lunedì 24 agosto 2015

Recesso anticipato dalla locazione: si pagano i canoni del preavviso

 

Compromesso no recesso dal contratto se inadempimento del venditore non grave

Affitto: il danno da lucro cessante da versare al padrone di casa corrisponde, in via presuntiva, ai canoni da corrispondere per il periodo di preavviso mancato.

Nel caso in cui l’inquilino di un immobile receda anticipatamente – e di punto in bianco – da un contratto di locazione, deve versare, al padrone di casa, il risarcimento del danno da “lucro cessante” per aver quest’ultimo perso i canoni di affitto durante tutto il periodo necessario a trovare un nuovo conduttore. L’ammontare di tale danno viene determinato, almeno in prima battuta e salvo prova contraria, sulla base dei canoni che il locatore avrebbe percepito durante il periodo di preavviso previsto, dal contratto, per il recesso dell’inquilino. È questo, almeno, l’orientamento della Cassazione [1].

Non si tratta, però, di un risarcimento che scatta in automatico, solo perché c’è stato un recesso anticipato da parte del conduttore. Infatti il padrone di casa resta comunque obbligato a provare, davanti al giudice, di aver rimesso l’immobile sul mercato, di aver cercato nuovi inquilini e di non averne trovati o di averne trovati a prezzi più bassi rispetto a quelli praticati a colui che se n’è andato.

Dunque, per ottenere l’indennizzo a causa dell’anticipato recesso, al padrone di casa non basta dimostrare che l’inquilino ha lasciato l’immobile senza preavviso (cosiddetta risoluzione anticipata del contratto), ma deve anche dimostrare che l’immobile sia stato nuovamente posto sul mercato: la semplice circostanza della mancata locazione non può fondare, di per sé, il diritto al risarcimento.

Note

[1] Cass. sent. n. 530/14.

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Climatizzatore esterno: obbligo di Scia

 

Condizionatore e impianti caldo freddo norme per installazione

Condizionatori e climatizzatori: per il Tar Lazio necessaria la Scia; rispetto delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio e sui vincoli paesaggistici.

Nonostante il decreto “Sblocca Italia” [1], l’installazione di un condizionatore esterno richiede il deposito della Scia. È questo l’orientamento del Tar Lazio, espresso in una recente sentenza [2], con cui ha confermato la sanzione di 516 euro al proprietario di una galleria d’arte che aveva installato due apparecchi sulla facciata dell’edificio.

Conformemente a quanto già precisato dal Consiglio di Stato [3], i giudici amministrativi ricordano che i climatizzatori sono impianti tecnologici e, come tali, nel momento in cui vengono collocati all’esterno del fabbricato, rientrano tra gli interventi edilizi soggetti alla Scia [4] (segnalazione certificata di inizio di attività).

Leggi lo schema delle opere soggette a Scia, CIL, CILA e permesso a costruire.

Per le pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW sono previste agevolazioni che escludono anche la Scia [4].

Con o senza Scia, occorre tuttavia sempre (articolo 6, comma 1, del Dpr 380/01) la conformità alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi, oltre che il rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività costruttiva.

Con o senza scia, vanno poi rispettate le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, sull’efficienza energetica, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio [5]: in particolare, nelle zone con vincolo paesaggistico (o nei centri storici) è sempre necessario il nulla osta dell’autorità preposta alla tutela del vincolo (ottenibile anche in sanatoria [6]).

Resta in ultimo il rispetto delle soglie di rumore, che non devono mai superare la normale tollerabilità. Per cui, anche se a norma sotto il profilo urbanistico, il condizionatore non deve arrecare molestia al riposo del vicino. Peraltro il mancato superamento della soglia indicata dalla legge contro l’inquinamento acustico non implica necessariamente che l’impianto non dia fastidio ai vicini. Bisogna piuttosto considerare l’impatto concreto dell’impianto nell’area in cui si trova collocato (leggi: “Stop al condizionatore rumoroso anche se a norma”).

Tuttavia, se il condizionatore d’aria sia utile all’esercizio di un mestiere rumoroso scatta solo una sanzione amministrativa; qualora invece sia indipendente da tale attività, si applica la sanzione penale a condizione che il rumore ecceda la normale tollerabilità e si disturbano quiete e riposo di un gruppo non identificato di persone.

Resta poi da rispettare le norme sul condominio e, in particolare, il decoro architettonico dell’edificio, anch’esso a prescindere dal rispetto della normativa urbanistica (leggi: “Condominio: no al condizionatore lesivo del decorso architettonico”). Ad ogni modo se il motore ha dimensioni normali, bisogna fare una valutazione caso per caso.

Note

[1] Dl 133/14

[2] Tar Lazio, sent. n. 10826/15.

[3] Cons. St. sent. n. 4744/08.

