sabato 21 aprile 2018

Bonus prima casa: entro quanto tempo trasferire la residenza?


Chi acquista l’abitazione con il bonus prima casa ha un termine perentorio per trasferire la propria residenza nel nuovo immobile.

Hai acquistato casa in un Comune diverso da quello ove si trova la tua attuale residenza. Poiché si tratta della tua prima casa e l’abitazione non è di lusso, il commercialista ti ha detto che puoi usufruire del cosiddetto bonus prima casa, un’agevolazione fiscale che ti consentirà di ottenere un notevole sconto sulle tasse da pagare all’erario. Ma, per poterti avvantaggiare di questa possibilità concessa dalla legge a chi, come te, non è proprietario di un’altra abitazione – su tutto il territorio nazionale – acquistata con il medesimo bonus, devi prima trasferire la tua residenza nel nuovo Comune. Una cosa impossibile – gli spieghi – visto che la nuova casa appena comprata è ancora in fase di ristrutturazione e non è abitabile: se dovessero arrivare i vigili a verificare l’effettiva dimora non troverebbero nessuno. Nessun problema, ti conforta sempre il tuo commercialista: la residenza la puoi trasferire anche in un momento successivo. Entro quanto? E che succede se la ditta dei lavori non finisce, nei termini concordati, le opere per le quali è stata delegata? Questi problemi ti crucciano così tanto che fai una ricerca tra le precedenti sentenze della Cassazione per verificare cosa sia stato detto a riguardo. E la risposta la trovi proprio in una pronuncia di qualche giorno fa [1]: in essa è sintetizzato tutto il pensiero della Suprema Corte in merito al bonus prima casa ed entro quanto tempo trasferire la residenza. Per ciò mettiti comodo e leggi le istruzioni che dovrai seguire se non vuoi rischiare di perdere l’agevolazione fiscale e restituire allo Stato tutte le ulteriori imposte.

Il bonus prima casa: quanto risparmio?

Prima però di spiegare entro quanto trasferire la residenza nel nuovo Comune dove si trova l’abitazione nuova, ti ricordo che il cosiddetto bonus prima casa consiste in una riduzione dell’Iva (per le vendite da impresa, quindi soggette a Iva) o dell’imposta di registro (per le vendite da privato). L’agevolazione comporta poi l’applicazione fissa dell’imposta catastale e ipotecaria. Vediamo qui di seguito di quant’è lo sconto (ma, per una trattazione più approfondita, sarà bene che tu legga la nostra guida Agevolazione fiscale sulla prima casa).

Vendite non soggette a Iva
  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.
Vendite soggette a Iva
  • Iva ridotta al 4% (invece del 10%; per gli immobili A/1, A/8 e A/9 l’Iva è al 22%);
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Bonus prima casa: per quali immobili?

Il bonus prima casa è innanzitutto possibile solo per le case che non sono di lusso ossia che non sono accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9, e per quelle che non sono uffici ossia A/10.

In secondo luogo, il bonus prima casa può essere utilizzato solo se l’acquirente sposta la propria residenza nel Comune ove essa si trova. Tale spostamento, se non è già avvenuto prima del rogito, deve essere comunque completato entro i successivi 18 mesi.

In alternativa la casa può trovarsi nel Comune ove l’acquirente lavora o studia oppure ove ha sede il suo datore di lavoro (se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro) oppure in qualsiasi Comune italiano se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero che non abbia altre case sul territorio italiano.

Entro quanto tempo trasferire la residenza nel nuovo Comune

Ritorniamo dunque al problema dal quale siamo partiti: entro quanto tempo dobbiamo trasferire la residenza nel nuovo Comune per usufruire del Bonus prima casa? Lo abbiamo appena detto: chi non lo ha già fatto al momento dell’atto di compravendita dell’abitazione può farlo entro 18 mesi. Il termine decorre dal rogito e non dal giorno di “fine lavori” qualora si sia acquistata una casa in corso di costruzione.

