertà di scelta tra i vari prodotti bancari, ma anche di negoziazione con le banche.

Tasso fisso

A seconda del periodo storico può essere interessante optare invece per il tasso fisso, soprattutto per i mutui a lunga scadenza, che garantisce una maggiore stabilità e sicurezza futura. Nel 2016 ad esempio gli interessi del mutuo a tasso fisso si sono talmente abbassati da far diventare questa scelta conveniente rispetto al tasso variabile tanto che due terzi dei mutui richiesti dalle famiglie italiane sono risultati essere a tasso fisso, dando il via ad un’inversione di tendenza frutto di accurate valutazioni sulle variazioni dell’Euribor e dell’Eurirs. Ovviamente anche in questo caso rimane aperta la possibilità di surroga del proprio mutuo a un altro istituto.

Mutuo al 100% del valore dell'immobile: è possibile ottenerlo?

 

Il Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (Cicr) stabilisce che il mutuo concesso da una banca per l'acquisto di un immobile non possa superare l'80% del suo valore. In caso contrario il finanziamento puo' considerarsi nullo e l'istituto di credito puo' perdere quanto prestato in eccesso. Ma ci sono delle condizioni particolari che permettono l'ottenimento di un loan to value superiore.

E' importante per la banca, prima di concedere il finanziamento, assicurare l'effettivo valore dell'immobile attraverso una perizia. Una volta accertato il valore reale, per concedere una somma maggiore dell'80% richiede la presenza di una fidejussione bancaria sull'importo aggiuntivo.  E' cioe' importante che sia presente un garante che si assuma la responsabilità di ripagare il debito nel caso in cui il mutuatario non fosse più in grado di farlo. Bisogna inoltre sottolineare che un mutuo al 100% comporta un rischio maggiore per l'istituto di credito e per questo le condizioni offerte non sono così vantaggiose, comportando di fatto spread e tassi più elevati.

Fondo garanzia prima casa

Un'occasione particolare per ottenere un finanziamento pari al 100% del valore dell'immobile è concessa alle giovani coppie che facciano richiesta per accedere al Fondo di garanzia prima casa. Prorogato dalla legge di stabilità 2017, il fondo consente di ottenere dallo Stato una garanzia sul finanziamento pari al 50% della quota capitale, sempre e quando si rispettino determinate condizioni.

Tassi interesse mutui casa, Banca d’Italia: “A dicembre in discesa a 2,32%”

Banca d'Italia

I tassi d’interesse sui mutui casa erogati alle famiglie, comprensivi delle spese accessorie, hanno fatto registrare a dicembre 2016 un valore del 2,32%, in calo rispetto al 2,35% nel mese precedente. Lo ha reso noto la Banca d’Italia con il documento “Principali voci dei bilanci bancari”.

A ottobre 2016 i tassi erano a 2,34% e a settembre 2016 a 2,33%. Per quanto riguarda le altre voci, viene evidenziatoun tasso sulle nuove erogazioni di credito al consumo pari al 7,64%, in discesa rispetto all’8,02% del mese precedente.

Mutuo e agevolazioni prima casa: perdo il bonus se non posso pagare le rate?

 

 

La normativa sulle agevolazioni per l'acquisto della prima casa prevede che il compratore non possa vendere l'immobile prima dei cinque anni a meno che non ne acquisti un altro entro un anno dalla cessione o che la vendita sia dovuta a una causa di forza maggiore. Ma cosa succede nel caso in cui il proprietario non possa pagare le rate del mutuo alla banca e per questo sia costretto a cedere l'abitazione? A chiarire l'assunto è stata la Cassazione in una recente sentenza.

La sentenza della Cassazione

La Cassazione con la sentenza n 678/17 del 12/01/2017 ha ricordato che è possibile vendere un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima dei cinque anni, e senza perdere il bonus, quando sussiste una causa di forza maggiore. Tale è ad esempio la perdita del lavoro e conseguente stato di disoccupazione che implichi l'impossibilità per il proprietario di pagare le rate del mutuo. 

Oggettiva impossibilità economica

Non è però sufficiente che il contribuente si trovi in stato di cassa integrazione, ma è necessario uno stato di oggettiva impossibilità economica. Nel caso oggetto della sentenza, infatti, la Corte ha respinto il ricorso di un contribuente il quale era stato messo momentaneamente a riposo. La Cig temporanea, infatti, non è causa di forza maggiore se il proprietario dell'immobile non dimostra che con i minori introiti sia impossibile per lui pagare il mutuo.