[4] Art. 3 co. 1, lett. b, e 22 del Dpr n. 380/2001.

[5] Art. 6, comma 1, lett. a del Dpr 380/2001, modificato dal Dl 133/14.

[6] Dlgs 42/04.

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Costruttore responsabile anche se ha usato ditte appaltatrici esterne

 

Acquisto sulla carta se il costruttore ritarda nella consegna della casa.docx

Garanzia decennale per gravi difetti di costruzione: costruttore-venditore responsabile anche se si vale di soggetti esterni, a condizione che mantenga il controllo del cantiere.

La garanzia di dieci anni del costruttore per vizi strutturali dell’edificio non è dovuta solo se questi abbia personalmente – cioè con la propria ditta e, quindi, con propria gestione di uomini e di mezzi – provveduto alla costruzione, ma anche se si è valso di ditte esterne con soggetti qualificati (come l’appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori) e tuttavia abbia impartito direttive e sorveglianza sullo svolgimento dei lavori e dell’attività altrui. Infatti, anche in tali casi, la costruzione dell’opera è a lui riferibile.

È questo il principio uscito fuori, più volte, dalle stanze della Cassazione [1].

Indubbio che, oltre al venditore, anche il costruttore sia responsabile per i difetti gravi dell’immobile edificato: una garanzia che si estende per massimo 10 anni dall’ultimazione dello stabile e sempre che venga fatta denuncia entro 1 anno dalla scoperta del difetto (leggi l’approfondimento: “Acquisto di immobile con difetti: denuncia contro il costruttore”). Il concetto di costruttore è riferito, ovviamente, al soggetto che “materialmente” ed effettivamente abbia edificato l’immobile. Ma spesso avviene che, a fronte di una ditta titolare della concessione edilizia, del terreno e dell’attività meramente imprenditoriale di vendita degli immobili, poi i lavori vengano eseguiti da altre aziende appaltatrici, da quest’ultima delegate (per es.: un’azienda per fare il progetto, un’altra per le tubature, un’altra per i muri, un’altra per rifinire gli interni, ecc.). Ebbene, in questo caso, chi è tenuto alla garanzia decennale nei confronti dell’acquirente?

Secondo la Suprema Corte, non ci sono dubbi: bisogna distinguere. Tutte le volte in cui il costruttore-venditore abbia continuato ad esercitare un controllo sulle varie ditte appaltatrici, è il primo a mantenere il controllo generale dei lavori e, quindi, ad essere responsabili. Si legge, infatti, nella sentenza in commento che: in tema di responsabilità del venditore-costruttore per gravi difetti dell’opera, il codice civile [2] è applicabile non solo nei casi in cui il venditore abbia personalmente, cioè con propria gestione di uomini e mezzi, provveduto alla costruzione, ma anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti professionalmente qualificati, come l’appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile.

Pertanto, il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale.

Quali difetti di costruzione

Ricordiamo che la garanzia decennale del costruttore è dovuta solo per quei difetti più gravi di costruzione che abbiano inciso sulla durata, solidità, stabilità e sicurezza dell’edificio.

Tuttavia, la Cassazione ha ampliato questa nozione: il “difetto di costruzione” – chiariscono i supremi giudici – che legittima il committente all’azione nei confronti dell’appaltatore, come del progettista, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” o il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile.

In particolare, secondo la giurisprudenza, rientrano nella nozione di gravi difetti dell’immobile – che determinano la responsabilità del costruttore [2] – le deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità ed abitabilità dell’opera e comportanti una menomazione del godimento con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione.

Note

[1] Cass. sent. n. 632/14.

[2] Art. 1669 cod. civ.

Mediatore: compenso solo se iscritto al registro degli agenti

 

Agenzia immobiliare esclusiva e risparmio

Agenzia immobiliare e agente: la provvigione solo agli iscritti al ruolo degli agenti di affari in mediazione.

Solo agli agenti immobiliari iscritti nell’apposito ruolo spetta il compenso per l’attività di mediazione svolta nell’ambito di una trattativa finalizzata alla compravendita di un immobile. A chi, invece, non figura nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, la provvigione non è dovuta. Il chiarimento, più volte espresso dalla Cassazione [1], diviene una garanzia per tutti quelli che vengono in contatto con terzi che si spacciano mediatori immobiliari mentre tali non sono.

Secondo la Suprema Corte, il mediatore può operare ed ottenere il compenso per la propria attività esclusivamente se iscritto nell’apposito ruolo dei mediatori, non essendo intervenuta alcuna modifica normativa che deroghi a tale obblighi e non essendo tale disciplina positiva in contrasto con il diritto comunitario.

La legge sancisce, a carico del mediatore non iscritto nel ruolo, la restituzione delle provvigioni percepite; né quest’ultimo può attivare un’azione di indebito arricchimento finalizzata ad ottenere la restituzione, per equivalente, della propria prestazione lavorativa.

