giovedì 21 novembre 2019

Mutui, è ancora il momento giusto per comprare casa


Andamenti e previsioni per il mercato dei mutui commentati da Roberto Anedda di MutuiOnline.it

mutuo casa 

Con l’avvicinarsi della fine dell’anno, come sta andando il mercato dei mutui e cosa si può prevedere per i prossimi mesi? idealista/news ne ha parlato con il direttore marketing di MutuiOnline.it Roberto Anedda.

Mutui surroga, impazza il tasso fisso

L’elemento di spicco dell’ultimo Osservatorio sui mutui di MutuiOnline.it è senz’altro il ritorno alla surroga. Un fatto spinto soprattutto dall’andamento dei tassi di interesse che spinge chi ha già un mutuo in essere, anche acceso da poco a tassi già vantaggiosi, a tentare di migliorarlo ulteriormente sfruttando il momento.

In media, a ottobre il tasso variabile si colloca allo 0,85% (0,86% a settembre), mentre recupera leggermente il tasso medio fisso dopo i minimi raggiunti sulla fine dell’estate e si stabilisce all’1,34% (era 1,27% a settembre). Questi i valori medi di mercato, ma i minimi sono ben più bassi, come lo 0,34% e lo 0,80% per un mutuo ventennale, rispettivamente a tasso variabile e fisso.

“Il fenomeno delle surroghe torna dopo un periodo di stallo dovuto al fatto che la possibilità di surrogare mutui di più lunga data sembrava ormai fisiologicamente estinta, - nota Roberto Anedda. - Al momento tuttavia i tassi di interesse sono particolarmente vantaggiosi, in particolare per quanto riguarda i tassi fissi, per cui chi chiede di surrogare il mutuo (quante richieste vengano poi accolte è un’altra cosa), anche se lo ha acceso da poco, lo fa con l’intento di approfittare prima possibile delle nuove condizioni”.

Nel periodo considerato oltre 7 richieste di mutui su 10 sono per surroga (70,8%, quando a inizio anno era il 38,3%), mentre dalla parte delle erogazioni si tratta della metà dei finanziamenti concessi (51,7% contro il 41,1% del primo trimestre).

“I nuovi minimi dei tassi, - aggiunge Anedda, - hanno esteso la possibilità di surroga anche a chi, fino a pochi mesi fa, godeva già di un mutuo a tasso contenuto e a coloro che finora avevano giustamente tenuto il mutuo originario a tasso variabile. Il differenziale tra tassi fissi e variabili, ormai ridotto a pochi decimi di punto, fa diventare il tasso fisso una vera e propria garanzia di mutuo a basso costo per la sua intera durata residua, per quanto lunga essa possa essere. In molti casi si tratta di persone alla loro seconda se non terza surroga. D’altronde la surroga è un’operazione completamente gratuita per legge, perché nessun costo è previsto per l’estinzione anticipata del mutuo presso la vecchia banca, per il trasferimento e persino per il notaio, incombenze tutte a carico della nuova banca”.

I mutui si cercano quindi prevalentemente a tasso fisso: oltre 9 su dieci lo sono (il 93,1% secondo l’Osservatorio) grazie anche allo scarso differenziale con i tassi variabili soprattutto sulle durate medie.

Mutui, è il momento giusto

Il momento è favorevole e lo sarà ancora a lungo, - pronostica Anedda. – Oltre ai tassi in ribasso abbiamo infatti livelli di prezzi immobiliari che invogliano all’acquisto e lo rendono molto più accessibile che in passato. D’altro canto anche da parte delle banche si riscontra una buona disponibilità ad erogare i finanziamenti”.

Da cosa ha origine questa disponibilità degli istituti di credito, in un momento in cui l’economia non sembra particolarmente brillante? “Innanzitutto il costo opportunità di concedere credito rispetto a mantenere il denaro immobile è sempre molto basso a causa dei tassi di deposito Bce che sono stati molto ridotti, rendendo così per le banche meno svantaggioso concedere prestiti, - spiega Anedda. – Inoltre il mutuo casa, per le banche italiane, è da sempre uno dei crediti meno rischiosi: non si vede quindi alcun motivo reale per stringere i cordoni della borsa, anche perché il rapporto tra prezzi immobiliari e importi presi in prestito è tale da rendere sempre meno probabile una sofferenza nei pagamenti da parte dei mutuatari. Crediamo quindi che la disponibilità delle banche proseguirà anche per i prossimi mesi”.

