venerdì 27 luglio 2018

Se vuoi vendere casa tieni a mente….





Le case di seconda mano sono le protagoniste indiscusse del mercato immobiliare. Ma quali sono i fattori determinanti del buon esito di una compravendita? Secondo la rete spagnola Alfa Real Estate, gli elementi chiave sono: prezzo, tempo di vendita, piano di marketing, promozione, visita.

Stabilire un edeguato prezzo di vendita

Il fattore determinante al momento della chiusura della transazione è il prezzo. Ci sono diversi fattori che determinano il costo delle case: oltre al mercato, le caratteristiche dell’immobile, la posizione, lo stato, quello che trasmette... E’ importante metterlo sul mercato a un prezzo ragionevole, perché “se si opta per un prezzo superiore a quello adeguato, l’abitazione ‘si brucia’ e finisce per essere venduta a un prezzo inferiore al suo valore”. Un modo per conoscere il prezzo equo di una casa è consultare, ad esempio, le quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate oppure informarsi presso un’agenzia immobiliare.

Pianificare i tempi di vendita

Il prezzo non è l’unica variabile importante quando si vende una proprietà: conta anche il fattore tempo. Se il venditore ha fretta di vendere la casa, è più ragionevole regolare il prezzo dall’inizio. In caso contrario, è necessario determinare un periodo di tempo per riadattare il prezzo: tre mesi, sei mesi... anche se è bene che il termine non superi la metà di un anno. “Non bisogna dimenticare che il prezzo di vendita viene sempre dal mercato”.

Preparare la casa: fare ristrutturazioni, piccole modifiche...

Prima di mettere sul mercato la casa è importante analizzare le sue peculiarità (vantaggi, svantaggi...), così come il profilo dei potenziali acquirenti. Tutto questo aiuterà a capire come promuovere l’immobile, a stabilire il prezzo appropriato e a sapere se è conveniente fare qualche tipo di ristrutturazione prima di metterlo in vendita. E’ qui che entra in scena il cosiddetto “home staging”, che si basa sulla preparazione della casa per il mercato. La presentazione è fondamentale quando si tratta di vendere, bisogna aiutare il potenziale acquirente ad immaginare di vivere in quell’ambiente.

Promuovere la vendita

Affidarsi a dei professionisti come gli agenti immobiliari,ad oggi le compravendite presentano criticità e difficoltà di svariata entità e natura,oltre ad adeguate valutazioni,impossibili da risolvere senza il giusto auslio.

Preparare la casa per la visita

“Diciamo sempre che nei primi 90 secondi un acquirente sa se è interessato a una casa o meno”, spiega Alfa Inmobiliaria. Vale a dire, in un minuto e mezzo bisogna far innamorare i potenziali acquirenti. Pertanto, l’ambiente deve essere accogliente, pulito, ordinato, non troppo caldo e non troppo fresco. Se non si presta attenzione a questi dettagli, “è difficile che scatti la scintilla”.

Mutui casa: dal 2019 addio al quantitative easing

Mutui casa: dal 2019 addio al quantitative easing



Solamente qualche giorno fa la Banca Centrale Europea ha reso noto che l’ormai famosa politica d’espansione, più comunemente conosciuta come quantitative easing, non proseguirà nel 2019.
Si prospettano dunque interessanti novità per la vendita e l’acquisto degli immobili nel nostro Paese, ma anche per l’intero mercato immobiliare più in generale: se infatti il QE fino a questo momento ha facilitato gli istituti di credito rendendoli più propensi ad erogare denaro, secondo gli esperti la sua fine non comporterà, almeno in un primo momento, un’interruzione di questo andamento.