A chi l’onere della prova

Spetta al mediatore dimostrare la regolare iscrizione nell’albo. Di conseguenza, al cliente basta semplicemente sollevare l’eccezione, dovendo poi il mediatore fornire la dimostrazione contraria.

Precisa infatti la Cassazione che, l’onere della prova della iscrizione nel ruolo dei mediatori deve essere adempiuto dal mediatore che agisce al fine di ottenere il pagamento della provvigione.

Che succede se il soggetto è solo un ausiliare dell’agenzia?

Potrebbe avvenire che il soggetto con cui le parti (acquirente e venditore) sia solo un ausiliare del mediatore, non iscritto all’albo. Gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all’iscrizione nel ruolo solo quando ad essi risulti assegnato il compimento di vere e proprie attività di mediazione in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l’ente da cui dipendono; l’iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti.

Se il soggetto agisce per conto di una società

L’attività di mediazione può essere esercitata anche da una società, ma a condizione che la stessa sia iscritta nell’albo degli agenti di commercio [2], o sia iscritto in detto ruolo il suo rappresentante legale in quanto tale.

Il legale rappresentante di una società di mediazione (così, per es. l’amministratore), iscritto a titolo personale, non può ritenersi abilitato, anche in tale ulteriore qualità, a svolgere legittimamente l’attività mediatoria anche per la società. E ciò perché l’iscrizione nel ruolo dei mediatori della società non consegue automaticamente all’iscrizione di una persona fisica che rivesta, nel contempo, la qualità di rappresentante legale della società stessa.

Non è, quindi, sufficiente, al fine del sorgere del diritto alla provvigione in capo alla società non iscritta nell’apposito ruolo che abbia esercitato attività di mediazione, il fatto che il suo legale rappresentante sia iscritto nel ruolo dei mediatori come persona fisica, in quanto ciò lo abilita a svolgere l’attività di mediazione e percepire la provvigione in nome proprio e non anche a nome della società [3].

Note

[1] Cass. sent. n. 762/14.

[2] In applicazione dell’art. 6 della legge n. 39 del 1989.

[3] Cass. sent. n. 26781/2013.

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Detrazioni ristrutturazioni: “parlante” è il bonifico, non la fattura

 

Imprese in crisi ristrutturazione dei debiti piu facile

Ai fini dell’agevolazione fiscale per gli interventi di manutenzione e ristrutturazione edilizia, la fattura deve precisare che si tratta di ristrutturazione con detrazione fiscale del 50%, i dati della pratica edilizia, ecc. oppure può essere generica?

La legge prevede la detrazione fiscale del 50% sulle spese di ristrutturazione [1] anche per l’acquisto di materiali necessari ai lavori (si pensi, piastrelle, porte, ecc.); a tal fine non c’è una indicazione specifica da riportare in fattura. È sufficiente indicare il nominativo dell’intestazione e l’oggetto della cessione (ad esempio, cessione di porte, piastrelle,) e la relativa aliquota Iva.

Per lo schema delle agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni in casa, consulta la nostra guida.

A dover essere dettagliato, invece, è il bonifico bancario fatto al fornitore. In pratica, il bonifico bancario di pagamento deve essere “parlante”, ossia deve contenere il codice fiscale del beneficiario, la partita Iva del fornitore della materia prima e una casuale di pagamento identificativa del pagamento che può essere il numero di fattura o l’indicazione della norma di riferimento della detrazione del 50% [2].

Insomma, il bonifico parlante è qualcosa di ben diverso e specifico rispetto al bonifico ordinario. Tant’è vero che, in caso di errore o disattenzione, il contribuente rischia di non vedersi riconosciute le agevolazioni fiscali.

Per sapere cos’è e come funziona il bonifico parlante, consulta la nostra guida.

Note

[1] Art. 16 bis del Tuir, Dpr 917/86 e Art. 1, co. 47 L. 190/2014.

[2] Art. 16bis Tuir, Dpr 917/1986 (circolari 121/E e 57/E del 1998).

Mutuo casa: spese del notaio con detrazione

 

Donazione indiretta al figlio se va in comunione non lo decide il notaio

Per la stipula di un atto di mutuo per l’acquisto della prima casa, il notaio mi ha chiesto 2.000 euro, che ho pagato a mezzo bonifico bancario. Posso portare in detrazione la somma con l’aliquota del 19%?

Il contribuente potrà beneficiare della detrazione del 19% prevista dalla legge [1]. Pertanto, l’onorario per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente necessarie alla stipula del contratto stesso (ad esempio, quelle relative alla iscrizione e cancellazione dell’ipoteca) rientrano tra gli oneri accessori per i quali è prevista la detrazione del 19% dell’ammontare complessivo degli interessi passivi e relativi oneri accessori sostenuti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca contratti per l’acquisto della cosiddetta “prima casa”.