Nessuna fretta quindi per chi desideri stipulare un mutuo? “Se si vuole chiedere un nuovo mutuo o una surroga non c’è fretta, - risponde Anedda, - nel senso che i tassi resteranno bassi presumibilmente anche nei primi mesi del prossimo anno. Si può forse prevedere un aumento fin sopra il punto percentuale, ma si tratta comunque di livelli di molto inferiori a quelli di alcuni anni fa. Se fretta bisogna avere, più che altro, è per iniziare quanto prima ad approfittare delle condizioni favorevoli, soprattutto per le lunghe durate, che permettono di congelare per più tempo l’attuale livello dei tassi”.

Mutui, importi chiesti ed erogati in rialzo

Secondo i dati dell’Osservatorio, la durata più gettonata è di 20 anni sia per quanto riguarda le richieste che le erogazioni (rispettivamente il 35,5 e il 37,1% del campione). Si approfitta del momento fortunato anche per chiedere somme più alte: 143.524 euro l’importo medio richiesto in questa ultima parte dell’anno, contro i 130.363 euro del primo trimestre. Lato erogazioni, il record è ancora più rimarcato e segna quota 140.101 euro (era 127.432 euro nel primo trimestre dell’anno). Quanto al Loan to value, buona parte degli italiani  richiedono principalmente dal 70 all’80% del valore dell’acquisto (28,2%) e anche gli istituti di credito finanziano prevalentemente la stessa percentuale, e nella stessa misura (28,1%).

martedì 12 novembre 2019

Milano esclusa,nel 2019 si tocca il fondo con una flessione totale dei prezzi accumulata intorno al 25%.

L'orologio immobiliare di idealista, Milano vs Italia: il settore dal 2013 a oggi

Il grafico presenta il trend dei prezzi delle case e dei canoni di locazione dal 2013 a oggi



Milano non è l’Italia. E’ un’idea diffusa tra gli addetti ai lavori che mettono a confronto l’economia della città meneghina con il resto del Paese. Una teoria che trova conferma anche nel settore immobiliare e che idealista/data ha rappresentato graficamente attraverso l’orologio immobiliare del mercato nazionale e milanese. Un grafico basato sui valori delle case dal 2013 a oggi, sia per le abitazioni in vendita che in affitto.

L’andamento nazionale

Dal grafico nazionale si evince una situazione diametralmente opposta tra vendita e affitto. Dal lato della vendita, dal 2013 si assiste a una continua discesa dei valori delle case, con un ritmo meno sostenuto nel 2017 -2018, mentre nel 2019 si tocca il fondo con una flessione accumulata totale intorno al 25%.

Una storia completamente opposta ci racconta l’affitto, in forte recupero dal 2014 a oggi e con un’accelerazione decisa nel corso del 2019. È interessante notare che fino al 2014 la vendita e l'affitto sono andati di pari passo, ma dal 2015 hanno preso strade diverse: i prezzi di vendita hanno continuato a scendere mentre l'affitto ha cambiato rotta all’insegna dei rialzi.

L’andamento a Milano

Mentre in Italia i valori delle case sprofondano, l’orologio immobiliare di Milano riflette un risveglio dei prezzi, ritornati quasi ai valori del 2013, che con ogni probabilità raggiungeranno un nuovo picco già nel prossimo trimestre (IV trim 2019). Gli affitti registrano un’impennata sostanziale dal 2013 a oggi, toccando nel 2019 i livelli massimi da quando è possibile rilevare i canoni.

Come si evince dal grafico, le richieste a Milano sono salite vertiginosamente negli ultimi 6 anni, agganciando appieno la ripresa del dopo Expo 2015. Considerando i valori immobiliari come un indicatore dello stato di salute del Paese, si rivela come Milano ha ripreso a correre dopo la crisi, mentre il resto dell’Italia è rimasto al palo, con una continua contrazione dei prezzi delle abitazioni.

Metodologia: l’orologio immobiliare elaborato da idealista/data sulla base delle rilevazioni dell’Ufficio Studi dal 2013 a oggi, riporta sull’asse delle ascisse (X) le variazioni di prezzo anno su anno, e sull’asse delle ordinate (Y) le variazioni di prezzo rispetto al 2013.

