Anche al rent to buy si applicherà il procedimento per convalida di sfratto

La Commissione Finanze del Senato ha approvato un emendamento che prevede l'applicazione, anche per il contratto di rent to buy, del procedimento per convalida di sfratto. Lo ha fatto sapere Confedilizia, che dall'introduzione dell'istituto aveva segnalato il problema delle garanzie per il proprietario nelle fasi patologiche del rapporto.

La Confederazione della proprietà immobiliare ha spiegato che si tratta dei casi in cui il proprietario non riceva più il corrispettivo convenuto per il godimento dell'immobile oppure di quelli in cui, al termine del periodo stabilito, non venga rispettato l'impegno all'acquisto e il "conduttore" permanga nell'immobile.

Confedilizia si è detta grata ai relatori del provvedimento, i senatori Marino e Zeller, per aver dato soluzione a un problema che ha contribuito fortemente al mancato avvio di uno strumento di cui il mercato immobiliare ha grande necessità.

Comprare casa, confronto tra rent to buy e leasing immobiliare

 

Dal notariato una panoramica su differenze e analogie dei due nuovi schemi contrattuali per chi non dispone di liquidità immediata

16/03/2016 – Per contribuire ad uscire dalla grave crisi in cui versa il settore immobiliare da anni, il legislatore ha recentemente introdotto due nuovi modi per l’acquisto di immobili: il contratto di rent to buy e il leasing immobiliare abitativo.
Il Consiglio Nazionale dei Notai ha sintetizzato le analogie e le differenza del rent to buy (godimento in funzione della successiva alienazione), disciplinato dalla Legge di Stabilità 2014, e del leasing immobiliare, introdotto dalla Legge di Stabilità 2016.

Rent to buy Vs leasing immobiliare: analogie

Entrambi gli schemi contrattuali consentono l’acquisto di un immobile a soggetti che non dispongono di liquidità immediata.
Sia il rent to buy che il leasing immobiliare sono caratterizzati da due periodi temporali; consentono al futuro acquirente, in un primo momento il godimento del medesimo, a fronte del pagamento di un canone, e in un secondo tempo l’acquisto definitivo dell’immobile, versando un prezzo residuo predeterminato.
In entrambi i casi però, i contratti prevedono sin dall’inizio che al termine del periodo di godimento il conduttore possa (non è un obbligo) optare per l’acquisto definitivo dell’immobile.

Rent to buy Vs leasing immobiliare: differenze

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile, mentre le agevolazioni fiscali per il leasing abitativo possono riguardare solo fabbricati ad uso di abitazione principale, anche se in fase di costruzione, e soggetti con reddito complessivo non superiore ai 55.000 euro.
Inoltre, il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche, società o altri enti di qualunque tipo e oggetto e ciò sia con riguardo alla figura del concedente che a quella del conduttore/possibile acquirente.
Il leasing abitativo, invece, è molto più specifico, in quanto il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e anche l’utilizzatore, o futuro acquirente, deve essere necessariamente una persona fisica, che ha la possibilità di utilizzare l’immobile come abitazione.
Per approfondire l’argomento il Consiglio Nazionale dei Notai ha pubblicato recentemente delle guide specifiche sul Rento to buy e sul leasing immobiliare.

rent to buy, ti spieghiamo perché l'affitto con riscatto non ha nulla a che vedere con la locazione