Tali benefici fiscali sono consentiti solo per l’acquisto della prima casa e non per altri tipi di compravendite immobiliari (seconda casa, terreno, ecc.).

[1] Art. 15, comma 1, lettera b), del Dpr 917/86.

Note

Cucine piccole: composizioni compatte anche per il soggiorno

 

Una cucina, completa e funzionale, non necessariamente deve essere grande, ma semplicemente ben organizzata. Essenziale la presenza di tutti gli elettrodomestici, magari di dimensioni ridotte, e i moduli per contenere: almeno uno per i servizi di piatti e bicchieri, uno per le pentole, uno per la dispensa. In alcuni composizioni, lo spazio viene opportunamente sfruttato con pensili che raggiungono il soffitto o con capienti cestoni nascosti nelle basi della penisola magari a doppio uso, se attrezzata come bancone snack. Ma ci sono anche modelli mini con elementi a scomparsa o multifunzione, o altri che integrano anche la lavanderia creando una comoda zona servizi.

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Sunny di Berloni accosta le basi in monolaccato Rosso Fuoco agli altri elementi in nobilitato nella finitura legno Deck Terra di Latte. I pensili raggiungono il soffitto per sfruttare appieno lo spazio e sono privi di maniglie in modo da porre in risalto la venatura; le basi invece hanno grandi maniglie in metallo cromato. Una base lavello a due ante in monolaccato misura L 90 x P 60 x H 72 cm. Prezzo 218 euro. www.berloni.it

Sunny di Berloni accosta le basi in monolaccato Rosso Fuoco agli altri elementi in nobilitato nella finitura legno Deck Terra di Latte. I pensili raggiungono il soffitto per sfruttare appieno lo spazio e sono privi di maniglie; le basi invece hanno grandi maniglie in metallo cromato. Una base lavello a due ante in monolaccato misura L 90 x P 60 x H 72 cm. Prezzo 218 euro. www.berloni.it

Start-Time.Go di Veneta Cucine è formata da elementi design in tre colorazioni che creano una raffinata composizione a parete; le ante si aprono attraverso una gola. Un tocco originale è dato dall’elemento sospeso in cui è alloggiato il forno. Prezzo su richiesta. www.venetacucine.com

Start-Time.Go di Veneta Cucine è formata da elementi design in tre colorazioni che creano una raffinata composizione a parete; le ante si aprono attraverso una gola. Un tocco originale è dato dall’elemento sospeso in cui è alloggiato il forno. Prezzo su richiesta. www.venetacucine.com

Creta di Del Tongo è una cucina di dimensioni contenute che si inserisce perfettamente anche nello spazio aperto di un loft; i pensili sono alti per ottimizzare lo spazio. Le ante sono in melaminico nella raffinata finitura Rovere patos che crea un piacevole gioco di chiaroscuri tra il fondo e la venatura. Prezzo su richiesta. www.gruppodeltongo.com

Creta di Del Tongo è una cucina di dimensioni contenute che si inserisce perfettamente anche nello spazio aperto di un loft; i pensili sono alti per ottimizzare lo spazio. Le ante sono in melaminico nella raffinata finitura Rovere patos che crea un piacevole gioco di chiaroscuri tra il fondo e la venatura. Prezzo su richiesta. www.gruppodeltongo.com

Kitchen Box di Clei è una cucina monoblocco che quando non serve scompare: è formata da due elementi attrezzati che si aprono a libro mediante una grande anta girevole su ruota. In uno sono presenti la dispensa e un tavolo ribaltabile, nell’altro il lavello e tutti gli elettrodomestici. Misura L 124,8 x P 62,3 x H 220 cm. Prezzo su richiesta. www.clei.it

Kitchen Box di Clei è una cucina monoblocco che quando non serve scompare: è formata da due elementi attrezzati che si aprono a libro mediante una grande anta girevole su ruota. In uno sono presenti la dispensa e un tavolo ribaltabile, nell’altro il lavello e tutti gli elettrodomestici. Misura L 124,8 x P 62,3 x H 220 cm. Prezzo su richiesta. www.clei.it

Mango di Arrex Le Cucine è un modello lineare e funzionale, con un design pulito; i pensili e le basi sospesi  alleggeriscono la composizione. Le tonalità della finitura frassino grigio sono messe in risalto dagli elementi in contrasto in un’accesa tonalità bordeaux lucido. Prezzo su richiesta. www.arrex.it

Mango di Arrex Le Cucine è un modello lineare e funzionale, con un design pulito; i pensili e le basi sospesi alleggeriscono la composizione. Le tonalità della finitura frassino grigio sono messe in risalto dagli elementi in contrasto in un’accesa tonalità bordeaux lucido. Prezzo su richiesta. www.arrex.it

