giovedì 17 gennaio 2019

Mutui: le previsioni per il 2019 promettono tassi bassi

“MutuiOnline informa”

Mutui: le previsioni per il 2019 promettono tassi bassiUn’economia segnata dall’instabilità: dai dazi alle querelle (accese o blande che siano) con l’Europa, i mercati restano ballerini. Una situazione di incostanza che, anche se grava non poco su azioni e affini, non nuoce invece a chi sta per chiedere un mutuo. Anzi, proprio per questa stessa instabilità i tassi, sia variabili che fissi, resteranno bassi se non addirittura bassissimi.

Lo conferma una recente analisi de Il Sole 24 Ore che spiega come e perchè chi ha investito nel mattone chiedendo un finanziamento può evitare di allarmarsi.

Tutto parte dalla decisione della Banca Centrale Europea, guidata da Mario Draghi, di non aumentare il costo del denaro, complice il rallentamento dell’economia: questo fa presagire ad un mancato rialzo dei tassi nel corso del 2019. Pil e inflazione permettendo, i contratti future sull’indice Eonia, ossia quello che riguarda i tassi a brevissima scadenza, vedranno un possibile nuovo incremento solo agli inizi del 2020, dandoci almeno un anno di respiro da preoccupazioni.

Per intenderci, chi sta pagando un mutuo a tasso variabile da qualche anno a questa parte già beneficia di un Euribor negativo che potrebbe essere stabile per tutto il 2019. Stesso discorso vale anche per chi ha davanti a sé un pagamento a tasso fisso, dato dalla somma di Spread e indice Irs che, durante un periodo di scarsa propensione al rischio degli investitori, solitamente scende. Dunque la “pace” per chi vuole optare per un mutuo a tasso fisso è garantita almeno fino alle prossime elezioni europee (fissate per il 24 maggio).

Intanto se si è incuriositi dalle dinamiche che fanno alzare o abbassare i tassi si può approfondire il tutto leggendo la news "Mutui: cosa succede ai tassi di interesse" sul sito MutuiOnline.it.

Nonostante il panorama del mercato del mattone sia sereno è meglio non perder tempo in caso si voglia investire, chiedendo un mutuo per comprare casa dal momento che non è detto che la situazione non possa cambiare nel giro di qualche mese.

Questo mentre sembra essere in atto una vera e propria corsa verso i minimi come lo stesso quotidiano economico ha notato consultando i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it che indicano come l'importo medio erogato sia di 124.450 euro, oltre a sottolineare che il 33,6% delle richieste di mutuo abbiano una durata a 20 anni, contro il 23,35% che opta per una durata a 30 anni.

Per quanto riguarda il valore del mutuo, quasi 1 mutuatario su 3 richiede più del 70% di loan to value, cioè il rapporto tra l'importo del finanziamento e il costo dell’abitazione che si vuole acquistare.

Ad ogni modo in un periodo in cui i tassi fanno registrare un record “positivo” dopo l’altro il consiglio è di dare sempre un’occhiata allo stato delle cose. È possibile farlo consultando l'Osservatorio tassi di MutuiOnline.it.

Si può sempre iniziare a farsi un’idea consultando i migliori mutui del giorno. Inoltre si possono verificare quali sono le opzioni migliori per il proprio budget inserendo i propri dati senza impegno nell’apposito form presente sul nostro portale.

Ad esempio al 7 gennaio 2019 un impiegato di 35 anni interessato a un mutuo di 100mila euro da ripagare in 20 anni per un immobile in quel di Milano del valore di 200mila euro tra le offerte migliori a tasso fisso troverà quella di Cariparma – Crédit Agricole che offre una rata mensile di 484,85 euro e un tasso fisso dell’1,55%, un Taeg dell'1,70%. A parità di richieste ma optando per un tasso variabile una delle opzioni più allettanti è quella di Bnl – Gruppo Bnp Paribas che prevede una rata di 439,54 mensili e un tasso variabile dello 0,54% con un Taeg dello 0,72%.

mercoledì 16 gennaio 2019

Prestito sulla casa…hai più di 60 anni?




Prestito sulla casa

L’AUTORE: Denise Ubbriaco

Superati i sessant’anni d’età è possibile chiedere un finanziamento alla banca senza doverlo restituire? Scoprilo in questo articolo.

