Secondo l'art. 1587 del Codice Civile, l'inquilino al momento della consegna delle chiavi diventa il custode dell'immobile che dovrà conservare con la diligenza del buon padre di famiglia. Ma cosa si nasconde dietro a quest'espressione e qual è il suo significato giuridico oggi?
Chi ha studiato il diritto romano sa che questa formula fu introdotta per valutare il comportamento di una persona in determinati casi di giudizio. Già nel periodo classico, il bonus, prudens et diligens pater familias era individuato dai giuristi quale soggetto libero e responsabile, capace di amministrare accuratamente i propri affari e consapevole dell'importanza della propria posizione e delle proprie azioni. Il concetto fu poi elevato a modello normativo di condotta, e in questa accezione è giunto fino a noi. La giurisprudenza moderna indica nel buon padre di famiglia l'uomo medio, e nell'art. 1176 c.c. il legislatore precisa che la diligenza richiesta altro non è che l'impiego delle energie e dei mezzi utili alla realizzazione di un determinato fine, considerata sia come indice dell'abilità tecnica richiesta per adempiere esattamente alla prestazione, sia come criterio di responsabilità, nel senso dello sforzo che il debitore deve sostenere per evitare l'inadempimento o l'inesattezza della prestazione.
Tradotto nel linguaggio degli affitti, chi deve "prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia" altri non è che l'inquilino, e quella che segue è espressione del dovere di custodire e conservare il bene locato al fine di restituirlo al proprietario nei termini convenuti. Quest'ultima disposizione non esaurisce le obbligazioni del conduttore, che vengono chiarite agli artt. 1576, 1588 e 1590 del Codice Civile.
- L'art. 1576 ci dice che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In partica, si tratta delle riparazioni dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso. Sono a carico del conduttore, salvo diverso patto delle parti, anche le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione dei beni mobili dirette a mantenere la cosa nello stato necessario per permettere il normale godimento locativo.
- L'art. 1588 dispone che il conduttore risponda della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. In questo caso l'indicazione dell'incendio è puramente esemplificativa, ed è usata ad indicare genericamente eventi che causano un danno, come potrebbero essere anche la scoppio di una bombola a gas e il furto. La responsabilità viene meno se il conduttore dimostra che l'avvenimento che ha determinato la perdita o il deterioramento del bene, si è verificato per un fatto naturale, come può essere ad esempio un fulmine, o per fatti del tutto estranei al suo comportamento. L'inquilino è pure responsabile della perdita e del deterioramento causati da persone, che siano familiari, subconduttori, ospiti, che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.
- Infine l'art. 1590 stabilisce che il conduttore restituisca l'immobile al locatore nello stesso stato in cui l'ha ricevuto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a usura: ad esempio non è tenuto a sostituire il rivestimento delle pareti se ingiallito o a lucidare i pavimenti. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