La natura ciclica del mercato immobiliare deriva principalmente dalla discrepanza tra domanda e offerta. Ed è rappresentato su Property Clock nelle sue quattro fasi: Peaking Market, Falling Market, Bottoming Market e Rising Market

In questo modo è possibile ossevare chiaramente le 4 fasi del mercato immobiliare. Partendo dal primo quadrante in alto a destra e procedendo in senso antiorario, troviamo la fase di espansione (peaking), quella di contrazione (falling), la fase ribassista (bottoming) e quella rialzista (rising).

Nuova Imu 2019, cosa cambia con l’addio alla Tasi I rischi dell'accorpamento secondo gli operatori del settore


nuova Imu 2019 

La legge di Bilancio 2020 ha introdotto l’unificazione di Imu e Tasi a decorrere dal prossimo anno. Vediamo cosa succederà e i commenti degli operatori.

Dal 2020 Imu e Tasi confluiranno in un’unica imposta, in uno sforzo di riordinare la tassazione dei comuni. Resta invece invariata la Tari, ovvero la tassa sui rifiuti: la sola ad essere eliminata sarà la tassa sui servizi indivisibili. Cosa significa tutto ciò nel concreto? Che, essendo l’Imu un’imposta – a differenza della Tasi, che è una tassa ed è quindi legata a specifici servizi e va definita con apposite delibere – potrà essere modificata a discrezione dei Comuni, per coprire in genere il fabbisogno municipale senza dare conto di quali servizi esattamente si vadano a ripagare. Si rischia quindi un aumento generalizzato dell’imposta, che sia giustificato dal fabbisogno del Comune o che sia semplicemente voluto dalla norma stessa.

Alcuni aspetti della nuova Imu prevedono infatti:

  1. L’aliquota base della nuova super IMU all’8,6 per mille dal precedente 7,6.
  2. Più poteri ai sindaci per applicare aliquote diverse da comune a comune. Secondo Il Sole 24 Ore, se attualmente l’aliquota massima dell’Imu può essere del 10,6 per mille e quella della Tasi dell’1 per mille, la nuova Imu inclusa di maggiorazione speciale dello 0,8 per mille potrà arrivare all’11,4 per mille. I sindaci potrebbero anche però decidere di azzerarla del tutto.
  3. Per le ville e abitazioni signorili l’aliquota standard passa dal 4 al 5 per mille, con possibilità per i Comuni di alzarla o tagliarla di un punto percentuale.
  4. Trasferimento dell’intera imposta a carico dei proprietari di casa (che si faranno carico anche di quella quota di Tasi finora a carico degli inquilini o comodatari)
  5. I versamenti potranno essere effettuati con modello F24, bollettino postale o PagoPA. In attesa delle decisioni definitive, la scadenza di giugno prevedrà il versamento di un anticipo del 50% di quanto versato nel 2019.
  6. L’Imu sugli immobili strumentali potrà essere portata in deduzione per il 50% per il 2019 e per il 60% nel 2020 e 2021.

Sull’idea di unificare Imu e Tasi idealista/news aveva già interpellato alcuni operatori del settore. Il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa aveva affermato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiunge Spaziani Testa: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

A tale opinione fa eco Corrado Sforza Fogliani, presidente del Centro Studi di Confedilizia, che dalle colonne di Italia Oggi dice: “Unificare l’Imu alla Tasi non serve a niente, anzi elimina una garanzia che oggi i proprietari hanno, quella che la Tasi deve essere giustificata e anche accompagnata dalla individuazione di specifici servizi indivisibili. Questo vincolo all’aumento indiscriminato verrebbe eliminato. E’ ora che la politica pensi a come eliminare la tassazione, che è la ragione della difficoltà nell’immobiliare”.

Una opinione poco entusiasta era stata espressa anche da Luca Dondi, Ad Nomisma, che a idelaista/news affermava: “Non credo che la riduzione in termini di aggravio per i contribuenti sarebbe rilevante a seguito di questa misura, che influirebbe poco in termini anche di rilancio del settore se non accompagnata da una revisione complessiva. Il settore ha bisogno di un intervento radicale che non può essere portato avanti in poche settimane. Al massimo possiamo prevedere correttivi che poco sposteranno in termini strutturali”.”

Più possibilista il presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, Santino Taverna, che attraverso una nota affermava pochi giorni fa: “Quanto all’ipotesi di aumentare l’aliquota unificata di Imu e Tasi, siamo pienamente convinti che occorra accorpare le due imposte mantenendo l’invarianza del gettito dei due contributi. Così come siamo convinti che per la crescita del Paese e del settore immobiliare resta necessario procedere con determinazione alla riduzione della spesa pubblica improduttiva per liberare, senza ricorrere ad ulteriori balzelli a carico dei cittadini e delle imprese, risorse per gli investimenti”.