Questo significa che se sono stati delegati dei lavori di ristrutturazione nell’immobile appena comprato e la ditta non li completa nei tempi preventivati, bisognerà comunque trasferire la propria residenza in quello stesso Comune, a meno che non si voglia pagare allo Stato tutte le imposte sull’atto di acquisto che prima erano state scontate.

La Cassazione ha più volte affrontato il tema di comprendere se il termine dei 18 mesi entro cui trasferire la residenza decorra inesorabilmente dal giorno del contratto di acquisto o se, essendo l’immobile oggetto di acquisto per qualsiasi motivo indisponibile ad essere abitato (ad esempio: perché lo occupa un inquilino, regolare o abusivo; oppure perché vi siano lavori in corso o da eseguire; eccetera), il termine possa invece decorrere dal giorno in cui l’impedimento è cessato. La prima tesi è stata quella da sempre sposata dalla giurisprudenza: i 18 mesi si computano dalla data del rogito a meno che appunto ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non ricorre nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione. Tale eventualità non è certo «inevitabile e imprevedibile», ma rientra nel normale rischio – preventivabile – quello secondo cui un inquilino, nonostante lo sfratto, non lascia l’appartamento o la ditta dei lavori ritardi la consegna.

Ci sono però sentenze di primo e secondo grado che hanno sposato un’interpretazione più favorevole al contribuente, stabilendo che il termine dei 18 mesi «decorre unicamente dal momento in cui l’immobile in corso di costruzione ed oggetto di compravendita è divenuto effettivamente idoneo all’utilizzo ed al soddisfacimento dell’esigenza abitativa» [2].

Inquilino: quali detrazioni fiscali?



Affitto: guida alle detrazioni fiscali sui canoni di locazione. Cosa il conduttore può scaricare dalle tasse?

Hai preso in affitto un appartamento. Tutti i mesi versi, al proprietario di casa, un canone mensile che ti costa quasi quanto metà dello stipendio. Sei stato costretto: nonostante le ricerche, non sei riuscito a trovare prezzi più bassi nella stessa zona della città. A questo punto vorresti almeno pagare meno tasse visto che il tuo reddito è fortemente compresso da una spesa comunque necessaria. Così ti chiedi, in qualità di inquilino, quali detrazioni fiscali prevede la legge e cosa puoi scaricare dalla dichiarazione dei redditi.

Le spese per l’affitto costituiscono da sempre un grosso peso sul bilancio delle famiglie. Ecco perché il legislatore ha voluto prevedere delle agevolazioni fiscali per chi è costretto a pagare tutti i mesi un canone al locatore.

In questo articolo cercheremo di comprendere se e quando, ma soprattutto in che misura, l’affitto si può scaricare dalle tasse.

Cosa sono le detrazioni fiscali sull’affitto

Per prima cosa è necessario un chiarimento di carattere terminologico. Non che sia essenziale per comprendere quali detrazioni fiscali ci sono per gli inquilini, ma quantomeno non si rischia di fare la parte degli sprovveduti. Quando comunemente si parla di affitto, in realtà si tratta di locazione. Difatti, il contratto con cui una persona (il cosiddetto locatore) concede a un’altra persona (il cosiddetto conduttore o locatario) la possibilità di godere di un proprio immobile, per un dato tempo e in cambio di un corrispettivo periodico, sia che esso abbia ad oggetto immobili ad uso abitativo che ad uso commerciale, si chiama propriamente locazione. L’«affitto» invece ha ad oggetto beni immobili che possono produrre frutti (ossia utili) come ad esempio un’azienda. In questo articolo continueremo a parlare di affitto, con la consapevolezza di sbagliare, ma proprio per avvicinarci di più al linguaggio comune, così come è nostra abitudine fare.

Non resta che capire cosa sono le detrazioni fiscali sull’affitto. Si tratta di spese che la legge consente di sottrarre dal conto finale delle tasse da pagare allo Stato. In buona sostanza, se un contribuente deve versare, alla fine dell’anno, mille euro di imposte, da tale importo potrà togliere le detrazioni fiscali riconosciutegli dalla legge, tra cui appunto quelle sull’affitto.