Hai più di sessant’anni e, non avendo accesso al credito, ti chiedi come far fronte alle difficoltà economiche, alle spese sanitarie e/o alle spese straordinarie o magari come riuscire a dare una mano ai tuoi figli per comprare casa o per fare un investimento. Non tutte le banche sono disposte a concedere prestiti a chi ha superato i sessant’anni d’età e, in caso contrario, difficilmente il reddito della pensione è sufficiente a pagare la rata del prestito ottenuto. E allora ti domandi se ci sia o meno una soluzione in grado di venire incontro alle tue esigenze. Buone notizie: se hai una casa di proprietà esistono due possibili alternative. La prima è vendere la tua casa in nuda proprietà. Un’opzione molto svantaggiosa sia per chi vende, in quanto l’immobile viene messo in vendita ad un prezzo ribassato, sia per chi compra, poiché il venditore continuerà a viverci e l’acquirente non sa in che momento potrà entrare in possesso della casa acquistata. Una seconda e più vantaggiosa alternativa è data dal prestito ipotecario vitalizio (PIV). Come ottenere il prestito sulla casa? Cos’è e come funziona il PIV? Si tratta di una particolare forma di finanziamento pensata per chi, come te, ha un patrimonio immobiliare, una bassissima pensione, difficoltà di accesso ai finanziamenti bancari e vuole risolvere i suoi problemi di liquidità senza dover vendere la propria casa.  Continua a leggere il mio articolo. Cercherò di darti tutte le informazioni necessarie sull’argomento.

Indice

  • 1 Chi può richiedere il prestito ipotecario vitalizio?
  • 2 Prestito ipotecario vitalizio: documentazione precontrattuale
  • 3 Qual è la procedura per fare richiesta di prestito ipotecario vitalizio?
  • 4 Come funziona il prestito ipotecario vitalizio?
  • 5 Cosa succede se la vendita della casa non copre il debito?
  • 6 Come estinguere gli interessi in vita?
  • 7 Rimborso integrale del prestito
  • 8 Quali sono le banche aderenti?
    • 8.1 Prestito vitalizio ipotecario Unicredit
    • 8.2 Prestito vitalizio ipotecario Banca Intesa Sanpaolo
    • 8.3 Prestito Vitalizio Ipotecario MPS

Chi può richiedere il prestito ipotecario vitalizio?

I requisiti per richiedere il PIV sono disciplinati dalla Legge n. 44 del 2015 [1] e dal successivo Decreto del ministero dello Sviluppo Economico n. 226 del 2015 [2].

Possono richiedere il prestito ipotecario vitalizio tutte le persone fisiche che hanno compiuto sessant’anni d’età ed hanno un immobile residenziale, cioè un immobile avente destinazione urbanistica di civile abitazione. Se queste persone sono coniugate o conviventi more uxorio da almeno cinque anni (situazione che deve essere documentata da un certificato di residenza storico), il contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di uno solo. C’è da aggiungere che anche l’altro partner deve avere il requisito anagrafico previsto, vale a dire aver compiuto i sessant’anni d’età.

La presenza di tali requisiti non determina la sussistenza di un diritto all’erogazione del PIV, in quanto il creditore valuterà autonomamente se erogare o meno il finanziamento proprio come accade per qualsiasi altro prestito.

Prestito ipotecario vitalizio: documentazione precontrattuale

La documentazione precontrattuale fornita dal finanziatore al richiedente è uguale a quella utilizzata per i mutui ipotecari. Almeno 15 giorni prima della stipula del contratto, l’istituto erogante deve consegnare al richiedente un prospetto informativo che indica chiaramente l’importo finanziato, la percentuale del valore di perizia dell’immobile in garanzia e la somma erogata al netto dei costi e delle imposte.

Ogni anno, il finanziatore deve inviare al richiedente un resoconto che mostra tutti gli importi che costituiscono il capitale finanziato e quelli che corrispondono al capitale da restituire alla scadenza.

Qual è la procedura per fare richiesta di prestito ipotecario vitalizio?

Per inoltrare la richiesta del PIV devi prima ottenere un preventivo. Individua gli istituti finanziatori che prevedono questa formula di prestito o consulta i siti comparatori che ti consentono di confrontare i preventivi di più banche per individuare la soluzione più conveniente.

Una volta scelta la banca, il richiedente può procedere alla compilazione della domanda. Occorre sottoscrivere l’apposito modulo e presentare:

  • la carta d’identità;
  • il codice fiscale;
  • lo stato di famiglia;
  • la relazione notarile preliminare o l’atto di provenienza;
  • altri eventuali documenti richiesti dalla banca.

Quando il richiedente presenta la sua domanda e la relativa documentazione, la banca esprime il suo parere di fattibilità. Il responso definitivo ci sarà subito dopo la perizia, uno dei momenti più salienti della procedura.

La valutazione dell’immobile residenziale viene effettuata da un perito indipendente della banca. La cifra del prestito dipende dalla stima dell’immobile e dall’età del richiedente.

L’ultima fase della procedura è rappresentata dalla stipula del contratto che deve avere la forma di atto pubblico.

Come funziona il prestito ipotecario vitalizio?

