domenica 6 ottobre 2019

Fisco e immobili: gli interventi nel mirino del nuovo governo


Gli interventi che il nuovo governo vuole attuare Gli interventi che il nuovo governo vuole mettere in campo / Gtres


Autore: @stefania giudice


Nel suo discorso a Montecitorio, in occasione del voto di fiducia al nuovo governo, il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, non ha fatto precisi riferimenti all’immobiliare, ma con il passare dei giorni qualcosa è cambiato. Si è infatti tornati a parlare dell’unificazione di Imu e Tasi e della proroga al 2020 dei bonus casa.

Unificazione Imu e Tasi

Per quanto riguarda l’unificazione dell’Imu e della Tasi, il viceministro all’Economia Antonio Misiani (Pd) ha parlato di un progetto di “assoluto buonsenso” e ha manifestato l’intenzione di portarlo avanti. Si ricorda che la proposta di legge C. 1429 è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

In merito, idealista/news ha interpellato Confedilizia, che nei mesi scorsi ha partecipato alle audizioni dinanzi alla Commissione Finanze della Camera. Il presidente Giorgio Spaziani Testa ha chiarito: “Sull’idea di unificare Imu e Tasi, rilanciata dal viceministro Misiani, ribadiamo quello che abbiamo detto nel corso dell’analisi in sede di audizioni: c’è necessità di intervenire diversamente”.

Il presidente di Confedilizia ha spiegato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiungendo: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

Ecobonus immobili locati

Sul fronte ecobonus, Spaziani Testa ha sottolineato: “Vi è stata recentemente una importante sentenza della Corte di Cassazione che – smentendo un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in essere da dieci anni e sin da subito contestata da Confedilizia – ha stabilito che le detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico spettano anche con riferimento agli immobili locati a terzi da parte delle imprese, cosa non negata dalla legge ma – appunto – disconosciuta dall’Agenzia. Stiamo lavorando perché l’interpretazione della Cassazione si affermi definitivamente, se del caso attraverso un intervento legislativo”.

Proroga bonus casa 2020

A parlare invece della proroga al 2020 dei bonus casa è stato il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, inviando un messaggio alla ventinovesima edizione del Coordinamento legali di Confedilizia che si è svolta a Piacenza. Patuanelli ha affermato: “Ritengo necessario prorogare il pacchetto legato agli incentivi per le ristrutturazioni e quello per l’efficienza energetica, tema che mi sta particolarmente a cuore”. Aggiungendo: “Vorrei che queste misure a sostegno del settore venissero prorogate e magari rese strutturali al fine di promuovere un mercato troppo spesso minato dall’incertezza legata ai regimi di tassazione che impediscono ai locatori e agli affittuari di fare progetti di medio periodo, investendo serenamente in tempi e risorse”.

Sul punto, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Ringraziamo il ministro Patuanelli intanto per aver scelto Confedilizia per annunciare la sua intenzione di prorogare, ma anche se possibile di rendere strutturali, gli incentivi per ristrutturazioni e risparmio energetico. Il ministro non ha citato quelli per il miglioramento sismico perché hanno già una durata un po’ più ampia”.

Spaziani Testa ha quindi evidenziato: “Anche al Tavolo tecnico promosso dall’Abi, che è una sede importante nella quale parlare di questo e dalla quale usciranno proposte interessanti, abbiamo detto che bisognerebbe cogliere l’occasione di questa legge di Bilancio non solo per prorogare, non solo per rendere più stabili, ma anche per migliorare questi incentivi perfezionando il meccanismo della cessione del credito e anche snellendo e rendendo più flessibile il sistema. Per esempio, con riferimento alle modalità con cui si porta in detrazione la spesa. Quindi renderla flessibile, magari a scelta dei contribuenti. Perché spesso ci sono problemi pratici che bloccano alcune cose e siccome questo è l’unico modo per muovere un po’ il comparto immobiliare, va colta e sfruttata l’occasione migliorando il meccanismo”.

Fonte:idealista

Ascensore in condominio: è un diritto individuale inviolabile?



Più volte la giurisprudenza si è pronunciata circa l'installazione dell'ascensore in condominio possibile anche a spese di un solo proprietario ma nel rispetto dei limiti stabiliti dal codice civile

ascensore

di Lucia Izzo - L'uso dell'ascensore può essere considerato un diritto individuale inviolabile? Così sembrerebbe leggendo la sentenza n. 21909/2019 con cui la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un condomino che aveva impugnato due delibere assembleari riguardanti l'installazione di un ascensore nel vano scale, senza tuttavia prevedere che raggiungesse l'ultimo piano nel quale erano ubicati due suoi appartamenti.

