Molti proprietari ancora oggi non hanno veramente compreso quanto sia importante la figura dell’agente immobiliare. Infatti, non di rado, al momento del conferimento dell’incarico per la vendita di un immobile, l’agente immobiliare diventa il primo e spesso il più autorevole verificatore della regolarità della documentazione in possesso del proprietario, che fino a quel momento potrebbe essersi disinteressato di tutti i documenti relativi all’immobile.
In particolare, dopo l’entrata in vigore della legge 122 del 2010 è divenuto assai importante verificare, possibilmente quando si decide di mettere in vendita un immobile, la regolarità catastale ed urbanistica dello stesso al fine di evitare di trovarsi del tutto impreparati, laddove le verifiche venissero svolte in ultima analisi dal notaio qualche giorno prima della stipula del rogito notarile. Del resto, l’agente immobiliare ha l’esperienza, le capacità professionali e la sensibilità di comprendere immediatamente se l’immobile sia conforme o meno alla normativa urbanistica vigente o se vi siano abusi che possano essere sanati ovvero ancor peggio se l’immobile non sia vendibile per abusi insanabili. La stragrande maggioranza dei proprietari di immobili, tuttavia, continuano a non voler seguire i consigli di molti agenti immobiliari, che, al momento del conferimento dell’incarico, propongono di rettificare le planimetrie catastali non conformi o di rettificare le intestazioni catastali anacronistiche e soprattutto di regolarizzare con gli attuali strumenti urbanistici (Cila, scia ecc.) eventuali difformità non gravi e sanabili. Oggigiorno qualunque notaio rifiuta di stipulare un atto di compravendita di un immobile, se il proprietario non esibisce la documentazione attestante la regolarità catastale ed urbanistica del cespite oggetto della compravendita.
Purtroppo, invece, ancora oggi molti proprietari pensano che queste eccezioni sollevate dall’agente immobiliare al momento del conferimento dell’incarico di vendita dell’immobile siamo soltanto delle inutili perdite di tempo o ancora di più delle costose procedure di adeguamento dell’immobile che non sono obbligatorie per legge, ma che possono essere rinviate alla fase successiva al rogito, addirittura alla fase in cui sarà il nuovo proprietario a dover sostenere i relativi costi di adeguamento. Questa opinione diffusa non è corretta ed in molti casi alcuni proprietari si trovano a dover fare con la massima urgenza adeguamenti catastali ed urbanistici che avrebbero potuto portare a termine con tutta calma e senza il rischio di dover spendere anche di più di quanto previsto, senza contare che la tardiva presa di coscienza da parte del proprietario del suo obbligo di dover regolarizzare l’immobile prima del rogito, potrebbe generare uno spostamento della data del rogito con conseguente causa di danni per l’acquirente.
Ad esempio un proprietario, che abbia acquistato un immobile a Roma nel 1987, per il quale in precedenza era stata presentata regolare domanda di condono e pagata la relativa tassa prevista dal Comune (c.d. oblazione), si troverebbe oggi, se volesse vendere, come documentazione un atto di proprietà con allegati la domanda di condono, i bollettini relativi all’oblazione pagata ed una planimetria catastale che riproduce l’immobile nella sua conformazione interna prima dell’abuso per il quale sia stato richiesto il condono. Quel proprietario, in assoluta buona fede, ritiene di avere tutta la documentazione in regola, ma non è così. Infatti, la sola domanda di condono con i relativi bollettini di pagamento della tassa dovuta non è sinonimo di perfezionamento di quella pratica di condono, perfezionamento che si ottiene solo al momento in cui il Comune rilascia la concessione edilizia in sanatoria, ossia un documento ufficiale, con il quale il Comune certifica che l’abuso è stato realmente sanato. Tuttavia, non è sufficiente. Infatti, oggi, per poter vendere quell’immobile il proprietario dovrà incaricare un tecnico abilitato (architetto o geometra) per:
– depositare una planimetria catastale esattamente conforme all’attuale stato interno dell’immobile;
– richiedere ed ottenere l’abitabilità/agibilità dell’immobile (l’ottenimento della concessione in sanatoria non equivale al certificato di agibilità/abitabilità)
– effettuare la rettifica dell’intestazione catastale
– formulare l’attestato di prestazione energetica
Non si immagina neanche quanti danni agli acquirenti pagano ogni anno i proprietari per voler vendere il loro immobile con il fai-da-te o affidandosi ad intermediari abusivi, che non hanno le competenze per individuare un problema così importante e consigliare il proprietario nel modo più corretto prima di vincolarsi in un contratto preliminare di compravendita.
Per questi motivi consigliamo ai proprietari di immobili di seguire scrupolosamente le indicazioni di un agente immobiliare per regolarizzare un immobile da un punto di vista urbanistico-catastale, rivolgendosi ad un architetto o ad un geometri di fiducia, dal momento che oggi un immobile irregolare da un punto vista urbanistico e/o catastale non si può vendere.
Buon immobiliare a tutti!
Dr. Leonardo Raso