Per la richiesta di un prestito ipotecario vitalizio, la banca o l’istituto finanziario liquida una cifra che corrisponde alla metà (fino ad arrivare al 60%) del valore della casa di cui si è proprietari, secondo una stima effettuata da un perito indipendente. Il denaro arriva subito sul conto del richiedente in un’unica tranche e non bisogna restituirlo finché si è in vita, bensì dopo il decesso. In caso di persone coniugate o conviventi, il rimborso avverrà dopo la morte del firmatario più longevo.

Dopo la morte di chi ha sottoscritto il contratto di finanziamento, la banca entrerà in possesso della casa. Gli eredi (figli, nipoti o altro) potranno lasciare alla banca, che ha concesso il prestito, l’immobile residenziale dato in garanzia e mettere un punto a questa storia. In alternativa, se ne hanno la possibilità, potranno saldare il debito entro 12 mesi e, se la banca accetta, potranno vendere la casa per conto loro.

Superato questo periodo, la banca potrà vendere l’immobile al prezzo di mercato stimato dal perito, senza ricorrere alla procedura esecutiva giudiziaria, riducendo il prezzo del 15% ogni 12 mesi.

Cosa succede se la vendita della casa non copre il debito?

Per vari motivi, potrebbe accadere che l’immobile residenziale sia venduto ad un prezzo finale più basso del previsto e non riesca a coprire per intero l’ammontare della cifra data in prestito e degli interessi maturati. Le cause potrebbero essere legate alla crisi del mercato immobiliare o al tempo trascorso tra la sottoscrizione del prestito e la vendita della casa. Cosa succede in questo caso? La banca non potrà rivalersi mai in nessun modo sugli eredi del debitore. Il debito si considera saldato una volta che la banca entra in possesso della casa.

Se, invece, la casa viene venduta ad un importo superiore rispetto a quello previsto e rispetto al necessario per coprire il debito con la banca, la cifra in eccesso spetta agli eredi.

Come estinguere gli interessi in vita?

Chi richiede il PIV, se ne ha la possibilità e lo desidera, può accordarsi con la banca e rimborsare in vita gli interessi e le spese. Questa ipotesi non è consigliata, in quanto fa venir meno uno dei principali vantaggi di questo prestito: non versare rate periodiche.

Inoltre, espone il debitore ad un rischio non indifferente: se non ha la possibilità di pagare o risulta moroso, il contratto di prestito potrebbe decadere. Nel caso di mancato pagamento delle rate per sette volte, non necessariamente consecutive, la banca potrebbe decidere di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione immediata dell’intero importo.

Rimborso integrale del prestito

Il prestito ipotecario vitalizio è una forma di finanziamento molto vantaggiosa, in quanto il denaro viene accreditato sul proprio conto e non va restituito subito, se non dopo la morte del debitore. Tuttavia, dovresti fare attenzione ad alcuni dettagli.

Ci sono ipotesi in cui bisogna restituire subito alla banca la cifra ottenuta in prestito. Un caso potrebbe essere la vendita dell’immobile residenziale dato in garanzia alla banca per ottenere il prestito. E’ chiaro che una volta venduto l’immobile, la garanzia viene meno ed il prestito deve essere restituito.

Un’altra ipotesi riguarda il compimento di atti con dolo o colpa grave o la realizzazione di modifiche (senza l’accordo con il finanziatore) rispetto allo stato dell’immobile che possano ridurne il valore in modo significativo. In tal caso, l’immobile non corrisponderà più a quello dato in garanzia alla banca sulla base del cui valore, in sede di perizia, è stato concesso il prestito. Pertanto, il contratto decade ed il prestito deve essere restituito.

Quali sono le banche aderenti?

Le banche che prevedono questo tipo di finanziamento non sono molte. Vediamo le soluzioni proposte da Unicredit, Banca Intesa Sanpaolo ed MPS.

Prestito vitalizio ipotecario Unicredit

Il PIV di Unicredit prende il nome di “Valore casa”. E’ un finanziamento riservato a coloro che hanno un’età compresa tra i 65 e gli 85 anni e può essere a tasso fisso o variabile. Ecco i tassi applicati: per i prestiti a tasso fisso con capitalizzazione annuale degli interessi è previsto il 4,50%, mentre per quelli a tasso variabile con pagamento mensile degli interessi c’è l’applicazione dell’Euribor (365 giorni) a tre mesi.

La garanzia è rappresentata da un’ipoteca di primo grado su un immobile che ha la natura di prima casa. L’importo minimo finanziabile è di 30.000 euro, mentre il valore massimo è legato al valore dell’immobile, all’età del richiedente e al tipo di prestito scelto. L’erogazione del prestito avviene in un’unica soluzione.

