Spesso la domanda è sempre la
stessa: hai un terreno agricolo?? così con spese ridotte ci piazzo su un prefabbricato ed ho anche io una graziosa
villetta in campagana…;Le case prefabbricate possono essere costruite su
terreni non edificabili, in zone agricole o in aree vincolate giusto???
Assolutamente NO!
Forse è il caso di chiarire
alcuni punti e sfatare qualche mito magari andando contro a qualche consiglio
in merito dato dell’amico al bar …….
Per cominciare la regola n° 1 è
che per costruire devi AVERE UN TERRENO EDIFICABILE!!
sul terreno agricolo non puoi costruire... puoi solo coltivare... è per quello che i terreni edificabili costano 10-20 volte di più!!! non sono mica suonati quelli che acquistano terreni edificabili a prezzi più alti, altrimenti tutti comprerebbero terreni agricoli a basso prezzo ci costruirebbero e poi magari li rivenderebbero al quadruplo.....non credi???
sul terreno agricolo non puoi costruire... puoi solo coltivare... è per quello che i terreni edificabili costano 10-20 volte di più!!! non sono mica suonati quelli che acquistano terreni edificabili a prezzi più alti, altrimenti tutti comprerebbero terreni agricoli a basso prezzo ci costruirebbero e poi magari li rivenderebbero al quadruplo.....non credi???
E’ VERO!! molti in passato
partivano costruendo un capanno per gli attrezzi e poi piano piano ci hanno
pure messo la piscina!!! MA ORMAI QUEI TEMPI DOVREBBERO ESSERE PASSATI!!! in
linea di massima è così ed il condizionale è d’obbligo…..
Unica soluzione per edificare su terreni agricoli è quella di costruire una casa colonica... la cosiddetta casa del contadino.... anche se ormai che sia o meno casa agricola poco importa, visto che hanno tolto quasi a tutte i requisiti di fabbricato rurale,l’importante che su ciò che si andrà ad edificare vengano pagate le tasse in base alla rendita catastale che sarà assegnata.
Unica soluzione per edificare su terreni agricoli è quella di costruire una casa colonica... la cosiddetta casa del contadino.... anche se ormai che sia o meno casa agricola poco importa, visto che hanno tolto quasi a tutte i requisiti di fabbricato rurale,l’importante che su ciò che si andrà ad edificare vengano pagate le tasse in base alla rendita catastale che sarà assegnata.
Per fare ciò devi essere
coltivatore da tot anni, occhio!! se fai abusi edilizi o false dichiarazioni
(tipo dichiarare di essere contadino, avendo invece un altro lavoro) si rischia
grosso…multe,demolizione,sequestro etc; aggiungo solo che anche la metratura
del terreno, e la tipologia di agricoltura che vi si può insiedare vanno tenute
in conto ai fini della grandezza dell'oggetto edificabile.
Un es: dovresti avere 8000 mq di
terreno agricolo per fare una costruzione di 80 mq in regola e poi presentare
progetto al comune per realizzare un costruzione per finalità agricole per poi
successivamente chiedere una variazione di destinazione urbanistica
dell'immobile,tutto il resto è abusivismo
Su fondo agricolo dunque come
sopracitato si ribadisce che può costruire solo ed esclusivamente il
proprietario del fondo quando è anche imprenditore agricolo a titolo principale
o comunque al servizio dell'attività agricola potendoci costruire solo la prima
casa chiarmente con richiesta di concessione edilizia o per meglio dire
PERMESSO A COSTRUIRE è così che si chiama adesso!! .
Qualsiasi trasformazione del
territorio deve essere preventivamente richiesta (quindi anche la casetta di
legno) La concessione edilizia (o permesso di costruire) è oneroso: il rilascio
è subordinato al pagamento degli oneri concessori (costo di costruzione -
Bucalossi - ed oneri di urbanizazione). In pratica si sta edificando,si sta aumentando
aumenti il carico urbanistico e se il terreno è, urbanisticamente parlando,appunto
zona agricola, puoi costruire sino ad un massimo dell’1% che sia un prefabbricato o una casa in
muratura,non importa!.
