Sospensione mutuo prima casa, come funziona

Platea, validità, semplificazioni, domanda, decreto attuativo: come ottenere la sospensione delle rate del mutuo prima casa di lavoratori e professionisti.

In arrivo il decreto attuativo per la sospensione delle rate sul mutuo prima casa acceso da lavoratori dipendenti, parasubordinati autonomi e liberi professionisti, per un periodo mimo di 18 mesi e senza presentare l’ISEE, in considerazione dell’emergenza Coronavirus.

Novità normative

Le novità relative alla sospensione del mutuo sono contenute in due diversi provvedimenti sull’emergenza Coronavirus.

• Per quanto riguarda l’allargamento della platea, il dl 9/2020, con l’articolo 26 ha previsto che possano accedere al Fondo di Solidarietà per i mutui di acquisto prima casa i lavoratori dipendenti o parasubordinati, e in genere tutti coloro ai quali viene sospeso o ridotto l’orario di lavoro per almeno 30 giorni.
• Il Cura Italia (dl 18/2020), con l’articolo 54, ha inserito invece autonomi e liberi professionisti con un calo del fatturato successivo al 21 febbraio 2020, che una riduzione di almeno il 33% rispetto all’ultimo trimestre 2019 a causa del coronavirus.

 

17 Marzo 2020 Riguarda autonomi e liberi professionisti «che autocertifichino ai sensi degli articoli 46 e 47 DPR 445/2000 di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus».

18 Marzo 2020 Prima erano ammessi solo coloro che perdevano involontariamente un lavoro subordinato a tempo indeterminato o determinato, un lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia, oppure nei casi di morte o riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all’80%.

Durata delle novità

• L’estensione ai casi di sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario per almeno trenta giorni è strutturale (inserita la lettera c-bis) all’articolo 2, comma 479, della legge 244/2007, norma che istituisce la possibilità di sospendere il mutuo).
• L’estensione ad autonomi e professionisti vale invece solo fino al 17 dicembre, in deroga alla ordinaria disciplina del Fondo prevista dalla legge 244/2007.
• Stesso discorso per la sospensione delle rate senza presentare l’ISEE: vale solo per nove mesi.

Allungamento rate mutuo

C’è anche un’altra misura strutturale, introdotta dal Cura Italia per chi chiede l’allungamento del piano di ammortamento del mutuo: la richiesta viene presentata allo stesso intermediario bancario o finanziario che ha concesso il mutuo, il quale provvede ora al pagamento del 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione.

Prima, invece, la banca pagava un onere pari al parametro di riferimento del tasso di interesse applicato ai mutui, al netto della componente di maggiorazione sommata a tale parametro.

10 Ottobre 2019

Per il momento, le altre regole restano le stesse precedentemente previste: la sospensione del pagamento delle rate non può essere chiesta per più di due volte, per un periodo massimo di 18 mesi. Se quindi il titolare di mutuo aveva già chiesto una sospensione di 18 mesi (ricadendo in una delle fattispecie già previste), adesso non ha il diritto a chiedere un ulteriore periodo. Se invece aveva sospeso il mutuo per un periodo inferiore, ad esempio per 12 mesi e con un’unica richiesta, adesso può presentare una seconda domanda, per ulteriori 6 mesi.

Il decreto attuativo sulla sospensione mutui prima casa potrebbe tuttavia intervenire su questo aspetto, introducendo condizioni migliorative rispetto alla norma primaria.

Per presentare la domanda, Consap (concessionaria servizi assicurativi pubblici) sta predisponendo un apposito modulo, che sarà disponibile dopo il provvedimento ministeriale. La domanda, lo ricordiamo si presenta alla banca, che poi gira la comunicazione a Consap per ottenere la sospensione del mutuo.

di Barbara Weisz

scritto il 26 Marzo 2020

Sospensione di mutui e affitti nel decreto contro il coronavirus

Potrebbe avere una dotazione di 15 miliardi il decreto contro il coronavirus che è atteso in queste ore. Nel quale oltre alla sospensione del mutuo prima casa prende corpo anche quella degli affitti e delle imposte sui canoni di locazione dei proprietari.

Dopo lo stanziamento di 25 miliardi per fronteggiare l'emergenza coronavirus, il governo prepara un pacchetto di misure economiche per fronteggiare la crisi. Tra queste misure c'è la sospensione del pagamento delle rate dei mutui della prima casa per un periodo massimo di 18 mesi, ma solo nel caso di perdita del lavoro o riduzione notevole dell'orario lavorativo. Questo anche attraverso una semplificazione dell'accesso al fondo Gasparrini.

Lo stesso principio varrà anche per la sospensione del pagamento degli affitti sulle case, che sarà riservato a chi effettivamente è stato colpito dalla crisi. Dovrebbe essere previsto anche nel decreto anche la sospensione del pagamento delle imposte sulle locazioni anche per i proprietari che non subiscono il mancato introito, stesso provvedimento anche per gli affitti commerciali.

Notizie immobiliari|Redazione idealista

Mutui, è ancora il momento giusto per comprare casa

Andamenti e previsioni per il mercato dei mutui commentati da Roberto Anedda di MutuiOnline.it

 

Con l’avvicinarsi della fine dell’anno, come sta andando il mercato dei mutui e cosa si può prevedere per i prossimi mesi? idealista/news ne ha parlato con il direttore marketing di MutuiOnline.it Roberto Anedda.

Mutui surroga, impazza il tasso fisso

L’elemento di spicco dell’ultimo Osservatorio sui mutui di MutuiOnline.it è senz’altro il ritorno alla surroga. Un fatto spinto soprattutto dall’andamento dei tassi di interesse che spinge chi ha già un mutuo in essere, anche acceso da poco a tassi già vantaggiosi, a tentare di migliorarlo ulteriormente sfruttando il momento.

In media, a ottobre il tasso variabile si colloca allo 0,85% (0,86% a settembre), mentre recupera leggermente il tasso medio fisso dopo i minimi raggiunti sulla fine dell’estate e si stabilisce all’1,34% (era 1,27% a settembre). Questi i valori medi di mercato, ma i minimi sono ben più bassi, come lo 0,34% e lo 0,80% per un mutuo ventennale, rispettivamente a tasso variabile e fisso.

“Il fenomeno delle surroghe torna dopo un periodo di stallo dovuto al fatto che la possibilità di surrogare mutui di più lunga data sembrava ormai fisiologicamente estinta, - nota Roberto Anedda. - Al momento tuttavia i tassi di interesse sono particolarmente vantaggiosi, in particolare per quanto riguarda i tassi fissi, per cui chi chiede di surrogare il mutuo (quante richieste vengano poi accolte è un’altra cosa), anche se lo ha acceso da poco, lo fa con l’intento di approfittare prima possibile delle nuove condizioni”.

Nel periodo considerato oltre 7 richieste di mutui su 10 sono per surroga (70,8%, quando a inizio anno era il 38,3%), mentre dalla parte delle erogazioni si tratta della metà dei finanziamenti concessi (51,7% contro il 41,1% del primo trimestre).

“I nuovi minimi dei tassi, - aggiunge Anedda, - hanno esteso la possibilità di surroga anche a chi, fino a pochi mesi fa, godeva già di un mutuo a tasso contenuto e a coloro che finora avevano giustamente tenuto il mutuo originario a tasso variabile. Il differenziale tra tassi fissi e variabili, ormai ridotto a pochi decimi di punto, fa diventare il tasso fisso una vera e propria garanzia di mutuo a basso costo per la sua intera durata residua, per quanto lunga essa possa essere. In molti casi si tratta di persone alla loro seconda se non terza surroga. D’altronde la surroga è un’operazione completamente gratuita per legge, perché nessun costo è previsto per l’estinzione anticipata del mutuo presso la vecchia banca, per il trasferimento e persino per il notaio, incombenze tutte a carico della nuova banca”.

I mutui si cercano quindi prevalentemente a tasso fisso: oltre 9 su dieci lo sono (il 93,1% secondo l’Osservatorio) grazie anche allo scarso differenziale con i tassi variabili soprattutto sulle durate medie.

Mutui, è il momento giusto

“Il momento è favorevole e lo sarà ancora a lungo, - pronostica Anedda. – Oltre ai tassi in ribasso abbiamo infatti livelli di prezzi immobiliari che invogliano all’acquisto e lo rendono molto più accessibile che in passato. D’altro canto anche da parte delle banche si riscontra una buona disponibilità ad erogare i finanziamenti”.

Da cosa ha origine questa disponibilità degli istituti di credito, in un momento in cui l’economia non sembra particolarmente brillante? “Innanzitutto il costo opportunità di concedere credito rispetto a mantenere il denaro immobile è sempre molto basso a causa dei tassi di deposito Bce che sono stati molto ridotti, rendendo così per le banche meno svantaggioso concedere prestiti, - spiega Anedda. – Inoltre il mutuo casa, per le banche italiane, è da sempre uno dei crediti meno rischiosi: non si vede quindi alcun motivo reale per stringere i cordoni della borsa, anche perché il rapporto tra prezzi immobiliari e importi presi in prestito è tale da rendere sempre meno probabile una sofferenza nei pagamenti da parte dei mutuatari. Crediamo quindi che la disponibilità delle banche proseguirà anche per i prossimi mesi”.

Nessuna fretta quindi per chi desideri stipulare un mutuo? “Se si vuole chiedere un nuovo mutuo o una surroga non c’è fretta, - risponde Anedda, - nel senso che i tassi resteranno bassi presumibilmente anche nei primi mesi del prossimo anno. Si può forse prevedere un aumento fin sopra il punto percentuale, ma si tratta comunque di livelli di molto inferiori a quelli di alcuni anni fa. Se fretta bisogna avere, più che altro, è per iniziare quanto prima ad approfittare delle condizioni favorevoli, soprattutto per le lunghe durate, che permettono di congelare per più tempo l’attuale livello dei tassi”.