I Taeg corrispondono al 4,65% e al 4,31% e prendono in considerazione anche altre spese legate all’operazione (istruttoria, invio di avvisi e rendiconti, polizza assicurativa per incendio fabbricati, perizia tecnica e imposta sostitutiva dello 0,25%).

Prestito vitalizio ipotecario Banca Intesa Sanpaolo

“Per Te” è il nome del prestito vitalizio ipotecario di Banca Intesa Sanpaolo. E’ riservato a coloro che hanno un’età compresa tra i 60 ed i 90 anni. Un finanziamento a medio/lungo termine con tasso fisso garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile ad uso abitativo di proprietà del richiedente e con capitalizzazione annuale degli interessi. Il Tan ammonta al 4%, mentre il Taeg al 4,126% nella versione con rimborso graduale degli interessi.

Prestito Vitalizio Ipotecario MPS

Il prestito vitalizio ipotecario di MPS si chiama PrestiSenior. L’età della persona finanziata può oscillare tra i 60 ed i 90 anni. Il richiedente può ricevere l’importo in un’unica soluzione o richiederne l’accredito in versamenti annuali fino a 20 tranche. Il tasso di interesse è fisso e l’importo massimo erogabile è di 250.000 euro (e non può andare oltre il 50%) per chi opta per l’unica soluzione. I versamenti annuali possono andare da un minimo di 2.400 fino ad un massimo di 25.000 euro.

Fonte :La legge uguale per tutti

Abusi edilizi. Il coniuge comproprietario è responsabile?


Reati edilizi: profili di responsabilità del proprietario o comproprietario non committente

Risultati immagini per abuso edilizio


Avv. Rosario Dolce del Foro di Palermo
05/12/2018


In tema di reati edilizi, la responsabilità del proprietario o comproprietario non committente non può essere ricavata per la obiettiva contitolarità sul bene, oppure in ragione di un assunta omessa vigilanza, attesa l'inapplicabilità dell'art. 40, secondo comma, codice penale, a mente del quale: Nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla legge come reato, se l'evento dannoso o pericoloso, da cui dipende la esistenza del reato, non è conseguenza della sua azione od omissione. Il principio appena reso è stato riproposto dalla Corte di Cassazione sezione. III Penale, con sentenza n. 53000/18, depositata il 26 novembre.



Il fatto. Con sentenza Corte di appello di Napoli, in riforma di una pronuncia emessa dal Tribunale di Torre Annunziata, dichiarava non doversi procedere nei confronti di Caio per essere i reati allo stesso ascritti, in quanto estinti a causa della sua morte.

Il Giudice collegiale dichiarava, ancora, non doversi procedere nei confronti della moglie, Mevia,in ordine alle contravvenzioni contestate, per esser estinte a causa dell'intervenuta prescrizione, pur rideterminando la pena per il delitto di cui all'art. 181, comma 1-bis, d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, in un anno di reclusione[norma, frattanto, dichiarata illegittima, per violazione degli articoli3 e 27 della Costituzione,nella parte in cui, anche quando non risultino superati i limiti quantitativi previsti dalla successiva lettera b), punisce l'autore delle opere abusive con la sanzione della reclusione da uno a quattro anni, anziché con le pene più lievi previste dal precedente comma 1 ? che rinvia all'art. 44, comma 1, lettera c), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380].


Orbene, Mevia, non soddisfatta dell'esito del secondo grado di giudizio, propone ricorso innanzi la Suprema Corte di Cassazione deducendo la violazione dell'articolo 192 codice procedura penale, in relazione ai reati urbanistici ed ambientali (per quel che qui è dato interessare), ovvero per violazione del principio di valutazione delle prove.

Secondo la predetta ricorrente la Corte di appello avrebbe riconosciuto la sua responsabilità sol perché comproprietaria dell'immobile oggetto dell'abuso, invero pacificamente realizzato dal defunto marito.

Quindi condannandola al reato di che trattasi in forza di una responsabilità di carattere oggettivo e pure senza contestualizzare l'effettiva partecipazione all'abuso edilizio.

La sentenza. In tema di reati edilizi, la responsabilità del proprietario o comproprietario non committente - ammonisce il giudice di legittimità - non può essere oggettivamente dedotta dal diritto sul bene né può essere configurata come responsabilità omissiva per difetto di vigilanza, attesa l'inapplicabilità dell'art. 40, secondo comma, codice penale.

La responsabilità del proprietario o comproprietario non committente, invece, dev'essere dedotta da indizi ulteriori rispetto all'interessein sito nel diritto di proprietà, idonei a sostenere la sua compartecipazione, anche morale, al reato (cfr, Corte di Cassazione, Sez. 3, n. 44202 del 10/10/2013).