AD UNA SPIEGAZIONE DEL GENERE
SPESSO SI CONTROBBATTE DICENDO…..MA IO METTO IL PREFABBRICATO CON LE RUOTE!! In
pratica stiamo parlando della casa mobile,e qui si aprono altre maglie,un nuovo
orizzonte ma non privo delle sue problematiche…..
BENE!!se al posto della casa ti
accontenti di una specie di roulotte allora
si POTREBBE fare…potrai mettere la casetta senza fare la piattaforma quindi con
caratteristiche della struttura provvisoria, ma ricorda…niente luce e gas o
allacci fissi e ATTENZIONE le ruote della casa mobile sempre in vista perché se
per caso le copri o le rimuovi!!! scattano i controlli e le normali procedure
per l’edificabilità e via di seguito… comprese le sanzioni amministrative,in
pratica...puoi fare 1 sorta di campeggio .
Le case mobili su ruote sono
veicoli e non costruzioni, sono quindi prefabbricati posizionabili al pari
delle comuni roulotte, senza alcun preventivo permesso di sorta. Essendo case
prefabbricate targate hanno già la concessione rilasciata dalla motorizzazione
pagano un bollo di circa€ 19,00 euro l'anno e quindi non si effettua abuso
edilizio come si può verificare sui vari siti degli svariati rivenditori delle
stesse. Parliamo di strutture con
infissi in pino massello o latro con persiane esterne dotate di alette
orientabili, finestre con vetro-camera. Isolamento superiore ad un muro di
oltre un metro di spessore etc etc poi le caratteristiche possono cambiare ma
sono case a tutti gli effetti
Però è c’è sempre un però…..c’è chi sostiene che si deve comunque ottenere un permesso per un precario (dipende molto anche dalla zona/regione/comune). Inoltre se il terreno in questione è privo di allacci alle utenze (acque a luce) le stesse non ti vengono rilasciate senza una autorizzazione (sempre a seconda della zona). Questo sempre per evitare abusi edilizi. Ti immagini se tante persone, nella stessa zona, facessero come così?
Però è c’è sempre un però…..c’è chi sostiene che si deve comunque ottenere un permesso per un precario (dipende molto anche dalla zona/regione/comune). Inoltre se il terreno in questione è privo di allacci alle utenze (acque a luce) le stesse non ti vengono rilasciate senza una autorizzazione (sempre a seconda della zona). Questo sempre per evitare abusi edilizi. Ti immagini se tante persone, nella stessa zona, facessero come così?
C’è chi risponde che tutti i
moduli abitativi che non modificano stabilmente il suolo e che quindi non sono
collegati ad utenze idriche e di energia elettrica in modo definitivo, non
necessitano di nessun permesso ne autorizzazione. A maggior ragione una casa
mobile, infatti spesso i campeggi utilizzano questa soluzione per ampliare
l'offerta abitativa stagionale.....loro non potrebbero assolutamente creare
delle strutture fisse su terreni che spesso non sono destinati all'edificazione
e comunque le concessioni per campeggio sono restrittive. Il fatto che
addirittura su ruote si paga il bollo la casa non è considerata tale, ma
semplicemente un'appendice al mezzo di trasporto.....figuriamoci quale
amministratore avrebbe il coraggio di chiedere una concessione edilizia o
qualsiasi altro permesso per parcheggiare l'auto in un parcheggio!
SI MA…!!Attenzione!!, una cosa è un campeggio, che ha un certo tipo di autorizzazione, e un'altra è un privato. Le case in questione:"Sono fornite di attacchi rapidi esterni per l'energia elettrica, acqua e scarichi,Infissi in pino massello con persiane esterne dotate di alette orientabili, finestre con vetro-camera etc etc. Nel momento in cui tu allacci stabilmente la casa su ruote alle utenze e alle fognature perde i requisiti di mobilità e diventa un edificio per cui serve autorizzazione…..