Mutui, importi chiesti ed erogati in rialzo

Secondo i dati dell’Osservatorio, la durata più gettonata è di 20 anni sia per quanto riguarda le richieste che le erogazioni (rispettivamente il 35,5 e il 37,1% del campione). Si approfitta del momento fortunato anche per chiedere somme più alte: 143.524 euro l’importo medio richiesto in questa ultima parte dell’anno, contro i 130.363 euro del primo trimestre. Lato erogazioni, il record è ancora più rimarcato e segna quota 140.101 euro (era 127.432 euro nel primo trimestre dell’anno). Quanto al Loan to value, buona parte degli italiani  richiedono principalmente dal 70 all’80% del valore dell’acquisto (28,2%) e anche gli istituti di credito finanziano prevalentemente la stessa percentuale, e nella stessa misura (28,1%).

Mutui: tassi e spread hanno toccato il fondo?

 

Autore: floriana liuni

Fine estate interessante dal punto di vista dei tassi di interesse, che sembrano non toccare mai il fondo. Cosa succede per i mutui? Il parere degli esperti a idealista/news.

Tassi mutui, le previsioni per Eurirs ed Euribor

L’andamento dei tassi di interesse di prevede in continuo calo grazie alle politiche Bce. Tassi che, stando a quanto dichiarato dalla governatrice Bce entrante, “non hanno ancora toccato il fondo”. C’è quindi ancora spazio per una politica economica che renda più redditizio (o almeno meno dannoso) prestare denaro a tassi bassi (se non negativi) piuttosto che tesaurizzare.

Le previsioni sull’indice Eurirs , riferimento per i mutui a tasso fisso, mostrano che le varie scadenze restano negative: l’Eurirs a 10 anni che a inizio anno viaggiava sullo 0,7% ora va verso il -0,4%. Il che significa che tale tasso andrà sottratto, e non più sommato, allo spread bancario sui mutui. A inizio settembre si sono visti erogare i primi mutui a tasso fisso al di sotto dell’1%.

Stessa questione anche per l’Euribor, la cui scadenza a tre mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Italia. Le previsioni dicono che, se oggi si trova circa al -0,43%, nei prossimi mesi potrebbe scivolare oltre il -0,6% e restare comunque in territorio negativo almeno fino al 2025 (una inversione di tendenza è prevista verso la fine del 2020 ma la risalita dei tassi sarà comunque assai lenta).

“Ad agosto i valori ai minimi dell’Irs hanno portato ad avere un quasi perfetto allineamento tra prodotti di mutuo a tasso fisso e quelli a tasso variabile, commenta Antonio Ferrara, Ad di Monety; -  in entrambi i casi si prevedono offerte sotto l’1% anche per durate a 20 anni, mentre su periodi più lunghi  è possibile trovare offerte di poco superiori all’1%. Il trend dovrebbe essere confermato anche nei prossimi mesi se consideriamo che in alcuni paesi dell’Europa si comincia a registrare mutui con tassi addirittura negativi".

Domanda di mutui in calo

L’occasione sembra quindi non essere passata per chi desideri stipulare un nuovo mutuo. Eppure nessuna fiammata ha interessato le nuove domande. “Il fatto che i tassi siano sempre più bassi, come ampiamente previsto e comunicato mesi fa, aiuta il mercato che già però si è ormai abituato da tempo a questi valori, - è la spiegazione di Riccardo Bernardi, chief development officer di 24Max. - Variazioni di qualche decimale sono positive ma non impattano in modo consistente in un trend ormai consolidato. Storicamente i mesi estivi comportano sempre un calo della domanda di mutui, bisognerà invece valutare l'impatto della crisi di governo che solitamente porta una leggera sfiducia e un clima di attesa per chi vuole acquistare un immobile ma non ha urgenza”.

Inoltre, nota Renato Landoni, presidente di Kiron Partners Spa, “la domanda è in fase calante perché le famiglie hanno incertezza sull’andamento economico e finanziario del nostro Paese. Pil con crescita zero, tasso di disoccupazione in crescita, consumi con spinta nulla”, secondo l’esperto frenerebbero la voglia di stringere nuovi contratti.

Mutui, tassi in calo. Nuova corsa alle surroghe?

Concordano tendenzialmente altri player del settore, i quali ravvisano però in questa situazione un possibile ritorno di interesse per i mutui surroga.

Secondo Antonio Ferrara, “Con le opportunità presenti sul mercato possiamo certamente affermare che i finanziamenti sottoscritti nel corso degli ultimi anni, a tassi che avremmo immaginato imbattibili all’epoca della sottoscrizione, sono quasi tutti da “rottamare”, ipotizzabile a breve quindi una nuova corsa verso le surroghe. Le opportunità sui tassi sono però una conseguenza di un’economia stagnante in tutta Europa, dato consolidato anche dal rallentamento del Pil registrato in Germania, segnali che preoccupano non solo i mercati ma anche le famiglie, l’instabilità politica nel nostro paese e la prossima complicata manovra economica hanno rallentato gli investimenti, per questo motivo pur avendo le migliori condizioni di sempre l’andamento della domanda è in calo rispetto allo scorso anno anche se sembra difficile resistere a lungo a queste opportunità”.

“Tra gli elementi che possono influire negativamente sulla richiesta di mutui vi sono spesso fattori di natura psicologica,-  fa eco Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. - Periodi di generale instabilità economica o politica o, ancora, un senso di incertezza verso il futuro, possono spingere i potenziali acquirenti ad adottare un atteggiamento più cauto nel momento in cui si chiede un finanziamento di lunga durata o, peggio, a rimandare l’acquisto. Se è vero che la domanda di mutui casa è diminuita negli ultimi mesi, nonostante i tassi ai minimi storici, sono certamente questi, insieme al calo fisiologico del peso delle surroghe, gli elementi principali a cui ricollegare il fenomeno. Va evidenziato, però, che contestualmente stiamo registrando un crescente interesse verso l’offerta online nell’ambito dei mutui e non è da escludere che, qualora i tassi dovessero rimanere a lungo così bassi, si possa assistere ad una nuova ondata di surroghe, un’opportunità che potrebbe ingolosire sia coloro che hanno acquistato casa negli ultimi 24 mesi, sia coloro che hanno già surrogato in passato ma che, grazie alle attuali condizioni di mercato, potrebbero ridurre ulteriormente la rata”. 

Mutui, tassi ai minimi. Quanto si risparmia?

Al momento sta di fatto che il mix di condizioni resta il più conveniente da anni per chi valuti l’acquisto di casa. “Numeri alla mano - calcola Cresto,  - rispetto ad un mutuo a tasso fisso erogato solo 12 mesi fa (taglio medio da 125.000 euro in 25 anni con LTV 70%), con i tassi di oggi si potrebbero risparmiare, in media, circa 30 euro al mese, vale a dire circa 9.000 euro in meno di interessi sulla durata del finanziamento”.

Mutui: tassi in calo, importi in aumento

 

Importi medi dei mutui in aumento, sia richiesti che erogati. Il tutto in un contesto di continuo calo dei tassi. Ecco la fotografia sui mutui di Facile.it e Mutui.it.

Mutui, importi richiesti ed erogati in aumento

Tracciando un bilancio sull’andamento del mercato dei mutui nel primo semestre dell’anno sulla base di un campione di oltre 60 mila richieste raccolte dai due portali tra l’1 gennaio e il 30 giugno 2019, il primo segnale positivo che emerge è quello relativo agli importi; nei primi sei mesi del 2019 la richiesta media presentata agli istituti di credito è cresciuta del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2018, stabilizzandosi a 132.603 euro. In aumento, anche seppur in misura più contenuta, l’importo medio erogato dalle banche, pari a 128.681 euro, vale a dire l’1% in più rispetto al primo semestre 2018. Stabile, invece, la durata media dei mutui richiesti; chi ha presentato domanda di finanziamento in questa prima parte del 2019 ha puntato a un piano di ammortamento in 22 anni.

"L’aumento moderato dell’importo medio erogato può essere letto in funzione di una maggiore prudenza da parte delle banche, soprattutto verso le pratiche di mutuo legate a finanziamenti ad alto LTV, - spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. - Nonostante questo, però, la tendenza a concedere credito nel corso del primo semestre è stata complessivamente positiva e ci aspettiamo possa continuare a crescere ulteriormente nella seconda parte dell’anno, anche grazie al calo dei tassi di interesse registrato negli ultimi mesi".

Nuovi record per i tassi Irs e Euribor

Dal punto di vista dell’offerta di nuovi mutui, il primo semestre dell’anno è stato caratterizzato da un calo dei tassi di interesse, soprattutto quelli fissi. Determinante, da questo punto di vista, è stata la caduta dell’indice europeo Irs; prendendo in esame l’andamento di quello a 20 anni, da gennaio a giugno il suo valore sì è quasi dimezzato passando da 1.30 a 0.73 e toccando nei primi giorni di luglio il suo minimo storico, 0.64. Calo mitigato in parte dalle politiche delle banche che, al contrario, hanno ritoccato al rialzo i loro spread; se si guarda alle migliori proposte a tasso fisso, da gennaio a giugno gli spread bancari sono cresciuti, in media, in una forbice compresa tra i 10 e i 40 punti base.

Mutui, salgono gli spread bancari

Al netto delle politiche bancarie, i Taeg offerti alla clientela sulle nuove erogazioni a tasso fisso sono comunque diminuiti nel corso del primo semestre; a giugno 2019, per un mutuo fisso da 124.000 euro da restituire in 25 anni, il Tasso Annuo Effettivo Globale è risultato più basso tra i 25 e i 55 punti base rispetto a gennaio; vale a dire un risparmio mensile compreso tra i 15 e i 30 euro.

Anche sul fronte dell’offerta di nuovi mutui a tasso variabile, il primo semestre del 2019 è stato caratterizzato da un nuovo record storico per l’indice Euribor che è tornato a calare dopo 3 anni di stabilità; a giugno 2019, l’Euribor a 1 mese è sceso a -0.39. Sui mutui a tasso variabile la politica in termini di spread applicato dalle banche è stata meno uniforme; non tutte hanno ritoccato il valore e anzi, in alcuni casi, è stato ridotto, mentre per chi è intervenuto al rialzo, l’aumento è stato più morbido, compreso tra i 10 e i 20 punti base.