  1. Uso ascensore in condominio: diritto inviolabile
  2. Niente ascensore se lede i diritti di altri condomini
  3. Ascensore in condominio e autorizzazione dell'assemblea
  4. Eliminazione barriere architettoniche

Uso ascensore in condominio: diritto inviolabile

[Torna su]

Il giudice del gravame, tuttavia, aveva escluso che il diritto all'uso dell'ascensore fosse annoverabile tra i diritti individuali inviolabili. Gli Ermellini rammentano che sono nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto non ricompreso nelle competenze dell'assemblea, incidenti su diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di un condomino.

Nel caso in esame, le delibere incidono sul diritto del singolo (proprietario dell'ultimo piano) rispetto all'utilizzo di un bene comune (ascensore) perché gli impediscono un uso pieno e incidono anche sul valore della proprietà esclusiva. I giudici di Cassazione ritengono che la sentenza gravata abbia "escluso apoditticamente che un diritto all'utilizzo dell'ascensore possa essere annoverato tra i diritti individuali inviolabili". Da qui la conclusione che le delibere impugnate sono da ritenersi nulle.

Niente ascensore se lede i diritti di altri condomini

[Torna su]

Non è la prima volta che il tema riguardante l'ascensore in condominio giunge innanzi ai giudici e, anzi, in taluni casi le pronunce sembrano andare in controcorrente rispetto a quanto affermato nella pronuncia summenzionata.

- Gli ascensori in condominio

Di norma, l'installazione dell'ascensore in condominio è accolta con favore, trattandosi di innovazione finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche e al miglioramento dell'accessibilità condominiale.

Tuttavia, come disposto dall'art. 1120 c.c., "sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".

- Condominio: installazione ascensore vietata se preclude o limita il diritto di godimento dei beni comuni


Una conclusione confermata dalla Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 24235/2016), secondo cui "anche nell'ipotesi dell'installazione di un ascensore, ancorché volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative, e ove l'installazione renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino", l'innovazione è da ritenersi illegittima.

Ascensore in condominio e autorizzazione dell'assemblea

[Torna su]

Per installare un ascensore in condominio, a norma dell'art. 1120 c.c., si richiede di norma una delibera assembleare sostenuta dal voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. Qualora l'installazione sia finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, invece, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

- Ascensore in condominio: quale maggioranza è richiesta?

In diversi casi la Corte di Cassazione ha ritenuto legittima l'installazione di un ascensore a spese di un solo condomino, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea (cfr. sent. 10852/2014, ord. 31462/2018).

- Condominio: legittima l'installazione dell'ascensore esterno senza autorizzazione dell'assemblea

Gli Ermellini, rammentano che "in tema di condominio, l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c.".

- Il singolo condomino può prolungare la corsa dell'ascensore sino al suo piano senza bisogno di una delibera dell'assemblea

Anche il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 12791/2015, ha consentito a un condomino di prolungare a proprie spese la corsa dell'ascensore sino al suo piano senza necessità di una delibera assembleare. Secondo il giudice meneghino "non si richiede una preventiva autorizzazione assembleare che abiliti il singolo condomino ad effettuare un uso più intenso della cosa comune realizzando delle innovazioni sia pure nei limiti posti dalla legge". Tuttavia, il condomino dovrà rispettare quanto stabilito dagli artt. 1102 e 1120 del codice civile.

Eliminazione barriere architettoniche

[Torna su]

Per i giudici di Palazzo Cavour, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, costituisce un'innovazione che va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, del codice civile. E in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, l'ascensore può essere installato, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dal codice civile.

Esiste un principio di solidarietà condominiale che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.

Fonte:Studio Cataldi

martedì 24 settembre 2019

I prezzi delle case in Italia in un anno sono scesi del 2,9%: la mappa delle regioni

Risultati immagini per prezzi in calo


Autore: Flavio Di Stefano

29 agosto 2019, 9:48

Secondo i dati dell’ufficio studi di idealista, prosegue il calo dei prezzi delle case. Numeri in crescita solo in Toscana (+1,2%), la performance peggiore è in Sardegna (-14,8%).

