Cassazione: i contratti sono validi se le irregolarità non superano il 2% delle misure progettuali o se interviene la sanatoria
11/01/2016 – Sono valide le compravendite di immobili realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o che hanno ottenuto la sanatoria prima della conclusione del contratto. Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 24852/2015.
In base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), per parziale difformità si intendono gli scostamenti, solitamente in aumento, rispetto ad altezze, volumetrie e superfici coperte fino al 2% rispetto a quelle dichiarate nel progetto.
Entro questi limiti, il preliminare di vendita è valido e si può procedere alla stipula del contratto definitivo. Se si supera invece la soglia della parziale difformità, il preliminare è considerato nullo. Per poter procedere alla compravendita è quindi necessario ottenere la sanatoria delle opere realizzate senza titolo abilitativo.
Nel caso preso in esame, una società di costruzione aveva stipulato un preliminare di vendita per una villetta costruita regolarmente. Successivamente nell’immobile erano state effettuate delle modifiche interne non autorizzate, che però non ne modificavano la volumetria. Acquirente e venditore si erano quindi trovati in disaccordo e avevano chiesto che il contratto preliminare fosse dichiarato nullo.
I giudici hanno bocciato la richiesta spiegando che sono nulli solo gli atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire o quelli della domanda di sanatoria edilizia. Questo perché l’acquirente deve conoscere le condizioni del bene acquistato e poter effettuare gli accertamenti sulla regolarità.
Oltre a questo caso, la Cassazione ha spiegato che si può riconoscere la nullità del preliminare di vendita quando le irregolarità sono rilevanti. Se, però, il Comune concede la sanatoria, si può procedere tranquillamente con la compravendita.
