Condominio: legittimo aprire un’attività di bed and breakfast all’interno di uno degli appartamenti anche se il regolamento di condominio vieta attività di affittacamere.
Si può aprire, all’interno del proprio appartamento sito in un condominio, un’attività di bed and breakfast, anche se il regolamento di condominio vieta l’attività di affittacamere, di pensione o di alberghi. Questo perché il B&B è cosa del tutto diversa dall’albergo o dalla pensione: esso, infatti, ha carattere saltuario e capacità ricettiva limitata che non pregiudica la tranquillità degli altri condomini, essendo soggetto ai limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva. Lo ha chiarito il Tribunale di Roma con una recente sentenza [1].
Solo un regolamento approvato all’unanimità da tutti i condomini (cosiddetto “regolamento negoziale”) potrebbe stabilire un divieto all’uso della proprietà individuale come, per l’appunto, la possibilità di aprire un B&B. Ciascun proprietario, infatti, ha il diritto pieno e incontrastato di godere del proprio bene come meglio ritiene (se ciò non arreca disturbo agli altri) e solo un’autolimitazione (cioè approvata con il proprio voto) potrebbe comprimere tale diritto.
L’unica possibilità di esercitare l’attività di b&b, o un’altra attività alberghiera in generale, resta dunque quella di ottenere la modifica del regolamento, col consenso dei condomini: di certo non una passeggiata, considerando che in molti reputano la presenza di ospiti e l’andirivieni di persone come un disturbo alla quiete dello stabile.
Per quanto concerne la modifica del regolamento, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio se il regolamento è di provenienza convenzionale, cioè adottato dall’assemblea dei condomini. Invece, se il regolamento è di origine contrattuale è richiesta l’unanimità.
In particolare, parliamo di regolamento contrattuale quando è allegato ai contratti di acquisto delle unità immobiliari, e risulta predisposto:
– dal costruttore;
– dall’unico originario proprietario;
– dall’unanimità dei condomini.
Il regolamento di condominio decide le sorti del B&B
Se pertanto il regolamento condominiale vieta l’apertura di pensioni e alberghi non si può, da ciò, desumere anche il divieto di bed & breakfast. Né si può sostenere che il continuo via vai di persone pregiudicherebbe la tranquillità e la sicurezza dei condomini in violazione del regolamento condominiale.
Il tribunale capitolino ha infatti chiarito, prima di tutto, che l’attività di bed & breakfast differisce da quella alberghiera e di pensione, “costituendo un servizio extra-alberghiero di tipo saltuario, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto a limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva”. Nel merito, poi, ha affermato che il divieto contenuto nel regolamento condominiale relativo all’apertura di alberghi e pensioni non può estendersi al bed & breakfast dal momento che tutte le limitazioni al godimento dell’immobile imposte ai singoli devono essere esplicite e non sono suscettibili di applicazione analogica.
Ne consegue, ha concluso il tribunale, che non può ritenersi vietato l’esercizio dell’attività di bed & breakfast nel condominio, considerato anche che, data la ridotta capacità ricettiva, l’attività “non è di per sé pregiudizievole della tranquillità del condominio”.
Di recente anche la Cassazione è tornata sul punto e, rivedendo parzialmente quanto aveva chiarito in passato, ha precisato che non si può destinare un appartamento ad “affittacamere”, attività alberghiera o di bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d’uso diverse da quella abitativa [2].
Note
[1] Trib. Roma, sent. n. 18303/15.
[2] Cass. sent. n. 109/2016.