l'art. 23 del decreto "sblocca italia" ha introdotto il cosiddetto "rent to buy", un contratto che permette all'inquilino di optare, dopo un certo numero di anni, per l'acquisto dell'immobile scontando dal prezzo parte dei canoni già corrisposti. ma vediamo perché quello che è conosciuto anche come "affitto con riscatto" non ha niente a che vedere con la locazione
nello "sblocca italia", il "rent to buy" si presenta come una nuova fattispecie contrattuale. il legislatore ha infatti conferito a questo tipo di contratto un assetto autonomo rispetto al contratto di locazione ordinario. non si può quindi parlare di uno "speciale" contratto di locazione
non si tratta di un contratto caratterizzato dalla sussistenza di una speciale clausola in base alla quale il conduttore ha il diritto di acquistare la proprietà del bene imputando a prezzo - in tutto o in parte - i canoni pagati. è piuttosto un contratto caratterizzato da norme specifiche, diverse da quelle proprie dei normali contratti di locazione
sono contratti "rent to buy" tutti quei contratti dai quali sorga per il conduttore un diritto di godimento dell'immobile unitamente a un suo diritto di acquisto del bene oggetto del contratto. questo vuol dire, ad esempio, che si può trattare di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un'opzione di acquisto o di un contratto che prevede un automatismo d'acquisto
è importante sapere e sottolinere che il "rent to buy" è un contratto diverso dalla locazione perché ad esso non si dovrebbero applicare le norme vincolistiche previste dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo. il "rent to buy", quindi, è svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo
il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull'usufrutto, in particolare la legislazione prevede che:
- il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto del "rent to buy", debba fare l'inventario e dare una cauzione al concedente
- le spese e in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore
- sono a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione
- le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, il conduttore deve corrispondere al proprietario l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie
- se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l'immobile riparato)
per quanto riguarda, poi, il caso di inadempimento del conduttore, l'art. 23, comma 5, del dl 133/2014 dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento
bisogna, infine, sottolineare che il "rent to buy", al fine della sua trascrizione nei registri immobiliari, deve necessariamente essere stipulato per atto notarile e se l'obbligo di rilascio è contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo

tutte le novità dal rent to buy alle detrazioni irpef per l'acquisto

decreto sblocca italia, testo definitivo in vigore. tutte le novità dal rent to buy alle detrazioni irpef per l'acquisto

dopo la pubblicazione sulla gazzetta ufficiale è entrato ufficialmente in vigore il decreto sblocca italia che contiene importanti novità per il settore casa. le più importanti riguardano le agevolazioni fiscali per chi acquista un alloggio e lo mette in affitto e quelle per chi usufruisce della formula rent to buy, queste ultime estese ora a tutti i contratti e non solo a quelli di edilizia sociale
articolo 21. detrazioni fiscali acquisto abitazioni da dare in locazione
secondo il decreto chi acquista un alloggio e lo mette in affitto a canone concordato per almeno otto anni, podrà godere di una deduzione irpef pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile sino a una spesa massima di 300mila euro. il beneficio viene ripartito negli 8 anni del contratto d'affitto e vale anche per l'acquisto di un secondo immobilie da destinare alla locazione. benefici anche per cui costruisce su un terreno edificabile già di sua proprietà prima dell'inizio dei lavori
per ottenere la detrazione irpef è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:
1) non sussistano rapporti di parentela di primo grado tra locatore e locatario
2) l'unità immobiliare non sia localizzata nelle zone omogenee classificate e (zone agricole
3) l'unità immobiliare sia a destinazione residenziale, accatastata nel gruppo a (ad eccezione delle categoria a/1, a/8 e a/9
4) l'unità immobiliare sia classificabile nelle classi energetiche a o b
agevolazioni per l'acquisto con riscatto (rent to buy)
vengono estesi a tutti i tipi di contratto i benefici fiscali previsti dal decreto casa e sino ora limitati all'edilizia sociale. trascorsi almeno sette anni dalla stipula del contratto, l'inquilino ha la facoltà di riscattare l'unità immobiliare
per l'acquirente il vantaggio è duplice: da una parte gli effetti fiscali della compravendita, sia per chi vende sia per chi acquista, scattano al momento del riscatto e non all'inizio del contratto di locazione; dall'altra il compratore ha sette anni di tempo per reperire il capitale necessario all'acquisto dell'immobile
articolo 19: imposta di bollo per i canoni di locazione. viene riconosciuta l'esenzione dell'imposta di bollo per la registrazione di un contratto che preveda la riduzione del canone
articolo 17 (semplificazioni in edilizia privata). tante le novità in materia di semplificazione edilizia, la più rilevante è quelle che sancisce la possibilità di frazionare un'unità immobiliare in più unità, o al contrario di accorpare più unità immobiliari, con una semplice comunicazione al comune e on più con il permesso di costruire
prima del decreto, quest'intervento era classificato come ristrutturazione edilizia e bisognava ottenere il permesso di costruire (90/150 giorni) e pagare il contributo di costruzione. con l'entrata in vigore dello sblocca italia, invece, questa operazione viene classificata come "manutenzione straordinaria" e può essere fatta con una semplice "comunicazione di inizio lavori" (cil). il contributo da versare è quello per gli oneri di urbanizzazione, con un'importante riduzione di tempi e costi
lavori senza interventi sulle parti strutturali. per i lavori che comportano un cambiamento delle superfici interne, ma non della volumetria complessiva dell'edificio, sarà sufficiente la presentazione della cil+la dichiarazione di un tecnico abilitato che non si interviene sulle parti strutturali. la comunicazione è valida anche ai fini catastali e viene inviata dal comune all'agenzia del territorio
semplificazione fiscali per le siiq. il governo ha stabilito semplificazioni burocratiche e sgravi fiscali per le siiq, le società immobiliari quotate con regime fiscale agevolato. si tratta di un tentativo di superare le rigidità burocratiche che ne hanno bloccato la crescita. in particolare si ridefiniscono i requisiti partecipativi dei soci e si rende più flessibile la gestione degli investimenti
consulta il testo integrale sula gazzetta ufficiale

