Mancata registrazione del contratto di affitto: non c’è più responsabilità solidale tra inquilino e conduttore; l’avviso di pagamento può ora essere spedito solo al padrone di casa.
L’Agenzia delle Entrate non potrà più mandare, agli inquilini, avvisi di pagamento per richiedere il pagamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione non dichiarato. Questo perché la legge di Stabilità [1] sembra aver tacitamente abrogato la norma del 1986 [2] che stabiliva la responsabilità solidale tra inquilino e padrone di casa. In verità la questione non è così scontata e si presta a grossi dubbi interpretativi, frutto di un mancato coordinamento tra le norme a cui non è stato dato ancora chiarimento. Ma procediamo con ordine.
Fino al 1° gennaio 2016, la legge stabiliva che l’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili (nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi) da pagarsi entro trenta giorni dalla firma dell’atto, doveva essere pagata indistintamente dalle parti, locatore o conduttore. L’obbligo veniva anche esteso all’agente immobiliare a seguito della cui attività il contratto è stato concluso.
Questo implicava la cosiddetta responsabilità solidale (o “in solido”): in pratica, in caso di mancato pagamento dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate poteva mandare la richiesta di pagamento a entrambe le parti (locatore e conduttore) e da ciascuna di esse pretendere l’intero pagamento, salvo poi per quest’ultima il diritto di rivalersi, nella misura del 50%, nei confronti dell’altra, chiedendo il rimborso. Tanto è stato più volte sottolineato dalla stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione. Inquilino e padrone di casa, insomma, erano uguali davanti al fisco.
Ora questa norma risulta, a prima lettura, del tutto incompatibile con la nuova previsione della Legge di Stabilità. Dall’inizio del 2016, difatti, la materia risulta parzialmente modificata nel seguente modo. Oggi la legge [1] prescrive espressamente che la registrazione debba essere chiesta solo dal locatore (“È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale”).
Non potendosi dunque attribuire le conseguenze negative dell’altrui inadempimento a un soggetto non tenuto all’obbligo (ossia l’inquilino), quest’ultimo non potrebbe neanche essere chiamato a rispondere in solido con il primo per l’omissione di questi.
In buona sostanza, se la legge impone la registrazione solo in capo al padrone di casa, da compiersi entro 30 giorni (con presentazione del contratto all’ufficio di registro), non potrebbe poi inviare, anche all’inquilino, la richiesta di pagamento dell’imposta di registro eventualmente non versata.
È il caso, peraltro, di ricordare, a sostegno di ciò, che sempre la legge di Stabilità offre una tutela particolare per il conduttore il quale abbia dovuto “subire” un contratto di affitto non registrato o con indicazione di un canone diverso da quello effettivamente corrisposto: egli, nei casi di nullità del contratto di affitto (nullità che consegue, appunto, dalla mancata registrazione) può chiedere al giudice, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, la restituzione dei canoni di locazione corrisposti in maniera superiore a quelli degli accordi collettivi o di mercato [3].
L’incompatibilità tra le due normative porterebbe a pensare che la successiva avrebbe abrogato la precedente per incompatibilità tra le due discipline. Non si potrebbe, infatti, da un lato accordare tutela all’inquilino che abbia, giocoforza, dovuto subire l’omissione della registrazione da parte del locatore e, nello stesso tempo, poi, inviargli la richiesta di pagamento dell’imposta con le eventuali sanzioni.
Se l’obbligo di effettuare la registrazione spetta unicamente al proprietario, come potrebbero peraltro gli uffici accettare l’adempimento da parte di un soggetto differente?
Il fatto, però, che non sia intervenuta alcuna abrogazione espressa potrebbe far pensare alla convivenza di entrambe le norme, la prima con effetti solo civilistici, la seconda con effetti tributari. Dunque, il locatore che non registri l’atto compie un atto sanzionabile dal punto di vista civilistico, ma se il conduttore vuol evitare conseguenze fiscali, deve attivarsi personalmente a registrare il contratto. Quindi, in base alla normativa fiscale, il conduttore resta obbligato alla registrazione. È chiaro, però, che se la registrazione avviene a cura del conduttore l’obbligo di comunicazione all’amministratore (ma ovviamente non all’inquilino) resterebbe a carico del locatore.
Insomma, la normativa non è chiara: dal canto nostro speriamo che l’Agenzia delle Entrate, di norma così solerte a richiedere l’adempimento degli obblighi tributari, voglia questa volta risolvere il dubbio interpretativo prima di iniziare a spedire le prossime lettere di pagamento ai cittadini, vittime ancora una volta di una pessima tecnica legislativa, incapace di coordinare tra loro vecchie e nuove norme.
In pratica
La legge di Stabilità 2016, prevede per il locatore l’obbligo di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni, a pena di nullità. La norma non è coordinata con il Testo unico dell’imposta di registro norma di carattere fiscale che pone l’obbligo di registrazione a carico delle «parti contraenti» di scritture private non autenticate, compreso quindi il conduttore.
Le modifiche introdotte dalla legge di Stabilità 2016 non abrogano espressamente il Testo unico dell’imposta di registro che prevede l’obbligo di versamento dell’imposta a carico sia del locatore che del conduttore nel caso di contratti di locazione abitativa. Tuttavia, anche se non c’è stata una abrogazione espressa, le due norme sono tra loro in forte contrasto. Risulterebbe contraddittorio che l’Agenzia delle Entrate chieda il pagamento a un soggetto non tenuto ad effettuarlo.
Sempre secondo la legge di Stabilità, il locatore è tenuto – entro 60 giorni dall’avvenuta registrazione del contratto – a darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale. Si ritiene sufficiente la comunicazione dell’avvenuta registrazione, senza i dettagli del contratto. Inoltre, si può ritenere che le variazioni del canone non vadano comunicate.
Se la registrazione non avviene entro 30 giorni dalla stipula, la legge di Stabilità 2016 prevede che le pattuizioni siano nulle dal punto di vista civilistico. Di conseguenza, il conduttore può ricorrere al giudice per chiedere l’accertamento dell’esistenza del contratto e la fissazione di un canone non superiore a quello minimo previsto per le locazioni a canone concordato.
Note
[1] Art. 1, co. 59, sub. 1, L. 208/2016, legge di stabilità 2016.
[2] Art. 17 e 57 Dpr 131/1986.
[3] Art. 1, co. 59, sub. 2, 3, 4, L. 208/2016, legge di stabilità 2016.