Scelta del tasso per i mutui, vince ancora il fisso

Continua a crescere la percentuale di italiani che sceglie il tasso fisso; guardando alle richieste di mutuo presentate nel primo semestre dell’anno, l’85% di chi ha fatto domanda di finanziamento ha puntato ad ottenere una rata costante nel tempo; erano il 75% nel primo semestre del 2018.

La percentuale è ancor più alta se si guarda ai mutui effettivamente erogati; in questo caso, il 90% di coloro che hanno ottenuto il finanziamento nel primo semestre ha optato per un tasso fisso; erano l’80% lo scorso anno.

A chiedere un mutuo sempre più under 30

Guardando alle richieste di mutuo emerge che, nel primo semestre, chi ha presentato domanda di mutuo aveva, in media poco meno di 41 anni, valore in lieve calo rispetto al primo semestre 2018, quando l’età media era pari a 41 anni e 4 mesi.

Determinante nella riduzione di questo parametro è stato l’aumento del peso percentuale degli aspiranti mutuatari under 30, passati dal 13,6% al 14,4%.

fonte idealista

Mutui: ecco perché i tassi sono ai livelli più bassi di sempre

8 luglio 2019 Mutui e prestiti

La Bce ha cambiato linea e si dice pronta, tramite il presidente uscente Mario Draghi, a tagliare ulteriormente i tassi e a lanciare un nuovo quantitative easing. Come spiegato in un recente articolo del Sole 24 Ore, il risultato è che le rate dei mutui sono scese ai livelli più bassi di sempre.

I record di giugno

Complice anche il calo di rendimento del Bund tedesco, a giugno l’indice Eurirs ha raggiunto ulteriori minimi portando il costo medio dei mutui a tasso fisso all’1,68%. Ma anche l’Euribor, con il quale si calcolano le rate dei mutui a tasso variabile, è sceso allo 0,39%, il livello più basso di sempre. Non solo: dal momento che i mercati sono convinti che la Banca centrale europea taglierà il tasso sui depositi, le rate dei variabili scenderanno ulteriormente. Tradotti in cifre, questi numeri risultano ancora più significativi: chi stipula adesso un mutuo di 130 mila euro da pagare in 20 anni, rispetto a gennaio vedrà un risparmio di 300 euro all’anno. E per quanto riguarda i mutui a tasso variabile? Entro la fine del 2019 il risparmio dovrebbe riguardare anche loro, con una diminuzione di 7-10 euro al mese sulle rate residue, sempre nel caso di mutui di 130 mila euro. E se la Bce decidesse di tagliare il tasso sui depositi non di 10 ma di 20 punti, allora anche i risparmi per i mutuatari potrebbero raddoppiare.

Domande di nuovi mutui in calo

Nonostante il quadro positivo, nel primo quadrimestre dell’anno la domanda di nuovi mutui è in calo: questo si ripercuote sulle erogazioni, diminuite del 6% su base annua. Proprio nel momento in cui sarebbe più vantaggioso stipulare un mutuo, dunque, agli italiani sembra mancare la fiducia necessaria.

di Laura Fabbro

fonte immobiliare.it

Mutuo per acquistare casa? fai attenzione…perchè pagare un immobile meno dell’ammontare dell’importo erogato dalla banca potrebbe costarti molto caro….

Il mio amico  ha saputo che….

Quell’altro  ha detto che si può fare…

Ma Fanno tutti così…il cugino di mia nonna è riuscito a……

Sarà vero??

Cosa?

Lo so che che tutti vorrebbero ottenere un mutuo che consenta di pagare oltre l’acquisto della casa anche i mobili,il trasloco,il cane,la colf,e il regalino alla suocera ma…..se chiedi un mutuo per acquisto prima casa dunque all’80% certi magheggi potrebbero avere risvolti inaspettati…

Leggi l’articolo di seguito:

Acquisto casa: come il valore del mutuo ti frega col Fisco

26 Giugno 2019 | Autore: Paolo Remer

 

Impossibili i pagamenti in nero quando il mutuo supera il valore dichiarato nell’atto: il Fisco recupera la differenza.

Compri casa da un costruttore ed hai fatto il mutuo per avere i soldi necessari all’acquisto. Fin qui, nulla di strano. Il problema arriva se l’importo del mutuo supera il valore dell’immobile: precisamente, se nell’atto di compravendita dichiari un prezzo inferiore all’80% rispetto alla somma presa in mutuo sono guai grossi con il fisco, che ti manda un avviso di accertamento e così ti frega proprio quando eri tu che pensavi di aver fregato lui.

Facciamo un esempio: il tuo mutuo è di 120.000 euro; nell’atto dal notaio, però, tu e l’impresa venditrice dichiarate un valore inferiore attribuito al bene immobile acquistato, diciamo 76.000 euro. Pensate di risparmiare sulle imposte ma non è così: la sproporzione tra la somma presa in mutuo ed il valore dichiarato è evidente e il fisco se ne accorge subito.

Scatta l’accertamento, il valore dell’appartamento viene riportato a quello del mutuo (anzi, un po’ di più, come vedremo tra poco) e dovrai pagare le imposte sulla differenza ed anche le sanzioni. Non c’è rimedio, perché la cosa non si spiega se non con un prezzo dichiarato fasullo, che nasconde un pagamento in nero fatto per evadere le tasse.

L’esempio che abbiamo fatto corrisponde ad un caso deciso proprio oggi con sentenza della sezione tributaria della Cassazione [1]. Un’impresa costruttrice aveva venduto un appartamento ad un privato che si era finanziato con un mutuo. Le parti però davanti al notaio avevano dichiarato un prezzo fittizio, inferiore al reale e, soprattutto, molto più basso della somma presa in mutuo dall’acquirente.

Sappiamo che le banche solitamente arrivano a finanziare al massimo l’80% del valore dell’immobile e prima di concedere il mutuo fanno una perizia sull’immobile per vedere quanto vale effettivamente. Le banche si garantiscono con l’ipoteca (se le rate del mutuo non vengono pagate l’immobile viene pignorato e venduto all’asta ed il creditore si soddisfa così sul ricavato) e non rischiano mai di dare un finanziamento di importo maggiore del valore del bene per cui viene concesso. Anche volendo non potrebbero: la soglia dell’80% è fissata dalla legge [2] e sono rari i casi in cui il mutuo arriva a coprire il 100% perché per ottenere questo servono garanzie speciali che pochi sono in grado di offrire.

Tornando al caso deciso dalla Cassazione, il ragionamento del fisco, accolto dai giudici, è il seguente: è impossibile che un immobile finanziato con un mutuo di 120.000 euro possa essere stato venduto ad appena 76.000. Quell’appartamento – oltretutto nuovo di zecca – valeva molto di più, diciamo almeno 150.000 euro (abbiamo visto che il mutuo erogato copriva l’80% del valore). Questo è il valore reale della casa. Oltretutto, nel caso esaminato quello stesso costruttore aveva venduto un altro appartamento nello stesso palazzo ad un valore ben maggiore.

Quindi l’acquirente avrà pagato al costruttore proprio quella cifra, dichiarando solo poco più della metà nell’atto pubblico. Tutta la differenza è stata pagata in nero: c’è stata sottofatturazione ed evasione fiscale delle imposte sull’acquisto della casa. Il reddito d’impresa viene rettificato con facilità dall’Agenzia Entrate e tutto il dovuto (Ires, Irap ed Iva) è recuperato a tassazione. L’impresa costruttrice aveva impugnato la cartella, ma inutilmente: i giudici tributari le hanno dato torto e la Cassazione ha confermato, condannandola a pagare anche le spese di giudizio.

note

[1] Cass. sent. n. 16951/2019 del 26 giugno 2019.

[2] Art. 38 D.Lgs. 1 settembre 1993, n.385 “Testo Unico Bancario” e delibera Cicr (Comitato Interministeriale Credito e Risparmio) del 22 aprile 1995.

Bce: Draghi blocca i tassi, cosa succede ora?

 

Mario Draghi, presidente della Bce, ha deciso di mantenere i tassi d’interesse agli attuali minimi record. Vediamo cosa potrebbe comportare e le prime reazioni dei mercati.

Nella nota diffusa dalla Banca centrale europea si legge che i tassi non verranno mutati "almeno fino alla prima metà del 2020". Fino ad allora, quindi, il tasso principale rimarrà a zero, quello sui depositi a -0,40% e quelli sui rifinanziamenti marginali a 0,25%.

"Il Consiglio direttivo - si legge nella nota della Bce - si attende ora che i tassi di interesse di riferimento della Bce si mantengano su livelli pari a quelli attuali almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l'inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2% nel medio termine".

La Bce lancia inoltre un nuovo maxi-prestito alle banche, il Tltro-III, grazie al quale gli istituti di credito che concederanno prestiti netti superiori a un valore di riferimento beneficeranno di un tasso d'interesse ribassato "fino a raggiungere un livello pari al tasso medio applicato ai depositi presso la banca centrale per la durata dell'operazione, con l'aggiunto di 10 punti base". Attualmente il tasso sui depositi è -0,40% e dunque tale tasso potrà arrivare fino a -0,30%.

Quello che doveva essere un messaggio più accomodante, ovvero garantire che i tassi dell’area restino sugli stessi livelli almeno fino alla metà del prossimo anno, è stato infatti letto in modo diametralmente opposto dal mercato.

Uno dei segni tangibili è l’avanzata dell’euro, tornato a quota 1,13 dollari per la prima volta da quasi due mesi a questa parte. In secondo luogo, anche le Borse europee hanno reagito abbastanza freddamente, tanto che hanno chiuso in ordine sparso non lontane dalla parità (+0,11% per Piazza Affari) e ben al di sotto dei massimi di giornata.

Discorso a parte, invece, per i movimenti dei titoli di Stato, che hanno avuto una reazione più in linea con la sostanza del discorso di Draghi. A dimostrazione c’è il calo dei rendimenti in tutta Europa (esclusa l’Italia, ma soltanto per via delle perduranti tensioni sul nostro debito pubblico).

