Affitto: con le modifiche apportate nel 2016, la registrazione del contratto di affitto spetta al padrone di casa (locatore) che la deve comunicare all’inquilino entro 30 giorni.
La registrazione del contratto di locazione (anche detto affitto, anche se il termine si riferisce solo alla locazione di beni produttivi come l’impresa) è uno dei temi più importanti in materia di locazione di immobili per uso abitativo: non solo per i risvolti fiscali (l’eventuale evasione che ne deriverebbe sarebbe colpita dalle sanzioni tributarie), ma anche per quelli civilistici (un contratto non registrato si considera inesistente e, pertanto, dà al conduttore il diritto di chiedere la restituzione dei canoni pagati in esubero entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile).
Peraltro la materia è stata recentemente modificata dalla Legge di Stabilità per il 2016 [1] che ha previsto una disciplina di maggiore tutela per gli inquilini nel caso di affitto in nero (leggi la nostra guida “Affitto in nero: se il padrone di casa non registra la locazione”).
In questa sede, tuttavia, ci occuperemo degli adempimenti relativi alla registrazione dell’affitto, i soggetti tenuti all’adempimento, su chi grava il pagamento dell’imposta, la procedura per la registrazione.
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Chi deve registrare il contratto di affitto?
Con l’approvazione della legge di Stabilità 2016, il contratto di locazione deve essere “dichiarato” unicamente dal padrone di casa, che dovrà recarsi all’ufficio competente per il pagamento dell’imposta di registro. La nuova norma stabilisce che la registrazione debba essere inderogabilmente richiesta entro 30 giorni dalla firma del contratto, altrimenti scatta la mora.
Una volta eseguita la registrazione, il locatore deve darne comunicazione al conduttore (l’inquilino) entro i successivi 60 giorni, fornendo prova del pagamento dell’imposta. Stessa comunicazione documentata va inviata all’amministratore di condominio affinché questi aggiorni il Registro di anagrafe condominiale.
Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?
Fino al 1° gennaio 2016, entrambe le parti rispondevano in solido del pagamento; ciò significa che se l’agenzia delle entrate accertava il mancato versamento dell’imposta di registro, ne poteva chiedere la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambi ed il pagamento di uno dei due contribuenti avrebbe liberato anche l’altro.
La questione, però, sembra essere superata con la nuova legge di Stabilità che, come detto, ha posto solo a carico del locatore l’obbligo di registrazione. Sebbene la nuova norma non lo dica espressamente, sembrerebbe ragionevole ritenere che, a partire dal 1° gennaio 2016, l’unico soggetto tenuto, nei confronti del fisco, al versamento dell’imposta di registro è il locatore. Questo significa che, in mancanza di registrazione del contratto da parte di quest’ultimo, l’Agenzia delle Entrate non potrà inviare alcuna richiesta di pagamento all’inquilino.
Per quanto invece riguarda la legge civile che regola gli affitti [2] essa continua a stabilire che le spese di registrazione del contratto sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. È ammessa una diversa pattuizione che preveda di far gravare l’intera imposta sul locatore; secondo la giurisprudenza è, invece, nulla la pattuizione inversa. In ogni caso, entrambe le parti rispondono in solido del pagamento; ciò significa che se l’agenzia delle entrate accerta il mancato versamento dell’imposta di registro, ne chiederà la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambi ed il pagamento di uno dei due contribuenti libererà anche l’altro (art. 57 DPR 131/86).
Ogni quanto va pagata l’imposta di registro?
L’imposta può essere assolta, alternativamente, con frequenza annuale (per ciascun anno di durata del contratto) o in unica soluzione per l’intera durata, fruendo, in tal caso di una riduzione. In ogni caso, per la prima annualità l’importo versato non può essere inferiore a 67 euro.
Registrazione ordinaria o cedolare secca
In alternativa alla registrazione ordinaria, il locatore, se è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, può optare, in sede di registrazione del contratto, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, anche detta “cedolare secca“. L’imposta viene pagata in misura fissa e non è dovuta l’imposta di registro e di bollo sulle copie del contratto, per tutta la durata dello stesso, fino a revoca dell’opzione. Per i contratti di locazione a canone libero la cedolare secca si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota del 21%.
La registrazione ordinaria del contratto di affitto
La registrazione ordinaria può avvenire in forma cartacea, presentando la richiesta all’ufficio di registro. Va allegata la seguente documentazione:
– modello “Registrazione Locazione Immobili” (RLI) (reperibile presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it), nel quale vanno riportate le informazioni relative al contratto;
– se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui vanno indicati i contratti da registrare;
– almeno due copie del contratto, con firma in originale;
– i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe. In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario;
– ricevuta di pagamento dell’imposta di registro
La registrazione telematica
La registrazione telematica può essere effettuata:
– direttamente dal locatore, previa richiesta di abilitazione ai servizi telematici (Fisconline o Entratel);
– dal professionista (ad esempio il notaio) che redige l’atto;
– tramite intermediario abilitato (dottori o ragionieri commercialisti iscritti all’albo, consulenti del lavoro, CAF, geometri, agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di Commercio, ecc.).
In pratica, la registrazione avviene utilizzando il software “RLI web” rinvenibile sul sito dell’Agenzia delle entrate www.agenziaentrate.gov.it. (Provv. AE 10 gennaio 2014), allegando una copia del contratto in formato TIF, TFF o PDF/A.
La copia non va allegata se il contratto presenta le seguenti caratteristiche:
– locazione di tipo abitativo;
– è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione;
– numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
– una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
– tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
– contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.
Modalità di pagamento e misura dell’imposta
Le modalità di pagamento dell’imposta dipendono dalle modalità con cui è eseguita la registrazione: se si sceglie la registrazione su supporto cartaceo, va utilizzato il modello F24 Elide (anche telematico); se si utilizza la modalità telematica, il pagamento è anch’esso telematico e contestuale alla registrazione.
L’imposta di registro si applica in misura proporzionale se il locatore è un privato che non opera in regime di attività di impresa o professionale.
Se il locatore è un soggetto passivo IVA, l’imposta si applica in misura proporzionale.
Se la locazione è imponibile IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa pari a 67 euro, una sola volta per tutta la durata del contratto
Se l’immobile non è arredato, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sull’ammontare dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto.
Se la locazione riguarda un immobile arredato ed è divisa in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l’immobile e l’arredo in esso contenuto, ciascuno deve essere assoggettato all’aliquota propria: 2% per l’immobile e 3% per gli arredi; se il contatto è unico si applica invece l’aliquota del 2%.
[1] L. 208/2016.
[2] Art. 8 L. 392/1978.
