Il credito di imposta per l’acquisto di prima casa non si estingue in caso di successivi atti di trasferimento purché vi sia l’effettivo trasferimento della residenza negli immobili acquisiti.
Il bonus fiscale “prima casa” vantato dal contribuente in forza del primo acquisto può essere goduto più volte se il contribuente, ad ogni atto di trasferimento dell’immobile, rispetta le condizioni previste dalla normativa. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza di ieri. Ma procediamo con ordine.
Le condizioni per ottenere il bonus prima casa
Il beneficio fiscale cosiddetto “prima casa” può essere ottenuto a condizione che:
– il fabbricato sia accatastato in una delle seguenti categorie: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11; in pratica, non deve trattarsi di immobile di lusso (categoria catastale A1, A8 e A9);
– il contribuente deve aver trasferito la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile oggetto del beneficio o ve la deve trasferire nei 18 mesi successivi all’atto di vendita;
– il contribuente non deve essere proprietario di altri immobili siti nello stesso Comune ove si trova l’immobile oggetto del beneficio fiscale;
– il contribuente non deve essere proprietario di altri immobili all’interno del territorio nazionale per i quali è stato già ottenuto il bonus prima casa.
In cosa consiste il bonus prima casa
Il beneficio fiscale prima casa comporta per il contribuente l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta, distinguendo a seconda che la compravendita avvenga da un privato o da un’impresa:
– se l’immobile si acquista da un privato si versa l’imposta al 2% e imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro;
– se l’acquisto avviene da un’impresa (per esempio, il costruttore dell’edificio), la vendita è soggetta ad IVA e si applica la percentuale del 4%. Le imposte catastale e di registro salgono in questo caso a 200 euro (sempre in misura fissa).
La riforma
Dal 2016, il proprietario di un immobile che ha già usufruito dell’agevolazione quando ha effettuato l’acquisto, nel momento in cui decide di cambiare immobile comprandone uno nuovo può chiedere ancora il bonus fiscale, a condizione che il vecchio immobile sia venduto entro un anno dal rogito. Devono comunque sussistere sempre le condizioni indicate sopra (immobile non di lusso, residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato). Tale bonus da quest’anno si potranno applicare anche nel caso in cui si cambia abitazione, acquistandone una nuova dopo aver già fruito di sgravi tributari in precedenza.
Se ci sono più atti di trasferimento
La Cassazione ha affermato che, in caso di più atti di trasferimento e acquisto nell’arco dello stesso anno con effettivo trasferimento della residenza negli immobili dei singoli acquisti, il contribuente, che venduto l’immobile nei cinque anni dall’acquisto, abbia acquistato (entro un anno) un altro immobile, può conservare l’agevolazione solo se prova che l’acquisto sia seguito dalla effettiva destinazione ad abitazione propria degli immobili acquisiti.
Pertanto il contribuente può usufruire dell’agevolazione del primo acquisto più volte, ovviamente fino a concorrenza dell’intera somma, qualora rivenda ed acquisti più volte nel rispetto di quanto prevede la normativa (immobile non di lusso ed acquisto infrannuale [2]).
Conclusivamente la Corte ha ritenuto che il contribuente può avvalersi del credito di imposta anche se tale credito si è formato non già con il pagamento di una somma ma di utilizzo di altro credito d’imposta inerente al precedente acquisto.