Quando spettano le detrazioni fiscali sull’affitto

Come vedremo a breve, le detrazioni fiscali sull’affitto spettano principalmente sull’immobile adibito ad abitazione principale. Per «abitazione principale» si intende quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Quali sono le detrazioni fiscali per inquilini

Le detrazioni legate ai canoni d’affitto pagati sono diverse e hanno differenti potenziali beneficiari, che vanno dai giovani o dagli studenti universitari fuori sede, ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro. Cercheremo di elencarle tutte, spiegando i capisaldi di ogni disciplina, in modo da orientare l’affittuario e da dargli un’idea di massima di quali spese può scaricare dalle tasse.

Detrazione per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale

La legge [1] riconosce una detrazione Irpef per il canone di locazione versato mensilmente dagli inquilini di immobili adibiti a propria abitazione principale in forza di un contratto di locazione stipulato o rinnovato. Il contratto deve quindi essere scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate. Per come facilmente immaginabile non si può scaricare dalle tasse un affitto “in nero”.

La detrazione riguarda tutti i contratti di locazione previsti dalla legge sull’equo canone [2] ossia:

  • i contratti liberi (o, meglio detti, «a canone libero»), anche conosciuti come contratti «4+4» (il nome deriva dalla durata dell’affitto);
  • i contratti concordati o convenzionali (o meglio detti «a canone concordato»), anche conosciuti come «contratti 3+2»;
  • i contratti di durata transitoria, anche redatti per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari.

A quanto ammonta la detrazione fiscale sull’affitto per inquilini?

L’ammontare massimo della detrazione d’imposta è determinato dalla legge in base a due tipo di fattori: il tipo di contratto e il reddito dell’inquilino. Vediamo le varie ipotesi.

Detrazioni affitto a canone libero (4+4)

Nel caso di contratto di affitto a canone libero, la detrazione è pari a:

  • 300,00 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 150,00 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo è superiore a 30.987,41 euro non spetta alcuna detrazione.

Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.

Detrazioni affitto a canone concordato (3+2)

Se il contratto di affitto per l’abitazione principale è di tipo «concordato» (3+2) l’ammontare massimo della detrazione d’imposta è il seguente:

  • 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non a 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo è superiore a 30.987,41 euro non spetta alcuna detrazione.

Ad esempio, un contribuente con un reddito complessivo pari a 18.000,00 euro, che ha locato con contratto “concordato” un’unità immobiliare per adibirla a propria abitazione principale, per soli 165 giorni nel periodo d’imposta, ha diritto ad una detrazione IRPEF pari a 112,06 euro (247,90 euro x 165/365).

Detrazione affitto per dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro

È prevista [3] una detrazione d’imposta a favore dei lavoratori dipendenti che hanno trasferito la propria residenza per motivi di lavoro, prendendo in locazione un’unità immobiliare destinata a propria abitazione principale:

  • nel nuovo Comune di lavoro, ovvero in un Comune ad esso limitrofo;
  • a condizione che il nuovo Comune di lavoro (o il Comune limitrofo) disti almeno 100 Km dal precedente Comune di residenza del dipendente e sia situato in un’altra Regione.

L’agevolazione non spetta ai lavoratori con un contratto di lavoro diverso da quello da dipendente.

Tale detrazione sull’affitto spetta solo per i primi 3 anni dalla data di trasferimento della residenza, intendendo per anno il periodo d’imposta. Se durante il triennio in cui spetta la detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, egli perde il diritto alla detrazione a partire dall’anno d’imposta successivo a quello nel quale non riveste più questa qualifica.

L’ammontare massimo della detrazione riconosciuta in ciascun periodo d’imposta è pari a:

  • 991,60 euro, se il reddito complessivo del dipendente non supera 15.493,71 euro;
  • 495,80 euro, se il reddito complessivo del dipendente supera 15.493,71 euro, ma non 30.987,41 euro.

Detrazione per i giovani inquilini

La legge [4] riconosce una detrazione Irpef ai giovani tra i 20 e i 30 anni che firmano un contratto di affitto per un immobile da destinare a propria abitazione principale.