Mercato dei mutui, la strana frenata del 2019

 

Nonostante le condizioni restino ancora favorevoli, a sorpresa per il mercato dei mutui ci si potrebbe aspettare un 2019 all’insegna della contrazione. Lo dicono i dati MutuiSupermarket.

Secondo la bussola Crif-Mutuisupermarket, infatti, le nuove domande di mutuo hanno registrato complessivamente un calo di circa il 9% nel periodo da gennaio ad aprile oltre ad un calo del 5-6% nelle erogazioni da parte degli istituti di credito nel primo trimestre dell’anno.

Un dato sorprendente che di certo poco ha a che fare con l’andamento dei tassi: dal punto di vista finanziario infatti tutto continua ad essere favorevole alla stipula di un mutuo. I tassi, sia fissi che variabili, rimangono su livelli decisamente bassi grazie all’andamento di Eurirs ed Euribor, sempre sui minimi. Anche gli spread bancari, benché in lieve aumento negli ultimi mesi  - come evidenziato anche dalla relazione annuale di Banca d’Italia – concorrono comunque ad un tasso finito che è più conveniente rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

“I migliori fissi – segnala MutuiSupermarket, - oggi si collocano a un costo complessivo (Taeg, Tasso annuo effettivo globale che comprende oltre agli interessi anche eventuali spese iniziali e accessorie) inferiore al 2%. È vero che negli ultimi mesi le banche più aggressive hanno aumentato un po’ gli spread (portandoli dal paradossale 0 intorno allo 0,5%, si veda grafico) ma questo aumento è stato compensato dalla contemporanea perdita di 30-40 punti base degli indici Irs, sulla base dei quali si calcola il tasso finale il giorno della stipula dal notaio. A conti fatti il Taeg medio dei mutui a tasso fisso non è quindi mutato e rimane appunto sui livelli più bassi di sempre. Mentre i migliori prestiti ipotecari a tasso variabile continuano a viaggiare abbondantemente sotto l’1% (si parte da uno spread dello 0,9% a cui va poi sottratto l’indice Euribor che si aggira intorno a -0,3%)”.

Resta poi vera la concomitanza di tassi bassi e prezzi in calo delle abitazioni, che ha determinato il boom di compravendite negli ultimi tempi. “Nel primo trimestre del 2019 – sottolinea Mutuisupermarket, - il prezzo medio al mq degli immobili usati (i più venduti) è diminuito dello 0,6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno mentre quello degli immobili di nuova costruzione è cresciuto del . Valori che sintetizzano un mercato dei prezzi relativamente stabile, non certo in preda a un’euforia dalla quale prendere le distanze”.

In tutto questo, non risulta che le banche siano meno propense ad erogare prestiti: potrebbero anzi, nei prossimi mesi, operare un nuovo taglio dei tassi offerti. Come mai, allora, questa frenata nel mercato dei mutui?

“Non sono diminuite, come prevedibile, solo le surroghe, - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it. - Ma sorprende registrare anche una contrazione delle erogazioni di mutuo con finalità acquisto casa. E i motivi sono principalmente due. Da un lato il venir meno di una buona parte del supporto del fondo Consap, rifinanziato in extremis ma solo per 100 milioni rispetto agli iniziali 650. Si tenga conto che questo fondo che nel 2018 ha garantito circa il 17% del totale dei volumi erogati, in particolare mutui con percentuale di finanziamento oltre l’80% che rappresentano una importante fetta del mercato. Dall’altro lato, - prosegue Rossini, - sta pesando il progressivo clima di incertezza politico-economica, da legarsi a previsioni di crescita asfittica per l’Italia. È importante ricordare che per la gran parte dei privati e famiglie potenziali mutuatari la decisione di acquisto casa parte in primo luogo da una sostanziale sicurezza personale circa le proprie prospettive reddituali ed economiche sul medio e lungo periodo e solo in un secondo momento prende in considerazione il costo dei mutui e i prezzi delle case”.

I conti in bilico del governo potrebbero poi portare ad una soluzione tampone che potrebbe sfociare in soluzioni estreme che si ripercuotano sulla casa. “C’è poi anche chi, - segnala Rossini, - inizia a temere che nel peggior scenario politico immaginabile, ovvero l’arrivo in futuro di un governo tecnico, possa essere introdotta una patrimoniale sugli immobili”.

Il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa

Il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa si è rivelato un grande aiuto per i giovani negli ultimi anni: si tratta di un’agevolazione che dal 2014 sostiene le giovani coppie che sognano di vivere il loro futuro creando una nuova famiglia, aiutandoli nell’acquisto o nella ristrutturazione di quella che diverrà la loro prima casa.
Cos’è il Fondo Garanzia prima casa
Il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa è stato introdotto nel 2014, con la Legge di Stabilità. E’ un fondo riservato principalmente a giovani coppie che devono richiedere un mutuo per acquistare la loro prima casa.
Con la Legge di Stabilità sono stati approvati diversi emendamenti, tutti volti a riportare e ristabilire un pò di serenità e autosufficienza in diversi settori colpiti dalla crisi: novità per le imprese e il lavoro (detrazione irpef, Fondo per la riduzione fiscale, ecc), modifiche sul Fisco e il Welfare, riforme sulla giustizia, la scuola e molto altro.
In seguito al periodo di crisi che il Paese ha vissuto, negli ultimi anni si è verificato un forte calo anche sulle vendite del settore immobiliare: molto spesso, i giovani rimangono a casa con mamma e papà poiché il lavoro scarseggia o comunque non si è nella situazione di creare una nuova famiglia in una nuova abitazione. Il fondo di garanzia, quindi, è nato in questo contesto per cercare di aiutare i giovani italiani e per risollevare un po’ la situazione di crisi vissuta dal settore immobiliare, che è stato uno dei settori più colpiti dalla crisi economica del Paese.
Nello specifico, il fondo è rivolto a coloro che, dovendo chiedere un mutuo per acquistare la loro prima casa, non hanno le garanzie necessarie, richieste dalle varie banche. In questo caso, interviene lo Stato, attraverso appunto questo fondo, e diviene il garante del mutuo richiesto sul 50% della quota capitale del mutuo stesso.
Con il Fondo garanzia, dunque, è lo Stato che diventa garante dei cittadini: lo Stato offre ai cittadini le garanzie per poter accendere un mutuo, sia per l’acquisto sia per la ristrutturazione di unità immobiliari purché destinate a diventare abitazioni principali.
Il Fondo garanzia può offrire garanzie su finanziamenti per una somma complessiva di 20 miliardi di euro. Il fondo, però, rilascia garanzie per una misura massima del 50% della quota capitale e per mutui che rientrano in alcune determinate condizioni: le richieste non devono essere superiori a 250 mila euro e devono essere destinati all’acquisto di qualsiasi immobile presente sul territorio nazionale, purché venga destinato come abitazione principale e che non rientri nelle categorie catastali A1, A8 e A9 a cui fanno parte le abitazioni di lusso (villette, case di lusso, ecc).
Chi può richiedere il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa
Tutti possono richiedere l’intervento del Fondo, ma i beneficiari che hanno la priorità sono:
- coppie formatesi da almeno due anni, e dove almeno una delle due persone che la costituiscono non abbia compiuto 35 anni;
- nuclei familiari mono-genitoriali con almeno un figlio convivente minore;
- coloro che sono in possesso di un contratto di lavoro atipico (contratto di lavoro a chiamata, part time, determinato, ecc),
- i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari.
Tuttavia, chiunque può richiedere il fondo di garanzia con la differenza che, se non rientra nei requisiti sopra elencati, la sua situazione verrà gestita come quella di un beneficiario non prioritario e quindi, dopo aver verificato la disponibilità delle somme rimaste.
Come già accennato, sono ammessi alla garanzia del Fondo sia i prestiti erogati per l’acquisto di una nuova casa, sia per la ristrutturazione della prima casa, ma questi ultimi interventi devono riguardare i lavori di accrescimento dell’efficienza energetica.
Il richiedente al Fondo, poi, non deve risultare proprietario di ulteriori immobili ad uso abitativo, ad eccezione di immobili avuti per successioni o immobili che siano in uso a titolo gratuito a genitori e fratelli.
Per i mutui di soggetti prioritari, poi, è stato anche definito il limite massimo del Taeg, tasso effettivo globale, che deve essere pari al tasso effettivo globale medio sui mutui, rilevato dalla pubblicazione trimestrale del Ministero dell’economia e delle Finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996 n. 108.
Come richiedere il Fondo garanzia per la prima casa
Se volete provare ad usufruire del Fondo Garanzia per i mutui per la prima casa, innanzitutto dovete verificare quali banche aderiscono all’iniziativa: potete contattare direttamente il vostro istituto di credito di fiducia oppure consultare su internet tutte le banche aderenti, che sono in continuo aggiornamento e ad oggi se ne contano ben 175 tra banche e istituti finanziari. Per un'informazione certa e sicura vi basta consultare il sito Consap. Verificato ciò, bisogna presentare una domanda di accesso al Fondo direttamente alla Banca scelta, utilizzando l’apposito modulo per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia, scaricabile anche dal web, compilato accuratamente con tutti i dati richiesti.
Sono molti gli istituti di credito che, negli anni, hanno aderito al Fondo e, in particolare, la Banca Popolare Pugliese, ad esempio, è uno degli istituiti di credito più attivi al momento nell’erogazione di mutui con Fondo di garanzia.
La banca, una volta raccolta tutta la documentazione necessaria, dovrà inoltrarla online al Consap, il gestore del Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa. Qui, vi verrà assegnato un numero di protocollo in base al momento di arrivo della domanda e, in un tempo di massimo 15 giorni, la banca vi comunicherà l’esito della vostra richiesta. In caso di esito positivo, infine, l’intero importo del finanziamento sarà erogato in un massimo di 30 giorni.
Boom di richieste per il Fondo garanzia prima casa
Ogni anno sono state analizzate le domande pervenute per il Fondo garanzia, e si può osservare come nei soli primi 6 mesi del 2017 sono arrivate oltre 15 mila domande. Dal 2015 a metà del 2017, le richieste di accesso sono state superiori a 35 mila, e di queste ben l’85% ha avuto esito positivo e quindi sono state accolte. Tutto questo è dovuto, oltre alla diffusione del Fondo, anche alla migliore situazione economica che il Paese sta vivendo. Oltre alla dotazione dello Stato, il Fondo garanzia per le prime case può essere incrementato ogni anno da contributi che arrivano dalle Regioni e da altri enti pubblici.
A marzo del 2018 sono arrivate in media, più di 300 domande al giorno dalle 175 banche che oggi aderiscono all’iniziativa del Fondo Garanzia. Alla fine dello stesso mese, i mutui ipotecari effettivamente accesi ricorrendo al Fondo garanzia sono stati più di 40 mila, per un valore di circa 4,5 miliardi di euro. E’ un ottimo risultato se si pensa che dal gennaio del 2015 al 31 marzo 2018, il Fondo ha approvato più di 58 mila richieste, 58.501 per l’esattezza, per un importo di garanzia di 3,3 miliardi di euro.
Diffusione del Fondo Garanzia
Il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa è stato istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ed è gestito dalla Consap s.p.a. (Concessionaria dei servizi assicurativi pubblici). Il Fondo ha ricevuto una forte visibilità grazie alla campagna di promozione fatta dal Mef e chiamata "Casaconviene", e dalla collaborazione con ordini professionali e associazioni di categoria, che si sono impegnati personalmente nella promozione di questa disponibilità da parte dello Stato.
Le richieste per l’accesso al Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa sono principalmente di giovani sotto i 35 anni di età, ma come sappiamo, possono usufruirne tutti, in base ai fondi disponibili. Oggi le banche ma anche gli intermediari finanziari che hanno deciso di aderire al Fondo garanzia prima casa sono il 63% degli istituti e tutti si sono impegnati direttamente per promuovere il Fondo informando tutti i propri clienti e non solo. La lista aggiornata di tutti gli istituti di credito che aderiscono al Fondo è presente sul sito di Consap, così come il modulo idoneo per effettuare la domanda.
Per il 2018, la legge di Bilancio ha previsto una dotazione complessiva di 500 milioni di euro, di questi 300 milioni rappresentano l’incremento per l’anno 2017 e 200 milioni per il 2018. Per gli anni 2014, 2015 e 2016, il Fondo aveva invece previsto una dotazione di 200 milioni di euro.
Conclusioni
Come abbiamo visto, quindi, lo scopo principale del Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa è quello di aiutare, sostenendo e agevolando i giovani, ad accedere al mercato creditizio, facilitando l’acquisto della prima casa o i lavori di ristrutturazione della prima casa, finalizzati al miglioramento energetico.
Il Fondo garanzia per la prima casa copre il 50% del capitale richiesto da finanziare ed è irrevocabile; oltre a ciò garantisce che venga applicato un tasso d’interesse ridotto, sebbene diverso da banca a banca. L’istituto di credito comunque deve definire che il tasso effettivo globale (TEG) non sia superiore a quello globale medio, che viene aggiornato ogni tre mesi dal MEF.
Questo Fondo è stato istituito per risollevare la forte crisi che ha il colpito il settore immobiliare e edilizio negli ultimi anni ma che, adesso sta rivivendo un momento positivo e di risalita.Pertanto, per tutti coloro che hanno intenzione di acquistare la loro prima casa ma temono di avere una risposta negativa dalla banca presso la quale vogliono richiedere un mutuo, o per la mancanza di un posto di lavoro sicuro e di un contratto a tempo indeterminato o per l’insufficiente possibilità di avere un garante in famiglia, si consiglia di valutare attentamente la possibilità di usufruire del Fondo di garanzia per i mutui per le prime case.

