Locazione in nero: le conseguenze dalla mancata dichiarazione al fisco del contratto, entro 30 giorni dalla stipula.
Cambiano le norme sulla registrazione del contratto di affitto e, con esse, anche le conseguenze derivanti dalla omissione: infatti, con la legge di Stabilità 2016 [1] da un lato si stabilisce che la registrazione è compito solo del locatore (padrone di casa), dall’altro lato si prevede che, in caso di mancata registrazione, il conduttore (l’inquilino) può chiedere la restituzione degli importi “maggiorati” che abbia dovuto corrispondere. Oltre a ciò, ovviamente, si aggiungono le consuete sanzioni fiscali. Ma procediamo con ordine.
Come avevamo anticipato nell’approfondimento “A chi spetta registrare l’affitto?”, dal 1° gennaio 2016, spetta al locatore chiedere la registrazione del contratto di locazione, da eseguire improrogabilmente entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto. Nei successivi 60 giorni, deve darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio (quest’ultimo ai fini degli adempimenti del registro di anagrafe condominiale).
Dovrebbe cambiare, di conseguenza, anche la disciplina sanzionatoria che, se prima stabiliva la responsabilità solidale, nei confronti del Fisco, da parte del locatore e del conduttore, per il mancato versamento dell’imposta di registro, ora invece la sanzione può essere contestata solo a chi è tenuto alla registrazione, ossia al padrone di casa.
L’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni maggiorati
La mancata registrazione del contratto entro il termine perentorio indicato, legittima il conduttore a chiedere al giudice di ricondurre la locazione a condizioni conformi a quelle previste per i contratti quadriennali (contratti a canone libero di durata 4 anni + altri 4), o per quelli con canone concordato.
L’inquilino, pertanto, potrà agire nei confronti del proprietario dell’appartamento e chiedergli la restituzione delle maggiori somme versate rispetto al dovuto, azione che può essere esperita in qualsiasi momento del rapporto di locazione, e comunque entro sei mesi successivi all’effettivo rilascio dell’immobile locato.
Sarà il giudice a determinare la misura del canone dovuto e a stabilire la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
Il contratto è inesistente
Il contratto non registrato si considera, anche ai fini del codice civile, come inesistente. Pertanto, in caso di mancato pagamento del canone di locazione, il padrone di casa non potrà agire con l’azione più rapida dello sfratto, ma dovrà percorrere la più tortuosa azione (di tipo ordinario) di occupazione senza titolo, con tempi e costi completamente diversi.
Unica via di salvezza per il locatore, così come specificato lo scorso anno dalle Sezioni Unite della Cassazione, è dimostrare che la mancata registrazione del contratto non è dipesa da una sua imposizione, ma da un accordo congiunto delle parti, quindi anche nell’interesse dell’inquilino.
La sanzione fiscale
Come detto, le sanzioni civilistiche appena illustrate si sommano a quelle di natura fiscale che variano a seconda di quando il contribuente si attivi per rimediare alla dimenticanza. In particolare, se il proprietario di casa di attiva autonomamente mediante ravvedimento operoso e a patto che prima l’agenzia delle entrate non gli abbia avviato accessi, ispezioni o verifiche, e comunque non oltre 90 giorni, egli potrà ottenere una sanzione ridotta del 12% dell’imposta di registro dovuta. Invece, dal 91° giorno oltre la scadenza ma entro l’anno, la sanzione ridotta ammonta al 15%. Se si supera l’anno la sanzione è pari al 120% dell’imposta di registro dovuta [3].
Se il canone dichiarato è inferiore a quello percepito
Anche nel caso di maggiorazioni in nero sul canone dichiarato con la registrazione dell’affitto, pretese dal padrone di casa, all’inquilino è concesso di agire in giudizio per ottenerne la restituzione fino a 6 mesi dal rilascio dell’appartamento.
Dal punto di vista fiscale, invece, la sanzione va dal 200 al 400% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato.
Note
[1] L. 208/2015 che ha modificato l’art. 13 della legge 431/1998.
[2] Art. 2, comma 1, legge 431/1998.
[3] Art. 69 DPR 131/1986.
