Nel 2016, grazie alle nuove norme elaborate per dare maggiori certezze sia a chi accede al credito sia agli operatori, dovrebbe aumentare il ricorso al prestito ipotecario vitalizio (Piv). Almeno questo è l’auspicio del governo che ha cercato di recepire le indicazioni di Abi e associazioni dei consumatori, per migliorare uno strumento che in realtà è presente in Italia da 10 anni ma che finora è rimasto sostanzialmente inutilizzato.
La legge di riforma del Piv (44/2015) è in vigore dal 6 maggio scorso, ma solo a fine dicembre è arrivata la firma del regolamento attuativo del ministero dello Sviluppo Economico, che a giorni sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale. Al provvedimento ministeriale la legge ha infatti rinviato il compito di precisare le regole per l’offerta al pubblico dei finanziamenti, garantire trasparenza e certezza dell’importo, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta. E individuare i casi che determinano una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile e possono quindi giustificare la richiesta di rimborso integrale del prestito da parte della banca (vedi articolo sotto).
Con il Piv gli over 60 possono ottenere liquidità dalla propria casa senza venderla: dando questa in garanzia a un istituto di credito è infatti possibile ricevere un finanziamento che, in genere, spetterà poi agli eredi estinguere. Il debito potrà essere restituito attraverso la vendita dell’immobile, il cui ricavato, in tutto o in parte, andrà a ripagare la banca. La somma da rimborsare non potrà però mai superare il valore della casa. Se il ricavato della vendita a prezzi di mercato fosse minore di quanto dovuto, infatti, la “perdita” sarà a carico della banca, che non potrà in alcun modo rivalersi ulteriormente sugli eredi. Questi ultimi hanno un anno di tempo per cedere il bene; poi il finanziatore potrà far valere l’ipoteca e procedere all’alienazione forzata, con il valore di perizia dell’immobile che si abbasserà del 15% ogni anno trascorso senza aver trovato un compratore.
Non necessariamente però si deve ricorrere alla vendita: gli eredi possono infatti decidere di saldare il debito senza rinunciare alla proprietà dell’immobile. E in realtà anche lo stesso contraente ha la possibilità di restituire il dovuto in qualsiasi momento, anche attraverso la cessione della casa, che rimane totalmente nelle sue disponibilità.
Ma quanto denaro si può ottenere, a quali condizioni, e qual è la convenienza rispetto a un mutuo di liquidità o alla vendita della nuda proprietà? Innanzitutto il prestito aumenta con l’età del richiedente. «L’ammontare del finanziamento – spiega Stefano Rossini di MutuiSupermarket.it – va dal 15-20% del valore stimato della casa per un 60-65enne a massimo il 50% per un novantenne». L’età è quindi il primo fattore rilevante, tenendo presente anche che gli interessi peseranno molto di più con il passare degli anni.In questo senso l’abbassamento della soglia per accedere al Piv da 65 a 60 anni introdotto dalla nuova legge aiuta relativamente i proprietari. L’alternativa è un mutuo di liquidità, «che in genere viene concesso, requisiti reddituali permettendo, a chi alla fine del finanziamento avrà compiuto massimo 80 anni». Il mutuo ha tassi molto più bassi del Piv, ma certo in questi casi occorre poter rimborsare a rate capitale e interessi, senza attendere il momento del decesso. «Inoltre – continua Rossini – fondamentale sarà il tipo di immobile dato in garanzia e la sua collocazione». Difficilmente infatti le banche saranno interessate a case di scarso valore o situate al di fuori di zone in cui il mercato immobiliare non dia sufficienti garanzie di vivacità sul lungo periodo.
Cruciale è poi valutare quale tasso viene applicato e con che ammortamento. «Gli spread che sono stati applicati in Italia – continua Rossini – variavano tra il 2,5 e il 6%. Il costo maggiore rispetto a un mutuo è dovuto alla maggior rischiosità dello strumento». Altro fattore da tenere bene in considerazione è la possibilità da parte dell’operatore finanziario di praticare la capitalizzazione degli interessi, cioè il pagamento negli anni degli interessi sugli interessi (in sostanza una deroga al divieto di anatocismo, sulla cui legittimità non mancano le polemiche). In questo caso, se il periodo prima del decesso del contraente è lungo, si rischia di vedere aumentare enormemente la somma da rimborsare. È perciò fondamentale valutare bene il prospetto informativo e la simulazione di rimborso. La nuova legge introduce comunque una possibilità per evitare questo rischio: sarà infatti possibile per il contraente optare per il rimborso rateale degli interessi, lasciando agli eredi solo la quota capitale. Ma è chiaro che in questo modo viene meno uno dei punti di forza del Piv, che sta proprio nella possibilità di ottenere liquidità senza dover rimborsare nulla nel breve periodo. E senza dover rinunciare alla proprietà della casa, come avviene invece nella cessione della nuda proprietà, principale alternativa al Piv per chi vuole ottenere liquidità dal proprio immobile continuando a viverci.
Fonte soe 24 ore Casa24