La detrazione spetta:

  • per i primi 3 anni;
  • a condizione che l’abitazione locata sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati.

Il requisito dell’età è soddisfatto qualora ricorra anche per una parte del periodo d’imposta in cui si intende fruire della detrazione;

Se il contratto è cointestato a più conduttori, la detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto, nella percentuale a loro spettante.

La detrazione spettante è pari a 991,60 euro, a condizione che il reddito complessivo degli inquilini non risulti superiore a 15.493,71 euro.

Ad esempio, un contribuente di 24 anni con un reddito complessivo pari a 13.000,00 euro, che ha locato un’unità immobiliare per adibirla a propria abitazione principale per soli 231 giorni nel periodo d’imposta, ha diritto ad una detrazione IRPEF pari a 627,56 euro (991,60 euro x 231/365).

Detrazione Irpef per affitto a studenti universitari “fuori sede”

La legge [5] prevede una detrazione Irpef IRPEF del 19% per i canoni di locazione, derivanti da contratti di stipulati o rinnovati ai sensi della L. 431/98, sostenuti dagli studenti universitari iscritti ad un corso di laurea presso una università situata in un Comune diverso da quello di residenza.

La detrazione non spetta per chi ha preso una camera in subaffitto (cosiddetta sublocazione).

La detrazione compete a condizione che l’università sia ubicata in un Comune:

  • diverso da quello in cui lo studente ha la propria residenza anagrafica;
  • distante da quest’ultimo almeno 100 Km;
  • sito in un’altra Provincia rispetto a quello di residenza.

La detrazione spetta anche se tali spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico come, ad esempio, nel caso del padre per l’università dei figli.

La detrazione spetta fino a un volume massimo di spesa pari a 2.633 euro.

La stessa detrazione spetta per gli studenti iscritti a un corso di laurea presso un’università ubicata nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea o in uno degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo, con i quali sia possibile lo scambio di informazioni.

Detrazione Irpef per l’affitto di terreni agricoli ai giovani

Dal 2014 la legge ha previsto [6] una detrazione Irpef del 19%:

  • a favore dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella previdenza agricola, di età inferiore ai 35 anni;
  • in relazione alle spese sostenute per i canoni di affitto dei terreni agricoli.

La detrazione del 19% delle spese sostenute per il pagamento dei canoni spetta:

  • entro il limite di 80 euro per ciascun ettaro preso in affitto;
  • fino ad un massimo di 1.200 euro annui.

La detrazione non spetta se l’affittuario dei terreni è uno dei genitori del giovane agricoltore.

mercoledì 18 aprile 2018

Nessun pagamento Imu e Tasi per gli immobili occupati abusivamente.



Imu e Tasi per gli immobili occupati abusivamente


Se l’immobile è occupato abusivamente, il proprietario è esentato dal versamento di Imu e Tasi.

Per il proprietario di un immobile occupato abusivamente è prevista l’esenzione dalle tasse sulla casa Imu e Tasi. Il chiarimento arriva dalla Commissione tributaria provinciale di Roma, in seguito a due casi di ricorso sostenuti da una società che si era vista contestare dal Comune della Capitale la fondatezza della domanda di restituzione delle due imposte indebitamente versate.

Con le sentenze n. 25506 del 20 novembre 2017 e 26532 del 7 dicembre 2017, la Commissione stabilisce che il proprietario di un immobile occupato in maniera abusiva non deve corrispondere l’Imposta Municipale Unica e la Tassa sui servizi indivisibili, dal momento che si trova nella condizione di non poter disporre dell'effettivo possesso dell'immobile, presupposto impositivo fondamentale richiesto per entrambe le imposte ai sensi della L. 147/2013, art. 1 co. 669 istitutiva dell’IUC (Imposta Unica Comunale, composta anche dalla Tasi).

