possedere una seconda casa sfitta spesso si traduce in un vero e proprio salasso per i proprietari. ma la voglia di affittare si scontra con la paura di non trovare un inquilino che paghi con puntualità il canone pattuito o che arrechi eventuali danni agli immobili. sebbene la normativa attuale tuteli in particolar modo il conduttore, ci sono otto strumenti di cui dispone il proprietario per proteggersi dalle brutte sorprese
1) affidarsi ai servizi di un'agenzia immobiliare - esistono validi professionisti nel mercato capaci di assistere il locatore durante il processo di ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. in questo caso al locatore il pagamento di una provvigione che di norma si attesta intorno al 10% del canone annuale
2) scegliere tra le varie tipologie di contratto - occorre sempre precisare quale tipo di rapporto di locazione si vuol porre in essere. la scelta generalmente è tra il contratto a canone libero- 4+4- o quello a canone concordato - 3+2- che usufruisce di un regime di tassazione agevolata, questo tipo di locazione può essere stipulata solo nei comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali, e solo in presenza di specifiche intese tra associazioni dei proprietari e degli inquilini
esistono poi anche le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone3) stipulare una polizza assicurativa - per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare delle polizze assicurative o formule di "affitto garantito"
4) risoluzione del contratto per morosità - in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, il locatore può ricorrere alle vie legali per risolvere il contratto. l'articolo 5 della legge 392/1978 prevede che la risoluzione possa avvenire solo in presenza di due presupposti
- è necessario che la morosità per cnaoni o per oneri accessorio sia superiore almeno a due mensilità di canone
- la morosità deve protarsi per il periodo superiore ai 20 giorni concessi al conduttore per pagare
anche davanti al giudice l'inquilino ha la facoltà di pagare i canoni non corrisposti più gli interessi e le spese legali che il giudice liquida in suo danno, oppure chiedendo un ulteriore termine non superiore a 90 giorni entro il quale provvedere all'integrale pagamento
anche in presenza di un'esplecita clausola di risoluzione in caso di inadempimento, la procedura prevista dalle legge è inderogabile. altra storia per i contratti stipulati per esigenze turistiche, dove in presenza di una clausola risolutiva espressa, il mancato pagamento leggittima il locatore a considerare risolto il contratto5) ritardato pagamento - se l'inquilino non rispetta abitualmente i termini di pagamento, la legge concede all'inquilino 20 giorni di tempo per versare il corrispettivo della locazione, decorsi i quali scatta l'inadempimento. solo dopo questo periodo di tempo, il proprietario può assumere le iniziative più opportune
6) recesso anticipato - l'inquilino può esercitare il recesso anticipato del contratto con sei mesi di preavviso rispetto alla data prevista nel contratto. fino a tale termine l'inquilno è tenuto al pagamento dei canoni
7) presenza di vizi nell'immobile - quando l'immobile presenta dei vizi che ne riducano in parte o totalmente l'idoneità, l'inquilino non ha il diritto di ridurre il canone o di sospenderne il pagamento. può solo richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, con discrezionalità lasciata al giudice
8) modalità di pagamento - il conduttore può corrispondere il canone dovuto con diverse modalità di pagamento che devono essere, anche se tacitamente, accettate dal locatore. in casi particolari l'affitto può essere corrisposto da una terza persona, ma in questo caso è facoltà del locatore rifiutare pagamenti corrisposti da terzi qualora ciò possa creare confusione sulla titolarità del rapporto locatizio
