lunedì 20 maggio 2019

Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (maggio 2019)


14 Maggio 2019

Sarà ancora possibile, fino a tutto il 2019, chiedere una detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di spesa di 96mila euro per ciascuna unità immobiliare.
Stessa agevolazione confermata per chi acquista, entro l’anno in corso, un box, un posto auto o una casa in un edificio interamente ristrutturato.

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Sarà ancora possibile, fino a tutto il 2019, chiedere una detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di spesa di 96mila euro per ciascuna unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2020, a meno che intervenga un’ulteriore proroga, la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e il limite massimo di spesa sarà di 48mila euro. Stessa agevolazione confermata per chi acquista, entro l’anno in corso, un box, un posto auto o una casa in un edificio interamente ristrutturato.
Analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici, per gli interventi che comportano un risparmio energetico occorre trasmettere all’Enea una comunicazione dei lavori effettuati, entro 90 giorni dalla data della loro ultimazione. Per gli interventi con data di fine lavori nel 2018 l’invio della documentazione all’Enea andava effettuato entro il 1° aprile 2019 attraverso il sito http://ristrutturazioni2018.enea.it/. Per gli interventi terminati nel 2019 la comunicazione va trasmessa, entro 90 giorni dalla data di fine lavori, attraverso il sito https://bonuscasa2019.enea.it/. Se la data di fine lavori è compresa tra il 1° gennaio 2019 e l’11 marzo 2019, il termine di 90 giorni decorre dall’11 marzo, giorno di messa on line del sito. La mancata o tardiva trasmissione non implica, tuttavia, la perdita del diritto alle detrazioni (risoluzione n. 46/E del 18 aprile 2019).
Sul sito http://www.acs.enea.it/ristrutturazioni-edilizie/ è disponibile una guida per la trasmissione dei dati, realizzata dall’Enea, con l’elenco degli interventi per i quali è scattato il nuovo obbligo.
Non si registrano novità, invece, sulle tipologie di interventi che danno diritto all’agevolazione e sulle modalità di pagamento: bonifico bancario, postale o tratto su un conto acceso presso un istituto di pagamento autorizzato.

sabato 18 maggio 2019

Imu e Tasi 2019, scadenza 17 giugno 2019


Gtres

Il 17 giugno sarà il primo appuntamento dell'anno con le imposte sulla casa. A effettuare il pagamento saranno i possessori di prima casa e di immobili diversi dall'abitazione principale. Ecco le principali scadenze ed esezioni per Imu e Tasi 2019

Scadenze Imu e Tasi 2019

Quando scade l'Imu? Quest'anno la scadenza per la prima rata di Imu e Tasi 2019 cade il 17 giugno 2019 (il 16 giugno è domenica). Si tratta della prima rata che dovrà essere pari al 50% dell'intera imposta secondo le nuove aliquote approvate dai Comuni per il 2019. Ricordiamo, infatti, che quest'anno la legge di Stabilità ha deciso lo sblocco delle aliquote di Imu e Tasi.

Imu 2019, la normativa

La normativa di riferimento per l'Imu prevede l'esenzione per la prima casa, a meno che si tratti di abitazioni di lusso e quindi rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici). In questo caso si applica un'aliquota dello 0,4%.

Le esenzioni per l'Imu 2019

Ci sono diversi casi in cui la legge equipara l'immobile all'abitazione principale e quindi prevede anche che ci sia un'esenzione. L'Imu non si paga nei casi di:

  • unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise;
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile del 2008 del Ministero delle Infrastrutture;
  • le unità immobiliari di proprietà del personale di servizio permanente delle Forze Armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione;
  • la casa assegnata al coniuge in caso di separazione;
  • unità immobilire, non locata, posseduta per proprietà od usufrutto da anziani o disabili ricoverati in istituto, qualora lo stabilisca l'opportuna delibera comunale.

Tasi 2019 prima casa

Non saranno interessati dal pagamento della Tasi, come ogni anno, i proprietari di prima casa (sempre e quando non si tratti di un immobile di lusso). Se i componenti del nucleo familiare, invece, vivono in immobili differenti, solo uno avrà diritto all'esenzione.

Ma è prevista l'esenzione anche per quanto riguarda le pertinenze dell'abitazione principale. Capitolo aliquote, la scelta spetta ai Comuni che possono scegliere se mantenere le aliquote dello scorso anno o aumentarle.