Nel primo caso (sentenza n. 25506 del 20 novembre 2017) i giudici hanno accolto il ricorso della società che si era vista negare il rimborso della Tasi dal Comune di Roma, dovuta per la proprietà di un immobile occupato abusivamente da soggetti che vi si erano stabiliti senza il consenso della società proprietaria, ma con la residenza certificata dal Comune stesso nonostante le numerose denunce sporte nel tempo e l’esistenza di un decreto giudiziario di sequestro. Il ricorso era motivato, dunque, dalla mancanza del presupposto impositivo per il suo versamento, ovvero il possesso o la detenzione dell’immobile. Secondo il Comune l'imposta andava invece pagata perché, nonostante l'occupazione abusiva, la proprietaria conservava il possesso dell'immobile. La Commissione, accogliendo il ricorso, ha chiarito la necessità che “il possessore (o il detentore) abbia la possibilità di ripristinare il rapporto materiale con la cosa quando lo voglia, con la conseguenza che qualora tale possibilità non risulti, il solo elemento intenzionale non è sufficiente per la conservazione del possesso (o della detenzione), che si perde nel momento in cui è venuta meno l’effettiva disponibilità del bene”.

Il secondo caso (sentenza n. 26532 del 7 dicembre 2017) si riferisce al versamento dell’Imposta Municipale Unica. La Commissione, come nel caso precedente, osserva che il presupposto dell’imposta è il possesso del bene, tanto che l’Imu dovuta è commisurata al periodo di possesso; nel caso in esame la società è proprietaria dell’immobile, ma non ne detiene il possesso in quanto illegittimamente occupato da terzi.

Il Comune dovrà pertanto rimborsare le somme già versate, anche al fine di rispettare i principi di eguaglianza e di capacità contributiva che, altrimenti, risulterebbero violati.

Niente residenza né utenze a chi occupa un immobile abusivamente.

Il DL 47/2014, cosiddetto Piano Casa, ha introdotto un’importante novità nella lotta contro l’abusivismo, prescrivendo che "chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza nè l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge". In precedenza, infatti, gli abusivi potevano ottenere la residenza nell’immobile detenuto senza titolo pur in presenza di un procedimento penale. Dal 2014 è dunque necessaria, quando si fa richiesta di residenza, allegare la documentazione che attesti il titolo di occupazione legittima di un alloggio.  

domenica 15 aprile 2018

Prezzi della case ancora in calo nel 2018: mappa variazione annuale e trimestrale, valori al m2


Continua a cadere il valore nominale delle case di seconda mano in Italia, che segna un decremento dell’1,2% nel primo trimestre dell’anno. Secondo i dati del marketplace immobiliare idealista, il prezzo delle abitazioni è sceso fino a una media di 1.799 euro al metro quadro dopo i mesi invernali. Non si attenua la tendenza ribassista del mattone che fa registrare -3,8% su base annua.

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “è un dato che fotografa fedelmente l’andamento contrastato del mercato, con segnali di recupero nei grandi centri e nelle aree cittadine più richieste, mentre nei mercati provinciali si assiste alla svalutazione costante del mattone.
La ripresa selettiva dei valori immobiliari è dovuta solo in parte a motivi economici e fa i conti con una fase di profonda trasformazione della società italiana, dove i nuclei familiari si sono ridotti, la popolazione invecchia e c’è un surplus di immobili di ampia metratura difficili da piazzare concentrati nelle aree metropolitane e in provincia. Tutti fattori che finiscono per pesare sull’andamento generale dei prezzi”.

Regioni


Il trend negativo dei valori immobiliari investe tutte le regioni italiane ad eccezione del Piemonte (0,9%%) e del Trentino Alto Adige (0,1%). Tutte le altre regioni chiudono il trimestre in saldo negativo con i ribassi maggiori nelle Marche (-2,9%) e in Umbria (-2,3%); cali superiori all’un per cento in altre 9 regioni guidate dal meno 1,9% di Lazio e Abruzzo.
La Liguria si conferma la regione con i prezzi più elevati, a una media di 2.594 euro al metro quadro, seguita dalla Valle d’Aosta (2.426 euro/m²) e Trentino Alto Adige (2.406 euro/m²). La regione più economica è la Calabria, con 889 euro al metro quadro, davanti al Molise (1.009 euro/m²) e la Sicilia (1.122 euro/m²).