Nuovo Euribor: cosa cambia sul mutuo a tasso variabile?

L’AUTORE: Carlos Arija Garcia

In che cosa consiste la riforma dell’indice di riferimento su mutui e prestiti, attesa per il 2022. Ci saranno delle conseguenze per i consumatori?

Tempo fa (ne avevamo parlato anche noi) era stata annunciata una riforma dell’Euribor, cioè dell’indicatore sul quale si basa il tasso di interesse variabile di un mutuo. I tempi per l’entrata in vigore del nuovo metodo di calcolo sembravano piuttosto stretti: sarebbe dovuto arrivare, a dir tanto, entro la fine del 2019. Poi l’Europa ci ha ripensato ed ha tirato il freno a mano. Non per arrestare del tutto la riforma, ma per farla arrivare più tardi. Ora si parla del 31 dicembre 2021. Colpa di parametri ed adeguamenti non ancora ben definiti e che, visto il volume di denaro interessato da questa operazione, devono ancora essere messi a fuoco con la dovuta cautela. Per il consumatore, comunque, la domanda resta la stessa: che sia adesso o tra qualche anno, con il nuovo Euribor cosa cambia sul mutuo a tasso variabile?

I più ottimisti dicono che cambierà poco o nulla sulla rata del mutuo degli italiani. La differenza dovrebbe essere minima, anche perché chi ha ottenuto di questi tempi un finanziamento a tasso variabile sta pagando degli interessi calcolati su un’Euribor sotto lo zero. È, piuttosto, lo spread che fa alzare l’importo delle rate, come confermato recentemente dalla Banca d’Italia in antitesi a quanto sostenuto in proposito dal viceministro dell’Economia Laura Castelli. I più scettici, invece, preferiscono attendere l’esatta configurazione del nuovo Euribor prima di sbilanciarsi su che cosa cambia sul mutuo a tasso variabile.

Qualcosa la si può già capire. Vediamola.

Indice

• 1 Che cos’è l’Euribor
• 2 Come sarà il nuovo Euribor
• 3 Nuovo Euribor: cambierà qualcosa sui mutui?

Che cos’è l’Euribor

Partiamo dall’attuale Euribor. La parola risponde all’acronimo Euro Interbank Offered Rate, vale a dire tasso interbancario di offerta in euro. Nella pratica, si tratta di un valore di riferimento che viene calcolato ogni giorno da un gruppo di 20 banche dell’Ue a partecipazione volontaria e che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie tra i principali istituto di credito europei.

In particolare, l’Euribor viene usato per le operazioni a termine che vengono realizzate sul mercato interbancario e che hanno come controparte altre banche. Tali operazioni hanno una scadenza di una, due e tre settimane e da 1 a 12 mesi.

Questo significa che è proprio l’Euribor il principale riferimento per calcolare le rate del mutuo variabile o di un finanziamento. Di un mutuo, insomma, come quello che forse tu stesso stai pagando. Tu e milioni di persone come te in tutta Europa: calcola che l’Euribor condiziona circa 3.000 miliardi di euro riconducibili ai mutui e ai prestiti. Non sono certo noccioline.

Altra precisazione: l’Euribor varia in funzione della durata del prestito ma non dall’ammontare del capitale. E non riguarda solo i mutui: l’indicatore è il principale parametro di riferimento anche per gli investimenti a cedola variabile su cui si investe in Italia. Riguarda, pertanto, obbligazioni come bond bancari, Bot o Cct.

Come sarà il nuovo Euribor

Così, almeno, fino al 31 dicembre 2021. Dal giorno dopo, cioè dal 1° gennaio 2022, dovrebbe entrare in vigore il nuovo Euribor, attraverso la riforma della Benchmark regulation nota anche come Bmr. E che cos’è?

Si tratta di una modifica degli indici di riferimento che, di conseguenza, interesserà anche l’Euribor e, a cascata, i risparmiatori italiani che hanno chiesto un mutuo a tasso variabile.

La Bmr risale al 2016 [1]. È un regolamento del Parlamento e del Consiglio europeo sugli indici che vengono utilizzati come riferimento per i prodotti finanziari o per misurare l’andamento dei fondi di investimento. Tale regolamento ha inserito negli Stati membri uno schema in grado di garantire l’integrità degli indicatori attraversi due tipi di requisiti:

• un requisito oggettivo, costituito dallo stesso benchmark, cioè dal parametro di riferimento (come, ad esempio, l’Euribor);
• un requisito soggettivo attinente i doveri di chi è coinvolto nella definizione, nella gestione e nell’uso del benchmark.

Ora, l’Istituto per i mercati monetari europei (l’Emmi) vuole cambiare queste regole, che oggi si basano soltanto sulle quotazioni del mercato bancario. L’obiettivo è quello di introdurre un modello di calcolo più affidabile che comprenda più parametri e che si basi su delle transazioni effettive e, se necessario, su altre fonti di prezzi di mercato, comprese quelle esterne all’euro. Proprio questa dovrebbe essere la sostanza del cosiddetto Euribor ibrido, cioè dell’indicatore che dal 2022 sostituirà l’attuale Euribor.

In pratica, i pilastri della riforma del Regolamento Ue (se le intenzioni dell’Emmi saranno confermate) sono:

• escludere una modifica basata solo sulle transazioni di mercato per evitare un’eccessiva volatilità;
• l’introduzione dell’Euribor ibrido basato, da una parte, sulle transazioni di mercato quando siano disponibili e vengano ritenute appropriate e, dall’altra, su altri dati nel caso in cui le suddette transazioni non diano le dovute garanzie.

Nuovo Euribor: cambierà qualcosa sui mutui?

Una modifica dell’Euribor, cioè del principale indicatore di riferimento per i tassi di interesse su mutui e prestiti a tasso variabile, fa presupporre dei cambiamenti per chi deve restituire un finanziamento. La maggior parte degli analisti finanziari ritiene che tali cambiamenti non saranno in grado di introdurre delle variazioni di rilievo rispetto ai valori attuali.

Tuttavia, si teme l’effetto «panico», anche se questa parola può risultare un po’ forte. Operatori e, soprattutto, consumatori potrebbero vedere nel nuovo algoritmo di calcolo un elemento da cui diffidare e optare, a questo punto, per il mutuo a tasso fisso.

I test effettuati finora dall’Emmi limitano lo spread tra l’attuale ed il nuovo Euribor tra -1 e -5 punti base. Tutto, comunque, è da verificare entro il 31 dicembre 2021.

"Tassi dei mutui, il momento è ancora magico per comprare casa"

La lunga discesa dei tassi dei mutui è ancora in atto, rendendo sempre più conveniente stipulare un finanziamento per comprare casa. Ecco la fotografia di Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.

