Il deposito del prezzo presso il Notaio diventerà operativo dall’emanazione dei previsti decreti attuativi e quindi entro il 26/4/2014, dopo aver sentito il Consiglio Nazionale del Notariato.
L’art 1, commi 63, 64, 65, 66 e 67 della “Legge di Stabilità 2014” n. 147/2013, pubblicata sulla G.U. n. 302 del 27/12/2013, ha introdotto una nuova disciplina sul deposito obbligatorio del prezzo e di altre somme presso il notaio
Riportiamo, qui di seguito, il testo dei citati commi:
“63. Il notaio o altro pubblico ufficiale e’ tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonche’ a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicita’ immobiliare, ovvero in relazione ad attivita’ e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorita’ giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprieta’ o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque e’ altresi’ il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
66. Eseguita la registrazione e la pubblicita’ dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalita’ pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo.
Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’ avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.
67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità’di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati”.
Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalita’ di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati”.
E’ bene evidenziare che le disposizioni riguardanti le novità in materia del cd. deposito prezzo non sono immediatamente operati poiché subordinate ai sensi del comma 67 ai decreti attuativi che dovranno essere adottati entro 120 giorni- quindi entro il 26/4/2014- sentito il Consiglio Nazionale del Notariato .
Molte critiche ed osservazioni sulla norma sono pervenute dal mondo immobiliare: appare interessante un primo studio redatto dal sempre attivo Notaio D’Ambrosio di Pescara
Il principio generale che anima la norma appare meritevole: vi è infatti una differenza temporale tra la iscrizione delle pregiudizievoli nei Pubblici Registri e il momento in cui esse appaiono nella visura.
Anche se il notaio controlla diligentemente la situazione immobiliare al momento stesso dell’atto notarile di compravendita, quello che gli appare è la “fotografia” della situazione di qualche giorno prima.
In questo lasso di tempo, sia pur breve, un venditore disonesto o anche solo indebitato ha la possibilità di vendersi dieci volte lo stesso immobile lasciando nove acquirenti a bocca asciutta, oppure di ricevere un’ipoteca legale o giudiziale sulla casa testè venduta ma ancora intestata a lui.
La norma tuttavia presenta evidenti lacune che si spera vengano colmate dal decreto attuativo e non, al contrario, peggiorate.
Innanzitutto appare evidente l’intenzione di elaborare una nuova tassa a carico delle compravendite immobiliari.
Tutte le somme debbono essere versate su un conto corrente dedicato (comma 63) che frutterà interessi a favore dello Stato, i quali sarebbero finalizzati ai “finanziamenti alle piccole e medie imprese”.
I tassi di interesse che le banche dovranno pagare su tale provvista saranno definiti in via generale dall’emanando decreto (comma 67). Nulla si dice poi delle commissioni bancarie. Si corre il rischio che l’acquirente paghi 100.000 euro da consegnare al venditore e poi il notaio ne possa ritirare 99.000 al momento dello svincolo.
L’acquisizione coattiva degli interessi su somme che rimangono di proprietà dei privati (anche se “parcheggiate” nel deposito) risultano come un esproprio forzoso contrario all’art. 23 della Costituzione.
La legge trascura l’ipotesi in cui il notaio, dopo la verifica, trovi effettivamente l’esistenza di nuove pregiudizievoli. In mancanza di indicazioni legislative il notaio non potrà svincolare la somma di danaro, che rimarrà nel conto indefinitivamente, fino ad eventuale pronuncia del giudice (continuando a fruttare interessi a favore dello Stato), salvo un diverso accordo delle parti che dovrà però essere formalizzato in un atto notarile, con aggravio ulteriore di costi.
Il periodo di svincolo, più o meno lungo, ma certamente rilevante, comporterà l’impossibilità della effettuazione delle vendite a catena, pur così frequenti nella pratica commerciale e immobiliare.
Il venditore che desidera ricomprare immediatamente dopo un altro immobile, utilizzando il prezzo di quanto da lui venduto, non potrà attuare il suo progetto, ma dovrà necessariamente attendere, con tutti i rischi conseguenti.
Anche Confedilizia è contraria ad una norma che suona come un’ulteriore blocco posto alla libera compravendita degli immobili, che si va ad aggiungere agli effetti della crisi e della stretta creditizia, agli effetti recessivi delle norme antielusive ed ai vari lacciuoli: “una norma sconcertante”.
Questo il giudizio di Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia e vicepresidente di Confedilizia.
“Nella smania di reperire fondi per le diverse esigenze, il legislatore si dimentica delle più elementari norme di garanzia verso i cittadini. Queste disposizioni, infatti, non offrono certezze per i cedenti-venditori”, osserva Colombo Clerici.
“Senza dire della possibilità di malversazioni da parte del notaio, che tuttavia non sono da escludersi, va considerato che il notaio, purtroppo, non è lo Stato, anche se esercita una funzione pubblica. Egli è pur sempre un professionista persona fisica, soggetta a tutte le manchevolezze ed i limiti della persona fisica. Consideriamo i casi di impedimento per morte, incidente, malattia, incapacità fisica o mentale, scomparsa. Eredi e sostituti, tutori-curatori (sotto il controllo della magistratura) devono agire per disporre la liberazione delle somme dal conto corrente bancario”, evidenzia il vice presidente di Confedilizia.