In particolare, si è evidenziato che questa responsabilità può dedursi da elementi quali:

  • la piena disponibilità della superficie edificata;
  • l'interesse alla trasformazione del territorio;
  • i rapporti di parentela o affinità con l'esecutore del manufatto;
  • la presenza ela vigilanza durante lo svolgimento dei lavori;
  • il deposito di provvedimenti abilitativi (anche in sanatoria);
  • la fruizione dell'immobile secondo le norme civilistiche sull'accessione;
  • nonché tutti quei comportamenti (positivi o negativi) da cui possano trarsi elementi integrativi della colpa e prove circa la compartecipazione - anche morale - alla realizzazione del fabbricato.

Si tratta, dunque, di una responsabilità che può essere desunta da elementi oggettivi di natura indiziaria e la cui valutazione si sottrae al sindacato di legittimità, se congruamente motivata. Sulla scorta di tale presupposto è stato rigettata l'impugnazione sollevata da Mevia. Ma esaminiamo, ancora più in dettaglio, le ragioni dell'assunto giurisprudenziale.


Conclusione. La Corte di appello di Napoli aveva, infatti, richiamato nella sentenza impugnata taluni dei parametri citati, ed in forza di questi - con logico e congruo argomento -aveva avuto cura di confermare la responsabilità della comproprietaria Mevia, in ordine agli abusi compiuti.

In particolare, nella sentenza era stato correttamente evidenziato che la ricorrente:

  1. era comproprietaria, insieme al defunto marito, dell'immobile oggetto degli abusi;
  2. in costanza di matrimonio, aveva goduto del regime patrimoniale della comunione dei beni;
  3. era risultata residente presso lo stesso luogo;
  4. ancora lì aveva dichiarato domicilio per le notificazioni.

L'insieme di tali elementi, secondo il Giudice di legittimità, è, allora, ben in grado di legittimare la valutazione posta in essere dalla corte di merito, la quale, con argomentazione non manifestamente illogica, quindi non censurabile, aveva ravvisato in Meviala sussistenza di un comune interesse all'edificazione con il marito, per soddisfare esigenze familiari, e, dunque, era stato riscontrato,nel suo operato, una piena e cosciente volontà alla partecipazione all'abuso dall'altro commesso o, comunque, una compartecipazione almeno morale all'esecuzione dell'opera abusiva.

Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio Il cortile condominiale si presume comune se il contrario non risulta da un titolo


Avv. Leonarda Colucci - Foro di Brindisi
05/09/2018


Spesso per la condivisione di aree di parcheggio nei cortili nascono accesi conflitti aventi ad oggetto il diritto o meno di parcheggiare in base ad una presunta proprietà esclusiva del cortile.

In assenza di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva del cortile in capo ad un condomino, gli altri possono continuare a parcheggiare o devono subire passivamente l'insipienza degli inquilini più arroganti?


La vicenda.Tizio e Caio, assumendo di essere nudi proprietari di alcuni immobili ubicati in un edificio composto anche da cortile ciascuno per i rispettivi millesimi di proprietà, citano in giudizio Mevio e Sempronio che dal 1997 impediscono di parcheggiare i propri veicoli nel cortile nella convinzione di essere proprietari esclusivi dello stesso.

Pertanto gli istanti (Tizio e Caio) chiedono di accertare la comproprietà del cortile condominiale, con condanna dei convenuti (Mevio e Sempronio) alla restituzione della propria quota di cortile ed al risarcimento dei danni sopportati per non aver potuto usufruire, per oltre un ventennio, del cortile.

I convenuti hanno contestato tale assunto eccependo di essere proprietari esclusivi del cortile in virtù di atto pubblico di acquisto dell'immobile di loro proprietà risalente agli anni ottanta.


La sentenza.La domanda degli attori è stata parzialmente accolta, mentre è stata respinta la domanda di risarcimento del danno.La quarta sezione civile del tribunale di S. Maria Capua Vetere ha accertato, infatti, la natura condominiale del cortile e, quindi, la sua appartenenza in comune e pro indiviso a tutti i proprietari degli immobili del fabbricato. (Tribunale di S. Maria Capua Vetere, IV sez. civ., 11.5.2018 n. 1652)

Soffitto e pavimento. Gli spazi pieni o vuoti non essenziali alla struttura divisoria sono privati.


Gli spazi, siano essi pieni o vuoti, esistenti al di sotto del soffitto o del pavimento, risultano complementari e non essenziali alla struttura divisoria


Avv. Paolo Accoti
06/07/2018


Sono oggetto di proprietà comune tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, tra le quali, il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.


Sono altresì di proprietà comune le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (art. 1117 Cc).