SI MA…!!Attenzione!!, una cosa è un campeggio, che ha un certo tipo di autorizzazione, e un'altra è un privato. Le case in questione:"Sono fornite di attacchi rapidi esterni per l'energia elettrica, acqua e scarichi,Infissi in pino massello con persiane esterne dotate di alette orientabili, finestre con vetro-camera etc etc. Nel momento in cui tu allacci stabilmente la casa su ruote alle utenze e alle fognature perde i requisiti di mobilità e diventa un edificio per cui serve autorizzazione…..
Per farla breve entrando questo
genere “ibrido” di pseudo-edifici in quella zona franca che piace tanto a noi
italiani, la tendenza delle amministrazioni comunali è di considerare le case
mobili degli edifici a tutti gli effetti. Il rischio è quindi alto, certamente
non proporzionale alla spesa da sostenere per l’acquisto di queste strutture. “Ma
la casa non si vedrebbe, perché è lontana dalla strada e nascosta dagli alberi…”.
Chiediamoci perché allora non facciamo tutti i passi necessari alla luce del
sole se le case su ruote sono strutture non stanziali a norma. Se così fosse
non dovremmo avere nulla da temere ed, al massimo, avremmo bisogno di una
semplice autorizzazione. La realtà è che il nostro territorio è stato
martoriato oltre che dall’abusivismo selvaggio e dai condoni a pioggia, anche
da piani regolatori insensati frutto di interessi economico-politici, con
minimo interesse alla tutela dell’ambiente e delle fragilità del tessuto
urbano. Il cittadino non comprende il perché ciò che gli è vietato sia permesso
ad altri, perché l’abuso di uni sia il diritto di altri. Spesso basta spostarsi
di pochi chilometri, da un Comune a quello confinante per percepire delle
scelte urbanistiche diametralmente opposte e contrastanti. Non è questa la sede
per dare giudizi, ma, pur rispettando la comprensibile frustrazione di chi si
scontra con un mercato immobiliare in cui la dinamica dei prezzi dei terreni
segue logiche speculative, ed il sogno di costruire la propria casa ha le
sembianze di un incubo, si deve ribadire che il suolo è di tutti e va
preservato per le generazioni future.
DUNQUE SI EVINCE
che anche in questi casi non mancano noie e problematiche varie relative ad
escamotage rischiosi…in Italia comunque si fa spesso riferimento a questa
sentenza: L'installazione di una roulotte su di un suolo privato
costituisce costruzione urbanisticamente rilevante in presenza di indici in
grado di supportare il carattere non precario dell'opera.
Lo ha stabilito il T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, 5 maggio 2003, n. 4435, in merito al ricorso avverso l'ordinanza di demolizione di una roulotte con ripristino dello stato dei luoghi.
La giurisprudenza consolidata afferma “ Tutti gli interventi edilizi suscettibili di produrre una significativa trasformazione urbanistica dell'area su cui insistono sono soggetti a concessione di costruzione ” (T.A.R. Catanzaro, 27 aprile 1999, n. 530) “pertanto, anche la sistemazione stabile di una roulotte, con relativi preingressi costituiti da verande in telaio sostenute da strutture in ferro e pedane lignee allacciate alla civica conduttura dell'acqua e fornite di energia elettrica, necessita del previo rilascio del detto titolo ” (T.A.R. Genova, 3 maggio 1999, n. 202).
In particolare, la non facile e rapida rimovibilità dell'opera ovvero il tipo più o meno fisso del suo ancoraggio al suolo e la durata nel tempo del manufatto stesso costituiscono chiare manifestazioni della incidenza urbanistica dell'opera che, in tali condizioni, necessita di permesso di costruire (T.A.R. Genova,3 maggio 1999, n. 202).
Sulla base di tali considerazioni la roulotte assume le caratteristiche della stabilità e permanenza in relazione alla ubicazione della stessa ed all'eventuale lasso di tempo che intercorre dalla sistemazione della medesima.