Unioni civili, come funziona la condivisione della casa: dal contratto all’intervento del notaio

 

Lo scorso 14 gennaio il Consiglio dei Ministri ha approvato gli ultimi tre decreti attuativi della Legge Cirinnà, completando così il percorso normativo delle unioni civili. Un provvedimento che di fatto ha regolato le convivenze. Vediamo dunque come è disciplinata la condivisione della casa.

Come ricordato dal Sole 24 Ore, la legge disciplina i rapporti tra “due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un’unione civile”. Ci sono diversi gradi di tutela della coppia.

La semplice convivenza non necessita di una formalizzazione anagrafica, per avere rilevanza giuridica però deve risultare da un certificato di stato di famiglia. In questo modo i conviventi acquisiscono alcuni diritti, tra cui gli alimenti in caso di fine rapporto e il diritto di abitazione per almeno due anni sulla casa di proprietà del convivente o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni.

Un contratto di convivenza è un contratto liberamente redatto tra le parti in forma scritta, a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio o da un avvocato. Il contratto non è ammesso tra persone ancora vincolate da un precedente matrimonio. Per assicurare l'opponibilità a terzi, il professionista che autentica e riceve l’atto deve, entro 10 giorni, trasmetterne copia al Comune di residenza dei conviventi, per l’iscrizione all’anagrafe.

Per quanto riguarda i contenuti del contratto, secondo il comma 53 dell’articolo 1 della legge Cirinnà, il contratto può riportare l’indicazione della residenza, le modalità di contribuzione alla vita in comune, il regime patrimoniale della comunione dei beni. Può essere inoltre modificato in qualsiasi momento e disciplinare anche le ipotesi di rottura del rapporto.

L’intervento del notaio è necessario se sono previsti trasferimenti di diritti immobiliari, così come di beni mobili registrati o quote societarie.

Quando si tratta di diritti ereditari sull’immobile bisogna ricordare che tra i componenti di una convivenza di fatto, che sia o meno registrata o disciplinata con contratto di convivenza, non nasce alcun diritto successorio, a meno che non vi sia testamento che rispetti la quota disponibile degli “eredi legittimari”.

Gli eventuali atti che pregiudicano i diritti degli “eredi necessari” non sono però invalidi o inefficaci, ma restano valevoli fino a quando i legittimari intervengano in giudizio con la cosiddetta “azione di riduzione” (delle donazioni o delle disposizioni testamentarie lesive dalla propria quota). Azione giudiziaria che si prescrive in dieci anni. Le unioni civili godono invece degli stessi diritti e doveri del matrimonio.

Mutui, è arrivata la fine dei tassi fissi "super vantaggiosi"?

 

Chi vuol chiedere un mutuo per comprare casa deve affrettarsi. Sembra infatti che stia volgendo al termine il tempo dei tassi fissi ai minimi storici. Gli indici di riferimento, già in rapida ascesa da settembre 2016, hanno infatti portato a una sensibile revisione a gennaio 2017 dei tassi di offerta sui mutui a tasso fisso.

Secondo la consueta bussola di Crif e Mutuisupermarket per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori tassi finiti per i mutui a tasso fisso si posizionano infatti a gennaio 2017 attorno all’1,70% contro un omologo 1,55% dello scorso ottobre 2016. E tale aumento non assorbe ancora completamente l’aumento registrato degli indici IRS che, per la durata 20 anni, sono aumentati nel periodo ottobre 2016 – gennaio 2017 di ben 40 punti base (dallo 0,90% medio di ottobre all’1,30% odierno).

Le condizioni restano comunque ancora estremamente favorevoli per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento per l’acquisto della propria casa o per la surroga del proprio mutuo in essere. Ma, al contempo, si registrano chiaramente i primi segnali di revisione al rialzo delle offerte di mutui da parte del sistema creditizio, dopo 12 mesi di contrazioni ininterrotte.

La componente surroga sul totale delle nuove erogazioni

A livello di nuove erogazioni di mutuo attraverso il canale online, la finalità surroga continua a rappresentare circa il 56% del totale delle erogazioni anche nel quarto trimestre 2016, dopo essere arrivata a spiegare anche il 65% del totale erogati nel terzo trimestre 2015. Sul canale tradizionale, invece, il peso delle surroghe si è attestato intorno al 25%, in progressiva contrazione dopo il picco degli anni precedenti.

Sui prossimi trimestri si attende una ulteriore riduzione del peso della componente surroga, da ricondursi da un lato alla continua riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a rottamare il mutuo, dall’altro al progressivo aumento dei tassi IRS iniziato a settembre 2016 e quindi dei tassi finiti per i mutui di surroga a tasso fisso, mutui che oggi sull’online spiegano la gran parte delle nuove operazioni di surroga.