Tasi seconda casa

Anche per gli immobili per i quali il Comune abbia deliberato un'aliquota pari a zero è prevista l'esenzione per la Tasi. In ogni caso, la regola generale prevede che Imu e Tasi, insieme, non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille. Per esempio, se un Comune applica l’aliquota Imu massima, allora non si paga la Tasi. Negli altri casi la Tasi sulla seconda casa va sempre pagata e non è prevista nessuna esenzione.

La restituzione della cosa locata in stato di usura al momento della riconsegna legittima il risarcimento del danno

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Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

a vicenda. Tizio e Caio, esponevano che la propria dante causa concesse in locazione nel 1973 un immobile nei confronti di un ente perché fosse destinato a uso ufficio. Detto ciò, nel 2007 gli eredi della locatrice proposero ricorso per accertamento tecnico preventivo con finalità conciliativa, ai sensi dell'articolo 696 bis c.p.c., al fine di accertare i danni arrecati all'immobile dall'ente, nonché' "le opere e riparazioni necessarie al fine di ripristinare lo stato dei luoghi, comprensive di oneri diritti tecnici".

All'esito dell'accertamento tecnico preventivo era emersa l'esistenza di gravi danni all'immobile.

Gli attori conclusero pertanto chiedendo la condanna dell'ente al risarcimento dei danni, oltre una indennità per il mancato utilizzo dei locali durante il tempo che sarebbe stato necessario per l'esecuzione dei lavori, indicato dal consulente tecnico d'ufficio in nove mesi.

Con sentenza, il Tribunale di Catanzaro accolse la domanda e determinò in quattro mesi il periodo di tempo occorrente ai proprietari per il restauro dell'immobile.

In secondo grado, la Corte d'appello di Catanzaro accolse parzialmente l'appello principale e rigettò quello incidentale.

In tal giudizio, la Corte territoriale ritenne che nessun risarcimento o indennità spettasse agli attori a titolo di ristoro della perduta possibilità di locare l'immobile a terzi durante il tempo occorrente per il restauro; ciò sul presupposto che essi non avevano dimostrato che, "nell'ipotesi in cui l'immobile fosse stato riconsegnato nelle condizioni dovute, la parte proprietaria avrebbe potuto dar corso all'immediata nuovo locazione così realizzando l'acquisizione di ulteriore prestazione patrimoniale".

Avverso tale pronuncia, Tizio e Caio (eredi del locatore) hanno proposto ricorso in cassazione.


Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo i giudici di legittimità è pacifico che "qualora, in violazione dell'articolo 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori" (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998).

Difatti, "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".

Del resto, è palese, pertanto che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire "il corrispettivo convenuto", nonché' eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza.

Sempre al riguardo - inoltre non può tacersi che si ha "mancata disponibilità" della cosa locata non solo allorché', scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come - ad esempio, nell'ipotesi in cui l'immobile presenti, alla riconsegna (e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell'articolo 1591 c.c.) danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino.

In conclusione, il locatore, in caso di anormale usura dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione. Per tali motivi, il ricorso è stato accolto.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

La restituzione in pessime condizioni dell'immobile in affitto

RIFERIMENTI NORMATIVI

1588-1590-1591 c.c.

PROBLEMA

La società locatrice, che aveva affittato un immobile in perfette condizioni, citava i conduttori innanzi al Tribunale di Catanzaro, i quali al termine del periodo di affitto avevano riconsegnato l'immobile locato in pessime condizioni.

Necessari furono i lavori di ristrutturazione, che costrinsero il locatore a pagare una ditta per l'effettuazione dei lavori, era però anche da considerare il lucro cessante dato dall'impossibilità di fittare l'immobile per tutto il periodo dei lavori.

LA SOLUZIONE

Il giudice, nell'accogliere il ricorso, sottolinea che l'art 1588 del c.c. prevede infatti che il conduttore debba rispondere della perdita e del deterioramento della cosa qualora avvengano durante la locazione.

Se dunque al momento della riconsegna, l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale utilizzo dello stesso, il conduttore sarà obbligato a risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori.

Sul conduttore grava, infatti, l'obbligo previsto dall'art 1591 c.c. dal quale si evince che "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno"

LA MASSIMA

Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. (Cass. civ.,sez. III, Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6596).

