Viene esteso il bonus sulla prima abitazione: IVA e imposta di registro più convenienti per una fetta più ampia di contribuenti.
Una delle novità più interessanti della manovra di fine anno è contenuta nel pacchetto fiscale: la famosa agevolazione sull’acquisto della prima casa (anche detta “bonus prima casa”), cui fa ricorso una larga fetta di contribuenti, ha esteso le proprie maglie andando a ricomprendere una serie di ulteriori ipotesi prima scartate dalla legge. Dal 1° gennaio 2016, dunque, la situazione è la seguente:
Dal 1° gennaio 2016 si può ottenere l’agevolazione prima casa – sempre che ricorrano anche tutti gli altri presupposti – anche la persona che al momento dell’acquisto sia già titolare:
– anche per quote o in comunione legale, di altra abitazione acquistata con l’agevolazione (in proprietà, usufrutto, uso, ecc.);
– esclusivo o in comunione con il coniuge, di altra abitazione nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
In questi casi l’agevolazione si applica a condizione che il beneficiario ceda il vecchio immobile entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Ricordiamo che l’agevolazione prima casa consiste nella riduzione dell’aliquota IVA al 4% o dell’imposta di registro al 2% a seconda che l’immobile venga acquistato da costruttore o da privato.
La coppia di coniugi
Il contribuente mantiene le agevolazioni fiscali sulla prima casa anche quando non trasferisce la residenza entro diciotto mesi quando dimostra l’acquisto in comunione del bene e la coabitazione con la moglie. Il principio è stato chiarito dalla Cassazione con una sentenza questa mattina [1]. Nella sentenza in commento, la Corte ha precisato due principi:
– il trasferimento della residenza anagrafica rappresenta un obbligo del contribuente a cui egli può sottrarsi solo se ci sono ostacoli nell’adempimento, che non devono essere a lui imputabili o comunque tali da risultare inevitabili e imprevedibili e quindi la causa di forza maggiore sopravvenuta dopo il rogito notarile non fa decadere l’agevolazione;
– in caso di acquisto in comunione i coniugi, pur non essendo obbligati ad una comune residenza anagrafica, devono rispettare tale requisito con riferimento alla famiglia se vogliono mantenere i benefici prima casa, non potendosi affermare il diritto pro quota all’agevolazione in favore del solo coniuge residente.
Il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui ove l’immobile acquistato venga adibito a residenza, non rileva la diversa residenza di chi ha acquistato in regime di comunione; in particolare occorre osservare che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione; quindi una interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia induce a considerare che la coabitazione con il coniuge è elemento sufficiente a soddisfare il requisito della residenza a fini tributari, in quanto ciò che conta non è tanto la residenza dei singoli coniugi quanto quella della famiglia. Il codice civile – secondo il quale i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa – da una parte riconosce ai coniugi la possibilità di avere esigenze diverse ai fini della residenza individuale, dall’altra parte tende a privilegiare le esigenze della famiglia, quale oggetto autonomo rispetto ai coniugi.
Acquisto tramite leasing
Nel caso, invece, in cui l’acquisto avvenga tramite la sottoscrizione di contratto di leasing, bisogna distinguere:
– nella prima fase dell’operazione, quella cioè della cessione dell’abitazione in favore della banca o società finanziaria per essere poi concessa in leasing al privato che ha i requisiti per l’agevolazione, si applicano l’imposta di registro dell’1,5% e le ipocatastali fisse;
– al termine invece del contratto di leasing, il successivo ed eventuale riscatto è soggetto a imposte di registro e ipocatastali fisse.
In pratica
La legge di Stabilità per il 2016 ha ampliato i casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in sintesi, dell’agevolazione si può avvalere anche chi sia già proprietario di una abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa” a condizione che, una volta effettuato il nuovo acquisto, la casa in passato acquisita con il beneficio fiscale sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto. Fino a tutto il 2015, per comprare una “prima casa” invece occorreva prima vendere la casa già posseduta e poi comprarne un’altra.
[1] Cass. sent. n. 1494/2016 del 27.01.16.