La nuova Legge di Bilancio 2020 e gli incentivi dedicati agli immobili


Risultati immagini per detrazioni


Legge di Bilancio 2020. Ecco tutte detrazioni per interventi sugli immobili fra proroghe, novità e qualche mancata conferma


Con la nuova Legge di Bilancio 2020 appena approvata, confermate le detrazioni per riqualificazione energetica, ristrutturazioni edilizie, acquisto mobili ed elettrodomestici di classe energetica elevata e, novità nel campo dei lavori edili detraibili, il "bonus facciate" per il rifacimento del look urbano.

È stata approvata dal Consiglio dei Ministri nella notte del 15 ottobre u.s., la nuova Legge di Bilancio 2020 che, oltre alle ben note misure fiscali, alla lotta all'evasione, al rilancio dell'innovazione per le imprese, ecc., conferma (e implementa) le detrazioni fiscali per la casa.

In particolare vengono prorogati i bonus per la riqualificazione energetica e l'installazione di impianti di micro-cogenerazione (il cosiddetto ecobonus ); quelli per le ristrutturazioni edilizie, il cui pacchetto di interventi prevede la novità del "bonus facciate", una detrazione fiscale mirata al rifacimento degli involucri esterni degli edifici con l'obiettivo di riqualificare sia la costruzione che, in larga scala, il decoro urbano; quelli sull'acquisto di mobili ed elettrodomestici di elevata classe energetica, collegati però alla ristrutturazione della propria abitazione.

La proroga al momento sembrerebbe non variare le percentuali di detrazione già previste con la scorsa Legge di Bilancio 2019, per cui possiamo schematizzarle così:

Ecobonus (prorogato per tutto il 2020)

50%

sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione (efficienza pari almeno alla classe A)

acquisto e posa in opera di finestre (infissi inclusi), di schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore a biomasse combustibili

65%

sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione(efficienza pari almeno alla classe A), e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti

impianti ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione (concepiti per funzionare in abbinato fra loro)

per acquisto e installazione di generatori d'aria calda a condensazione

acquisto e relativa posa in opera di micro-cogeneratori, in sostituzione di impianti già esistenti, purchè comportino un risparmio di energia primaria (PES) pari almeno al 20%

=> Ristrutturazione della casa e delle parti comuni, detrazioni cumulabili?

Relativamente alle ristrutturazioni edilizie, la scadenza prevista del 31.12.2019 slitta di un anno con detrazione confermata al 50%:

Ristrutturazioni edilizie

50%

interventi di ristrutturazione con limite di spesa pari a 96.000 € per singola unità immobiliare

applicabile agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale (comprese quelle rurali e loro pertinenze)

applicabile per i condomini che eseguono lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su tutte le parti comuni

Come detto, la novità indicata nella nuova Legge di Bilancio 2020 nel campo della riqualificazione edilizia, è relativa al rifacimento delle facciate esterne. Obiettivo è incentivare gli interventi migliorativi sugli involucri esterni soprattutto dei condomini (edifici che troppo spesso, causa costi elevati e difficoltà nei pagamenti da parte degli occupanti, trascurano questo tipo di intervento); la finalità è anche quella di migliorare il decoro urbano, soprattutto nelle periferie e nei centri storici.

Bonus facciate

presunto

90%

  • per interventi migliorativi e di rifacimento delle facciate esterne degli edifici, soprattutto condomini, e delle case con la finalità di elevare il decoro urbano;
  • il credito fiscale del 90%, sarà riservato a chi interverrà nel corso del 2020 (probabilmente limitatamente a quell'anno) sulla facciata della propria abitazione o del condominio, nel centro storico o in periferia, nelle grandi città o nei piccoli comuni
  • non rientrerebbero nell'agevolazione fiscale gli immobili non residenziali
  • la detrazione sarà applicabile solo ai fini Irpef (e non anche Ires).
  • non è stato precisato in quante rate potrà essere recuperato lo sconto
  • sembrerebbe esclusa l'applicabilità di tale bonus al fine di raggiungere precisi requisiti di isolamento termico o rendimento energetico, ma solo per interventi migliorativi sugli involucri esterni