Sul mercato i mutui sono sempre più convenienti

Secondo un recente articolo pubblicato da Il Sole 24 Ore, che ha preso in esame le diverse offerte di mutuo casa attualmente disponibili, non si avverte un’inversione di rotta e anzi, i tassi sembrano essere ancora in calo con i migliori fissi all’1,4% e i variabili allo 0,5%.
Nonostante infatti sia ormai ufficiale la notizia che il piano espansivo della BCE vedrà una sua conclusione a breve, questo non ha portato almeno per ora le banche a modificare i loro tassi, che si mantengono comunque ai minimi storici. Ciò può stare a significare che i mutui, oggi, vengono visti come una sorta di “prodotti di attrattiva” capaci di allargare il giro di clientela al quale poi sarà possibile offrire altre soluzioni, ma può indicare anche che gli istituti hanno già messo a punto dei piani precisi per il futuro. A prescindere da questo, stando al parere degli esperti, si verificheranno delle condizioni vantaggiose per i mutuatari che, a causa di una concomitanza di fattori, nonostante la fine del QE, data l’attuale politica monetaria non vedranno aumentare le somme necessarie per acquistare un immobile a fronte della richiesta di un mutuo casa.

di Francesca Lauritano

Questo post Mutui casa: dal 2019 addio al quantitative easing é pubblicato da Immobiliare.it.

martedì 24 luglio 2018

Il diritto di usufrutto e la nuda proprietà spiegati dal notaio


Autori: @Annastella Palasciano, Luis Manzano


https://www.youtube.com/watch?time_continue=1&v=4n9YIy212F0


In questa nuova rubrica di idealista news "La casa in pillole" esperti di fiscalità illustreranno alcuni concetti fondamentali del mondo immobiliare. Cominciamo con il notaio Guido De Rosa che ci spiega cos'è il diritto di usufrutto, qual è la relazione che intercorre con la nuda proprietà, come calcolarne il valore e se si tratta di un diritto pignorabile.

Che cos'è l'usufrutto di un'abitazione

"L'usufrutto - spiega il notaio De Rosa - è un diritto reale e parziario. Reale perché riguarda un bene, in questo caso un bene immobile, parziario perché coesiste con un altro diritto che è quello di nuda proprietà".

Diritto di usufrutto e piena proprietà

L'usufruttuario ha diritto di usare il bene e di ricavarne qualsiasi profitto, come ad esempio, affittarlo per riscuoterne un canone o anche decidere di concederlo in comodato. Dal canto suo, il nudo proprietario è titolare di un'intestazione, "priva di significato nel momento in cui l'atto viene costituito, ma che diventerà una piena proprietà nel momento in cui l'usufrutto cesserà".

Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene competono all'usufruttuario, come ad esempio l'Irpef, l'Imu, la tassa sui rifiuti, così come la manutenzione ordinaria dell'immobile. Diverso il discorso della manutenzione straordinaria che spetta al nudo proprietario.

Quanto dura l'usufrutto di una casa

Ma quanto può durare l'usufrutto? "Se è costituito a favore di una persona fisica può durare al massimo per la durata della vita di questa persona, se è a favore di un ente, ovvero una persona giuridica, non può durare più di trent'anni". Il diritto di usufrutto può essere ceduto. "Se io sono titolare di un diritto di usufrutto che dura trent'anni e ne ho goduto per cinque anni posso usufruire il mio diritto di usufrutto a titolo oneroso o gratuito".  Ma la durata sarà sempre uguale a quella stabilita originariamente.

Valore usufrutto e proprietà

Il valore della nuda proprietà dipenderà dall'incidenza del diritto di usufrutto. Il caso più comune è che l'usufrutto duri l'intera vita dell'usufruttuario. In questo caso "esiste una tabella che attribuisce in proporzione rispetto al valore della piena proprietà, una parte all'usufrutto e una parte alla nuda proprietà".

L'usufrutto è pignorabile?

L'usufrutto è pignorabile, ma non la nuda proprietà. Questo vuol dire che un creditore potrà sottoporre a pignoramento e successiva vendita all'asta il diritto di usufrutto. L'eventuale acquirente potrà godere del bene solo per la durata originaria dell'usufrutto.