Smart di Colavene riesce a riunire in tre elementi una cucina e una lavanderia con stendibiancheria dando vita ad un’isola operativa piccola, ma funzionale. Oltre alla versione celeste è disponibile anche bianco, antracite e melanzana. Misura L 200 cm. Prezzo 1.650 euro per la versione base. www.colavene.it

Smart di Colavene riesce a riunire in tre elementi una cucina e una lavanderia con stendibiancheria dando vita ad un’isola operativa piccola, ma funzionale. Oltre alla versione celeste è disponibile anche bianco, antracite e melanzana. Misura L 200 cm. Prezzo 1.650 euro per la versione base. www.colavene.it

Easy Urban di Scavolini ha una forma a golfo con penisola che, nonostante le dimensioni contenute, la rende una vera e propria centrale operativa; inoltre la penisola, che nella parte inferiore è dotata di basi contenitore, può essere usata come tavolo da pranzo. Gli elementi nella finitura Decorativo Larice Pasha e Laccato Bianco Lucido sono raffinati e luminosi. Prezzo su richiesta. www.scavolini.com

Easy Urban di Scavolini ha una forma a golfo con penisola che, nonostante le dimensioni contenute, la rende una vera e propria centrale operativa; inoltre la penisola, che nella parte inferiore è dotata di basi contenitore, può essere usata come tavolo da pranzo. Gli elementi nella finitura Decorativo Larice Pasha e Laccato Bianco Lucido sono raffinati e luminosi. Prezzo su richiesta. www.scavolini.com

Terra di Aran Cucine è caratterizzata dalla presenza dell’insolita anta sinusoidale e dal sistema d’apertura Push&pull con gola in alluminio. Le basi sono in polimerico bianco lucido e i pensili in melamminico nella finitura Rovere Fumo Larice con venatura orizzontale. Un modulo base ad un’anta misura L 60 x P 60 x H 90 cm. Prezzo 213,50 euro. www.aran.it

Terra di Aran Cucine è caratterizzata dalla presenza dell’insolita anta sinusoidale e dal sistema d’apertura Push&pull con gola in alluminio. Le basi sono in polimerico bianco lucido e i pensili in melamminico nella finitura Rovere Fumo Larice con venatura orizzontale. Un modulo base ad un’anta misura L 60 x P 60 x H 90 cm. Prezzo 213,50 euro. www.aran.it

Code di Snaidero è un modello in cui il colore nelle tonalità pastello è protagonista. I vani a giorno, che creano una continuità con il living, si alternano agli elementi chiusi dando vita a composizioni personalizzate che alternano pieni e vuoti. Le grandi maniglie impreziosiscono le ante.  Prezzo su richiesta.  www.snaidero.it

Code di Snaidero è un modello in cui il colore nelle tonalità pastello è protagonista. I vani a giorno, che creano una continuità con il living, si alternano agli elementi chiusi dando vita a composizioni personalizzate che alternano pieni e vuoti. Le grandi maniglie impreziosiscono le ante. Prezzo su richiesta. www.snaidero.it

Marina Line di Febal è una composizione lineare caratterizzata da basi sospese che la rendono leggera e facile da ambientare; le ante si aprono per mezzo di gole applicate. L’alternanza tra le basi in laccato Blu Faenza opaco e i pensili in Grigio Luce opaco dà vita ad una cucina fresca e giovane. Un modulo da 60 cm, prezzo 145 euro per la versione base. www.febalcasa.com

Marina Line di Febal è una composizione lineare caratterizzata da basi sospese che la rendono leggera e facile da ambientare; le ante si aprono per mezzo di gole applicate. L’alternanza tra le basi in laccato Blu Faenza opaco e i pensili in Grigio Luce opaco dà vita ad una cucina fresca e giovane. Un modulo da 60 cm, prezzo 145 euro per la versione base. www.febalcasa.com

Ricavare due bagni da uno

 

Nel progetto che vi proponiamo l’abitazione dispone in origine di una zona notte con tre camere ma un’unica stanza da bagno, raggiungibile dal corridoio. La ristrutturazione prevede la divisione di questa in due distinti servizi: uno è a uso esclusivo delle due camere, ma con accessi indipendenti, mentre l’altro mantiene l’ingresso originario.

Il bagno più grande (8,3 mq) gode di aeroilluminazione naturale ed è organizzato in modo simmetrico, con i lavabi e le due docce ai lati degli ingressi. Al centro, separabili da porte scorrevoli, i sanitari. L’area è stata rialzata, in modo da poter collegare il vaso alla colonna di scarico: i tubi hanno così la giusta pendenza. Il secondo bagno (7,6 mq) è a uso comune. Si distingue per la vasca incassata in nicchia. Altre due rientranze sono occupate dal mobile lavabo e dai sanitari.