Fonte: https://www.condominioweb.com/danni-casa-locata.15835

venerdì 17 maggio 2019

Affitti: cedolare secca anche per inquilini SRL


Le sentenze che avvalorano la tesi che cedolare secca sugli affitti può essere applicata anche in caso di inquilino Srl.

Diverse sentenze hanno confermato che la cedolare secca sugli affitti può essere applicata in caso di inquilino di società a responsabilità limitata (S.r.l.). L’ultima sentenza in merito è quella del Tribunale di Bari (sentenza n. 825/1/2019) secondo la quale questo è possibile quando il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale e sussista il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo.


Cedolare secca: requisiti

Questi sono i requisiti necessari per poter esercitare l’opzione della cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, mentre non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società. Pertanto anche qualora il contratto, che abbia ad oggetto una locazione ad uso abitativo, sia posto in essere con un conduttore che rivesta la qualifica di imprenditore o lavoratore autonomo, il locatore persona fisica che non eserciti attività imprenditoriale può optare per il regime della cedolare secca.


Il caso esaminato dai giudici riguardava l’impugnazione di un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate per il presunto mancato versamento dell’imposta di registro sulle locazioni in merito ad un contratto di locazione stipulato con una Srl ad uso abitativo per cui si era optato per il regime di cedolare secca. Nella sentenza, l’Agenzia delle Entrate, difendeva il proprio operato richiamando la Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, che aveva escluso dall’ambito applicativo della normativa anche le locazioni che avessero come conduttore un soggetto agente nell’esercizio di un’impresa, a prescindere dalla circostanza che l’immobile fosse destinato ad uso abitativo.

Di diverso avviso il Tribunale di Bari: la locazione aveva finalità abitativa, l’immobile aveva destinazione catastale abitativa e la locatrice non aveva agito nell’esercizio di un’impresa, per questi motivi i giudici hanno ritenuto l’opzione per la cedolare secca legittima.di Redazione PMI.it