Prestito vitalizio ipotecario 2018, le insidie che potrebbero farti perdere la casa


Gtres 

  • Entrato in vigore a marzo del 2016, il prestito vitalizio ipotecario fornisce un importante strumento finanziario per gli over 60 in alternativa alla nuda proprietà o al mutuo. Sempre e quando se ne conoscano bene tutte le insidie. A questo proposito il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato un vademecum rivolto ai consumatori "per evitare di perdere la casa a garanzia del prestito", come afferma il notaio responsabile del progetto Pierluisa Cabiddu.

    iI Notariato in collaborazione con 14 associazioni dei consumatori  - ha affermato Pierluisa Cabiddu - ha dedicato un vademecum sul prestito vitalizio ipotecario per far conoscere le opportunità ma anche le insidie contenute in questo istituto dedicato agli over 60, che altrimenti non avrebbero accesso al credito per motivi anagrafici"

    "Questo strumento, essendo un finanziamento di pura liquidità, può essere destinato a soddisfare qualunque esigenza e necessità dell’anziano, che deve conoscerne però i meccanismi di funzionamento per evitare di perdere la casa posta a garanzia del prestito. In questo senso, l’attività di assistenza e consulenza preventiva del notaio è fondamentale”.

    Prestito vitalizio ipotecario, Consiglio Nazionale del Notariato

    Ecco il vademecum che il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato in collaborazione con 14 associazioni di consumatori: Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori.

    • Cos’è il Prestito Vitalizio Ipotecario (P.V.I.)?

    È un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.

    Se la persona che richiede il prestito è coniugata, costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi, i costituenti l’unione civile o i conviventi, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.

    • Si può stabilire a priori la durata del P.V.I.?

    No, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato al coniuge, al costituente l’unione civile o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo.

    • Quando il finanziatore può chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del finanziamento?

    Lo può fare alla morte del soggetto finanziato o se vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (es. diritto di usufrutto o di abitazione) sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

    • Il rimborso integrale del P.V.I come avviene?

    Ci sono due possibilità di rimborso:

    senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale;

    con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più̀ longevo.

    • Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?

    Entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa.

    Decorso tale periodo solo il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, soddisfacendo il suo credito e dando l’eventuale eccedenza agli eredi.

    Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta. Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito del finanziatore questo nulla potrà chiedere agli eredi.

    • Il ritardato rimborso degli interessi e delle spese può essere causa di risoluzione del contratto di P.V.I.?

    Sì, se si è scelto il rimborso senza capitalizzazione, il finanziatore potrà chiedere la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamento della rata di rimborso degli interessi e delle spese qualora tale ritardo si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive.

    • Dove viene iscritta l’ipoteca?

    L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari con atto ricevuto o autenticato dal notaio.

    La documentazione precontrattuale.

    Per le caratteristiche del P.V.I. è molto importante ponderare la scelta e confrontare le diverse condizioni offerte, richiedendo al potenziale finanziatore i documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagare nel corso degli anni. Deve essere anche valutato con attenzione l’ammontare del prestito concesso: esso dipende dal valore di perizia della casa ma anche dall’età dei soggetti che lo richiedono e può variare da istituto a istituto.

    sabato 21 luglio 2018

    Cambiando la destinazione d’uso variano i millesimi?




    Da ufficio ad appartamento e viceversa: quanto influisce sulle tabelle millesimali la modifica della destinazione di uso di un immobile?

    Nel tuo stabile c’è un condomino che ha trasformato il proprio appartamento in un ufficio per darlo in affitto a uno studio associato. Secondo l’assemblea, questa modifica della destinazione d’uso dell’immobile comporterà anche un maggior utilizzo dei servizi comuni come l’ascensore, le scale, il citofono, l’androne a causa del via vai dei clienti e dei professionisti. È giusto pertanto che vengano modificate le tabelle millesimali e si faccia pagare al proprietario una quota superiore per le spese condominiali. Quest’ultimo, ovviamente, rispedisce al mittente le richieste dei vicini: a suo avviso, infatti, la qualità e il valore dell’appartamento resta immutato nonostante il diverso impiego dello stesso per cui le tabelle non vanno toccate. Chi ha ragione? Cambiando la destinazione d’uso variano i millesimi? Ecco cosa ha detto, a riguardo, la giurisprudenza.

    Si dà spesso per scontato che la modifica della destinazione d’uso di un immobile comporti necessariamente la modifica delle tabelle millesimali. Invece la Cassazione ha sempre detto il contrario. Il fondamento dell’interpretazione fornita dai giudici supremi sta in una norma delle disposizioni di attuazione al codice civile [1] in base alla quale il valore degli appartamenti di proprietà esclusiva va ragguagliato in millesimi a quello dell’intero edificio ed espresso in una apposita tabella (che va allegata al regolamento di condominio, qualora vi sia in effetti un regolamento).