Articolo scritto da Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket

Secondo quanto risulta a Mutuisupermarket, l’andamento dei migliori spread (bancari, ndr) per mutui a tasso fisso e tasso variabile mostra una inversione di tendenza da fine 2018 e inizio 2019. Dal grafico dei migliori tassi finiti sempre per mutui a tasso fisso e tasso variabile, ad oggi risulta addirittura che i tassi finiti, quindi i veri tassi di interesse pagati dai consumatori, in altre parole la spesa per interessi in soldoni, non sono mai stati così bassi come in questo trimestre.

Paradossalmente conviene più fare una surroga oggi che 12 mesi fa, 24 mesi fa o 36 mesi fa, proprio quando la surroga poteva iniziare ad essere percepita come un qualcosa del passato. Faccio due considerazioni: stiamo guardando solamente le migliori offerte di mercato (per tasso fisso e tasso variabile) per ogni giorno del mese e facciamo poi una media trimestrale, e quindi ci sono alcune banche (come Credem o altre) che spesso si posizionano come particolarmente competitive e tengono le medie basse.

Un secondo punto da sottolineare è che questa grande convenienza dei tassi fissi, nonostante un aumento degli spread di circa 20 punti base fra fine e inizio 2019, è compensata da un “tracollo” degli indici IRS che da ottobre 2018 ad oggi, così come da marzo 2018 a oggi, hanno perso circa 40 punti base (IRS 20 anni è passato da 1,5% a 1,1%). Per cui se IRS scendono di 40 punti base e gli spread migliori offerte salgono di 20 punti base, il risultato è facile: le banche riescono ad aumentare gli spread, i consumatori hanno sempre la migliore offerta e tutti vivono “felici”.

Come si evince dalla media trimestrale delle migliori offerte per operazione di mutuo, oggi un mutuo a tasso fisso di 140.000 euro a 20 anni,  con un valore dell’immobile di 220.000, ha un Tan dell’1,24%, mai così basso dal primo trimestre 2012, e se si fa il plotting, davvero si vede come a marzo del 2019 siamo ai minimi dei tassi finiti di sempre. Per i variabili invece il punto di minimo dei Tan (di appena 3 punti base più basso) è del secondo trimestre 2018, 0,57% contro uno 0,60% di oggi;  quindi anche qui i prezzi sono ai minimi storici.I dati sono inconfutabili, ossia a marzo 2019, tassi alla mano, siamo ai minimi e da qui non si può che salire.

Tempi e modi, come dicevo, si delineeranno nei prossimi trimestri, con tutta calma, ma oggi è un momento davvero “magico” per chi voglia sottoscrivere un mutuo, sia di surroga che di acquisto. Fra l’altro, i nuovi dati dell’immobiliare dell’agenzia delle entrate sul IV trimestre 2018 segnano un aumento delle compravendite di +9,3% (dopo un aumento di +4,3% nel primo trimestre, +5,6 nel secondo e +6,7 nel terzo). Questo ci dice che il mercato appare in costante accelerazione e i prezzi degli immobili anche in questo caso sono destinati a crescere leggermente. E’ un motivo in più per prendere la palla al balzo e beneficiare di prezzi immobiliari ai minimi e tassi di interesse ai minimi.

Notizie immobiliari|mutuisupermarket.it (collaboratore di idealista news)

Come unire due finanziamenti/mutui

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Nel caso dei mutui, “due non è meglio di uno”, al contrario di quanto affermava Stefano Accorsi in un inglese decisamente maccheronico in un celebre spot di fine anni Novanta. Per questo, chi ha almeno due mutui a carico può fare ricorso a un prezioso strumento per rendere le pendenze con la sua banca quantomeno più sopportabili.

In gergo giuridico si chiama consolidamento dei debiti e consiste nell’unione di più finanziamenti in un unico prestito. L’obiettivo è quello di ottenere una sola rata, di importo sostenibile, da pagare alla banca anziché due. Ma in quali casi, innanzitutto, una persona sostiene più mutui? Quando, ad esempio, ne accende uno per l’acquisto della prima casa e, più avanti, ne stipula un secondo per la ristrutturazione dell’immobile o per l’acquisto di una seconda casa. Quest’ultimo, chiamato anche mutuo integrativo, è per la verità più un finanziamento, visto che di solito non gode delle agevolazioni fiscali che invece riguardano il mutuo per la prima casa.

Il consolidamento deve essere richiesto a un’unica banca, che si occuperà di ridefinire le condizioni contrattuali delle due pendenze. Con il consolidamento dei debiti i due mutui si estinguono e la loro unione dà vita a un solo finanziamento. Il piano di rientro prevederà una sola rata di importo minore rispetto alla somma delle rate mensili dei due mutui e il piano di ammortamento sarà prolungato di qualche anno. Potrebbero essere applicati tassi di interesse leggermente superiori, ma sicuramente meno onerosi per l’estinzione del debito. Come raccomandano gli esperti del settore, il consolidamento dei debiti è una procedura da attuare ogni qualvolta ci sia la probabilità di diventare inadempienti nei confronti di uno o più debiti.

Mutui prima casa, il Fondo di Garanzia 2019 sarà rifinanziato

 

Autore: floriana liuni

Per le giovani coppie che intendono acquistare la prima casa, ci sono buone notizie. Dopo aver rischiato la chiusura, il Fondo di Garanzia Consap sarà rifinanziato.

Lo ha annunciato il vicepremier Di Maio, spiegando in un articolo sul proprio blog. Dopo aver esaurito  le risorse a fine febbraio, il Fondo di Garanzia Mutui prima casa sarà dotato di altri 100 milioni di euro. Benchè con dotazione dimezzata rispetto ai previsti 200 milioni, tornerà così attivo lo strumento che si è rivelato prezioso negli ultimi anni per favorire l’accesso al credito di coloro che, avendo lavoro non stabile o vivendo situazioni particolari, no hanno l’opportunità di stipulare mutui a cuor leggero.

Come funziona il Fondo di Garanzia

Il Fondo tornerà quindi a funzionare come sempre:

• Tutti possono accedere al mutuo, con priorità per le seguenti categorie: giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, giovani titolari di un rapporto di lavoro atipico,  affittuari di alloggi di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica (ex Istituto Autonomo Case Popolari-IACP).
• L’importo del mutuo non deve superare i 250 mila euro.
• Lo Stato garantisce fino al 50% di garanzia della quota capitale del mutuo.
• Viene applicato un tasso calmierato ossia un Tasso Effettivo Globale (TEG) non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia.

Fondo di Garanzia Mutui 2019, i commenti degli esperti

“Il fondo di garanzia Consap ha permesso nel 2018 a molte famiglia di accedere ad un finanziamento pari al 100% del prezzo dell’immobile per l’acquisto della prima casa, - ricorda Riccardo Bernardi, chief development officer di 24 Max. - Sicuramente è stata un’agevolazione importante per il mercato in quanto numerose transazioni si sono concluse grazie a tale garanzia. C’è dell’attesa da parte del mercato anche per il 2019 anche se in realtà grazie ad un valido mediatore si possono trovare soluzioni che arrivano vicine a tale tipo di operazione. Seguiremo con attenzione gli sviluppi della vicenda“.

"Il rifinanziamento del Fondo Garanzia prima casa è senza dubbio una buona notizia, - aggiunge Ivano Cresto, responsabile business unit mutui di Facile.it, -  non solo per gli aspiranti mutuatari, ma anche per l'intero settore del credito e, più in generale, per il mercato immobiliare. I numeri ufficiali parlano chiaro: in questi anni il Fondo ha agevolato la conclusione di oltre 90mila pratiche di finanziamento, per un valore complessivo che supera i 10 miliardi di euro, rendendo così possibile l'acquisto della prima casa da parte di persone, principalmente giovani coppie, che, non disponendo di risparmi sufficienti, avrebbero altrimenti avuto difficoltà ad ottenere il mutuo. Ci auguriamo pertanto che questo strumento venga confermato e possa così garantire un sostegno anche a coloro che vorranno affrontare con serenità l’acquisto della prima casa nel corso del 2019".

"Apprendiamo la notizia con estremo interesse - commenta Renato Landoni, presidente Kiron Parners Spa. - E’ positiva la volontà del governo di rinnovare, per l’importo di 100 milioni, il fondo di garanzia Consap che potrebbe permettere di mantenere le agevolazione per l’ottenimento di mutui prima casa ai richiedenti in possesso di specifiche caratteristiche. Nel corso dello scorso anno, è’ stato un prezioso strumento in grado di sostenere le famiglie nella realizzazione del sogno di acquistare la prima casa e ci auguriamo che potrà continuare ad esserlo anche in futuro. Il fondo Consap consente agli istituti di credito che hanno aderito all’iniziativa, di allargare la loro base di potenziali clienti proprio in direzione di quelle categorie di cittadini che prima non avrebbero potuto finanziare; di certo è uno strumento che permetterà di dare slancio sia in generale ai consumi che, nello specifico, al mercato creditizio ed immobiliare".

Fondo di Garanzia, il commento di Adiconsum

Immediato il sospiro di sollievo da parte di Adiconsum. “Una buona notizia – ha dichiarato Danilo Galvagni, Vicepresidente dell’associazione.  – Finalmente, dopo mesi di silenzio sul tema, si risente parlare del Fondo di garanzia Consap. Da tempo abbiamo lanciato l’allarme sull’esaurimento delle risorse del Fondo, indirizzando una lettera di sollecito non solo al Ministro Di Maio, ma anche al Ministro Tria”.

Adconsum,  continua Galvagni , ha anche indicato una serie di proposte migliorative quali l’allargamento dell’accesso al Fondo senza tener conto di priorità e l’integrazione  delle pattuizioni che permettono il blocco della restituzione del capitale con il solo pagamento degli interessi in casi particolari (vedi la sospensione delle rate del mutuo).

fonte idealista

Prima casa in leasing: detrazioni nel 730

Acquisto prima casa in leasing: come si applicano le detrazioni fiscali nella dichiarazione dei redditi 2019 e i tetti di spesa per giovani e over 35.