Province


Oltre il 60% dei mercati provinciali chiude il primo trimestre dell’anno in saldo negativo. Le macroaree che hanno fatto registrare le variazioni più ampie sono Ascoli Piceno (-6,7%), Barletta-Andria-Trani e Terni, entrambe con un calo nell’ordine del 6,4%. All’opposto è Gorizia (9,3%) a comandare la graduatoria degli aumenti, davanti a Alessandria (8%) e Cremona (7,8%). 

Sul fronte dei prezzi di vendita Savona (3.386 euro/m²) è sempre la provincia più cara, davanti a Bolzano (3.165 euro/m²) e Imperia (2.704 euro/m²), mentre Biella chiude la graduatoria con soli 648 euro/m².

Città


I mercati cittadini rimangono prevalentemente dominati da svalutazioni, più forti nei centri intermedi. I grandi mercati trainano la ripresa dei prezzi, attestata dai tassi di crescita di Torino (6,1%), Milano e Firenze (entrambe in aumento del 2,3%). Anche Napoli (0,5%) chiude il trimestre in saldo positivo, pressocché stabili Bologna, Roma e Venzia; saldi negativi si segnalano solo a Genova (-0,7%) e nelle altre aree metropolitane del Sud Italia.

Negli altri capoluoghi l’andamento dei prezzi è caratterizzato da variazioni di maggiore entità rispetto ai grandi mercati. In generale i mercati intermedi denotano ancora un’elevata instabilità, come dimostrano le forti contrazioni di Frosinone (-9,2%), Teramo (-7,9%) e Vercelli (-6%) da un lato e i rimbalzi di Alessandria (9%), Lucca (5,9%) e Cuneo (5,4%) dall’altro.

Venezia (4.380 euro/m²) continua a dominare la graduatoria dei prezzi di vendita precedendo Firenze (3.519 euro/m²) e Bolzano (3.446 euro/m²). Nella parte bassa del ranking stazionano Agrigento (836 euro/m²), Caltanissetta (732 euro/m²) e Biella, la più economica, con 720 euro al metro quadro.


Fonte idealista

PDF icon idealista_rapporto_1q_2018.pdf

Tari : 30% in meno sulla seconda casa se usata solo per le vacanze



 

Una sentenza della Commissione Tributaria di Massa Carrara stabilisce che si applica uno sconto Tari del 30% sulla seconda casa usata esclusivamente a scopo vacanza. Questo in virtù del principio che stablisce come il pagamento dell'imposta debba essere proporzionale alla quantità di rifiuti prodotti.

Secondo al Commissione Tributaria, che ha accolto il ricorso di un contribuente che considerava "eccessiva" la Tari richiesta su una abitazione usata solo per le vacanze, il Comune non può applicare in maniera indiscriminata la stessa imposta a chi è residente e a chi non lo è. Questo in base anche al principio espresso dalla direttiva UE n.2008/98/CE per cui "chi inquina paga".

mercoledì 4 aprile 2018

Cedolare secca, per la riduzione nei canoni concordati è obbligatoria l’attestazione delle associazioni.



Cedolare secca ridotta solo con timbro associazioni

Cedolare ridotta se il concordato è validato dalle associazioni

Obbligo di attestazione delle associazioni per la riduzione della cedolare secca nei canoni concordati.

Per ottenere la riduzione del 10% sulla cedolare secca in caso di stipula di contratto a canone concordato è obbligatorio per i contraenti acquisire l’attestazione delle associazioni di categoria, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate.
Il chiarimento arriva dalla Direzione Generale per la Condizione Abitativa - Divisione 4 - del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con la nota n. 0001380 del 6 febbraio 2018 e riguarda l’obbligo di attestazione per la corretta applicazione dell’Accordo Territoriale per i contratti a canone concordato non assistiti direttamente dalle Associazioni firmatarie, dal D.M. 16/01/2017 e presente negli Accordi Territoriali stipulati ai sensi dello stesso.