La Toscana (2.234 euro al m2), infatti, è l’unica regione italiana a fare eccezione. Nel resto d’Italia, i dati regionali fanno registrare una diminuzione dei prezzi delle case sui dati di dodici mesi fa. Oltre al già evidenziato dato sulla Sardegna (1.522 euro/m2), a spiccare è anche il -8,9 % della Valle d’Aosta e il -7% del Lazio.

La Valle d’Aosta, però, nonostante il calo sostanziale è anche la regione italiana in cui vengono registrati i prezzi medi più alti: 2.396 euro/m2. A seguire, Liguria (2.513 euro/m2 e -4,2%), Trentino Alto-Adige (2.349 euro/mq e -1,9%) e Lazio (2.117 euro/m2 e -7%), dove però a trainare il mercato è Roma (2.293 euro/m2 contro gli 849 della meno cara della regione, Frosinone).

Discorso simile anche per la Lombardia (1.706 euro/m2 e -1,1% su base annua), dove Milano è per distacco la provincia più cara (2.352 euro/m2 e +5,4%) seguita da Sondrio (1.765 euro/mq), Como (1.752 euro/m2) e Brescia (1.705 euro/m2). Fanno da contraltare Mantova (1.037 euro/m2), Pavia (1.072 euro/m2) e Cremona (1.073 euro/m2).

Anche in Toscana, è proprio il capoluogo di regione a far registrare il prezzo più alto al m2: 2.816 € a Firenze. Ma superano i 2.000 euro/m2 anche Lucca (2.514), Grosseto (2.416), Massa-Carrara (2.201), Livorno (2.160) e Siena (2.022).

Discorso decisamente diverso per la Liguria (2.513 euro/m2 e -4,2% di media), dove il capoluogo Genova è la città meno cara (2.088 euro/m2), staccatissima dalla più cara in assoluto Savona (3.154 euro/m2). Seguono Imperia (2.645 euro/m2) e La Spezia (2.246 euro/m2).

Nel resto del Nord, in Veneto (1.444 euro/m2) Venezia è la città più cara (2.111 euro/mq). In Piemonte (1.262 euro/m2), Verbano-Cusio-Ossola (1.749 euro/m2) supera Torino (1.407 euro/m2). In Emilia-Romagna le più care sono Rimini (2.285 euro/m2) e Bologna (2.009 euro/m2), entrambe in crescita, rispettivamente del +1,3% e 0,9%.

Tra le regioni del Centro, oltre alle già citate Toscana e Lazio, si registrano anche le flessioni su base annuale di Marche (-5,6%) e Umbria (-4,7%). Nella prima, le case più costose si trovano a Pesaro Urbino (1.727 euro/m2 e -3,6%). Mentre per quanto riguarda la seconda, si registra un equilibrio sostanziale tra le due province: Perugia (1.143 euro/m2) e Terni (1.013 euro/m2).

Scendendo verso Sud, in Abruzzo la provincia più cara è Pescara (1.307 euro/m2). Costi decisamente contenuti in Molise, dove si registrano i 980 euro/m2 di Campobasso e i 796 di Isernia. Discorso simile per la Calabria (914 euro/m2 di media regionale), dove però la provincia più cara è Vibo Valentia con 1.170 euro/m2.

In Campania (1.618 euro/m2 di media), la provincia più cara è Napoli (2.007 euro/m2). In Basilicata (1.229 euro/m2), ci vogliono 1.382 euro/m2 per comprare casa a Matera. In Puglia (1.178 euro/m2 di media), la provincia più cara è il capoluogo Bari (1.455 euro/m2).

Per quanto riguarda le Isole, in Sardegna la provincia più costosa è Cagliari (1.715 euro/m2), seguita da Sassari (1.508 euro/m2). In Sicilia (1.087 euro/m2 e -5,3% su base annua), Palermo (1.218 euro/m2) precede Catania (1.195 euro

Mutui: tassi e spread hanno toccato il fondo?


mutuo casa 

Autore: floriana liuni


Fine estate interessante dal punto di vista dei tassi di interesse, che sembrano non toccare mai il fondo. Cosa succede per i mutui? Il parere degli esperti a idealista/news.

Tassi mutui, le previsioni per Eurirs ed Euribor

L’andamento dei tassi di interesse di prevede in continuo calo grazie alle politiche Bce. Tassi che, stando a quanto dichiarato dalla governatrice Bce entrante, “non hanno ancora toccato il fondo”. C’è quindi ancora spazio per una politica economica che renda più redditizio (o almeno meno dannoso) prestare denaro a tassi bassi (se non negativi) piuttosto che tesaurizzare.