    Se hai letto Come si calcolano i millesimi di un appartamento, saprai di certo che i criteri che vengono presi a riferimento per determinare il valore degli immobili che compongono l’edificio e così calcolarne i millesimi sono di solito i seguenti:

    • coefficiente di destinazione: gli ambienti di ogni appartamento vengono catalogati in camere, servizi (cucina, bagno, ripostiglio), corridoi, disimpegni, logge racchiuse tra pareti, cantine e soffitte, balconi coperti, balconi scoperti, terrazzo a livello, giardini. Per ciascuno di questi ambienti viene dato una sorta di valore indicativo. Ad esempio la camera da letto ha 1 mentre il corridoio ha 0,80; il balcone coperto vale di più di quello scoperto, e così via;
    • coefficiente di orientamento: un appartamento esposto a nord e quindi alle intemperie, vale meno di uno esposto a sud. I vani che si trovano a sud-est e sud-ovest (in quanto più esposti alla luce) valgono di più di quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni senza finestre;
    • coefficiente di prospetto: gli appartamenti che affacciano su giardini valgono di più di quelli che affacciano davanti a un altro palazzo o su una strada secondaria;
    • coefficiente di luminosità;
    • coefficiente di piano: i piani superiori vengono valutati di più per via della maggior luce, aria e panorama.

    Come si vede, tra i coefficienti non viene presa in considerazione la destinazione d’uso dell’appartamento la quale, pertanto, se varia non influisce direttamente sulle tabelle millesimali.

    Del resto è la stessa norma del codice civile che abbiamo citato poc’anzi a stabilire che, ai fini del valore dell’appartamento, non si deve tenere conto dei miglioramenti e del suo stato di manutenzione. Si tratta infatti di eventi che non incidono sulla obiettiva conformazione strutturale dell’immobile in rapporto all’intero edificio; ed è solo quest’ultimo aspetto che rileva ai fini della definizione delle tabelle millesimali. La conformazione strutturale dell’immobile dipende da differenti fattori, ossia dai coefficienti che abbiamo appena indicato (e quindi dall’estensione, dall’altezza, dall’ubicazione e dall’esposizione).

    Dunque, secondo la Cassazione, cambiando la destinazione dell’appartamento non cambiano anche i millesimi. O meglio: non in automatico, salvo poi un valutazione che va comunque fatta tenendo conto delle particolarità del caso.

    Peraltro, per legge [2], i millesimi degli appartamenti possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino (con maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio) in due casi tassativi:

    • quando nella loro originaria compilazione è stato commesso un errore (ad esempio le differenze di estensione, altezza, ubicazione, esposizione e simili, mentre non hanno rilevanza i criteri soggettivi, come quelli d’ordine estetico);
    • oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, derivante da sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

    La modifica della destinazione d’uso di un appartamento – come ad esempio la trasformazione di un appartamento in un ufficio, o viceversa, ecc. – non rientra nel concetto di «errori» che danno luogo a una revisione delle tabelle millesimali, né si può parlare di un’alterazione della consistenza reale oppure della superficie effettivamente godibile.

    Per questo anche la Cassazione [3] ha spiegato che una modifica della destinazione d’uso di un locale realizzata senza modificare le caratteristiche proprie degli immobili, non incide sul valore millesimale, dal momento che l’individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo.

    Ci sono le eccezioni. Come abbiamo anticipato, la modifica della destinazione d’uso non comporta in automatico la variazione dei millesimi (si pensi a un appartamento che diviene studio di un avvocato) a meno che nel caso concreto non si dimostri che tale modifica comporti un maggior costo per il condominio (si pensi a un appartamento che diviene una palestra). Nel caso di una civile abitazione che divenga un locale commerciale a cui accede un gran numero di clienti, il condominio dovrà sostenere maggiori costi per la manutenzione dei beni comuni soggetti a usura per via dell’uso continuato da parte degli avventori (apertura e chiusura del portone, uso dell’ascensore, maggiore sporcizia per le scale, ecc.). È proprio questo nuovo utilizzo e le nuove conseguenti maggiori spese che giustificano – a prescindere dal mutamento o meno della destinazione d’uso dell’unità immobiliare interessata – una richiesta di revisione del precedente riparto delle spese.

    venerdì 20 luglio 2018

    Valore delle case in crescita in Europa, ma l’Italia rimane indietro



    Nel 2009 i prezzi che iniziano a calare. Poi due anni (2010 e 2011) di stabilità e infine il nuovo aumento dei costi delle case. È la fotografia del mercato immobiliare in Europa nell’ultimo decennio, presentata nella recente analisi di Eurostat che ha evidenziato l’andamento dei prezzi nell’ultimo anno.