Tale elencazione non è esaustiva, considerato che alcuni beni, quand'anche non espressamente menzionati, in ragione delle loro caratteristiche funzionali e strutturali risultano comunque comuni.

A tal proposito, al fine di stabilire la condominialità, o meno, dei beni non elencati nell'art. 1117 Cc, occorre avere riguardo alle caratteristiche strutturali di tali beni rispetto all'edificio, pertanto, deve considerarsi il loro rapporto di dipendenza con il complesso immobiliare ovvero la loro attitudine funzionale, anche solo potenziale, e tanto a prescindere dall'utilità particolare che può trarre dagli stessi il singolo condomino.

Ciò posto, non rientra nei beni comuni, ma rimane in proprietà del singolo condomino, lo spazio vuoto sovrastante gli appartamenti e, in particolare, la controsoffittatura, in quanto la stessa non ha una funzione portante ovvero divisoria dei due appartamenti sovrapposti ma, esclusivamente, una funzione decorativa.


A tal proposito, infatti, appare pacifico che gli spazi, siano essi pieni o vuoti, esistenti al di sotto del soffitto o del pavimento, risultano complementari e non essenziali alla struttura divisoria, conseguentemente, gli stessi rimangono esclusi dalla comunione e sono di proprietà dei condòmini proprietari dei piani sovrapposti.

Questi i principi di diritto enunciati dalla Corte di Cassazione, II Sezione civile, nell'ordinanza n. 15048, pubblicata in data 11 giugno 2018.

Accadeva che con ricorso per reintegra in possesso, ex art. 703 Cpc, un condomino, proprietario dell'appartamento sottostante a quello del condomino convenuto, lo evocava in giudizio al fine di essere reintegrato nel possesso della controsoffittatura del soffitto.

Assumeva, infatti, che il proprietario dell'appartamento sovrastante, durante alcuni lavori di ristrutturazione aveva invaso la sua proprietà, costituita dallo spazio esistente tra il soffitto e la controsoffittatura, mediante l'installazione di tubi e condutture allocati al servizio esclusivo del suo appartamento.


Il Tribunale di Venezia rigettava la domanda, con sentenza di primo grado confermata dalla Corte d'Appello di Venezia, nel frattempo adita dal ricorrente, la quale respingeva il gravame.

Il condomino originario ricorrente non demorde e impugna la sentenza di secondo grado innanzi alla Corte di Cassazione, deducendo la violazione degli artt. 1102, 1117, 1140 e 1125 Cc.

La Corte di Cassazione prende atto della circostanza per la quale la Corte territoriale nel rigettare la domanda possessoria, ha ritenuto che il solaio fosse in compossesso tra i due appartamenti e che, pertanto, alcuno spoglio poteva configurarsi.

Evidenzia a tal proposito il Giudice di legittimità che, in linea generale, il solaio che separa il piano sottostante da quello sovrastante è di proprietà comune ai due piani, in relazione alla sua funzione di sostegno per il piano superiore e di copertura del quello inferiore.

Tanto è vero che, l'art. 1125 Cc, in materia di spese per la manutenzione dei soffitti, prevede che le stesse vengano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani; viceversa, a carico del proprietario del piano superiore rimane la copertura del pavimento mentre, a carico del proprietario del piano inferiore è ascrivibile l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Tale regola, tuttavia, vige solo per le strutture essenziali alla struttura, vale a dire quelle che hanno una funzione di sostegno e copertura, tanto è vero che «la presunzione di condominialità riguarda il solaio in se stesso considerato e non anche lo spazio pieno o vuoto che esso occupa, con la conseguenza che non è consentito al proprietario di uno degli appartamenti limitare o restringere la proprietà esclusiva dell'altro appartamento occupando gli spazi vuoti (Cass. 23.3.1991 n. 3178, Cass. 23.3.1995 n.2286).».

Nel caso di specie, osserva la Suprema Corte, atteso che «la situazione di comunione parziale inerisce solo alla parte strutturale, le eventuali opere che accedono al soffitto o al pavimento e che apportano dei benefici solo ad uno dei due proprietari, cosi come tutto ciò che non ha il carattere dell'essenzialità per la struttura, restano esclusi dalla comunione e possono essere utilizzati dal condomino nell'esercizio del diritto dominicale.

Va, pertanto, escluso che tra il soffitto del piano inferiore e il pavimento del piano superiore possano esistere altre opere le quali non facciano parte del solaio e delle quali bisogna accertare di volta in volta la destinazione, al fine di verificare a chi appartengano (Cass. 21.10.1976 n. 3715).».

Nel caso concreto risulta accertato che il proprietario dell'appartamento soprastante abbia collocato, in alcuni punti, dei tubi e dei cavi posti al di sotto delle assi di sostegno delle travi del pavimento e, pertanto, tra lo spazio tra il solaio e il controsoffitto dell'appartamento sottostante ritenuto erroneamente, dalla Corte territoriale, bene in comunione tra i proprietari dei due appartamenti.