Le previsioni sull’indice Eurirs , riferimento per i mutui a tasso fisso, mostrano che le varie scadenze restano negative: l’Eurirs a 10 anni che a inizio anno viaggiava sullo 0,7% ora va verso il -0,4%. Il che significa che tale tasso andrà sottratto, e non più sommato, allo spread bancario sui mutui. A inizio settembre si sono visti erogare i primi mutui a tasso fisso al di sotto dell’1%.

Stessa questione anche per l’Euribor, la cui scadenza a tre mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Italia. Le previsioni dicono che, se oggi si trova circa al -0,43%, nei prossimi mesi potrebbe scivolare oltre il -0,6% e restare comunque in territorio negativo almeno fino al 2025 (una inversione di tendenza è prevista verso la fine del 2020 ma la risalita dei tassi sarà comunque assai lenta).

“Ad agosto i valori ai minimi dell’Irs hanno portato ad avere un quasi perfetto allineamento tra prodotti di mutuo a tasso fisso e quelli a tasso variabile, commenta Antonio Ferrara, Ad di Monety; -  in entrambi i casi si prevedono offerte sotto l’1% anche per durate a 20 anni, mentre su periodi più lunghi  è possibile trovare offerte di poco superiori all’1%. Il trend dovrebbe essere confermato anche nei prossimi mesi se consideriamo che in alcuni paesi dell’Europa si comincia a registrare mutui con tassi addirittura negativi".

Domanda di mutui in calo

L’occasione sembra quindi non essere passata per chi desideri stipulare un nuovo mutuo. Eppure nessuna fiammata ha interessato le nuove domande. “Il fatto che i tassi siano sempre più bassi, come ampiamente previsto e comunicato mesi fa, aiuta il mercato che già però si è ormai abituato da tempo a questi valori, - è la spiegazione di Riccardo Bernardi, chief development officer di 24Max. - Variazioni di qualche decimale sono positive ma non impattano in modo consistente in un trend ormai consolidato. Storicamente i mesi estivi comportano sempre un calo della domanda di mutui, bisognerà invece valutare l'impatto della crisi di governo che solitamente porta una leggera sfiducia e un clima di attesa per chi vuole acquistare un immobile ma non ha urgenza”.

Inoltre, nota Renato Landoni, presidente di Kiron Partners Spa, “la domanda è in fase calante perché le famiglie hanno incertezza sull’andamento economico e finanziario del nostro Paese. Pil con crescita zero, tasso di disoccupazione in crescita, consumi con spinta nulla”, secondo l’esperto frenerebbero la voglia di stringere nuovi contratti.

Mutui, tassi in calo. Nuova corsa alle surroghe?

Concordano tendenzialmente altri player del settore, i quali ravvisano però in questa situazione un possibile ritorno di interesse per i mutui surroga.

Secondo Antonio Ferrara, “Con le opportunità presenti sul mercato possiamo certamente affermare che i finanziamenti sottoscritti nel corso degli ultimi anni, a tassi che avremmo immaginato imbattibili all’epoca della sottoscrizione, sono quasi tutti da “rottamare”, ipotizzabile a breve quindi una nuova corsa verso le surroghe. Le opportunità sui tassi sono però una conseguenza di un’economia stagnante in tutta Europa, dato consolidato anche dal rallentamento del Pil registrato in Germania, segnali che preoccupano non solo i mercati ma anche le famiglie, l’instabilità politica nel nostro paese e la prossima complicata manovra economica hanno rallentato gli investimenti, per questo motivo pur avendo le migliori condizioni di sempre l’andamento della domanda è in calo rispetto allo scorso anno anche se sembra difficile resistere a lungo a queste opportunità”.

“Tra gli elementi che possono influire negativamente sulla richiesta di mutui vi sono spesso fattori di natura psicologica,-  fa eco Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. - Periodi di generale instabilità economica o politica o, ancora, un senso di incertezza verso il futuro, possono spingere i potenziali acquirenti ad adottare un atteggiamento più cauto nel momento in cui si chiede un finanziamento di lunga durata o, peggio, a rimandare l’acquisto. Se è vero che la domanda di mutui casa è diminuita negli ultimi mesi, nonostante i tassi ai minimi storici, sono certamente questi, insieme al calo fisiologico del peso delle surroghe, gli elementi principali a cui ricollegare il fenomeno. Va evidenziato, però, che contestualmente stiamo registrando un crescente interesse verso l’offerta online nell’ambito dei mutui e non è da escludere che, qualora i tassi dovessero rimanere a lungo così bassi, si possa assistere ad una nuova ondata di surroghe, un’opportunità che potrebbe ingolosire sia coloro che hanno acquistato casa negli ultimi 24 mesi, sia coloro che hanno già surrogato in passato ma che, grazie alle attuali condizioni di mercato, potrebbero ridurre ulteriormente la rata”. 