Congresso dei Notai: meno tasse e disciplina del rent to buy in 6 proposte di legge

Congresso dei Notai: meno tasse e disciplina del rent to buy in 6 proposte di legge

Regole certe per incentivare l'affitto con riscatto e meno tasse su ipoteche e locazioni di abitazioni invendute. Sono alcuni dei punti chiave della ricetta del Notariato per il rilancio del settore immobiliare. Rilancio cruciale anche per la categoria.

APPROFONDIMENTI

• Dall'affitto con riscatto alla nuda proprietà: la crisi immobiliare spinge le forme d'acquisto «alternative»

Nell'ambito del 48° Congresso Nazionale del Notariato, in corso di svolgimento oggi venerdì 22 novembre, e domani a Roma - sono state presentate sei proposte di legge per il rilancio del settore immobiliare e la ripresa economica del Paese. In particolare, sintetizzano dal Notariato, l'introduzione di una disciplina civilistica e tributaria specifica per il "rent to buy"; la possibilità di cartolarizzare i crediti derivanti dai contratti di vendita a rate con riserva di proprietà; la riduzione del carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite; la riduzione della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili rimasti invenduti; l'esenzione dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione delle dismissioni di beni immobili pubblici strumentali; una soluzione normativa al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare.

Il patrimonio immobiliare residenziale italiano ammonta a 6.355 miliardi di euro pari a 4,2 volte il Pil e 3 volte il debito pubblico nazionale: «Si tratta di una significativa porzione della ricchezza e del reddito nazionale che può essere un motore importante per la crescita economica del Paese – spiega Maurizio D'Errico, presidente del Consigio Nazionale del Notariato – per questo vogliamo contribuire al rilancio del mercato immobiliare attraverso riforme che possano da una parte aiutare i cittadini a comprare casa e dall'altra le imprese-costruttrici a far ripartire la propria attività limitando l'invenduto». «Negli ultimi 5 anni abbiamo perso - ha dichiarato D'Errico al Sole 24 Ore - il 50% dell'attività: per noi è letale la crisi dell'edilizia. il nostro volano storico».