Trovano spazio nel modello 730 le detrazioni fiscali previste dalla normativa vigente per i canoni di leasing versati con riferimento all’abitazione principale. La possibilità di detrarre dal reddito il 19% dell’IRPEF quanto versato per i contratti di leasing immobiliare stipulati per l’acquisto della prima casa spetta a tutti i contribuenti, ma con tetti massimi agevolati per giovani fino a 35 anni con un reddito massimo fino a 55.000 euro.

=> Leasing prima casa, guida alle detrazioni

Leasign prima casa

Il contratto di leasing immobiliare, lo ricordiamo, prevede che la banca o l’intermediario si obblighino ad acquistare o far costruire l’immobile per il soggetto utilizzatore. Questo avrà poi l’immobile a disposizione per un certo periodo di tempo versando un corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Al termine del contratto, l’utilizzatore può versare una maxi rata finale per effettuare l’acquisto definitivo, al prezzo prestabilito nel contratto stesso.

Detrazioni fiscali leasing immobiliare

Fondamentalmente accendere un contatto di leasing per acquistare la prima casa consente di accedere a tutti i benefici fiscali che si hanno quando si acquista un’abitazione tramite mutuo ipotecario, dunque chi sceglie questa modalità di acquisto può portare in detrazione al 19%,per tutti i periodi d’imposta interessati dalla durata del contratto di locazione finanziaria, i canoni annui, i costi di stipula del contratto e il costo di acquisto dell’immobile, con un tetto massimo che varia in base all’età degli acquirenti:

• i giovani di età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e non titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa possono detrarre i canoni e i relativi oneri accessori, per un importo di spesa annua non superiore a 8.000 euro e il costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo massimo di spesa non superiore a 20.000 euro;
• gli over 35 possono invece detrarre i canoni e i relativi oneri accessori, per un importo di spesa non superiore a 4.000 euro e il costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo massimo di spesa non superiore a 10.000 euro.
• di Redazione PMI.it

Detrazioni mutuo casa: regole e casi particolari

Come si applicano le detrazioni fiscali sugli interessi passivi maturati su un mutuo acceso per la casa coniugale caso per caso.

I tassi di interesse maturati sui mutui prima casa possono essere portati in detrazione al 19% in fase di dichiarazione dei redditi. Tra i casi particolari più comuni vi è quello dei mutui accesi con riferimento ad una casa coniugale, in questi casi per fruire delle detrazioni fiscali previste dalla normativa vigente è necessario tenere conto di alcune variabili.

=> Guida al mutuo ristrutturazione prima casa

Comunione dei beni

Il caso più tipico è quello di una casa acquistata dopo il matrimonio in comunione dei beni da parte dei due coniugi, accendendo un mutuo cointestato. In questo caso ai due coniugi viene riconosciuta la rispettiva percentuale di detrazione. Questo anche se il rogito è stato effettuato a nome di uno solo dei due, essendo comunque l’immobile di proprietà di entrambi ai sensi dell’art. 177 del Codice Civile.

=> Spread e prestiti: quale mutuo scegliere

Casa acquistata prima del matrimonio

Diverso è il caso in cui la casa è stata acquistata prima del matrimonio da uno solo dei due coniugi, al quale spetta la detrazione, preclusa all’altra parte anche se partecipa alle spese con un contratto di mutuo cointestato. In sostanza l’agevolazione è riconosciuta solo al titolare della proprietà dell’immobile e solo per la quota di interessi passivi effettivamente versati, mentre l’altra parte della detrazione si perde.

=> Mutui: Guida alla pre-delibera

Casa cointestata, ma non il mutuo

Può anche accedere che la casa sia cointestata ad entrambi i coniugi, ma uno solo dei due si accolli il mutuo. In questo caso al coniuge che ha stipulato il mutuo viene riconosciuta la detrazione piena, ovvero pari al 19% di tutti gli interessi passivi pagati.

Coniuge a carico

Se uno dei due coniugi è a carico, l’altro può beneficiare per intero della detrazione fiscale, anche se in caso di mutuo cointestato.

Coniuge incapiente

In caso di mutuo cointestato, se uno dei due coniugi non è a carico, anche se incapiente, la sua quota di detrazione non può essere recuperata dall’altro e quindi si perde.

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di Redazione PMI.it

Mutui: Guida alla pre-delibera

La pre-delibera di mutuo consente di conoscere l'importo che la banca può concedere, prima che il cliente trovi l'immobile: ecco come funziona.

Mutuo ristrutturazione: interessi detraibili

18 Febbraio 2019 La pre-delibera del mutuo è una possibilità offerta dalle banche a coloro che sono in cerca di liquidità per acquistare un immobile, della quale non molti sono a conoscenza. In particolare, la pre-delibera del mutuo rappresenta una sorta di impegno da parte della banca a concedere un mutuo ad un futuro cliente che non abbia ancora individuato l’immobile da acquistare, a patto che questo sia in possesso delle necessarie garanzie richieste dall’istituto finanziario per concedere il prestito.

=> Spread e prestiti: quale mutuo scegliere

Questa procedura consente all’acquirente di portarsi avanti con l’iter burocratico, a volte molto lungo, che serve per ottenere il mutuo, mettendosi al riparo da spiacevoli sorprese. I lunghi tempi necessari per l’erogazione del mutuo, o il non essere certi di essere in possesso dei requisiti necessari perché questo venga effettivamente concesso può, a volte, far saltare l’accordo di compravendita.

Mutui fissi e variabili, bilanci e previsioni 2019

28 Gennaio 2019 In fase di pre-delibera, la banca procede, preliminarmente, all’analisi del merito di solvibilità del futuro cliente in base la situazione reddituale e le garanzie fornite. Quindi l’Istituto fornisce al cliente informazioni circa la sua solvibilità e la cifra massima che potrà concedergli in prestito, informazione fondamentale per sapere che tipologia di immobile è possibile comprare. Con le pre-delibere, le banche hanno invece il vantaggio di fidelizzare un cliente con garanzie verificate.

Ovviamente le condizioni offerte dalla banca con la pre-delibera, saranno valide solo entro un certo periodo di tempo, che solitamente viene definito intorno ai sei mesi.

di Redazione PMI.it

scritto il 5 Marzo 2019

Mutui : fondo garanzia giovani a rischio

Stanno per esaurirsi le risorse del Fondo di Garanzia PMI, poi le garanzie verranno concesse con il contagocce: l'allarme Consap.

Boom di richieste per i mutui prima casa assistiti dal Fondo di garanzia tanto che, secondo l’allarme lanciato dalla Consap,concessionaria del ministero dell’Economia e delle Finanze che gestisce le erogazioni, le risorse finiranno a fine febbraio. Si parla di oltre 5.100 richieste di accesso pervenute nel solo mese di dicembre ma, poiché la Legge di Bilancio 2019 non ha rifinanziato il Fondo rotativo istituito con la legge di Stabilità 2014 (articolo 48, comma 1, legge 147/2013), le risorse finiranno a breve, la concessionaria fa sapere che dovrebbe riuscire ad allungare la vita del fondo per altri 50 giorni, ma non di più.

Fondo garanzia prima casa

Il Fondo, lo ricordiamo, prevede il rilascio di una garanzia a prima richiesta, pari al 50% dell’importo di mutui erogati per un ammontare inferiore a 250.000 euro, ed è controgarantito dallo Stato. L’accesso al Fondo è possibile in relazione ai mutui ipotecari per l’acquisto, o l’acquisto e la ristrutturazione ai fini di migliorare l’efficienza energetica, di un immobile non di lusso da destinare ad abitazione principale del mutuatario.

Il futuro del Fondo

Nella manovra (articolo 1, comma 658-659 della Legge 145/2018) è stata introdotta la possibilità di un intervento della Cassa depositi e prestiti Spa per incrementare la misura massima della garanzia. Un incremento che però non avverrà nell’immediato visto che ancora non è stato neanche definito il suo ammontare, da stabilirsi in base alle politiche di investimento della Cdp. In più la Cdp potrà aggiungere un contributo alla garanzia di base, che però dovrà essere comunque coperta con risorse statali.

A chiedere un rifinanziamento del Fondo sono non solo le famiglie in difficoltà economica, soprattutto under 35, che grazie ad esso hanno potuto acquistare e ristrutturare la prima abitazione accedendo al mutuo ipotecario fino al 100% del valore dell’immobile. , ma anche gli stessi istituti bancari che sempre più numerosi hanno aderito all’iniziativa lanciata nel 2015. Oggi sono più di 180 sull’intero territorio nazionale gli istituti aderenti, che hanno peraltro fornito un importante contributo a promuovere un’informazione capillare presso gli sportelli.

Una volta finite le risorse il Fondo resterà in vita, in quanto rotativo, grazie ai rientri e ai pagamenti dei mutuatari, ma le risorse saranno messe a disposizione con il contagocce, fanno sapere da Consap.

Prestito sulla casa…hai più di 60 anni?

L’AUTORE: Denise Ubbriaco

Superati i sessant’anni d’età è possibile chiedere un finanziamento alla banca senza doverlo restituire? Scoprilo in questo articolo.

Hai più di sessant’anni e, non avendo accesso al credito, ti chiedi come far fronte alle difficoltà economiche, alle spese sanitarie e/o alle spese straordinarie o magari come riuscire a dare una mano ai tuoi figli per comprare casa o per fare un investimento. Non tutte le banche sono disposte a concedere prestiti a chi ha superato i sessant’anni d’età e, in caso contrario, difficilmente il reddito della pensione è sufficiente a pagare la rata del prestito ottenuto. E allora ti domandi se ci sia o meno una soluzione in grado di venire incontro alle tue esigenze. Buone notizie: se hai una casa di proprietà esistono due possibili alternative. La prima è vendere la tua casa in nuda proprietà. Un’opzione molto svantaggiosa sia per chi vende, in quanto l’immobile viene messo in vendita ad un prezzo ribassato, sia per chi compra, poiché il venditore continuerà a viverci e l’acquirente non sa in che momento potrà entrare in possesso della casa acquistata. Una seconda e più vantaggiosa alternativa è data dal prestito ipotecario vitalizio (PIV). Come ottenere il prestito sulla casa? Cos’è e come funziona il PIV? Si tratta di una particolare forma di finanziamento pensata per chi, come te, ha un patrimonio immobiliare, una bassissima pensione, difficoltà di accesso ai finanziamenti bancari e vuole risolvere i suoi problemi di liquidità senza dover vendere la propria casa.  Continua a leggere il mio articolo. Cercherò di darti tutte le informazioni necessarie sull’argomento.