Mutui, tassi ai minimi. Quanto si risparmia?

Al momento sta di fatto che il mix di condizioni resta il più conveniente da anni per chi valuti l’acquisto di casa. “Numeri alla mano - calcola Cresto,  - rispetto ad un mutuo a tasso fisso erogato solo 12 mesi fa (taglio medio da 125.000 euro in 25 anni con LTV 70%), con i tassi di oggi si potrebbero risparmiare, in media, circa 30 euro al mese, vale a dire circa 9.000 euro in meno di interessi sulla durata del finanziamento”.

Aumento prezzo del petrolio, le conseguenze sui mutui


Aumento prezzo petrolio e mutui / Gtres 

Autore: floriana liuni


Il prezzo del petrolio può influire sull’andamento dei tassi dei mutui? idealista/news ne ha parlato con alcuni esperti.

Quale rapporto tra prezzo della benzina e tassi dei mutui?

Una recente analisi di Facile.it sostiene che, a causa dell’improvvisa impennata del prezzo del petrolio, i consumatori italiani potrebbero trovarsi a sperimentare rincari non solo nel prezzo della benzina e di altri beni e servizi influenzati dal trasporto su gomma, ma anche in settori distanti come quello dei mutui.

“Qualora il prezzo del petrolio rimanesse alto per molto tempo, - dice la nota di Facile.it e Mutui.it, - ciò potrebbe determinare un aumento del costo di produzione e movimentazione delle merci. Considerato che nel nostro Paese l’85% dei trasporti commerciali avviene ancora su gomma, l’impatto sul potere d’acquisto e capacità di risparmio delle famiglie sarebbe notevole. Avere meno risorse da destinare alla rata mensile o all’acquisto di un immobile sono elementi che ovviamente incidono negativamente sulla domanda di mutui”.

Non solo; ma, sempre secondo il portale, “Sebbene nel breve periodo siano da escludere eventuali cambiamenti, se a seguito del caro petrolio si verificasse un aumento dell’inflazione ritenuto positivo dalla BCE, ciò potrebbe spingere l’Istituto ad alleggerire le politiche adottate negli ultimi anni e far salire più rapidamente i tassi di interesse, che influenzano inevitabilmente IRS ed Euribor e quindi anche gli indici applicati ai mutui concessi alle famiglie per l’acquisto della casa”.

I tassi dei mutui sono in calo nonostante gli aumenti del petrolio

Riflettendo su quanto sopra, si possono fare alcune considerazioni. La prima: appare improbabile che il prezzo del petrolio possa avere riverberi sui tassi di interesse Bce e su quelli dei mutui, e questo per varie ragioni.

Innanzitutto, la recente impennata del prezzo del petrolio è stata una “fiammata” momentanea, dovuta all’attacco ai danni degli impianti petroliferi sauditi, non una situazione stabile creatasi in maniera strutturale. Tanto è vero che il prezzo del petrolio è già tornato quasi sui livelli pre-attacco, ripiegando dai quasi 70 dollari al barile del Brent a poco più di 64 (prima dell’attacco si era intorno a quota 60) e dai quasi 64 dollari al barile del Wti a poco più di 58 (contro i 55 pre-attacco).

Inoltre, guardando i grafici dei prezzi del petrolio a un anno sia del Wti che del Brent si nota che nei dodici mesi trascorsi i livelli dell’oro nero si sono collocati anche più in alto dei prezzi post-attacco ai sauditi. Il Wti per esempio viaggiava oltre quota 75 dollari al barile, e oltre i 65 intorno a maggio, mentre il Brent superava di molto gli 80 un anno fa e sfiorava i 75 tre mesi fa circa. Ciononostante questo non ha impedito nei mesi passati ai tassi di interesse, e a quelli dei mutui in particolare, di mantenersi straordinariamente bassi e in continua discesa.

