Spese condominiali divise tra proprietario e usufruttuario
Già si è detto a
proposito dell'obbligo dell'amministratore di convocare in assemblea
tutti gli aventi diritto, come previsto dall'art. 1136, comma 6 del
Codice civile (vedi Casa24 Plus dell'11 luglio): tra questi ci sono
anche l'usufruttuario e il nudo proprietario che sono condomini a tutti
gli effetti e che, come tali, sono tenuti al pari degli altri a
concorrere alla formazione della volontà del condominio.
APPROFONDIMENTI
- Il condominio interattivo
Anche prima dell'intervento della
riforma era riconosciuto all'usufruttuario il diritto di partecipare
all'assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che
riguardavano l'ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle
cose e dei servizi comuni. Al nudo proprietario spettavano invece tutte
le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le
manutenzioni straordinarie. Tali diritti sono stati confermati anche nel
nuovo testo dell'art. 67 Disp att. c.c., che ha però previsto anche
un'eccezione, nel senso che il diritto di voto spetta comunque
all'usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le
riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l'esecuzione
senza giustificato motivo: in simile situazione (art. 1006 c.c.) gli è
data facoltà di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il
rimborso alla cessazione dell'usufrutto. Questa nuova regola vale anche
nel caso in cui l'usufruttuario abbia apportato nell'immobile, con il
consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c. ) o
abbia eseguito opere che hanno aumento i valore del bene. In questi casi
il legislatore della riforma, oltre a garantirgli l'indennità al
termine dell'usufrutto, gli attribuisce anche il diritto di voto in
assemblea in vece del nudo proprietario. È importante che venga data
comunicazione all'amministratore, affinché provveda a inviare l'avviso
di convocazione a entrambi i soggetti.
Al di fuori di tale particolare fattispecie,
l'usufruttuario non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle
decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua
esclusiva competenza, salvo che gli sia conferita specifica delega. Né
lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l'assemblea sia
chiamata a deliberare opere di straordinaria manutenzione e di
ricostruzione dei beni o dei servizi comuni. Ognuno di loro è infatti
titolare di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitabile in
funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a
partecipare – anche contestualmente – all'assemblea e dall'altro a
esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell'uno o
dell'altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse.
Neppure è data facoltà all'assemblea di
introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la
legge ha fissato per tali due diversi soggetti: le spese a carico
dell'usufruttuario devono essere solo da lui deliberate. Restano a
carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla
custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, nonché
le riparazioni straordinarie che si sono rese necessarie a seguito
dell'inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione. Grava
così sull'usufruttuario l'obbligo di contribuire alle spese condominiali
relative alla manutenzione ordinaria delle cose e dei servizi comuni,
come il funzionamento dell'impianto di riscaldamento e le piccole
riparazioni all'ascensore, in quanto lavori di modesta entità e di costo
non elevato in relazione al reddito astratto dell'appartamento.
All'usufruttuario spetta il diritto di voto in tema di nomina
dell'amministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso
di modifica delle tabelle millesimali è richiesta anche la presenza del
nudo proprietario.
Quest'ultimo deve invece sopportare tutte quelle spese che non siano prevedibili come effetto normale dell'uso e del godimento della cosa, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa. Tale distinta legittimazione comporta che l'avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all'usufruttuario a seconda che l'ordine del giorno interessi l'uno o l'altro. L'errata convocazione potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali delibere.
Quest'ultimo deve invece sopportare tutte quelle spese che non siano prevedibili come effetto normale dell'uso e del godimento della cosa, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa. Tale distinta legittimazione comporta che l'avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all'usufruttuario a seconda che l'ordine del giorno interessi l'uno o l'altro. L'errata convocazione potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali delibere.
La vera novità della riforma consiste però
nell'avere previsto la solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario
per il pagamento di quanto da loro complessivamente dovuto al
condominio. Il nuovo legislatore ha così messo al sicuro il diritto di
credito del condominio, legittimato ora a richiedere all'uno o all'altro
l'intera quota di spettanza delle loro unità immobiliare di
riferimento.