Prima

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Dopo
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1 Bagno – 2 Lavabo – 3 Sanitari – 4 Vasca – 5 Secondo bagno – 6 Doccia

Scelti per voi

È in Duralight® con superficie levigata e materica il piatto doccia Outline di Teuco. Misura 100 x 70 cm. Prezzo della versione base 1.221 euro. www.teuco.it

È in Duralight® con superficie levigata e materica il piatto doccia Outline di Teuco. Misura 100 x 70 cm. Prezzo della versione base 1.221 euro. www.teuco.it

Il vaso e il bidet sospesi Happy D.2 di Duravit in ceramica sanitaria bianca sono a filo muro con bacino di forma rettangolare e angoli arrotondati. Il vaso a cacciata ha scarico a 4,5 litri. Il bidet ha copriforo del troppopieno cromato. Il vaso misura L 36,5 x P 54 cm, il bidet L 35,5 x P 54 cm. Prezzo del vaso 357 euro. Prezzo del bidet 321 euro. www.duravit.it

Il vaso e il bidet sospesi Happy D.2 di Duravit in ceramica sanitaria bianca sono a filo muro con bacino di forma rettangolare e angoli arrotondati. Il vaso a cacciata ha scarico a 4,5 litri. Il bidet ha copriforo del troppopieno cromato. Il vaso misura L 36,5 x P 54 cm, il bidet L 35,5 x P 54 cm. Prezzo del vaso 357 euro. Prezzo del bidet 321 euro. www.duravit.it

È in ceramica sanitaria il lavabo da appoggio su piano Strada di Ideal Standard dalla forma ovale. Per un design pulito e una perfetta manutenzione è realizzato senza foro troppopieno. Misura L 60 x P 42 cm. Prezzo 337 euro. www.idealstandard.it

È in ceramica sanitaria il lavabo da appoggio su piano Strada di Ideal Standard dalla forma ovale. Per un design pulito e una perfetta manutenzione è realizzato senza foro troppopieno. Misura L 60 x P 42 cm. Prezzo 337 euro. www.idealstandard.it

Da mono a bilocale

 

Nell’appartamento di circa 50 mq, l’obiettivo principale del progetto è stato quello di suddividere lo spazio inizialmente unico del monolocale in modo da separare la camera da letto dal soggiorno. Con pochi interventi, il miniappartamento è diventato così più fruibile e confortevole, e la scelta di avere due locali separati nulla ha tolto alla vivibilità. I serramenti scorrevoli riducono al minimo l’ingombro delle porte.

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  • In soggiorno la zona conversazione, molto luminosa, risulta anche particolarmente spaziosa nonostante le ridotte dimensionidel bilocale. Pochi ed essenziali gli elementi che arredano questo spazio:il divano angolare, trapunato e rivestito in tessuto color ottanio; e di fronte un coffee table (di Made.com) in laccato bianco opaco che nasconde un ampio vano contenitore al suo interno. A lato, la porzione di parete è sfruttata con la leggera struttura sospesa di una minilibreria circolare, suddivisa in settori a giorno. • I quadri sono di Elisabetta Trombello.

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  • Nel living, come nel resto della casa, il pavimento è rivestito in parquet di faggio: la posa in diagonale risulta in questo caso più pratica per evitare antiestetici tagli e fa anche sembrare l’ambiente più grande. La zona conversazione è tutta illuminata da una scenografica lampada da terra (Inout di Metalarte) che, sistemata in posizione d’angolo di fianco al divano, sostituisce la sospensione centrale. Per dividere il soggiorno dalla camera è stata utilizzata una porta scorrevole del tipo esterno muro: una scelta fortemente voluta perché in questo modo il pannello rimane sempre a vista e, tinteggiato in colore grigio scuro, svolge anche la funzione di una quinta che sottolinea il passaggio dalla zona giorno alla zona notte.

Pareti in cartongesso

Questo materiale era il più adatto per realizzare il tramezzo tra living e camera e anche per quello che separa la cabina armadio. In alternativa alla muratura, il cartongesso ha infatti il vantaggio di semplificare gli interventi: si posa in opera con una tecnica costruttiva “a secco” che non richiede l’impiego di malta. Una volta realizzata l’intelaiatura di sostegno in metallo, i pannelli in cartongesso vengono semplicemente avvitati a essa, e poi rifiniti in modo da risultare identici a una qualsiasi parete in mattoni o in cemento.