A tal proposito, ricorda la Corte di Cassazione, «quando gli spazi pieni o vuoti, che accedano al soffitto od al pavimento, non siano essenziali alla struttura divisoria, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale.».

Conseguentemente, il proprietario dell'appartamento sovrastante utilizzando come se fosse di sua proprietà lo spazio tra il solaio e la controsoffittatura - con funzione meramente estetica -, ha spogliato nel possesso il proprietario dell'appartamento sottostante.

Il ricorso, pertanto, deve essere accolto e la sentenza cassata e rinviata per nuovo esame innanzi ad altra sezione della Corte d'Appello di Venezia.


La rampa per il disabile rientra ora nell'edilizia libera. Comune e condominio non hanno alcun potere decisionale

Risultati immagini per rampa disabili


Niente Cila per realizzare una rampa necessaria al diversamente abile per accedere in casa

Non occorre alcun titolo abilitativo per la rampa disabili e il comune non può pretendere la deliberazione dell'assemblea condominiale. Il TAR Campania condanna il Comune ad annullare il blocco imposto ad un condomino per la realizzazione di una rampa di accesso per disabili; non occorre alcun titolo abilitativo, rientrando negli interventi di edilizia libera e né tanto meno può, il Comune, imporre la convocazione dell'assemblea condominiale, essendo compito del condominio.


Il TAR Campania (sentenza n. 3916/18) ha condannato il Comune per aver imposto la sospensione dei lavori di realizzazione di una rampa per disabili, rilevando la mancanza della CILA quale titolo abilitativo e basandosi anche sul presupposto dell'assenza di una delibera condominiale autorizzativa degli stessi lavori.

Il TAR ha ritenuto inutile questo titolo abilitativo; il D.Lgs. n. 222/2016 ( Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell'art. 5 della L. 7 agosto 2015, n. 124 (Deleghe al Governo in materia di riorganizzazione delle amministrazioni pubbliche), ha infatti adottato il Glossario degli interventi sottoposti al regime giuridico di edilizia libera, cioè realizzabili senza alcun titolo abilitativo (come previsto dal D.P.R. 380/2001 - Testo Unico dell'Edilizia, ex art. 6, co. 1, lett. da a) a e-quinquies e dal D.Lgs. n. 128/2006, ex art. 17).

Sulla base di quanto indicato dal Glossario, una delle categorie per le quali è dettagliato il tipo di intervento eseguibile e l'elemento edilizio oggetto dello stesso intervento, riguarda l'eliminazione delle barriere architettoniche.


In virtù di quanto specificato, sono ammessi quegli interventi diretti all'eliminazione delle barriere architettoniche purchè non comportino l'eventuale realizzazione/installazione di ascensori esterni o altri manufatti che compromettano la sagoma originaria dell'edificio.

In tal senso è prevista l'installazione, la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di altri apparati meccanici.

Le rampe dunque, rientrano in quegli interventi ammessi che consentono di superare gradini, marciapiedi, soglie o piccoli dislivelli che rappresentano veri e propri ostacoli alla mobilità autonoma di un disabile.


Inoltre il TAR rileva anche un'altra violazione, quella della L. 104/92contro le barriere architettoniche e sottolinea che, laddove l'amministrazione comunale avesse avuto incertezze o dubbi interpretativi riguardo l'adozione o meno del Glossario Edilizia Libera, avrebbe comunque dovuto favorire il portatore di handicap, tenuto conto che il nostro Paese ha recepito la Convenzione Onu per i diritti dei diversamente abili con la legge 18/2009 (Ratifica ed esecuzione della Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità, con Protocollo opzionale, fatta a New York il 13 dicembre 2006 e istituzione dell'Osservatorio nazionale sulla condizione delle persone con disabilità ).

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Ad ulteriore supporto di quanto indicato dal TAR, va detto che in tema di barriere architettoniche la Camera italiana ha approvato, nell'ottobre 2017, il D.L. "Disposizioni per il coordinamento della disciplina in materia di abbattimento delle barriere architettoniche", con il quale coordina la disciplina inerente l'abbattimento delle barriere architettoniche allo scopo di diffondere e adottare una progettazione universale nonché omogeneità delle discipline relative agli edifici, agli spazi e ai servizi pubblici e privati e all'edilizia residenziale pubblica; in sostanza, ci si pone l'obiettivo di aggiornare e uniformare le prescrizioni tecniche vigenti in tema di abbattimento delle barriere, allineandosi alla strategia europea sulla disabilità.


