Si amplia la possibilità di godere del beneficio fiscale sull’acquisto della prima casa a condizione che la seconda casa venga venduta entro un anno.
La legge di Stabilità 2016 ha ampliato la possibilità di godere dell’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa (imposta di registro al 2% per chi acquista da privati; Iva al 4% per chi acquista da costruttore): in particolare viene consentito al contribuente di ottenere il bonus in commento anche se già proprietario di un’altra casa acquistata con la stessa agevolazione. Ma facciamo un passo indietro per comprendere l’interessante modifica.
Quando si ottiene il bonus prima casa
Perché si possa godere dell’agevolazione è necessario il rispetto di alcune condizioni:
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1- il fabbricato acquistato deve essere classificato in catasto come abitativo nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11; sono escluse le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 (l’A/10 non è abitativo);
2- l’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza; all’acquirente che abbia residenza in un altro Comune è comunque consentito ugualmente ottenere l’agevolazione a condizione che trasferisca detta residenza entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa alla residenza, l’immobile può trovarsi anche nel luogo in cui il contribuente svolge la propria attività lavorativa, professionale o di studio anche se non remunerata (lavoro, studio, attività sportiva anche se non retribuita, ecc.);
3- l’acquirente non deve essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge), al momento dell’acquisto della casa con l’agevolazione:
– di altro immobile sito nello stesso Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
– di altro immobile, sito sull’intero territorio nazionale, acquistato con la medesima agevolazione “prima casa”.
Per cui, se l’acquirente ha in precedenza già fruito dell’agevolazione può comunque goderne ancora a condizione che, prima di procedere al nuovo acquisto, abbia venduto il precedente immobile.
Il beneficio è comunque ammesso anche se il precedente acquisto è avvenuto a titolo gratuito (ossia a mezzo di successione o donazione) [1].
È proprio su quest’ultimo requisito che interviene la legge di Stabilità 2015: consapevole del particolare momento che vive il mercato immobiliare e della difficoltà a vendere immobili, il legislatore, a partire dal 2016, consente di sfruttare l’agevolazione prima casa anche a chi, all’atto dell’acquisto davanti al notaio, sia ancora proprietario di un altro immobile già acquistato con lo stesso tipo di agevolazione, ma a condizione che lo venda entro l’anno successivo. Insomma, la riforma dà più tempo al contribuente per sbarazzarsi del precedente appartamento e ottemperare ai tre requisiti di legge di cui sopra.
In sostanza, chi ha già una “prima casa” e intende sostituirla con un’altra “prima casa” deve pertanto vendere la casa attualmente posseduta:
– o prima di comprare la nuova abitazione,
– oppure entro un anno dall’acquisto della successiva.
La nuova norma intende evidentemente venire incontro alle difficoltà che si incontrano nella vendita di abitazioni, a causa della crisi in atto nel settore immobiliare. Succede spesso, infatti, che si assuma un impegno di acquisto di una nuova abitazione sperando di giungere al rogito avendo prima venduto la casa già di proprietà; questo intento, però, talora naufraga, perché non si trova da vendere o si trova da vendere solo a prezzo stracciato. Cosicché il nuovo acquisto non può beneficiare dell’agevolazione “prima casa”.
Criticità
Ci sono però degli aspetti controversi della riforma. In primo luogo, la nuova disposizione parla dell’acquisto che verrà effettuato dall’acquirente il quale abbia già la proprietà di una casa acquistata con l’agevolazione; ma dimentica che a impedire l’agevolazione “prima casa” non è solo la proprietà di un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”, ma è anche la proprietà di una casa nel medesimo Comune, anche se non acquistata con l’agevolazione “prima casa”.
Dunque si avrà il seguente paradosso: se Tizio è proprietario di una casa a Roma acquisita per esempio per eredità (o comunque con un atto d’acquisto non beneficiato con l’agevolazione “prima casa”), egli non può comprare una “prima casa” nello stesso comune di Roma se prima non vende. Egli invece potrebbe comprare una “prima casa” altrove, anche senza mai vendere la casa di Reggio Emilia. Il che è un’evidente stortura.
DETRAZIONE IVA PER ACQUISTO CASA
Per il 2016, si potrà detrarre dall’Irpef, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva in relazione all’acquisto, effettuato dal primo gennaio 2016 ed entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione, quindi, sarà pari al 50% dell’Iva dovuta sul corrispettivo d’acquisto e dovrà essere ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.