Importi richiesti ed erogati dei nuovi mutui

Dopo trimestri caratterizzati da un atteggiamento di cautela da parte dei nuovi mutuatari, tornano a crescere gli importi medi richiesti dei nuovi mutui: se nel quarto trimestre 2015 l’importo medio si assestava attorno ai 119.500 euro, nel quarto trimestre 2016 l’importo medio cresce e raggiunge i 124.851 euro.

Parallelamente si registra un leggero aumento anche degli importi medi dei mutui erogati, che passano dai 111.000 euro del primo trimestre 2016 ai quasi 114.000 euro del quarto trimestre.

Il tasso fisso è ancora il più richiesto

Lato preferenze dei nuovi mutuatari a riguardo della tipologia di tasso, nel quarto trimestre 2016 il peso del tasso fisso sul canale online spiega circa il 56% del totale delle richieste contro un 37% registrato nel terzo trimestre del 2015. A livello di sistema, le rilevazioni relative ai primi 9 mesi del 2016 evidenziano una incidenza del tasso fisso pari al 61% del totale dei mutui erogati.

Complice di tale aumento nel quarto trimestre 2016 risultano essere tassi finiti per i mutui a tasso fisso stabili e ancora prossimi ai minimi storici, nonostante indici di riferimento IRS in forte aumento da settembre 2016 (+0,40% nel periodo settembre 2016 – gennaio 2017) e il peso delle nuove richieste di mutuo con finalità surroga, che sul canale online risultano essere nel 77% dei casi a tasso fisso.

Lato mercato immobiliare, nel quarto trimestre 2016 si registra una ulteriore riduzione dei prezzi al mq degli immobili residenziali forniti in garanzia al mutuo pari a -3,3%.

Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel quarto trimestre 2016 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione superiore, pari al -7,1%, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili subisce una riduzione del -2,0%.

Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul quarto trimestre 2016 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel centro Italia con un -5,9% rispetto al quarto trimestre 2015, mentre nel nord est e nord ovest si registra rispettivamente un -2,5% e -2,6% e nel sud e isole un -2,9%.

Osservando i 12 mesi del 2016, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario risulta diminuire quindi del -3,3% rispetto al 2015, facendo registrare sul periodo 2010/2016 una riduzione media dei prezzi/mq degli immobili pari a ben il -19,0%.

Un mercato ancora estremamente favorevole

“Nonostante i tassi inizino a segnare una lenta tendenza al rialzo, il contesto di mercato rimane estremamente favorevole alla sottoscrizione di nuovi finanziamenti casa, con offerte mutuo sempre molto competitive e banche che continuano a investire sul prodotto con politiche commerciali aggressive - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it -. La domanda di nuovi mutui chiude infatti l’anno 2016 in accelerazione con un +21% su dicembre e un + 13% a livello annuo.

"Non è detto però che tali condizioni per certi versi ottimali siano destinate a rimanere invariate anche sui prossimi mesi. In questo senso, sarà necessario monitorare l’evolversi dei tassi di offerta sui mutui e dei prezzi immobiliari per verificare la sostenibilità della crescita della domanda registrata negli ultimi mesi e quindi le prospettive di sviluppo del mercato mutui sull’anno appena iniziato.”

Rischiosità dei mutui a livello più basso

“Un fenomeno interessante che ha caratterizzato tutto il 2016 è stato sicuramente il lento ma progressivo calo del tasso di default dei mutui immobiliari – dichiara Stefano Magnolfi, Direttore Real Estate Services di CRIF –. A settembre 2016 la rischiosità dei mutui ha infatti raggiunto l’1,4%, il livello più basso osservato negli ultimi 4 anni. Questo andamento, che ha caratterizzato non solo i mutui ma tutto il comparto del credito alle famiglie (prestiti finalizzati e personali), può essere spiegato da molteplici fattori.

"In buona parte a contribuire alla riduzione della rischiosità del credito sono state le banche stesse, che hanno iniziato ad adottare politiche di selezione più attente nel tentativo di evitare ulteriori crediti deteriorati in futuro. Inoltre, hanno di certo contribuito anche il livello dei tassi di interesse, che si sono mantenuti bassi per tutto il periodo di osservazione, l’aumento tendenziale del reddito pro-capite e la possibilità di rinegoziare le condizioni del prestito, che ha agevolato le famiglie a rendere più sostenibile il proprio debito