    Prezzi delle case: sorride l’Europa, non l’Italia

    Nel primo trimestre del 2018 i valori delle case nell’eurozona sono cresciuti del +4,5% su base annuale. Leggera crescita anche nel breve periodo: +0,6% rispetto all’ultimo trimestre del 2017. Dati simili se si allarga la prospettiva a tutti i 28 Paesi Ue (non solo quelli dell’eurozona, dunque): +4,7% di crescita anno su anno, +0,7% in un trimestre. In un contesto generalmente positivo, la nostra è una delle nazioni che hanno fatto registrare un calo nei prezzi delle case: -0,4% in un anno, -0,1% in tre mesi. Peggio, su base annuale, hanno fatto solo Svezia (-0,8%), Cipro (-1,8%) e Malta (-4,7%). Per quanto riguarda gli aumenti, è la Lettonia a guardare tutti dall’alto: +13,7% anno in un anno, davanti a Slovenia (+13,4%), Irlanda (+12,3%) e Portogallo (+12,2%).

    In Italia il calo dell’immobiliare è cominciato nel 2012

    Tornando all’Italia, l’Eurostat fa notare come la parabola discendente dei prezzi delle case in Italia cominci nel 2012 con un -2,5%. Poi tre ulteriori anni di calo: -6,5% nel 2013, -4,7% nel 2014 e -3,8% nel 2015. Nell’ultimo periodo il calo è stato più contenuto: dopo un 2016 stabile, il 2017 fa segnare un -0,8%.

    di Giovanni Marrucci

    Erogazione mutui: i tassi d’interesse toccano i minimi storici


    Like Casa|Salvatore Serio


    Si tratta ormai di un trend consolidato e che va avanti da alcuni mesi. I tassi d’interesse dei Mutui erogati in Italia continuano inesorabilmente a calare. Questa è diventata una spinta importante per tutti coloro i quali intendono investire e vogliono farlo in questo periodo.

    Mutui Italia: ecco i dati sui tassi d’interesse

    Come detto, quindi, anche in questo nello scorso mese di giugno i tassi d’interesse dei mutui sono scesi ritoccando la soglia dei minimi storici. Nella fattispecie il tasso medio sulle nuova operazioni di finanziamento per l’acquisto di abitazioni è arrivato per quanto concerne il tasso fisso all’1,81% e di quello variabile allo 0,79%, facendo registrare per l’ennesima volta il minimo storico.

    Allo stesso modo, Euribor e Eurirs invece di accompagnare il graduale affrancamento dalla Bce, a giugno l’Eurirs a 20 anni segna l’1,46%, quello a 30 anni l’1,53% nel mese di maggio erano rispettivamente al 1,55% e 1,49%. L’Euribor a 1 mese non dà segni di cedimento da un paio di anni a questa parte, saldo a segnare -0,37%.

    Nel secondo trimestre del 2018 le surroghe diventano la maggioranza della domanda con il 50,6% nei precedenti tre mesi era il 46,9,  mentre la percentuale di acquisti prima casa scende al 39,7% rispetto al 42,5% del trimestre precedente.

    Chi si appresta a stipulare i mutui oppure sostituisce quello che già possiede non esita ad assicurarsi il tasso fisso più conveniente degli ultimi dodici anni. Ormai più di otto richieste su dieci sono per un mutuo a tasso fisso, che segna dalla parte della domanda l’82,5% e da quella delle concessioni un valore ancora più alto, l’84,4%, una vera e propria opera di fidelizzazione che le banche stanno assicurandosi nei confronti dei clienti, che difficilmente in futuro si troveranno costretti ad abbandonare quel finanziamento per cercare condizioni migliori di quelle attuali.