Quando la legge consente al proprietario di negare all’affittuario il rinnovo del contratto di affitto ad uso abitativo dopo il primo quadriennio di durata?
Per dare stabilità al contratto di affitto ad uso abitativo, la legge italiana [1] non solo stabilisce una durata minima di quattro anni più quattro anni, ma stabilisce che alla scadenza dei primi quattro la cosiddetta disdetta possa essere data dal proprietario solamente nei casi da essa stessa fissati. Una parte del contenzioso in materia di affitto è determinata dalla scarsa conoscenza dei casi in cui la disdetta dopo i primi quattro anni sia effettivamente possibile.
È dunque importante conoscere nel dettaglio i motivi che giustificano la disdetta dopo il primo quadriennio, proprio per evitare che persone prive di scrupoli possano approfittare della altrui scarsa conoscenza delle norme.
Fatte queste premesse, diciamo che la legge [2] individua i seguenti casi in cui il proprietario può dare disdetta (la legge parla di diniego del rinnovo per il secondo quadriennio):
– intenzione di destinare l’appartamento ad uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale del proprietario stesso o del coniuge, dei genitori, dei figli o parenti entro il secondo grado del proprietario;
– quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
– quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
– quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
– quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
– quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
– quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Il proprietario, per esercitare la disdetta, dovrà inviare comunicazione all’affittuario, meglio se con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sei mesi prima della scadenza del primo quadriennio contrattuale.
Fondamentale sarà l’indicazione specifica nella disdetta del motivo per cui il proprietario intende non rinnovare il contratto per i successivi quattro anni:
a) il motivo indicato nella disdetta non può essere successivamente modificato e
b) se tale motivo non si verificherà (se, ad esempio, l’appartamento non verrà adibito ad abitazione del proprietario che avesse indicato proprio questo motivo nella disdetta) il conduttore potrà chiedere un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone oppure, a sua scelta, il ripristino del contratto di locazione alle stesse condizioni.
Note
[1] Legge n. 431 del 1998.
[2] Art. 3 della Legge n. 431 del 1998.
