Immobili con l’ipoteca, prima dati in garanzia, poi venduti dalla banca senza pagamento dell’imposta di registro; le aste immobiliari saranno un lontano ricordo.
Contrarre un mutuo e concedere alla banca l’ipoteca sulla casa potrebbe divenire, a breve, un rischio superiore a quello cui, tradizionalmente, sono stati abituati gli italiani: in ballo c’è sempre la possibilità perdere l’immobile in caso di morosità, ma, a differenza del passato, questo passaggio potrebbe avvenire anche senza pignoramento ed espropriazione forzata. Senza contare che la stessa vendita all’asta, qualora disposta dall’istituto di credito, potrebbe avere tempi celerissimi, se non addirittura inesistenti. Sono tre, infatti, le novità legislative che innovano fortemente la materia dei finanziamenti e delle esecuzioni immobiliari, tutte rivolte ad agevolare i creditori e ad accelerare i procedimenti di rivendita. In un momento, poi, come quello presente, dove le sofferenze bancarie sono considerate una delle principali cause della crisi, il sostegno dei governi nazionali e comunitari ai gruppi creditizi non è neanche più di tanto celato.
Vediamo, dunque, quali sono le norme che stanno per modificare la scena dei mutui ipotecari.
Il pignoramento è immediato
Partiamo dal meccanismo tradizionale: morosità perdurante del cliente finanziato, avvio della pratica al contenzioso legale, diffida della banca, atto di precetto e successivo pignoramento. Nei confronti di chi non paga le rate del mutuo l’istituto di credito non deve ricorrere necessariamente a una causa o al decreto ingiuntivo: il contratto di mutuo, infatti, stipulato alla presenza del notaio, è già titolo esecutivo e consente di passare direttamente allo step del pignoramento, previa notifica di un atto di precetto (l’invito, cioè, a pagare entro 10 giorni).
Vendita immediata alla quarta asta
A questo punto, però, interviene la prima rivoluzione. La legge di riforma delle esecuzioni forzate, in via di approvazione entro l’estate, prevede un numero massimo di tentativi di vendita all’asta: tre in tutto, al termine dei quali, se non si presentano offerenti, si passa a un quarto “a offerta libera”. Grazie a questo meccanismo, la vendita dell’immobile è sicuramente più probabile rispetto al passato, caratterizzato invece dalle consuete strategie rivolte ad ottenere il massimo “ribasso” della base d’asta. Una situazione che favorirà, peraltro, la cessione del bene a prezzi irrisori, lasciando sostanzialmente insoddisfatto tanto il creditore quanto il debitore.
L’abolizione dell’imposta di registro
A favorire, però, la possibilità che l’immobile venga acquistato dalla stessa banca è una norma, approvata un paio di settimane fa dal Governo [1], che garantisce un abbattimento totale dell’imposta di registro (attualmente al 9%, sostituita invece con un importo flat di 200 euro) a tutti coloro che si aggiudicheranno il bene all’asta giudiziaria, a condizione che lo stesso venga rivenduto entro due anni. Questo significa, verosimilmente, che la banca che vorrà prendersi la casa lo potrà fare ottenendo un grosso sconto fiscale (leggi: “Imposta di registro ridotta per gli acquisti all’asta”): l’unico impegno sarà quello di ricollocarlo sul mercato in un breve lasso di tempo.
La misura è prevista, in via transitoria, fino al 31 dicembre 2016, salvo rinnovo.
Stante l’obbligo della successiva rivendita entro 24 mesi dell’immobile acquistato all’asta giudiziaria, l’agevolazione, pur indirizzata a chiunque (anche a persone fisiche che vogliano speculare), non è sicuramente destinata a chi intenda acquistare la propria casa di abitazione all’asta, ma a investitori nonché, in misura principale, alle stesse banche creditrici e alle società finanziarie specializzate nell’acquisto dei distressed asset (ovvero i crediti incagliati garantiti da immobili), le quali, in sede di escussione delle garanzie ipotecarie, potranno autoassegnarsi il bene all’asta in compensazione con il proprio credito e rivenderlo, quale proprietarie e con l’utilizzo dei tradizionali canali della vendita a trattativa privata o anche in blocco, nei due anni successivi.
In tale ipotesi, peraltro, nessun limite sarà posto al ricavo ottenuto, potendosi anche lucrare una eventuale differenza tra il credito e il prezzo di vendita.
La banca rivende il bene senza pignoramento
Ma non sono queste le sole novità nel settore: ce n’è una potenzialmente più dirompente. La direttiva Comunitaria sui mutui ipotecari [2] consente la possibilità che un contratto di mutuo contenga la clausola con cui si legittima la banca, in caso di morosità del cliente, a prendersi la casa ipotecata e a rivenderla, senza dover prima procedere al pignoramento ed esecuzione forzata. Tale previsione non sarà considerata una clausola abusiva. In buona sostanza, si verifica una sorta di cessione del bene finanziato al creditore che provvede, attraverso i propri canali, a venderlo per poi soddisfarsi sul ricavato. La procedura, dunque, promette tempi ancora più brevi della “nuova” vendita all’asta. Di tanto avevamo parlato nell’articolo: “Mutui: la clausola che dà alla banca il diritto di prendere la casa”.
In pratica, la direttiva UE prevede che “gli Stati membri non impediscono alle parti di un contratto di credito di convenire espressamente che la restituzione o il trasferimento della garanzia reale o dei proventi della vendita della garanzia reale è sufficiente a rimborsare il credito”. L’Italia dovrà attuare tale normativa entro il 21 marzo 2016 stabilendo modalità e limiti con cui le banche potranno inserire, nel contratto di mutuo di immobili residenziali, un mandato a vendere o comunque un potere diretto di autotutela nella soddisfazione del credito inadempiuto. Saranno quindi del tutto legittimi i meccanismi in base ai quali il creditore vende l’immobile ricevuto in garanzia, in caso di inadempimento, previa stima di un terzo per la determinazione minima del prezzo e versamento. All’esito della vendita, al debitore verrà versata la differenza tra l’ammontare del credito e il ricavato dalla vendita del bene.
Note
[1] Art. 16 del dl n. 18/2016.
[2] Art. 28, paragrafo 4, della direttiva 2004/17/Ce.