Altro bonus confermato è quello relativo all'acquisto di mobili ed elettrodomestici, correlati ai lavori di ristrutturazione della propria abitazione:

Bonus acquisto mobili ed elettrodomestici

50%

acquisto di mobili, con spesa massima di 10.000 € per singola unità immobiliare, per arredi e elettrodomestici a partire dalla classe A+ (destinati all'appartamento in ristrutturazione)

Il bonus verde previsto dalla scorsa manovra economica, non risulta presente nella versione 2020

Fonte: https://www.condominioweb.com/la-nuova-legge-di-bilancio.16328

domenica 6 ottobre 2019

Fisco e immobili: gli interventi nel mirino del nuovo governo


Gli interventi che il nuovo governo vuole attuare Gli interventi che il nuovo governo vuole mettere in campo / Gtres


Autore: @stefania giudice


Nel suo discorso a Montecitorio, in occasione del voto di fiducia al nuovo governo, il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, non ha fatto precisi riferimenti all’immobiliare, ma con il passare dei giorni qualcosa è cambiato. Si è infatti tornati a parlare dell’unificazione di Imu e Tasi e della proroga al 2020 dei bonus casa.

Unificazione Imu e Tasi

Per quanto riguarda l’unificazione dell’Imu e della Tasi, il viceministro all’Economia Antonio Misiani (Pd) ha parlato di un progetto di “assoluto buonsenso” e ha manifestato l’intenzione di portarlo avanti. Si ricorda che la proposta di legge C. 1429 è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

In merito, idealista/news ha interpellato Confedilizia, che nei mesi scorsi ha partecipato alle audizioni dinanzi alla Commissione Finanze della Camera. Il presidente Giorgio Spaziani Testa ha chiarito: “Sull’idea di unificare Imu e Tasi, rilanciata dal viceministro Misiani, ribadiamo quello che abbiamo detto nel corso dell’analisi in sede di audizioni: c’è necessità di intervenire diversamente”.

Il presidente di Confedilizia ha spiegato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiungendo: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

Ecobonus immobili locati

Sul fronte ecobonus, Spaziani Testa ha sottolineato: “Vi è stata recentemente una importante sentenza della Corte di Cassazione che – smentendo un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in essere da dieci anni e sin da subito contestata da Confedilizia – ha stabilito che le detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico spettano anche con riferimento agli immobili locati a terzi da parte delle imprese, cosa non negata dalla legge ma – appunto – disconosciuta dall’Agenzia. Stiamo lavorando perché l’interpretazione della Cassazione si affermi definitivamente, se del caso attraverso un intervento legislativo”.

Proroga bonus casa 2020

A parlare invece della proroga al 2020 dei bonus casa è stato il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, inviando un messaggio alla ventinovesima edizione del Coordinamento legali di Confedilizia che si è svolta a Piacenza. Patuanelli ha affermato: “Ritengo necessario prorogare il pacchetto legato agli incentivi per le ristrutturazioni e quello per l’efficienza energetica, tema che mi sta particolarmente a cuore”. Aggiungendo: “Vorrei che queste misure a sostegno del settore venissero prorogate e magari rese strutturali al fine di promuovere un mercato troppo spesso minato dall’incertezza legata ai regimi di tassazione che impediscono ai locatori e agli affittuari di fare progetti di medio periodo, investendo serenamente in tempi e risorse”.

Sul punto, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Ringraziamo il ministro Patuanelli intanto per aver scelto Confedilizia per annunciare la sua intenzione di prorogare, ma anche se possibile di rendere strutturali, gli incentivi per ristrutturazioni e risparmio energetico. Il ministro non ha citato quelli per il miglioramento sismico perché hanno già una durata un po’ più ampia”.

Spaziani Testa ha quindi evidenziato: “Anche al Tavolo tecnico promosso dall’Abi, che è una sede importante nella quale parlare di questo e dalla quale usciranno proposte interessanti, abbiamo detto che bisognerebbe cogliere l’occasione di questa legge di Bilancio non solo per prorogare, non solo per rendere più stabili, ma anche per migliorare questi incentivi perfezionando il meccanismo della cessione del credito e anche snellendo e rendendo più flessibile il sistema. Per esempio, con riferimento alle modalità con cui si porta in detrazione la spesa. Quindi renderla flessibile, magari a scelta dei contribuenti. Perché spesso ci sono problemi pratici che bloccano alcune cose e siccome questo è l’unico modo per muovere un po’ il comparto immobiliare, va colta e sfruttata l’occasione migliorando il meccanismo”.