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  • All’interno del living, la zona cottura aperta si trova a una quota leggermente superiore rispetto al resto dell’ambiente: una pedana la rialza infatti di circa 8 cm, consentendo il passaggio degli impianti tecnici. La composizione, sviluppata su meno di 300 cm di lunghezza, è stata organizzata prevedendo un adeguato spazio per tutti gli elementi indispensabili, compresa la lavatrice, inserita sotto il forno multifunzione. In cucina la composizione lineare in laccato bianco opaco, accostata alla parete, arriva all’altezza del controsoffitto che svolge la funzione di tamponamento, dando all’insieme una maggiore uniformità. Sono state predisposte due colonne, frigo e forno, e tre basi con pensili. L’elemento a penisola che completa la cucina ospita da una parte il piano cottura,dall’altra è attrezzato con due sgabelli in metallo cromato regolabili in altezza e serve come piano snack. Sopra, • la cappa cilindrica a isola (Eclisse di Maxfire). • I faretti sono di Troll.

Fuochi e cappa al centro

La zona cottura è nella penisola: per una soluzione di questo tipo, molto frequente, in fase di progettazione bisogna prevedere il prolungamento dei collegamenti elettrici e del gas (se si opta per un piano cottura con questo tipo di alimentazione). Va inoltre scelta una cappa a isola, adatta per l’installazione a centro stanza (in questo caso si tratta di un modello cilindrico), realizzando una controsoffittatura per il passaggio della canna fumaria se si tratta di una cappa aspirante.

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  • La lavatrice a incasso in cucina: quando nei bagni o nei dismpegni non c’è posto per la zona lavanderia, si può inserire una lavatrice a incasso nella composizione della cucina. Questi modelli, che vengono nascosti da un pannello nella stessa finitura degli altri mobili hanno una scocca rinforzata per ridurre le vibrazioni sugli elementi intorno quando è in funzione la centrifuga.

Controsoffitto per gli impianti

Lungo il perimetro del living è stata realizzata una controsoffittatura curva in cartongesso alta circa 30 cm, che rispecchia l’andamento della pedana a pavimento. La struttura assolve una funzione estetica e tecnica: il volume del ribassamento individua infatti la zona della cucina, riproporziona le altezze e contiene il condotto della cappa e gli impianti. lLa versatilità d’impiego del cartongesso consente di utilizzarlo facilmente anche per realizzare come in questo caso, profili curvi anziché rettilinei. 

La climatizzazione

Nella zona giorno, gli split dell’impianto di climatizzazione sono incassati nel controsoffitto e l’aria fuoriesce attraverso un lungo taglio orizzontale che corre sul fianco del ribassamento; in camera è stata invece installata un’unità interna a vista. Il sistema, dotato di pompa di calore, è usato anche per riscaldare. 

Faretti per una luce puntuale

Nel controsoffitto sono incassati, a distanza regolare, dei faretti che illuminano l’area operativa della cucina e il piano snack. Per poterli installare, è necessario prevedere fori di dimensioni adeguate nei pannelli in cartongesso. Si tratta di modelli a led che consentono quindi diversi vantaggi: consumi ridottissimi, bassa emissione di calore (quindi le superfici intorno non si surriscaldano) e durata molto lunga rispetto alle altre tipologie di luci tecniche.

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  • Nella camera matrimoniale la parete in finitura scura fa da sfondo al letto sostituendone la testiera. Il giroletto è un modello tessile imbottito (Box Easy di Noctis), dotato di contenitore sotto la rete che consente di recuperare un ampio volume interno per riporre cuscini, coperte e biancheria. Come comodini sono stati scelti due semplici cubi in laccato bianco opaco, di minimo impatto visivo. I serramenti, in alluminio sia all’interno sia all’esterno, sono stati conservati senza modifiche in fase di ristrutturazione. Idropittura e smalti opachi: il primo tipo di finitura è stato utilizzato per le pareti bianche; uno smalto opaco all’acqua, invece, per tinteggiare l’interno delle tre rientranze. Gli smalti sono più indicati per superfici in colori scuri perché risultano più coprenti e riducono il rischio di impronte e aloni.

Valorizzare le nicchie

La testiera del letto matrimoniale è inserita in una rientranza, la cui profondità è evidenziata dalla tonalità scura. Altre due nicchie, una ad arco e una semicircolare, sono state ricavate nella fascia alta della parete: sempre con fondo scuro, sono utili per contenere e arredano la stanza. Nei vecchi edifici come questo, l’elevato spessore dei muri perimetrali (a volte oltre 60 cm) consente di ricavarvi rientranze capienti che fanno guadagnare centimetri.