Grafico annuale del prezzo del Brent / Bloomberg Grafico annuale del prezzo del Brent / Bloomberg

“Sicuramente una correlazione tra il prezzo del petrolio e l'inflazione esiste ed è sempre esistita, - commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX. - E' dal 2015 che il prezzo del petrolio oscilla tra minimi intorno ai 40 e massimi intorno ai 70 dollari al barile (il massimo storico ha toccato i 150 dollari al barile). Malgrado questi andamenti i tassi sono scesi costantemente e siamo ai minimi di sempre e la tendenza non sembra essere quella di una risalita a breve”.

Grafico annuale del prezzo del Wti / Bloomberg Grafico annuale del prezzo del Wti / Bloomberg

"Mi sembra una forzatura legare una eventuale riduzione della richiesta di mutui all’aumento del prezzo del greggio, - aggiunge Antonio Ferrara, Ad di Monety. - Nel 2018 ad esempio è stato spesso oltre i 70 dollari al barile e nonostante tutto abbiamo avuto il best in termini di erogato degli ultimi 8 anni. Peraltro nel 2019 con tassi ai minimi storici, valori delle case invariati (nonostante il continuo incremento delle compravendite) e inflazione vicina allo zero non hanno influenzato la richiesta che viceversa si è ridotta del 10%".

“Ora resta da capire – aggiunge Bernardi, - quanto questa fiammata, già parzialmente riassorbita, sia un trend che durerà o una momentanea speculazione che spesso accade sui mercati finanziari. Attualmente tenderemmo ad escludere una correlazione con i tassi di interesse dei mutui anche se monitorare i mercati e cercare di anticipare eventuali tendenze resta sempre tra le nostre priorità”.

Aumento del petrolio e politiche Bce

La seconda considerazione da fare è che, quand’anche il prezzo del petrolio avesse davvero un peso nelle decisioni BCE di modificare i tassi di interesse, i loro riverberi su Irs ed Euribor impiegherebbero diverso tempo ad invertire una tendenza che per ora è stabilmente al ribasso e saldamente in territorio negativo. Una inversione del trend dell’Euribor a tre mesi, ad esempio, è prevista solo per il 2021: al massimo si potrebbe verificare un anticipo di tale inversione di qualche mese, e comunque il ritorno dell’Euribor in territorio positivo – con conseguente rilevante peso sui prezzi dei mutui – impiegherebbe molto tempo a verificarsi.

Il Sole 24 Ore Il Sole 24 Ore

“Le attuali misure espansive della BCE si basano su condizioni economiche più ampie rispetto al solo prezzo del petrolio, - spiega inoltre Maurizio Mazziero, responsabile del centro studi Mazziero Research: - rallentamento globale, guerre commerciali, ritardo nell'adozione di riforme strutturali procrescita da parte dei governi sono i principali elementi. Certamente il prezzo del petrolio può incidere nel tasso di inflazione, che andrà comunque raffrontato con la condizione del cambio euro/dollaro, ma non può da solo determinare le politiche delle banche centrali. Di conseguenza, le attuali decisioni di Draghi sono improntate a un calo dei tassi per lungo tempo; anche ragionando per assurdo, un'inflazione al 2% in una condizione di economia stagnante non sarebbe sufficiente a invertire il percorso della BCE, in sintonia peraltro con le altre banche centrali”.

Secondo Facile.it, comunque, è parimenti possibile anche lo scenario totalmente opposto. “Se la BCE dovesse ritenere che l’inflazione abbia creato un peggioramento delle condizioni generali ed un impatto negativo sulla crescita europea, - si legge infatti nello studio, - potrebbe decidere di allungare le politiche di stimolo monetario adottate oggi, mantenendo ancora più a lungo le condizioni estremamente vantaggiose sul fronte dei tassi. Un’opzione, quest’ultima, che farebbe felici sia coloro che hanno già sottoscritto un mutuo a tasso variabile, sia coloro che sono intenzionati a comprare casa e potrebbero contare su tassi molto favorevoli".

mercoledì 24 luglio 2019

Mercato immobiliare 2019, rischio di un nuovo ripiegamento? tutti i trend secondo Nomisma


Notizie immobiliari|Redazione

Mercato immobiliare Nomisma /

Contesto economico fragile, ma il mercato immobiliare può farcela. È ciò che emerge dall’Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma.