In particolare, quanto alla ubicazione della roulotte, il provvedimento impugnato innanzi al T.A.R. Campania, evidenzia che la stessa insiste " su terrazzamento privo di passo carrabile " con conseguente assunzione del carattere di definitività della installazione in vista della impossibile rimozione della roulotte se non per attraverso la creazione di un apposito passo carrabile.
D'altra parte, il notevole lasso di tempo intercorso dal deposito della roulotte ha anch'esso concorso a determinare una situazione di stabilità e definitività della installazione che ha quindi assunto tutte le caratteristiche rilevanti ai fini della qualificazione in termini di vera e propria costruzione.
Da tale assunto, il ricorso avverso l'ordinanza con la quale è stata ingiunta la demolizione di una roulotte con ripristino dello stato dei luoghi, viene respinta.
Da ciò, consegue altresì, che se l'opera costituisce costruzione urbanisticamente rilevante, assoggettata al regime del permesso di costruire, può essere chiesta sanatoria edilizia ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nel testo vigente, ovvero condono edilizio nei casi, modi e tempi previsti dalla legge.
Lo ha stabilito il T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, 5 maggio 2003, n. 4435, in merito al ricorso avverso l'ordinanza di demolizione di una roulotte con ripristino dello stato dei luoghi.
La giurisprudenza consolidata afferma “ Tutti gli interventi edilizi suscettibili di produrre una significativa trasformazione urbanistica dell'area su cui insistono sono soggetti a concessione di costruzione ” (T.A.R. Catanzaro, 27 aprile 1999, n. 530) “pertanto, anche la sistemazione stabile di una roulotte, con relativi preingressi costituiti da verande in telaio sostenute da strutture in ferro e pedane lignee allacciate alla civica conduttura dell'acqua e fornite di energia elettrica, necessita del previo rilascio del detto titolo ” (T.A.R. Genova, 3 maggio 1999, n. 202).
In particolare, la non facile e rapida rimovibilità dell'opera ovvero il tipo più o meno fisso del suo ancoraggio al suolo e la durata nel tempo del manufatto stesso costituiscono chiare manifestazioni della incidenza urbanistica dell'opera che, in tali condizioni, necessita di permesso di costruire (T.A.R. Genova,3 maggio 1999, n. 202).
Sulla base di tali considerazioni la roulotte assume le caratteristiche della stabilità e permanenza in relazione alla ubicazione della stessa ed all'eventuale lasso di tempo che intercorre dalla sistemazione della medesima.
In particolare, quanto alla ubicazione della roulotte, il provvedimento impugnato innanzi al T.A.R. Campania, evidenzia che la stessa insiste " su terrazzamento privo di passo carrabile " con conseguente assunzione del carattere di definitività della installazione in vista della impossibile rimozione della roulotte se non per attraverso la creazione di un apposito passo carrabile.
D'altra parte, il notevole lasso di tempo intercorso dal deposito della roulotte ha anch'esso concorso a determinare una situazione di stabilità e definitività della installazione che ha quindi assunto tutte le caratteristiche rilevanti ai fini della qualificazione in termini di vera e propria costruzione.
Da tale assunto, il ricorso avverso l'ordinanza con la quale è stata ingiunta la demolizione di una roulotte con ripristino dello stato dei luoghi, viene respinta.
Da ciò, consegue altresì, che se l'opera costituisce costruzione urbanisticamente rilevante, assoggettata al regime del permesso di costruire, può essere chiesta sanatoria edilizia ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nel testo vigente, ovvero condono edilizio nei casi, modi e tempi previsti dalla legge.
CONCLUSIONE….FORSE
E’ MEGLIO FARE LE COSE NORMALMENTE SE si è nelle condizioni economiche di
poterlo fare..altrimenti si passa ad altro;lo so !! a tutti piacerebbe avere
una villetta col giardinetto etc ma spesso bisogna fare i conti con la realtà e
magari si trova anche un grazioso appartamentino ad un buon prezzo e si sta
bene comunque!!
Scritto da Flavio Rindone
www.casabook-immobiliare.com