Fonte:idealista

Ascensore in condominio: è un diritto individuale inviolabile?



Più volte la giurisprudenza si è pronunciata circa l'installazione dell'ascensore in condominio possibile anche a spese di un solo proprietario ma nel rispetto dei limiti stabiliti dal codice civile

ascensore

di Lucia Izzo - L'uso dell'ascensore può essere considerato un diritto individuale inviolabile? Così sembrerebbe leggendo la sentenza n. 21909/2019 con cui la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un condomino che aveva impugnato due delibere assembleari riguardanti l'installazione di un ascensore nel vano scale, senza tuttavia prevedere che raggiungesse l'ultimo piano nel quale erano ubicati due suoi appartamenti.

  1. Uso ascensore in condominio: diritto inviolabile
  2. Niente ascensore se lede i diritti di altri condomini
  3. Ascensore in condominio e autorizzazione dell'assemblea
  4. Eliminazione barriere architettoniche

Uso ascensore in condominio: diritto inviolabile

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Il giudice del gravame, tuttavia, aveva escluso che il diritto all'uso dell'ascensore fosse annoverabile tra i diritti individuali inviolabili. Gli Ermellini rammentano che sono nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto non ricompreso nelle competenze dell'assemblea, incidenti su diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di un condomino.

Nel caso in esame, le delibere incidono sul diritto del singolo (proprietario dell'ultimo piano) rispetto all'utilizzo di un bene comune (ascensore) perché gli impediscono un uso pieno e incidono anche sul valore della proprietà esclusiva. I giudici di Cassazione ritengono che la sentenza gravata abbia "escluso apoditticamente che un diritto all'utilizzo dell'ascensore possa essere annoverato tra i diritti individuali inviolabili". Da qui la conclusione che le delibere impugnate sono da ritenersi nulle.

Niente ascensore se lede i diritti di altri condomini

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Non è la prima volta che il tema riguardante l'ascensore in condominio giunge innanzi ai giudici e, anzi, in taluni casi le pronunce sembrano andare in controcorrente rispetto a quanto affermato nella pronuncia summenzionata.

- Gli ascensori in condominio

Di norma, l'installazione dell'ascensore in condominio è accolta con favore, trattandosi di innovazione finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche e al miglioramento dell'accessibilità condominiale.

Tuttavia, come disposto dall'art. 1120 c.c., "sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".

- Condominio: installazione ascensore vietata se preclude o limita il diritto di godimento dei beni comuni


Una conclusione confermata dalla Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 24235/2016), secondo cui "anche nell'ipotesi dell'installazione di un ascensore, ancorché volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative, e ove l'installazione renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino", l'innovazione è da ritenersi illegittima.

Ascensore in condominio e autorizzazione dell'assemblea

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Per installare un ascensore in condominio, a norma dell'art. 1120 c.c., si richiede di norma una delibera assembleare sostenuta dal voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. Qualora l'installazione sia finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, invece, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

- Ascensore in condominio: quale maggioranza è richiesta?

In diversi casi la Corte di Cassazione ha ritenuto legittima l'installazione di un ascensore a spese di un solo condomino, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea (cfr. sent. 10852/2014, ord. 31462/2018).

- Condominio: legittima l'installazione dell'ascensore esterno senza autorizzazione dell'assemblea

Gli Ermellini, rammentano che "in tema di condominio, l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c.".

- Il singolo condomino può prolungare la corsa dell'ascensore sino al suo piano senza bisogno di una delibera dell'assemblea

Anche il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 12791/2015, ha consentito a un condomino di prolungare a proprie spese la corsa dell'ascensore sino al suo piano senza necessità di una delibera assembleare. Secondo il giudice meneghino "non si richiede una preventiva autorizzazione assembleare che abiliti il singolo condomino ad effettuare un uso più intenso della cosa comune realizzando delle innovazioni sia pure nei limiti posti dalla legge". Tuttavia, il condomino dovrà rispettare quanto stabilito dagli artt. 1102 e 1120 del codice civile.

Eliminazione barriere architettoniche

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Per i giudici di Palazzo Cavour, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, costituisce un'innovazione che va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, del codice civile. E in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, l'ascensore può essere installato, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dal codice civile.

