Ho estinto il mio debito: come posso ottenere la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile di mia proprietà?
L’ipoteca è una garanzia che dà diritto al creditore che ne è titolare, di soddisfarsi in via privilegiata sul ricavo derivante dall’eventuale vendita all’asta dell’immobile ipotecato nel caso in cui avvenga tale ipotesi [1]. Essa viene iscritta sui beni immobili singolarmente determinati e sussiste per intero e sopra ogni loro parte, per cui potrebbe capitare che il valore dell’immobile ipotecato sia maggiore rispetto al credito che garantisce. Se questo maggior valore del bene rispetto al credito è superiore ad un terzo dell’importo dei crediti iscritti, accresciuti degli l’interessi [2], su domanda degli interessati, è possibile chiedere la riduzione dell’ipoteca attraverso la riduzione della somma per la quale è stata presa d’iscrizione, oppure riducendo l’iscrizione soltanto una parte dei beni garantiti. [3]
Per l’ipoteca è fondamentale distinguere tra l’estinzione e la cancellazione. L’ipoteca, una volta estinta non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta, tuttavia, nonostante l’estinzione, essa potrebbe rimanere ancora iscritta sul registro immobiliare perché non ancora materialmente cancellata. La cancellazione dell’ipoteca consiste, invece, nell’eliminazione definitiva di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. Ricapitolando l’estinzione non comporta necessariamente la cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare mentre la cancellazione comporta sempre l’estinzione dell’ipoteca.
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I casi di estinzione dell’ipoteca sono [4]:
– cancellazione dell’ipoteca da parte del creditore;
– mancato rinnovo dell’ipoteca, da parte del creditore, decorsi venti anni dalla sua iscrizione;
– estinzione dell’obbligazione per la quale era stata iscritta l’ipoteca (per es. il debitore paga per intero il suo debito);
– distruzione dell’immobile sul quale grava l’ipoteca;
– rinuncia all’ipoteca da parte del creditore;
– scadenza del termine o della condizione ai quali l’ipoteca era stata limitata; il tribunale emette il provvedimento con cui espropria il bene su cui grava l’ipoteca e ordina la cancellazione di quest’ultima.
Una volta estinta l’ipoteca, l’interessato può chiederne la cancellazione dal registro immobiliare in modo che l’immobile risulti pubblicamente libero da vincoli.
La cancellazione avviene con modalità differenti a seconda del tipo di ipoteca (volontaria o giudiziale).
La cancellazione dell’ipoteca volontaria (quella cioè iscritta su volontà delle parti, debitore e creditore) può essere ottenuta:
– con modalità automatica e gratuita, a condizione che l’ipoteca sia stata iscritta a garanzia di un contratto di mutuo o finanziamento: la banca o (l’interessato stesso) comunica all’Agenzia del Territorio l’avvenuta estinzione dell’ipoteca affinché gli uffici competenti provvedano alla cancellazione;
– mediante atto notarile: in questo caso è il notaio a comunicare l’avvenuta estinzione agli uffici competenti, presentando un atto che attesta il consenso del creditore alla cancellazione.
L’ipoteca giudiziale (quella cioè iscritta a seguito di un provvedimento del giudice) può essere cancellata solo tramite ordine del giudice, provvedimento che presuppone un’apposita procedura giudiziale.
[1] Art. 2808 cod. civ.
[2] Art. 2875 cod.civ.
[3] Art. 2872 cod. civ.
[4] Art. 2878 cod. civ.