Transazioni immobiliari 2018

Transazioni e indicatori economici del comparto, secondo l’Osservatorio, sono in miglioramento. Tale dinamica sembra essere determinata non solo dall’incremento delle compravendite, ma anche dalla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati e – per la prima volta – dalla timida risalita dei valori delle abitazioni usate (+0,2% in media su base semestrale). Secondo l’istituto bolognese è proprio l’inversione di tendenza dei prezzi a rappresentare un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni.

A consuntivo 2018 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare 691 mila compravendite e la componente abitativa incide per l’84% del totale (dati del Consiglio Nazionale del Notariato).

Gli italiani e la casa, si compra soprattutto per abitare

Ad acquistare un immobile residenziale sono prima di tutto soggetti nella fascia d’età compresa tra i 18 e 35 anni (29,4% del totale). Nel 2018, su 572.732 abitazioni compravendute è stata chiesta l’agevolazione per la prima casa per 367.209 immobili. Un dato che conferma il trend secondo cui in Italia ben oltre la metà delle abitazioni viene acquistata per essere destinata ad abitazione principale.

La tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche nei primi tre mesi del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate pari al +8,8%, leggermente inferiore a quella registrata nel trimestre precedente (+9,3%). A trainare la crescita sono stati principalmente i comuni capoluogo del Nord-Est Italia. Analizzando i tagli dimensionali delle abitazioni interessate dalla vendita, si evince come le soluzioni di piccole dimensioni (al di sotto degli 85 metri quadrati, con un’accentuazione maggiore per quelli inferiori ai 50 mq) siano quelle ad aver fatto registrare il maggiore dinamismo. Si tratta di soluzioni che rispondono ad un nuovo modello di famiglia legato alla mobilità professionale e al frazionamento dei nuclei.

Mercato immobiliare a Milano e Roma

Considerando il numero di compravendite residenziali relative alle otto principali città italiane si evincono dinamiche differenti: i due mercati dimensionalmente più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%); Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); per quanto riguarda le altre quattro città analizzate, Torino e Palermo presentano variazioni più contenute (entrambe +2%) mentre in due casi - Firenze e Napoli - il segno è negativo (-5,2% e -1,3%).

Prezzi degli immobili sempre vantaggiosi

Sul fronte dei prezzi, a partire dal 2007 i valori si sono mantenuti in territorio negativo, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013. Da quella data si è assistito ad una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi fino ad arrivare al primo semestre dell’anno in corso quando la variazione semestrale è risultata essere positiva per la prima volta (+0,2%). Si mantiene invece negativa, anche se di intensità minore rispetto allo scorso semestre, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%). Analoga tendenza sul fronte dei canoni di locazione, con variazioni semestrali positive nel segmento abitativo (+0,3%) ed una accentuazione positiva nel non residenziale con invarianza dei canoni per uffici e negozi (-0,1% sul semestre).

Tempi di vendita delle abitazioni

Considerando i tempi medi di vendita delle abitazioni, ci sono mercati che presentano tempi di assorbimento piuttosto dilatati, in particolare quelli di Catania, Roma e Venezia Terraferma, mentre sono Milano, Napoli e Venezia Laguna le città che mediamente hanno tempi di assorbimento meno dilatati. In media, nei primi sei mesi del 2019 per vendere e affittare un immobile residenziale sono stati necessari rispettivamente 6,2 e 2,9 mesi. Nel segmento della locazione sono Bologna e Milano a vantare i tempi più contenuti per arrivare alla definizione contrattuale (1,8 mesi).

Previsioni per il mercato immobiliare 2019

Seppure in un contesto meno favorevole, il settore immobiliare sembra mantenere intatta la vigoria dimostrata negli ultimi anni. Per Nomisma, il rischio di un nuovo ripiegamento non può dirsi del tutto scongiurato, soprattutto se la prospettiva economica del prossimo biennio dovesse confermarsi debole come paventato. In tale quadro, il contenimento delle tensioni finanziarie rappresenta un elemento imprescindibile per il ripristino di un clima di fiducia idoneo a favorire investimenti nel settore immobiliare, evitando implicazioni sistemiche che avrebbero come effetto un nuovo inaridimento del canale creditizio e la conseguente penalizzazione del massiccio fabbisogno dipendente da esso.

fonte idealista

martedì 16 luglio 2019

Mutui: tassi in calo, importi in aumento


mutuo casa 

Importi medi dei mutui in aumento, sia richiesti che erogati. Il tutto in un contesto di continuo calo dei tassi. Ecco la fotografia sui mutui di Facile.it e Mutui.it.