La nota ministeriale specifica che:

Per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla Pubblica Amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’Accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali.
Ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

L’interpretazione del Ministero appare piuttosto chiara ed esplicita: l’attestazione è obbligatoria. Cerchiamo quindi di fare una sintesi delle certezze che abbiamo in materia, anche alla luce di tale posizione:

- L’obbligo di attestazione vale solo nei Comuni ove sia stipulato un nuovo Accordo Territoriale ai sensi del D.M. 16/01/2017. In caso di Accordi precedenti, invece, tale obbligo non opera, salvo che nel caso (rarissimo) che sia l’Accordo stesso a prevederlo.

- Le modalità di attestazione sono/saranno specificate dai singoli Accordi Territoriali stipulati ai sensi del D.M. 16/01/2017, che riportano/riporteranno in allegato il modello da sottoporre alle Associazioni firmatarie per la vidima. Gli Accordi dispongono/ disporranno altresì in merito al numero di Associazioni che dovranno rilasciare l’attestazione per ogni singolo contratto: il D.M. infatti dispone che a rilasciarla sia almeno una Associazione firmataria, ma alcuni Accordi già stipulati prevedono addirittura un’attestazione bilaterale (rilasciata da due Associazioni firmatarie, normalmente una per il conduttore e una per il locatore).

- Stando anche ai riscontri dei Comuni ove i nuovi Accordi sono stati stipulati, l’attestazione andrà presentata al Comune in sede di dichiarazione IMU, quindi al momento della richiesta dell’agevolazione, per ottenere la riduzione IMU spettante a questo tipo di contratti. Su questo aspetto, tuttavia, la procedura potrebbe variare da Comune a Comune.

- Per quanto riguarda l’Agenzia delle Entrate, invece, stando al parere fornito dal Ministero (e salvo successive specifiche in senso contrario) non appare necessario produrre l’attestazione in sede di dichiarazione dei redditi o, ancor meno, in sede di registrazione del contratto di locazione. L’attestazione andrà eventualmente prodotta qualora l’AdE effettuasse un accertamento circa la correttezza del contratto agevolato stipulato, “anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni (o dell’aliquota cedolare agevolata, aggiungiamo noi) utilizzate”.

- Anche nei Comuni (es. Bologna) in cui l’Accordo Territoriale, pur applicando il D.M. 16/1/2017, pare esprimersi per una non obbligatorietà dell’attestazione, sarà bene d’ora in poi produrla, onde evitare che in sede di controllo la mancanza dell’attestazione venga contestata, in linea con la sopra esposta interpretazione del Ministero.

La questione della corretta applicazione degli Accordi Territoriali.

Il D.M. 16/01/2017 (art. 1 comma 8) ha introdotto un meccanismo non presente nel precedente D.M del 30/12/2002, finalizzato ad evitare abusi legati all’erronea applicazione dei parametri presenti negli Accordi Territoriali:

[..] Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

In seguito all’emanazione del sopra citato Decreto Ministeriale e man mano che gli Accordi Territoriali lo hanno reso applicabile sul territorio è sorto il dubbio circa l’obbligatorietà, asserita dalle Associazioni firmatarie, o la mera opportunità, auspicata dagli altri operatori del settore, di tale attestazione, non essendo ben chiaro il senso dell’espressione “da eseguirsi […] anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

In sostanza, anche dopo la stipula dei primi Accordi Territoriali residuava un dubbio circa la sua funzione: obbligatoria al fine di ottenere l’agevolazione collegata al canone concordato (imposta sui redditi e IMU) oppure volta soltanto ad evitare che l’AdE o il Comune possano effettuare i controlli a campione sulla corretta applicazione dei parametri dell’Accordo Territoriale.

L’interpretazione del Ministero (in risposta ad un quesito posto da CONFABITARE) si colloca in questo contesto, e vale a dissipare ogni dubbio riguardo l’obbligatorietà dell’attestazione al fine del riconoscimento (o della mancata revoca) delle agevolazioni fiscali.