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  • Di forma lunga e stretta, il piccolo ambiente di servizio è stato comunque sfruttato su tre lati, individuando tre zone funzionali sufficientemente distinte: quella del lavabo, i sanitari e la vasca. Si tratta di un modello a idromassaggio che permette di recuperare centimentri e di disporre di un bacino più ampio sfruttando l’angolo. Nel bagno la pianta del locale si allarga leggermente in corrispondenza della finestra di fronte ai sanitari. La vasca angolare (di Teuco) con rubinetteria sul bordo (di Grohe) è stata invece inserita a misura tra le tre pareti con l’effetto di un ambiente più raccolto; una nicchia rettangolare nel muro è utile per appoggiare asciugamani e flaconi. I sanitari sono il modello Starck 3 di Duravit, tutti i rivestimenti in cemento di Edilpietro. Sopra la vasca è stato realizzato un ribassamento in cartongesso con la specifica funzione tecnica di nascondere lo scaldabagno, accessibile dalla cucina per le ispezioni di manutenzione.

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Spatolato in cemento per rivestire

Le pareti del bagno sono protette a tutt’altezza da un rivestimento cementizio, simile alla resina, che ha tra le sue caratteristiche anche un’elevata resistenza all’acqua e all’umidità. l È stata però anche una scelta estetica: la superficie così trattata assume un aspetto molto materico, accentuato dal colore grigio naturale, non uniforme ma sfumato della finitura spatolata. I rivestimenti cementizi, a parete ma anche a pavimento, erano in passato utilizzati soprattutto in contesti commerciali e industriali; oggi trovano sempre più spesso applicazione anche in ambiti residenziali. Tra i vantaggi ci sono gli spessori ridotti dei rivestimenti; tempi e modalità di posa variano in funzione del tipo di superficie da ricoprire.

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1 Ingresso – 2 Soggiorno – 3 Penisola – 4 Zona cottura – 5 Antibagno – 6 Bagno – 7 Camera matrimoniale – 8 Cabina armadio

L’area cooking: A vista sul soggiorno e leggermente rialzata, la zona cottura risulta parzialmente separata grazie alla penisola miltifunzione. Tra quest’ultima e la composizione a parete rimane uno spazio di circa 100 cm. 

Antibagno + bagno: Senza modificarne la posizione originaria, è stata realizzata una nuova divisione interna con porta scorrevole per ricavare l’antibagno, come previsto dalla normativa. 

Il posto giusto per la camera: Ritagliare un ambiente separato in questa posizione è risultato facile grazie alla presenza della finestra. Nella piccola stanza anche la profondità della nicchia dietro il tetto è preziosa per recuperare centimetri. 

Anche la cabina armadio: È bastato costruire un tramezzo per ottenere un guardaroba annesso alla camera. Poiché vi si accede dalla stanza stessa, la superficie della cabina armadio può essere computata nel calcolo dei metri quadrati minimi prescritti dalla normativa per la camera matrimoniale (14 mq nella maggior parte dei Regolamenti locali).

Progetto: D3 Architetti Associati Arch. Elena Leuenberger, Milano www.d3architetti.it
Foto: Adriano Pecchio

Cambio residenza: detrazioni mutuo e affitto cumulabili

 

detrazione-mutuo
Per coloro che hanno necessità di un cambio di residenza le detrazioni sul mutuo e le spese d’affitto sono cumulabili. E’ questo quanto afferma la Circolare 15/E del 2005 dell’Agenzia delle Entrate.

Trasferimento per motivi di lavoro

In caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale spetta ugualmente, anche se l’immobile è concesso in locazione. A patto che il lavoratore abbia trasferito la propria residenza  nel comune di lavoro, o in uno limitrofo; il nuove comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente, o comunque al di fuori della propria regione; la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

Anche le detrazioni sull’affitto spettano sempre per i primi tre anni dal cambio di residenza, se questo avviene per motivi di lavoro.

Casi eccezionali

Affinché la detraibilità sugli interessi passivi sia attuabile la casa deve essere la residenza principale dell’acquirente o dei propri familiari. Solamente in alcuni casi eccezionali la normativa non viene applicata in questo senso, e questi casi riguardano:

  • ricovero in casa di cura;
  • servizio presso le Forze armate;
  • trasferimento di residenza per motivi di lavoro, dopo aver stipulato il mutuo.

Per cui, la detrazione sul mutuo non si perde, in caso di trasferimento per motivi lavorativi, e se l’immobile viene affittato dal proprietario, questo potrà comunque detrarre le spese di locazione per alloggiare in una nuova abitazione.

Lo sgravio Irpef è della somma di 991,60 euro, se il reddito non supera i 15.493,71 euro, mentre se il reddito arriva ai 30.987,41 euro, la detrazione è di 495,80 euro.

Come detrarre gli interessi

La detrazione sugli interessi passivi sui mutui permette di dedurre dal calcolo il 19% delle spese effettuate, attraverso il modello 730. La quota massima di interessi passivi su cui calcolare la detrazione è di 4.000 euro, moltiplicando il costo  di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati e dividendo il prodotto per il capitale erogato a titolo di mutuo. Al risultato si applica poi la percentuale del 19%.