giovedì 9 maggio 2019

Il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa

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Il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa si è rivelato un grande aiuto per i giovani negli ultimi anni: si tratta di un’agevolazione che dal 2014 sostiene le giovani coppie che sognano di vivere il loro futuro creando una nuova famiglia, aiutandoli nell’acquisto o nella ristrutturazione di quella che diverrà la loro prima casa.
Cos’è il Fondo Garanzia prima casa
Il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa è stato introdotto nel 2014, con la Legge di Stabilità. E’ un fondo riservato principalmente a giovani coppie che devono richiedere un mutuo per acquistare la loro prima casa.
Con la Legge di Stabilità sono stati approvati diversi emendamenti, tutti volti a riportare e ristabilire un pò di serenità e autosufficienza in diversi settori colpiti dalla crisi: novità per le imprese e il lavoro (detrazione irpef, Fondo per la riduzione fiscale, ecc), modifiche sul Fisco e il Welfare, riforme sulla giustizia, la scuola e molto altro.
In seguito al periodo di crisi che il Paese ha vissuto, negli ultimi anni si è verificato un forte calo anche sulle vendite del settore immobiliare: molto spesso, i giovani rimangono a casa con mamma e papà poiché il lavoro scarseggia o comunque non si è nella situazione di creare una nuova famiglia in una nuova abitazione. Il fondo di garanzia, quindi, è nato in questo contesto per cercare di aiutare i giovani italiani e per risollevare un po’ la situazione di crisi vissuta dal settore immobiliare, che è stato uno dei settori più colpiti dalla crisi economica del Paese.
Nello specifico, il fondo è rivolto a coloro che, dovendo chiedere un mutuo per acquistare la loro prima casa, non hanno le garanzie necessarie, richieste dalle varie banche. In questo caso, interviene lo Stato, attraverso appunto questo fondo, e diviene il garante del mutuo richiesto sul 50% della quota capitale del mutuo stesso.
Con il Fondo garanzia, dunque, è lo Stato che diventa garante dei cittadini: lo Stato offre ai cittadini le garanzie per poter accendere un mutuo, sia per l’acquisto sia per la ristrutturazione di unità immobiliari purché destinate a diventare abitazioni principali.
Il Fondo garanzia può offrire garanzie su finanziamenti per una somma complessiva di 20 miliardi di euro. Il fondo, però, rilascia garanzie per una misura massima del 50% della quota capitale e per mutui che rientrano in alcune determinate condizioni: le richieste non devono essere superiori a 250 mila euro e devono essere destinati all’acquisto di qualsiasi immobile presente sul territorio nazionale, purché venga destinato come abitazione principale e che non rientri nelle categorie catastali A1, A8 e A9 a cui fanno parte le abitazioni di lusso (villette, case di lusso, ecc).
Chi può richiedere il Fondo garanzia per i mutui per la prima casa
Tutti possono richiedere l’intervento del Fondo, ma i beneficiari che hanno la priorità sono:
- coppie formatesi da almeno due anni, e dove almeno una delle due persone che la costituiscono non abbia compiuto 35 anni;
- nuclei familiari mono-genitoriali con almeno un figlio convivente minore;
- coloro che sono in possesso di un contratto di lavoro atipico (contratto di lavoro a chiamata, part time, determinato, ecc),
- i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari.
Tuttavia, chiunque può richiedere il fondo di garanzia con la differenza che, se non rientra nei requisiti sopra elencati, la sua situazione verrà gestita come quella di un beneficiario non prioritario e quindi, dopo aver verificato la disponibilità delle somme rimaste.
Come già accennato, sono ammessi alla garanzia del Fondo sia i prestiti erogati per l’acquisto di una nuova casa, sia per la ristrutturazione della prima casa, ma questi ultimi interventi devono riguardare i lavori di accrescimento dell’efficienza energetica.
Il richiedente al Fondo, poi, non deve risultare proprietario di ulteriori immobili ad uso abitativo, ad eccezione di immobili avuti per successioni o immobili che siano in uso a titolo gratuito a genitori e fratelli.
Per i mutui di soggetti prioritari, poi, è stato anche definito il limite massimo del Taeg, tasso effettivo globale, che deve essere pari al tasso effettivo globale medio sui mutui, rilevato dalla pubblicazione trimestrale del Ministero dell’economia e delle Finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996 n. 108.
Come richiedere il Fondo garanzia per la prima casa
Se volete provare ad usufruire del Fondo Garanzia per i mutui per la prima casa, innanzitutto dovete verificare quali banche aderiscono all’iniziativa: potete contattare direttamente il vostro istituto di credito di fiducia oppure consultare su internet tutte le banche aderenti, che sono in continuo aggiornamento e ad oggi se ne contano ben 175 tra banche e istituti finanziari. Per un'informazione certa e sicura vi basta consultare il sito Consap. Verificato ciò, bisogna presentare una domanda di accesso al Fondo direttamente alla Banca scelta, utilizzando l’apposito modulo per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia, scaricabile anche dal web, compilato accuratamente con tutti i dati richiesti.
