Secondo la bozza del decreto legislativo di attuazione della direttiva europea 2014/17, banca e mutuatario possono accordare in caso di inadempimento di quest'ultimo la restituzione dell'immobile dato in garanzia, senza passare dal tribunale. Un modo per dare respiro al mercato o uno strumento di "ricatto" in mano alle banche? Lo abbiamo chiesto a MutuiOnline, Fiaip, Assoimmobiliare e Asso-Consum
Una misura giusta via per dare respiro al mercato dei mutui ipotecari o uno strumento in mano alle banche per ricattare chi va a chiedere un finanziamento? Fino alla fine del mese le commissioni parlamentari competenti hanno tempo per esprimere il proprio parere sul decreto legislativo emanato dal governo per recepire la direttiva europea 2014/17. Un corposo provvedimento riguardante i contratti di credito al consumo relativi ai beni immobili residenziali, all'interno del quale è finito nel mirino principalmente l'articolo 120-quinquiesdecies.
Cosa succede se non paghi le rate del mutuo
In tale articolo si introducono novità in caso di inadempimento del consumatore. Particolarmente oggetto d'attenzione è il terzo comma, nel quale si sancisce che “le parti del contratto possono convenire espressamente, al momento della conclusione di contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza”.
In pratica il contratto potrà prevedere la cessione dell'immobile, offerto in garanzia per ottenere il mutuo, direttamente all'istituto creditore. La ratio è quella di accorciare notevolmente i tempi per il recupero del credito, rispetto a quelli assai lunghi della normale procedura che passa attraverso il tribunale che accerta lo stato di insolvenza, pignora il bene e lo mette all'asta. Un iter anche costoso e mediante il quale l'immobile viene venduto a un prezzo assai più basso di quello di mercato.
Divieto patto commissorio
C'è chi, però, ha visto nella nuova disciplina proposta dall'esecutivo un aggiramento del “divieto di patto commissorio”, previsto dall'articolo 2744 del codice civile, secondo il quale "è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione ipoteca o del pegno”.
Un accostamento che non sussiste, secondo Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, perché la nuova norma non prevede che, in caso di situazione debitoria, il bene passi automaticamente al creditore, ma che le due parti si possano mettere d'accordo per una sua cessione.
Di diverso parere è il presidente dellai Fiaip, la Federazione agenti immobiliari professional, secondo il quale “il fatto che per accedere a questo istituto sia necessario che il cliente sia d’accordo è assolutamente irrilevante in quanto tutti conoscono la forza di persuasione che le banche possono mettere in campo nei confronti dei loro clienti”.
Un timore di cui è conscio anche Anedda che, però, auspica siano le necessarie norme attuative che seguiranno a scongiurare.
Dato che i tempi lunghi di recupero dei crediti sono sempre stati tra i motivi per i quali le banche italiane si sono dette costrette ad applicare spread più alti, questa possibilità dovrebbe consentire di offrire condizioni migliori.
Piuttosto che dire al cliente 'o fai così o il mutuo non te lo do', la banca dovrebbe essere obbligata a specificare quanto egli risparmia se sceglie la cessione dell'immobile in caso di insolvenza, rispetto a un mutuo a condizioni normali”.
Ciononostante, la Fiaip è sul piede di guerra e chiede lo stralcio dell'articolo 120-quinquiesdecies. Sulla stessa lunghezza d'onda il presidente di Asso-Consum Aldo Perrotta, secondo il quale “se questo decreto fosse approvato il cittadino rimarrebbe indifeso. Sarebbe l’ennesimo regalo alle banche. Con la scusa di agevolare il consumatore quest’ultimo verrà solo fregato”. In realtà, trattandosi di decreto derivante dalla delega data al governo per il recepimento delle direttive europee, il Parlamento non è chiamato ad approvarlo ma solo, attraverso le commissioni competenti, a fornire un parere. Dovesse essere negativo sulla norma in questione, l'esecutivo potrebbe anche non tenerne conto affatto, come è già accaduto anche nel recente passato.
Roberto Busso, presidente del Comitato Assoimmobiliare “Politiche di Valutazione degli Asset Immobiliari”, spera che “ legislatore italiano tenga in considerazione lo spirito di cui alla direttiva comunitaria che ha come obiettivo quello di tutelare la parte più debole”, sottolineando a sua volta che secondo diversi interpreti la norma così come è stata scritta possa essere in conflitto con il codice civile. Inoltre, rimarca un altro punto controverso: la nuova regolamentazione varrà per i contratti stipulati dal 21 marzo in poi, ma sembra esserci spazio di manovra anche per una modifica dei contratti di finanziamento in essere.
Anedda mette in guardia da un altro rischio al quale si andrebbe incontro, se questa norma entrasse in vigore. Ancora una volta, dovranno essere i decreti attuativi a scongiurarlo.
“La banca – dice – potrebbe non avere alcun interesse a vendere al miglior prezzo possibile, ma solo a vendere in fretta, dato che l'eccedenza rispetto al credito va restituita al cliente.
Occorre fissare dei criteri per garantire che la vendita avvenga a un prezzo congruo”.
Infine, il quarto comma dell'articolo dice che “qualora a seguito di inadempimento e successiva escussione della garanzia residui una debito del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva”. Ma tra le richieste di modifica avanzate da qualcuno c'è quella di estinguere il debito al trasferimento del bene, a prescindere dalla copertura integrale o meno dello stesso.