Altra violazione contestata al Comune è relativa al rapporto privatistico che intercorre fra i coniugi e il condominio; l'ente comunale non può intervenire in questioni che esulano dal suo controllo e dunque pretendere l'atto deliberatorio dell'assemblea condominiale all'abbattimento della barriera architettonica.

È il condominio (o l'amministratore condominiale) che dovrà rivolgersi all'autorità giudiziaria laddove riscontrasse violazioni o abusi nella realizzazione di opere edilizie sulle parti comuni.

martedì 15 gennaio 2019

Prestiti personali: tutti i costi da non sottovalutare



Guida ai costi di un prestito personale: come scegliere l'offerta migliore analizzando tutti le spese che stanno dietro ad un finanziamento.

In momenti di disagio economico, quando la liquidità scarseggia, può essere necessario rivolgersi agli istituti di credito che erogano i prestiti personali più convenienti. I prestiti personali, proprio come i mutui, sono concessi a chi possiede determinate garanzie reddituali e sempre alla stregua dei mutui presentano costi da non sottovalutare. Le spese legate ai finanziamenti personali si aggiungono all’importo della rata calcolata in base al piano di rimborso: vediamo quali sono e a quanto ammontano.

Innanzitutto, ricordiamo che i prestiti personali sono finanziamenti senza obbligo di destinazione e si differenziano dai prestiti finalizzati (prestito auto; prestito viaggi; prestito per studenti) proprio in quanto non vincolano all’acquisto di determinati beni o servizi. L’importo erogato oscilla generalmente fra un minimo di 3.000 e un massimo di 50.000 euro, da rimborsare in rate mensili il cui importo totale è definito in base alla durata del piano di rimborso e ad ulteriori costi. I finanziamenti più convenienti si individuano in pochi minuti con l’ausilio dei comparatori di prestiti gratuiti disponibili sul web, confrontando i migliori prestiti personali online su Facile.it o su altri siti dedicati alla confronto di proposte bancarie.

Le offerte ottenute mediante la comparazione indicano l’importo della rata, le modalità di rimborso (periodicità della rata; metodo di pagamento etc etc…) e i costi applicati al prestito tra cui il TAN, il TAEG, le spese di istruttoria, le spese di incasso per procedura, l’imposta di bollo, le spese per l’invio di comunicazioni ed eventuali assicurazioni obbligatorie sul credito. L’elenco riporta le voci di costo tradizionalmente legate ai prestiti personali: le spese da tenere in considerazione nella scelta dell’istituto di credito cui rivolgersi.

Quanto al TAN e al TAEG, i tassi d’interesse applicati dagli enti finanziatori, è importante verificare che tali rendimenti non superino il 25 per cento, indice oltre il quale si configura il reato di usura. Il TAN è il tasso annuale nominale applicato alle rate mensili e rappresenta per l’appunto uno dei rendimenti che ottiene la banca sull’importo concesso a titolo di prestito. Il TAEG, che rappresenta come il TAN un rendimento, copre le spese di istruttoria, i costi della pratica, i costi di incasso rata e le spese assicurative. Al TAN e al TAEG si aggiungono anche l’imposta di bollo da versare allo Stato, generalmente accorpata alla prima rata, e le spese per l’invio di comunicazioni.

I prestiti più convenienti, oltre ad essere caratterizzati da un TAN e un TAEG contenuti, possono prevedere l’assicurazione facoltativa sul credito, l’imposta di bollo a carico della banca e l’invio di comunicazioni come l’estratto conto completamente gratuito. Nella scelta del miglior prestito è importante tenere in considerazione anche i costi di estinzione anticipata del finanziamento, che in base alle leggi vigenti non possono superare l’1 per cento della somma erogata.

Per conoscere nel dettaglio i costi di un prestito basta leggere il modulo informativo obbligatorio IEBCC o SECCI, scaricabile in formato PDF in allegato alle offerte di prestito online o disponibile in filiale.

Il modulo IEBCC o SECCI (acronimo di Standard European Consumer Credit Information) contiene in un unico documento tutte le informazioni di base, decise a livello europeo, che consentono al consumatore, in modo trasparente, di fare bene i propri conti prima di stipulare un contratto di prestito. Nella prima sezione del modulo IEBCC sono riportate le informazioni sul prestito e le sue caratteristiche; nella seconda sezione i dati su tasse, spese e costi; nella terza i diritti dei consumatori e gli aspetti legali relativi ad eventuali inadempimenti del cliente, al diritto di recesso e al diritto al rimborso anticipato. Molti consumatori sentono parlare del IEBCC per la prima volta, ma può essere normale perché si tratta di un termine appartenente al linguaggio tecnico bancario. Per conoscere il significato dei termini più ricorrenti nei contratti di prestito si consiglia di consultare il glossario della Banca d’Italia.