Sono molti gli istituti di credito che, negli anni, hanno aderito al Fondo e, in particolare, la Banca Popolare Pugliese, ad esempio, è uno degli istituiti di credito più attivi al momento nell’erogazione di mutui con Fondo di garanzia.
La banca, una volta raccolta tutta la documentazione necessaria, dovrà inoltrarla online al Consap, il gestore del Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa. Qui, vi verrà assegnato un numero di protocollo in base al momento di arrivo della domanda e, in un tempo di massimo 15 giorni, la banca vi comunicherà l’esito della vostra richiesta. In caso di esito positivo, infine, l’intero importo del finanziamento sarà erogato in un massimo di 30 giorni.
Boom di richieste per il Fondo garanzia prima casa
Ogni anno sono state analizzate le domande pervenute per il Fondo garanzia, e si può osservare come nei soli primi 6 mesi del 2017 sono arrivate oltre 15 mila domande. Dal 2015 a metà del 2017, le richieste di accesso sono state superiori a 35 mila, e di queste ben l’85% ha avuto esito positivo e quindi sono state accolte. Tutto questo è dovuto, oltre alla diffusione del Fondo, anche alla migliore situazione economica che il Paese sta vivendo. Oltre alla dotazione dello Stato, il Fondo garanzia per le prime case può essere incrementato ogni anno da contributi che arrivano dalle Regioni e da altri enti pubblici.
A marzo del 2018 sono arrivate in media, più di 300 domande al giorno dalle 175 banche che oggi aderiscono all’iniziativa del Fondo Garanzia. Alla fine dello stesso mese, i mutui ipotecari effettivamente accesi ricorrendo al Fondo garanzia sono stati più di 40 mila, per un valore di circa 4,5 miliardi di euro. E’ un ottimo risultato se si pensa che dal gennaio del 2015 al 31 marzo 2018, il Fondo ha approvato più di 58 mila richieste, 58.501 per l’esattezza, per un importo di garanzia di 3,3 miliardi di euro.
Diffusione del Fondo Garanzia
Il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa è stato istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ed è gestito dalla Consap s.p.a. (Concessionaria dei servizi assicurativi pubblici). Il Fondo ha ricevuto una forte visibilità grazie alla campagna di promozione fatta dal Mef e chiamata "Casaconviene", e dalla collaborazione con ordini professionali e associazioni di categoria, che si sono impegnati personalmente nella promozione di questa disponibilità da parte dello Stato.
Le richieste per l’accesso al Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa sono principalmente di giovani sotto i 35 anni di età, ma come sappiamo, possono usufruirne tutti, in base ai fondi disponibili. Oggi le banche ma anche gli intermediari finanziari che hanno deciso di aderire al Fondo garanzia prima casa sono il 63% degli istituti e tutti si sono impegnati direttamente per promuovere il Fondo informando tutti i propri clienti e non solo. La lista aggiornata di tutti gli istituti di credito che aderiscono al Fondo è presente sul sito di Consap, così come il modulo idoneo per effettuare la domanda.
Per il 2018, la legge di Bilancio ha previsto una dotazione complessiva di 500 milioni di euro, di questi 300 milioni rappresentano l’incremento per l’anno 2017 e 200 milioni per il 2018. Per gli anni 2014, 2015 e 2016, il Fondo aveva invece previsto una dotazione di 200 milioni di euro.
Conclusioni
Come abbiamo visto, quindi, lo scopo principale del Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa è quello di aiutare, sostenendo e agevolando i giovani, ad accedere al mercato creditizio, facilitando l’acquisto della prima casa o i lavori di ristrutturazione della prima casa, finalizzati al miglioramento energetico.
Il Fondo garanzia per la prima casa copre il 50% del capitale richiesto da finanziare ed è irrevocabile; oltre a ciò garantisce che venga applicato un tasso d’interesse ridotto, sebbene diverso da banca a banca. L’istituto di credito comunque deve definire che il tasso effettivo globale (TEG) non sia superiore a quello globale medio, che viene aggiornato ogni tre mesi dal MEF.
Questo Fondo è stato istituito per risollevare la forte crisi che ha il colpito il settore immobiliare e edilizio negli ultimi anni ma che, adesso sta rivivendo un momento positivo e di risalita.Pertanto, per tutti coloro che hanno intenzione di acquistare la loro prima casa ma temono di avere una risposta negativa dalla banca presso la quale vogliono richiedere un mutuo, o per la mancanza di un posto di lavoro sicuro e di un contratto a tempo indeterminato o per l’insufficiente possibilità di avere un garante in famiglia, si consiglia di valutare attentamente la possibilità di usufruire del Fondo di garanzia per i mutui per le prime case.