Indice

• 1 Chi può richiedere il prestito ipotecario vitalizio?
• 2 Prestito ipotecario vitalizio: documentazione precontrattuale
• 3 Qual è la procedura per fare richiesta di prestito ipotecario vitalizio?
• 4 Come funziona il prestito ipotecario vitalizio?
• 5 Cosa succede se la vendita della casa non copre il debito?
• 6 Come estinguere gli interessi in vita?
• 7 Rimborso integrale del prestito
• 8 Quali sono le banche aderenti?
  • 8.1 Prestito vitalizio ipotecario Unicredit
  • 8.2 Prestito vitalizio ipotecario Banca Intesa Sanpaolo
  • 8.3 Prestito Vitalizio Ipotecario MPS

Chi può richiedere il prestito ipotecario vitalizio?

I requisiti per richiedere il PIV sono disciplinati dalla Legge n. 44 del 2015 [1] e dal successivo Decreto del ministero dello Sviluppo Economico n. 226 del 2015 [2].

Possono richiedere il prestito ipotecario vitalizio tutte le persone fisiche che hanno compiuto sessant’anni d’età ed hanno un immobile residenziale, cioè un immobile avente destinazione urbanistica di civile abitazione. Se queste persone sono coniugate o conviventi more uxorio da almeno cinque anni (situazione che deve essere documentata da un certificato di residenza storico), il contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di uno solo. C’è da aggiungere che anche l’altro partner deve avere il requisito anagrafico previsto, vale a dire aver compiuto i sessant’anni d’età.

La presenza di tali requisiti non determina la sussistenza di un diritto all’erogazione del PIV, in quanto il creditore valuterà autonomamente se erogare o meno il finanziamento proprio come accade per qualsiasi altro prestito.

Prestito ipotecario vitalizio: documentazione precontrattuale

La documentazione precontrattuale fornita dal finanziatore al richiedente è uguale a quella utilizzata per i mutui ipotecari. Almeno 15 giorni prima della stipula del contratto, l’istituto erogante deve consegnare al richiedente un prospetto informativo che indica chiaramente l’importo finanziato, la percentuale del valore di perizia dell’immobile in garanzia e la somma erogata al netto dei costi e delle imposte.

Ogni anno, il finanziatore deve inviare al richiedente un resoconto che mostra tutti gli importi che costituiscono il capitale finanziato e quelli che corrispondono al capitale da restituire alla scadenza.

Qual è la procedura per fare richiesta di prestito ipotecario vitalizio?

Per inoltrare la richiesta del PIV devi prima ottenere un preventivo. Individua gli istituti finanziatori che prevedono questa formula di prestito o consulta i siti comparatori che ti consentono di confrontare i preventivi di più banche per individuare la soluzione più conveniente.

Una volta scelta la banca, il richiedente può procedere alla compilazione della domanda. Occorre sottoscrivere l’apposito modulo e presentare:

• la carta d’identità;
• il codice fiscale;
• lo stato di famiglia;
• la relazione notarile preliminare o l’atto di provenienza;
• altri eventuali documenti richiesti dalla banca.

Quando il richiedente presenta la sua domanda e la relativa documentazione, la banca esprime il suo parere di fattibilità. Il responso definitivo ci sarà subito dopo la perizia, uno dei momenti più salienti della procedura.

La valutazione dell’immobile residenziale viene effettuata da un perito indipendente della banca. La cifra del prestito dipende dalla stima dell’immobile e dall’età del richiedente.

L’ultima fase della procedura è rappresentata dalla stipula del contratto che deve avere la forma di atto pubblico.

Come funziona il prestito ipotecario vitalizio?

Per la richiesta di un prestito ipotecario vitalizio, la banca o l’istituto finanziario liquida una cifra che corrisponde alla metà (fino ad arrivare al 60%) del valore della casa di cui si è proprietari, secondo una stima effettuata da un perito indipendente. Il denaro arriva subito sul conto del richiedente in un’unica tranche e non bisogna restituirlo finché si è in vita, bensì dopo il decesso. In caso di persone coniugate o conviventi, il rimborso avverrà dopo la morte del firmatario più longevo.

Dopo la morte di chi ha sottoscritto il contratto di finanziamento, la banca entrerà in possesso della casa. Gli eredi (figli, nipoti o altro) potranno lasciare alla banca, che ha concesso il prestito, l’immobile residenziale dato in garanzia e mettere un punto a questa storia. In alternativa, se ne hanno la possibilità, potranno saldare il debito entro 12 mesi e, se la banca accetta, potranno vendere la casa per conto loro.

Superato questo periodo, la banca potrà vendere l’immobile al prezzo di mercato stimato dal perito, senza ricorrere alla procedura esecutiva giudiziaria, riducendo il prezzo del 15% ogni 12 mesi.

Cosa succede se la vendita della casa non copre il debito?

Per vari motivi, potrebbe accadere che l’immobile residenziale sia venduto ad un prezzo finale più basso del previsto e non riesca a coprire per intero l’ammontare della cifra data in prestito e degli interessi maturati. Le cause potrebbero essere legate alla crisi del mercato immobiliare o al tempo trascorso tra la sottoscrizione del prestito e la vendita della casa. Cosa succede in questo caso? La banca non potrà rivalersi mai in nessun modo sugli eredi del debitore. Il debito si considera saldato una volta che la banca entra in possesso della casa.

Se, invece, la casa viene venduta ad un importo superiore rispetto a quello previsto e rispetto al necessario per coprire il debito con la banca, la cifra in eccesso spetta agli eredi.

Come estinguere gli interessi in vita?

Chi richiede il PIV, se ne ha la possibilità e lo desidera, può accordarsi con la banca e rimborsare in vita gli interessi e le spese. Questa ipotesi non è consigliata, in quanto fa venir meno uno dei principali vantaggi di questo prestito: non versare rate periodiche.

Inoltre, espone il debitore ad un rischio non indifferente: se non ha la possibilità di pagare o risulta moroso, il contratto di prestito potrebbe decadere. Nel caso di mancato pagamento delle rate per sette volte, non necessariamente consecutive, la banca potrebbe decidere di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione immediata dell’intero importo.

Rimborso integrale del prestito

Il prestito ipotecario vitalizio è una forma di finanziamento molto vantaggiosa, in quanto il denaro viene accreditato sul proprio conto e non va restituito subito, se non dopo la morte del debitore. Tuttavia, dovresti fare attenzione ad alcuni dettagli.

Ci sono ipotesi in cui bisogna restituire subito alla banca la cifra ottenuta in prestito. Un caso potrebbe essere la vendita dell’immobile residenziale dato in garanzia alla banca per ottenere il prestito. E’ chiaro che una volta venduto l’immobile, la garanzia viene meno ed il prestito deve essere restituito.

Un’altra ipotesi riguarda il compimento di atti con dolo o colpa grave o la realizzazione di modifiche (senza l’accordo con il finanziatore) rispetto allo stato dell’immobile che possano ridurne il valore in modo significativo. In tal caso, l’immobile non corrisponderà più a quello dato in garanzia alla banca sulla base del cui valore, in sede di perizia, è stato concesso il prestito. Pertanto, il contratto decade ed il prestito deve essere restituito.

Quali sono le banche aderenti?

Le banche che prevedono questo tipo di finanziamento non sono molte. Vediamo le soluzioni proposte da Unicredit, Banca Intesa Sanpaolo ed MPS.

Prestito vitalizio ipotecario Unicredit

Il PIV di Unicredit prende il nome di “Valore casa”. E’ un finanziamento riservato a coloro che hanno un’età compresa tra i 65 e gli 85 anni e può essere a tasso fisso o variabile. Ecco i tassi applicati: per i prestiti a tasso fisso con capitalizzazione annuale degli interessi è previsto il 4,50%, mentre per quelli a tasso variabile con pagamento mensile degli interessi c’è l’applicazione dell’Euribor (365 giorni) a tre mesi.

La garanzia è rappresentata da un’ipoteca di primo grado su un immobile che ha la natura di prima casa. L’importo minimo finanziabile è di 30.000 euro, mentre il valore massimo è legato al valore dell’immobile, all’età del richiedente e al tipo di prestito scelto. L’erogazione del prestito avviene in un’unica soluzione.

I Taeg corrispondono al 4,65% e al 4,31% e prendono in considerazione anche altre spese legate all’operazione (istruttoria, invio di avvisi e rendiconti, polizza assicurativa per incendio fabbricati, perizia tecnica e imposta sostitutiva dello 0,25%).

Prestito vitalizio ipotecario Banca Intesa Sanpaolo

“Per Te” è il nome del prestito vitalizio ipotecario di Banca Intesa Sanpaolo. E’ riservato a coloro che hanno un’età compresa tra i 60 ed i 90 anni. Un finanziamento a medio/lungo termine con tasso fisso garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile ad uso abitativo di proprietà del richiedente e con capitalizzazione annuale degli interessi. Il Tan ammonta al 4%, mentre il Taeg al 4,126% nella versione con rimborso graduale degli interessi.

Prestito Vitalizio Ipotecario MPS

Il prestito vitalizio ipotecario di MPS si chiama PrestiSenior. L’età della persona finanziata può oscillare tra i 60 ed i 90 anni. Il richiedente può ricevere l’importo in un’unica soluzione o richiederne l’accredito in versamenti annuali fino a 20 tranche. Il tasso di interesse è fisso e l’importo massimo erogabile è di 250.000 euro (e non può andare oltre il 50%) per chi opta per l’unica soluzione. I versamenti annuali possono andare da un minimo di 2.400 fino ad un massimo di 25.000 euro.

Fonte :La legge uguale per tutti