Esiste un principio di solidarietà condominiale che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.

Fonte:Studio Cataldi

martedì 24 settembre 2019

I prezzi delle case in Italia in un anno sono scesi del 2,9%: la mappa delle regioni

Risultati immagini per prezzi in calo


Autore: Flavio Di Stefano

29 agosto 2019, 9:48

Secondo i dati dell’ufficio studi di idealista, prosegue il calo dei prezzi delle case. Numeri in crescita solo in Toscana (+1,2%), la performance peggiore è in Sardegna (-14,8%).

La Toscana (2.234 euro al m2), infatti, è l’unica regione italiana a fare eccezione. Nel resto d’Italia, i dati regionali fanno registrare una diminuzione dei prezzi delle case sui dati di dodici mesi fa. Oltre al già evidenziato dato sulla Sardegna (1.522 euro/m2), a spiccare è anche il -8,9 % della Valle d’Aosta e il -7% del Lazio.

La Valle d’Aosta, però, nonostante il calo sostanziale è anche la regione italiana in cui vengono registrati i prezzi medi più alti: 2.396 euro/m2. A seguire, Liguria (2.513 euro/m2 e -4,2%), Trentino Alto-Adige (2.349 euro/mq e -1,9%) e Lazio (2.117 euro/m2 e -7%), dove però a trainare il mercato è Roma (2.293 euro/m2 contro gli 849 della meno cara della regione, Frosinone).

Discorso simile anche per la Lombardia (1.706 euro/m2 e -1,1% su base annua), dove Milano è per distacco la provincia più cara (2.352 euro/m2 e +5,4%) seguita da Sondrio (1.765 euro/mq), Como (1.752 euro/m2) e Brescia (1.705 euro/m2). Fanno da contraltare Mantova (1.037 euro/m2), Pavia (1.072 euro/m2) e Cremona (1.073 euro/m2).

Anche in Toscana, è proprio il capoluogo di regione a far registrare il prezzo più alto al m2: 2.816 € a Firenze. Ma superano i 2.000 euro/m2 anche Lucca (2.514), Grosseto (2.416), Massa-Carrara (2.201), Livorno (2.160) e Siena (2.022).

Discorso decisamente diverso per la Liguria (2.513 euro/m2 e -4,2% di media), dove il capoluogo Genova è la città meno cara (2.088 euro/m2), staccatissima dalla più cara in assoluto Savona (3.154 euro/m2). Seguono Imperia (2.645 euro/m2) e La Spezia (2.246 euro/m2).

Nel resto del Nord, in Veneto (1.444 euro/m2) Venezia è la città più cara (2.111 euro/mq). In Piemonte (1.262 euro/m2), Verbano-Cusio-Ossola (1.749 euro/m2) supera Torino (1.407 euro/m2). In Emilia-Romagna le più care sono Rimini (2.285 euro/m2) e Bologna (2.009 euro/m2), entrambe in crescita, rispettivamente del +1,3% e 0,9%.

Tra le regioni del Centro, oltre alle già citate Toscana e Lazio, si registrano anche le flessioni su base annuale di Marche (-5,6%) e Umbria (-4,7%). Nella prima, le case più costose si trovano a Pesaro Urbino (1.727 euro/m2 e -3,6%). Mentre per quanto riguarda la seconda, si registra un equilibrio sostanziale tra le due province: Perugia (1.143 euro/m2) e Terni (1.013 euro/m2).

Scendendo verso Sud, in Abruzzo la provincia più cara è Pescara (1.307 euro/m2). Costi decisamente contenuti in Molise, dove si registrano i 980 euro/m2 di Campobasso e i 796 di Isernia. Discorso simile per la Calabria (914 euro/m2 di media regionale), dove però la provincia più cara è Vibo Valentia con 1.170 euro/m2.

In Campania (1.618 euro/m2 di media), la provincia più cara è Napoli (2.007 euro/m2). In Basilicata (1.229 euro/m2), ci vogliono 1.382 euro/m2 per comprare casa a Matera. In Puglia (1.178 euro/m2 di media), la provincia più cara è il capoluogo Bari (1.455 euro/m2).

Per quanto riguarda le Isole, in Sardegna la provincia più costosa è Cagliari (1.715 euro/m2), seguita da Sassari (1.508 euro/m2). In Sicilia (1.087 euro/m2 e -5,3% su base annua), Palermo (1.218 euro/m2) precede Catania (1.195 euro