Nuovo Euribor: cosa cambia sul mutuo a tasso variabile?




Nuovo Euribor: cosa cambia sul mutuo a tasso variabile?

L’AUTORE: Carlos Arija Garcia
  • In che cosa consiste la riforma dell’indice di riferimento su mutui e prestiti, attesa per il 2022. Ci saranno delle conseguenze per i consumatori?

    Tempo fa (ne avevamo parlato anche noi) era stata annunciata una riforma dell’Euribor, cioè dell’indicatore sul quale si basa il tasso di interesse variabile di un mutuo. I tempi per l’entrata in vigore del nuovo metodo di calcolo sembravano piuttosto stretti: sarebbe dovuto arrivare, a dir tanto, entro la fine del 2019. Poi l’Europa ci ha ripensato ed ha tirato il freno a mano. Non per arrestare del tutto la riforma, ma per farla arrivare più tardi. Ora si parla del 31 dicembre 2021. Colpa di parametri ed adeguamenti non ancora ben definiti e che, visto il volume di denaro interessato da questa operazione, devono ancora essere messi a fuoco con la dovuta cautela. Per il consumatore, comunque, la domanda resta la stessa: che sia adesso o tra qualche anno, con il nuovo Euribor cosa cambia sul mutuo a tasso variabile?

    I più ottimisti dicono che cambierà poco o nulla sulla rata del mutuo degli italiani. La differenza dovrebbe essere minima, anche perché chi ha ottenuto di questi tempi un finanziamento a tasso variabile sta pagando degli interessi calcolati su un’Euribor sotto lo zero. È, piuttosto, lo spread che fa alzare l’importo delle rate, come confermato recentemente dalla Banca d’Italia in antitesi a quanto sostenuto in proposito dal viceministro dell’Economia Laura Castelli. I più scettici, invece, preferiscono attendere l’esatta configurazione del nuovo Euribor prima di sbilanciarsi su che cosa cambia sul mutuo a tasso variabile.

    Qualcosa la si può già capire. Vediamola.

    Indice

    Che cos’è l’Euribor

    Partiamo dall’attuale Euribor. La parola risponde all’acronimo Euro Interbank Offered Rate, vale a dire tasso interbancario di offerta in euro. Nella pratica, si tratta di un valore di riferimento che viene calcolato ogni giorno da un gruppo di 20 banche dell’Ue a partecipazione volontaria e che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie tra i principali istituto di credito europei.

    In particolare, l’Euribor viene usato per le operazioni a termine che vengono realizzate sul mercato interbancario e che hanno come controparte altre banche. Tali operazioni hanno una scadenza di una, due e tre settimane e da 1 a 12 mesi.

    Questo significa che è proprio l’Euribor il principale riferimento per calcolare le rate del mutuo variabile o di un finanziamento. Di un mutuo, insomma, come quello che forse tu stesso stai pagando. Tu e milioni di persone come te in tutta Europa: calcola che l’Euribor condiziona circa 3.000 miliardi di euro riconducibili ai mutui e ai prestiti. Non sono certo noccioline.

    Altra precisazione: l’Euribor varia in funzione della durata del prestito ma non dall’ammontare del capitale. E non riguarda solo i mutui: l’indicatore è il principale parametro di riferimento anche per gli investimenti a cedola variabile su cui si investe in Italia. Riguarda, pertanto, obbligazioni come bond bancari, Bot o Cct.

    Come sarà il nuovo Euribor

    Così, almeno, fino al 31 dicembre 2021. Dal giorno dopo, cioè dal 1° gennaio 2022, dovrebbe entrare in vigore il nuovo Euribor, attraverso la riforma della Benchmark regulation nota anche come Bmr. E che cos’è?

    Si tratta di una modifica degli indici di riferimento che, di conseguenza, interesserà anche l’Euribor e, a cascata, i risparmiatori italiani che hanno chiesto un mutuo a tasso variabile.

    La Bmr risale al 2016 [1]. È un regolamento del Parlamento e del Consiglio europeo sugli indici che vengono utilizzati come riferimento per i prodotti finanziari o per misurare l’andamento dei fondi di investimento. Tale regolamento ha inserito negli Stati membri uno schema in grado di garantire l’integrità degli indicatori attraversi due tipi di requisiti:

    • un requisito oggettivo, costituito dallo stesso benchmark, cioè dal parametro di riferimento (come, ad esempio, l’Euribor);
    • un requisito soggettivo attinente i doveri di chi è coinvolto nella definizione, nella gestione e nell’uso del benchmark.

    Ora, l’Istituto per i mercati monetari europei (l’Emmi) vuole cambiare queste regole, che oggi si basano soltanto sulle quotazioni del mercato bancario. L’obiettivo è quello di introdurre un modello di calcolo più affidabile che comprenda più parametri e che si basi su delle transazioni effettive e, se necessario, su altre fonti di prezzi di mercato, comprese quelle esterne all’euro. Proprio questa dovrebbe essere la sostanza del cosiddetto Euribor ibrido, cioè dell’indicatore che dal 2022 sostituirà l’attuale Euribor.

    In pratica, i pilastri della riforma del Regolamento Ue (se le intenzioni dell’Emmi saranno confermate) sono:

    • escludere una modifica basata solo sulle transazioni di mercato per evitare un’eccessiva volatilità;
    • l’introduzione dell’Euribor ibrido basato, da una parte, sulle transazioni di mercato quando siano disponibili e vengano ritenute appropriate e, dall’altra, su altri dati nel caso in cui le suddette transazioni non diano le dovute garanzie.

    Nuovo Euribor: cambierà qualcosa sui mutui?

    Una modifica dell’Euribor, cioè del principale indicatore di riferimento per i tassi di interesse su mutui e prestiti a tasso variabile, fa presupporre dei cambiamenti per chi deve restituire un finanziamento. La maggior parte degli analisti finanziari ritiene che tali cambiamenti non saranno in grado di introdurre delle variazioni di rilievo rispetto ai valori attuali.