La prima proposta riguarda l'introduzione nel nostro ordinamento di una disciplina dei «contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili» meglio noti come "rent to buy". Si tratta, nella sostanza, di dare disciplina civilistica e tributaria adeguata ad una serie di fattispecie contrattuali, oggi prive di regolamentazione specifica, che nella pratica si presentano in modi diversi e che possono contribuire a fare incontrare - in modo sicuro - domanda ed offerta di abitazioni in un momento come quello attuale, caratterizzato da una consistente quantità di immobili invenduti a fronte di una richiesta che si scontra con la carenza di liquidita e la difficolta di accesso al credito. La tutela civilistica si esplica nei confronti sia dell'acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà, quella tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

La seconda proposta riguarda l'attribuzione al venditore, nel contratto di vendita a rate con riserva di proprietà (nella quale il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo), della facoltà di cedere a una banca il credito relativo al pagamento delle rate. A sua volta la banca potrà cedere il credito nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione.

La terza proposta consiste nella riduzione del carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite. Data la contrazione del mercato creditizio, spesso i venditori sono disposti ad accettare il rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all'acquirente a fronte di adeguate garanzie. Una di queste è l'iscrizione dell'ipoteca legale, inutilizzata a causa del suo costo elevato.

La quarta proposta prevede la riduzione della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili destinati alla vendita, rimasti invenduti e temporaneamente locati per consentire alla imprese costruttrici di far fronte alle spese di gestione.

Con la quinta si vuole introdurre l'esenzione dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione delle dismissioni di beni immobili pubblici strumentali, per dare maggiore slancio e incisività alle politiche di dismissione di beni pubblici finalizzate alla riduzione del debito pubblico, nonché in generale al riordino, alla gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Infine, la sesta proposta prevede una soluzione al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare, che al fine di consentire una piena detrazione in sede di definitivo non possa eccedere quanto sarà dovuto al momento della vendita. La proposta è finalizzata a risolvere un problema che oggi, oltre a creare contenzioso, contribuisce ad accrescere i fenomeni di occultazione dei contratti preliminari conclusi con scrittura privata.

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Rent to buy, il Notariato propone modifiche al regime tributario.

 

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Il Consiglio del Notariato ha pubblicato uno studio sul profilo fiscale del cosiddetto Rent to buy, una formula che prevede il pagamento di canoni di locazione a titolo di acconto per il futuro acquisto dell'immobile. La proposta dei notai per rilanciare l'immobiliare consiste nell'introduzione di un credito d'imposta che garantisca il recupero delle imposte già pagate sulle locazioni.

La formula del Rent to buy non è invenzione recente, ma la sua riscoperta è legata all'attuale crisi del mercato immobiliare, il cui sintomo principale è la difficoltà di ottenere prestiti bancari per acquistare la propria casa. Questo tipo di contratto prevede che il potenziale acquirente entri in possesso dell'immobile corrispondendo un canone periodico, per poi acquistarlo in un secondo momento pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto di quanto già anticipato. Secondo i Notai è proprio da qui che si potrebbe partire per favorire la ripresa delle contrattazioni nel settore immobiliare.

La proposta di modifica del Rent to buy è stata presentata in occasione dell'audizione formale del Consiglio Nazionale del Notariato per l'indagine conoscitiva sulla tassazione degli immobili in Commissione Finanze del Senato, e definita con la pubblicazione dello Studio n. 490/2013/T, in cui vengono approfonditi i profili fiscali della formula con particolare riferimento all'applicazione dell'IVA, alla riduzione del prezzo della cessione, all'imputazione dei canoni al prezzo della cessione, all'applicazione dell'imposta di registro e delle imposte dirette. La proposta dei Notai prevede l'introduzione di un meccanismo di credito d'imposta, che assicuri sia all'acquirente sia al venditore il parziale recupero, al momento della vendita, delle imposte versate sui canoni di locazione, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

Tale problema è stato aggirato dalla formula Compraffittando® proposta da Solo Affitti, che prevede il pagamento di canoni leggermente maggiorati rispetto ai normali canoni di locazione, con i quali i proprietari/venditori possono coprire le spese derivate dall'affitto dell'immobile.

Rent to buy, il Notariato propone modifiche al regime tributario.
chiara.bianchi@soloaffitti.it (Chiara Bianchi)
Tue, 17 Sep 2013 09:56:49 GMT