Estinzione del conto di appoggio del mutuo; rinegoziazione e surroga del mutuo: caratteristiche e convenienza.
Il mutuo è spesso fondamentale quanto necessario per l’acquisto della casa. Si tratta di un contratto, comunque, complesso, con molteplici obblighi a carico del mutuatario ed altrettante vicende che lo possono caratterizzare.
Questo articolo si propone di rispondere ad alcune delle varie domande cui molti si pongono in materia
Vorrei chiudere il conto corrente su cui si addebitano le rate del mutuo: posso farlo?
Incominciamo col dire che in base alla legge [1] il contratto di conto corrente può essere oggetto di recesso in qualsiasi momento. In altri termini, se il cliente manifesta questa volontà, la banca non può che prenderne atto ed il conto si estingue.
Tuttavia la regola poc’anzi descritta può essere derogata dalle parti interessate. Infatti, spesso e volentieri, nella stipula di un mutuo è previsto, a carico del debitore/mutuatario, l’obbligo di apertura di un conto corrente di “appoggio“, dove cioè devono essere addebitate le rate del prestito. Ma non solo.
Può essere, altresì, imposto che tale conto debba restare obbligatoriamente aperto sino alla completa estinzione del mutuo.
Ebbene in tal caso, la risposta alla domanda posta, non può che essere negativa.
In conclusione, leggete il contratto di mutuo in vostro possesso per poter stabilire se avete o meno facoltà di chiusura del conto corrente in questione.
Il mio mutuo è stato cartolarizzato: posso estinguere il conto corrente di appoggio?
Con la cartolarizzazione del mutuo, la banca erogatrice cede il proprio credito ad un altro soggetto. Quest’ultimo, che in genere è una società, nella maggior parte dei casi, lascia che la banca originaria provveda ad incassare le rate previste, per poi girarle al nuovo creditore.
Per il cliente/debitore non cambia assolutamente nulla: le condizioni del mutuo saranno sempre le stesse.
Per quanto riguarda, invece, il cosiddetto conto di “appoggio”, la situazione è identica a quella descritta nel quesito precedente. Tale conto corrente potrà essere estinto, solo se non è previsto l’obbligo di mantenimento dello stesso, nel contratto di mutuo.
In questo caso, però, il correntista, interessato ad estinguere la precedente posizione contrattuale per aprirne un’altra, magari, più vantaggiosa (ad esempio un conto corrente a condizioni più favorevoli con un’altra banca), potrà accordarsi in tal senso con la società che ha acquistato il mutuo.
Rivolgete, pertanto, la vostra richiesta al nuovo creditore.
Posso rinegoziare il mio mutuo?
Il contraente di un mutuo ha la possibilità di chiedere alla banca erogatrice una rinegoziazione del prestito ottenuto. Ovviamente la banca non è obbligata ad accogliere la richiesta del debitore, ma la convenienza dell’istituto in questione sta nell’evitare che il cittadino si rivolga altrove, perdendo, pertanto il cliente e i benefici economici che ne conseguono.
Il privato, ad esempio, può decidere di rinegoziare il mutuo, poiché sono mutate le condizioni di mercato (ad esempio, si è abbassato il costo del denaro).
Attenzione, però. La banca non è obbligata ad accettare la proposta del debitore, ma potrebbe venire incontro all’esigenze di quest’ultimo, per non perdere il cliente ed i vantaggi che ne conseguono : il contraente, infatti, potrebbe trovare più conveniente surrogare il mutuo, rivolgendosi ad un altro istituto di credito.
Che cos’è la surroga del mutuo?
La facoltà di surrogare il mutuo consiste nella possibilità di rivolgersi ad un’altra banca, affinché quest’ultima si sostituisca all’originario mutuante.
In questo caso, come nella rinegoziazione, il debitore avrà la facoltà di concordare condizioni diverse e più favorevoli rispetto al mutuo originariamente stipulato. L’unica differenza pratica con la precedente ipotesi sarà il cambio del soggetto creditore.
Attenzione : per il debitore, la surroga del mutuo è un’operazione gratuita, ma non per questo essa non ha alcun costo per il nuovo creditore a cui ci si rivolge. Per questa ragione, le banche non guardano di buon occhio coloro che già l’hanno eseguita. Essi sono valutati come inaffidabili e, pertanto, chi ha già ottenuto una surrogazione difficilmente troverà un altro istituto disponibile a concederla.
Quando conviene rinegoziare o surrogare il mutuo?
Tanto la rinegoziazione quanto la surrogazione sono ovviamente maggiormente convenienti nella fase iniziale del mutuo (cioè nei primi anni del piano di ammortamento) e non quando il medesimo è stato quasi totalmente restituito : di norma, infatti, nel primo periodo, il debitore restituisce sostanzialmente gli interessi previsti e pattuiti. Rinegoziare il mutuo, al termine del medesimo, non è quindi conveniente, poiché, ormai, resta da erogare la sorta capitale (cioè l’importo del prestito).
Raccogliete, pertanto, con pazienza i preventivi che vi propongono, tra cui quello della vostra banca se disponibile, valutate con attenzione tutte le spese previste e non solo gli interessi proposti, quindi scegliete la soluzione migliore per voi. Ricordatevi, inoltre, che dopo la prima surroga, difficilmente ne otterrete un’altra.