    Tuttavia, si teme l’effetto «panico», anche se questa parola può risultare un po’ forte. Operatori e, soprattutto, consumatori potrebbero vedere nel nuovo algoritmo di calcolo un elemento da cui diffidare e optare, a questo punto, per il mutuo a tasso fisso.

    I test effettuati finora dall’Emmi limitano lo spread tra l’attuale ed il nuovo Euribor tra -1 e -5 punti base. Tutto, comunque, è da verificare entro il 31 dicembre 2021.

    Agevolazioni prima casa ed esenzioni Imu e Tasi



    Agevolazioni prima casa ed esenzioni Imu e Tasi

    > Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Maggio 2019

    Bonus, detrazioni e riduzioni di imposta; le esenzioni Imu e Tasi sull’abitazione principale.

    Si sta definendo una nutrita giurisprudenza in materia di agevolazioni prima casa, a dimostrazione di come l’argomento susciti ancora molti dubbi e controversie con il fisco. Di recente, una interessante sentenza della Cassazione, ha stabilito l’equiparazione di trattamento tra coppie di fatto e coppie sposate, riconoscendo anche nel primo caso la possibilità di cedere l’immobile all’ex partner convivente l’abitazione familiare, a seguito di separazione, senza perdere il bonus prima casa.

    A ciò si aggiungono le altre sentenze che hanno spiegato cosa si intende per abitazione principale ai fini delle esenzioni Imu e Tasi; da queste pronunce è risultata una interpretazione assai restrittiva. E ciò non a caso, ma per contrastare le frodi fiscali che molte famiglie eseguono nel fissare artificialmente la residenza dei coniugi in Comuni diversi onde ottenere due volte le agevolazioni prima casa.

    Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere come funzionano e quali sono le agevolazioni prima casa e come fare per mantenerle.

    Indice

    Agevolazioni prima casa: quali sono?

    Le agevolazioni sulla prima casa sono essenzialmente due. La prima scatta al momento dell’acquisto, con una riduzione delle tasse sull’atto di compravendita e con una detrazione sugli interessi passivi del mutuo. La seconda invece è annuale e consiste nell’esenzione Imu e Tasi sull’abitazione principale.

    Vediamole singolarmente per sommi capi, rimandando ad altre guide i dovuti approfondimenti.

    Bonus prima casa

    L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa, meglio nota come bonus prima casa, consiste in un forte sconto sulle imposte all’atto dell’acquisto.

    Ne può usufruire solo chi acquista una casa in un Comune ove non ha – neanche per quote – alcun altro immobile adibito ad abitazione (quindi si possono avere uffici e magazzini). Seconda condizione per il bonus è non possedere, in alcun Comune italiano, un’immobile già acquisito con lo stesso bonus prima casa; in caso contrario si ha massimo un anno dal nuovo rogito per disfarsene (si può vendere o donare).

    Terza condizione: la nuova casa non deve essere di lusso.

    Quarta condizione: la nuova casa non può essere venduta prima di cinque anni, salvo acquistarne o costruirne un’altra, entro un anno, da adibire a prima casa.

    Il bonus consiste, per chi compra da ditta di costruzioni, in una riduzione dell’Iva che dal 10% passa al 4%; le imposte ipotecarie, catastali e di registro, anziché in misura proporzionale, sono in misura fissa pari a 200 euro l’una. Per chi compra invece da privato è prevista invece una riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 2%; le imposte ipotecarie e catastali sono in misura fissa pari a 50 euro l’una.

    A conti fatti, il bonus prima casa può comportare una riduzione di imposta di diverse migliaia di euro.

    Puoi trovare tutte le informazioni di cui hai bisogno nelle nostre guide:

    Chi acquista la prima casa ha anche altre agevolazioni come la detrazione del 19% sugli interessi passivi sul mutuo bancario per l’acquisto dell’immobile.

    Il trasferimento della prima casa dopo la separazione

    Spesso succede che marito e moglie o i due conviventi si separino consensualmente e, negli accordi di separazione, vi sia la cessione dell’immobile al coniuge con cui vanno a vivere i figli; in assenza di accordo, è lo stesso giudice ad assegnare la casa familiare al genitore presso cui i minori sono collocati. Come si coordina questa situazione con il divieto di cedere la prima casa per i primi cinque anni? Secondo la giurisprudenza, l’assegnazione della casa è volta a soddisfare le esigenze abitative dei bambini e non è una vera e propria forma di cessione. Per cui, il proprietario non perde il bonus prima casa se lascia l’immobile all’ex coniuge o compagna convivente.

