Locazione: la registrazione deve essere effettuata solo dal locatore il quale ha a disposizione 30 giorni di tempo e, nei 60 giorni successivi, deve comunicarlo al conduttore e all’amministratore di condominio.
Cambiano le norme sulla registrazione del contratto di affitto: con la legge di Stabilità 2016, tale onere spetta solo al padrone di casa e non più al conduttore o al professionista che ha redatto l’atto. In buona sostanza, dal 1° gennaio 2016, è obbligo del solo locatore provvedere a registrare la locazione: e lo deve fare in tempi strettissimi, ossia entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto. Ma vediamo meglio come è stata modificata la legge e come ora funziona la procedura.
Le comunicazioni dell’avvenuta registrazione
Il proprietario di casa ha 30 giorni di tempo per provvedere alla registrazione dell’affitto: il termine decorre dalla firma del contratto stesso. Se manca la registrazione, il contratto si considera inesistente; con la conseguenza che, in caso di mancato pagamento del canone o di mancata liberazione dell’immobile alla scadenza del rapporto, non è possibile azionare la procedura abbreviata di sfratto, ma bisognerà avviare una causa ordinaria di occupazione senza titolo (più lunga e più costosa).
Entro i successivi 60 giorni dalla registrazione, il padrone di casa ha l’obbligo di comunicare l’assolvimento dell’onere fiscale sia al conduttore che all’amministratore del condominio affinché quest’ultimo aggiorni il registro di anagrafe condominiale. La legge non dice come debba avvenire tale comunicazione, ma è sempre più opportuno utilizzare la raccomandata a.r. o la posta elettronica certificata per poter dimostrare, in un momento successivo, l’adempimento di tale dovere.
Le modalità di pagamento dell’imposta di registro
Le spese di registrazione del contratto sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. È ammessa una diversa pattuizione che preveda di far gravare l’intera imposta sul locatore; secondo la giurisprudenza è, invece, nulla la pattuizione inversa. In ogni caso, con l’intervento della Legge di Stabilità 2016, per quanto si è appena detto sopra, sembra abrogata la norma secondo cui entrambe le parti rispondono in solido del pagamento; ciò un tempo significava che se l’agenzia delle entrate avesse accertato il mancato versamento dell’imposta di registro, ne avrebbe chiesto la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambe le parti (locatore o conduttore) ed il pagamento di uno dei due contribuenti avrebbe liberato anche l’altro. Ora che l’obbligo di procedere alla registrazione spetta al locatore, sembra che solo su questi possa ricadere anche la relativa responsabilità, nei confronti del fisco, dell’omesso versamento. In ogni caso, sul punto saranno necessari ulteriori chiarimenti.
Le modalità di pagamento dell’imposta dipendono dalle modalità con cui è eseguita la registrazione: se si sceglie la registrazione su supporto cartaceo, va utilizzato il modello F24 Elide (anche telematico); se si utilizza la modalità telematica, il pagamento è anch’esso telematico e contestuale alla registrazione.
L’imposta può essere assolta, alternativamente, con frequenza annuale (per ciascun anno di durata del contratto) o in unica soluzione per l’intera durata, fruendo, in tal caso di una riduzione. In ogni caso, per la prima annualità l’importo versato non può essere inferiore a 67 euro.
Sanzioni
Ai fini dell’imposta di registro, è prevista la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e degli interessi per tardato pagamento.
Ai fini delle imposte dirette l’omessa registrazione determina:
– la presunzione, salva prova contraria, dell’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti a quello in cui è incorso l’accertamento;
– l’esistenza di un canone pari al 10% del valore dell’immobile.
L’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni
La mancata registrazione del contratto entro il termine perentorio indicato, legittima il conduttore a chiedere al giudice di ricondurre la locazione a condizioni conformi a quelle previste per i contratti di quattro anni [2] o per quelli con canone concordato.
L’inquilino, pertanto, può effettuare richiesta di restituzione delle maggiori somme versate rispetto al dovuto a titolo di canone di affitto. Egli può intraprendere tale azione in qualsiasi momento: sia, cioè, durante il corso del rapporto di locazione che alla sua scadenza, ma comunque non oltre sei mesi successivi all’effettivo rilascio del bene locato. Sarà il giudice a determinare la misura del canone dovuto e a stabilire la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
Chi denuncia il contratto di locazione in nero
La legge di Stabilità 2016 ha poi posto fine alle problematiche sorte dopo che la Corte costituzionale, con plurimi interventi, aveva eliminato la possibilità – concessa ai conduttori da una legge del 2011 [3] poi dichiarata incostituzionale – di penalizzare il locatore che non aveva registrato il contratto o lo aveva fatto per importi inferiori.
Parecchi inquilini, beneficiando di questo decreto, erano usciti da una situazione di illegalità e avevano pagato affitti molto meno pesanti: la riduzione del canone annuo a una misura pari a tre volte la rendita catastale portava il corrispettivo della locazione a livelli addirittura al di sotto della quantificazione imposta dalla legge dell’equo canone. Dichiarata l’incostituzionalità della norma, per costoro si era presentato il serio rischio di dover versare le maggiori somme non corrisposte rispetto a quelle originariamente pattuite e di vedersi risolto il contratto. Con una sentenza del 16 luglio scorso [4], la Corte costituzionale ha infine escluso che le agevolazioni previste dalla legge potessero proseguire fino al 31 dicembre 2015.
Adesso la manovra di fine anno [5] conferma che per tutti coloro che, in forza del Dlgs 23/2011, hanno versato un corrispettivo ridotto fino alla data di pubblicazione (appunto, il 16 luglio 2015) della sentenza che ha definitivamente dichiarato l’incostituzionalità dei commi 8 e 9 dell’articolo 3 del Dlgs 23, la misura del canone o dell’indennità di occupazione per tale periodo è pari, su base annua, al triplo della rendita catastale dell’immobile.
Note
[1] Art. 13 legge 431/1998 come modificata dalla L. 208/2015.
[2] Art. 2, comma 1, della legge 431/1998.
[3] Dlgs 23/2011.
[4] C. Cost. sent. n. 169/15 del 16.07.2015.
[5] Il nuovo comma 5 dell’articolo 13.
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