Mutui, importi richiesti ed erogati in aumento

Tracciando un bilancio sull’andamento del mercato dei mutui nel primo semestre dell’anno sulla base di un campione di oltre 60 mila richieste raccolte dai due portali tra l’1 gennaio e il 30 giugno 2019, il primo segnale positivo che emerge è quello relativo agli importi; nei primi sei mesi del 2019 la richiesta media presentata agli istituti di credito è cresciuta del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2018, stabilizzandosi a 132.603 euro. In aumento, anche seppur in misura più contenuta, l’importo medio erogato dalle banche, pari a 128.681 euro, vale a dire l’1% in più rispetto al primo semestre 2018. Stabile, invece, la durata media dei mutui richiesti; chi ha presentato domanda di finanziamento in questa prima parte del 2019 ha puntato a un piano di ammortamento in 22 anni.

"L’aumento moderato dell’importo medio erogato può essere letto in funzione di una maggiore prudenza da parte delle banche, soprattutto verso le pratiche di mutuo legate a finanziamenti ad alto LTV, - spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. - Nonostante questo, però, la tendenza a concedere credito nel corso del primo semestre è stata complessivamente positiva e ci aspettiamo possa continuare a crescere ulteriormente nella seconda parte dell’anno, anche grazie al calo dei tassi di interesse registrato negli ultimi mesi".

Nuovi record per i tassi Irs e Euribor

Dal punto di vista dell’offerta di nuovi mutui, il primo semestre dell’anno è stato caratterizzato da un calo dei tassi di interesse, soprattutto quelli fissi. Determinante, da questo punto di vista, è stata la caduta dell’indice europeo Irs; prendendo in esame l’andamento di quello a 20 anni, da gennaio a giugno il suo valore sì è quasi dimezzato passando da 1.30 a 0.73 e toccando nei primi giorni di luglio il suo minimo storico, 0.64. Calo mitigato in parte dalle politiche delle banche che, al contrario, hanno ritoccato al rialzo i loro spread; se si guarda alle migliori proposte a tasso fisso, da gennaio a giugno gli spread bancari sono cresciuti, in media, in una forbice compresa tra i 10 e i 40 punti base.

Mutui, salgono gli spread bancari

Al netto delle politiche bancarie, i Taeg offerti alla clientela sulle nuove erogazioni a tasso fisso sono comunque diminuiti nel corso del primo semestre; a giugno 2019, per un mutuo fisso da 124.000 euro da restituire in 25 anni, il Tasso Annuo Effettivo Globale è risultato più basso tra i 25 e i 55 punti base rispetto a gennaio; vale a dire un risparmio mensile compreso tra i 15 e i 30 euro.

Anche sul fronte dell’offerta di nuovi mutui a tasso variabile, il primo semestre del 2019 è stato caratterizzato da un nuovo record storico per l’indice Euribor che è tornato a calare dopo 3 anni di stabilità; a giugno 2019, l’Euribor a 1 mese è sceso a -0.39. Sui mutui a tasso variabile la politica in termini di spread applicato dalle banche è stata meno uniforme; non tutte hanno ritoccato il valore e anzi, in alcuni casi, è stato ridotto, mentre per chi è intervenuto al rialzo, l’aumento è stato più morbido, compreso tra i 10 e i 20 punti base.

Scelta del tasso per i mutui, vince ancora il fisso

Continua a crescere la percentuale di italiani che sceglie il tasso fisso; guardando alle richieste di mutuo presentate nel primo semestre dell’anno, l’85% di chi ha fatto domanda di finanziamento ha puntato ad ottenere una rata costante nel tempo; erano il 75% nel primo semestre del 2018.

La percentuale è ancor più alta se si guarda ai mutui effettivamente erogati; in questo caso, il 90% di coloro che hanno ottenuto il finanziamento nel primo semestre ha optato per un tasso fisso; erano l’80% lo scorso anno.

A chiedere un mutuo sempre più under 30

Guardando alle richieste di mutuo emerge che, nel primo semestre, chi ha presentato domanda di mutuo aveva, in media poco meno di 41 anni, valore in lieve calo rispetto al primo semestre 2018, quando l’età media era pari a 41 anni e 4 mesi.

Determinante nella riduzione di questo parametro è stato l’aumento del peso percentuale degli aspiranti mutuatari under 30, passati dal 13,6% al 14,4%.

fonte idealista