    L’estensione ai conviventi è stata riconosciuta da una sentenza della Cassazione di questi giorni [1].

    Per la Corte la legge, non disciplinando l’ipotesi di conviventi moro uxorio che decidano di sciogliere il proprio vincolo, contiene «una lacuna normativa che all’evidenza deriva dalla limitata previsione di una disposizione di legge a fronte dei recenti interventi legislativi e giurisprudenziali tendenti ad una sempre maggiore equiparazione tra la famiglia tradizionale e la famiglia di fatto».

    Tuttavia la sentenza della Corte costituzionale [2] che ha equiparato le famiglie di fatto a quelle fondate sul matrimonio, fa ritenere che anche alle prime possano essere estese le stesse previsioni delle seconde, ivi comprese evidentemente le agevolazioni fiscali sulla prima casa. Del resto i recenti interventi legislativi (come la legge Cirinnà) e la stessa giurisprudenza di legittimità, mirano ad una sempre maggiore equiparazione tra coniugi e conviventi “more uxorio” e ciò induce ad optare «per un interpretazione estensiva» della legge [3].

    Esenzioni Imu e Tasi

    L’abitazione principale è esente da Imu e Tasi, a condizione che non si possieda un’abitazione di lusso, classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per quest’ultime rimane comunque applicabile l’aliquota agevolata per le abitazioni principali, oltre alla detrazione fissa di 200 euro.

    Cosa si intende per «abitazione principale»? E su questo versante che si consumano le principali controversie tra fisco e contribuenti. Spesso si crede che si possa ottenere l’agevolazione fiscale solo spostando la propria residenza nell’immobile in questione. Ma non è più così. Con il passaggio dall’Ici all’Imu, oltre alla residenza è richiesta un’altra condizione: l’immobile deve essere anche la dimora principale del nucleo familiare. Quindi non è richiesto solo un dato formale (l’attestazione di residenza dall’anagrafe) ma anche uno sostanziale (all’interno dell’immobile si deve materialmente trovare non solo il titolare ma anche il coniuge e gli eventuali figli). Questo proprio per evitare che, nel caso in cui marito e moglie abbiano due case, ciascuno fissi la propria residenza in un immobile diverso usufruendo due volte dell’agevolazione fiscale.

    Dunque, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

    Tale aspetto è stato più volte confermato dalla giurisprudenza. Trovi maggiori dettagli nei due articoli:

    Ma come fa il Comune a capire che, sebbene residente, non dimori nell’immobile dichiarato all’anagrafe? Potrebbe chiedere i consumi alla società del gas o della luce per vedere se le bollette risultano incompatibili con un uso quotidiano della casa. E difatti così è avvenuto più volte. Ne sono risultati controlli a tappeto che hanno recuperato l’Imu e la Tasi degli ultimi 5 anni.

    Esenzione Imu e Tasi sulla seconda casa

    Abbiamo dunque detto che, per avere le agevolazioni fiscali Imu e Tasi, è necessario che «il possessore e il suo nucleo familiare dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente» nell’immobile in questione.

    Il riferimento al nucleo familiare rende sempre attuale il problema della seconda casa (ad esempio quella al mare o in campagna), dove uno dei due coniugi ha stabilito la residenza. Le indicazioni ministeriali sembrano legittimare la possibilità di dichiarare due abitazioni principali in Comuni diversi quando vi siano “effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro comune, ad esempio, per esigenze lavorative”. La giurisprudenza sembra essere invece più rigorosa, richiedendo espressamente che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale da tutto il nucleo familiare del soggetto passivo.

    Anche le pertinenze all’abitazione principale sono esenti, ma nei limi di un solo immobile per ognuno della categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

    Affinché l’immobile sia considerato pertinenza dell’abitazione principale è necessario non solo l’utilizzo come tale (e quindi un garage affittato sconterà l’Imu) ma anche che sia di proprietà del possessore dell’abitazione principale. Se l’abitazione è interamente posseduta da un coniuge e il garage è di proprietà esclusiva dell’altro coniuge, anche se usato come pertinenza, sarà quindi soggetto ad Imu.