La riforma ha previsto l'adeguamento delle sanzioni per la violazione delle regole contenute nel regolamento di condominio, rendendole molto più elevate. Come devono comportarsi, ora, gli amministratori? C'è una procedura particolare da seguire per l'irrogazione?
I PRECEDENTI
Il vecchio R.D.L. 56/1934 all'art. 27, commi 3 e 4, disponeva: «i regolamenti di condominio possono stabilire per le infrazioni alle norme circa l'uso delle cose comuni e gli atti che turbano la tranquillità dei condomini una sanzione pecuniaria non superiore a lire 50».
Successivamente, con l'entrata in vigore del nuovo codice civile l'art. 70 delle disposizioni attuative prevedeva: «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento».
Così come la precedente, anche la nuova disposizione non ha dato luogo a molte controversie. Infatti, vista anche l'esiguità della sanzione, ha avuto, nel corso degli anni, una scarsa applicazione in quanto è stata considerata anacronistica. Non a caso si era cercato di avviare un processo di svecchiamento della stessa, presentando due diversi disegni di legge.
Disegni legislativi presentati nel corso degli anni
D.D.L. 2587/S (di iniziativa del senatore Tunis)
Prevedeva la modifica dell'articolo in tal senso: «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito dall'assemblea condominiale, con la maggioranza dei partecipanti al condominio, rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a cinquanta euro. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie».
D.D.L. 1659/S (di iniziativa dei senatori Manfredi, Rizzi, Fabbri e Scotti)
Per le infrazioni al regolamento di condominio, poteva essere irrogata dall'amministratore una sanzione pecuniaria la cui entità è deliberata dall'assemblea in via preventiva annuale. In difetto di pagamento si applicava l'art. 63, comma 2. Il nuovo articolo recepiva in parte il contenuto dei precedenti disegni di legge innalzando l'entità della sanzione ma non modificando null'altro.
Raffronto
Vecchio testo
Nuovo testo
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 0,05 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a euro 200 e, in caso di recidiva, fino a euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Le principali novità
Risulta aggiornato al valore attuale della moneta, incrementando le sanzioni pecuniarie previste per la violazione di norme regolamentari, al fine di ottenere una più ampia osservanza delle stesse da parte dei condomini e di impedire violazioni sistematiche e ripetute attraverso la previsione di una sanzione per i recidivi.
- Si passa dalle vecchie 100 lire a € 200 fino ad arrivare, in caso di recidiva a € 800.
- Viene reso più incisivo il fattore “ deterrenza” e confermato il sistema della recidiva.
La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
- Viene confermato il deposito presso lo stesso fondo.
La ratio della norma
Quantificare la sanzione con un importo relativamente elevato al fine di garantire un comportamento rispettoso dei condomini nei confronti delle norme contenute nel regolamento di condominio.
Ha una funzione punitiva e contiene un valore deterrente.
Ha la finalità di limitare le liti condominiali al fine tutelare le «cose comuni» e i «servizi di interesse comune» il cui uso e le cui prestazioni devono essere disciplinate in modo tale che tutti i condomini ne traggano ottimale godimento.
Alleggerisce il carico degli uffici giudiziari.
Le caratteristiche della sanzione
Ha carattere di “norma eccezionale”: prevede una pena avente natura privata che ha come destinatari solo i condomini. Non consente applicazioni in via analogica, né adeguamenti che prescindano da un testo apposito testo legislativo.
È una particolare forma di “risarcimento del danno” che scaturisce in seguito a un inadempimento di obblighi assunti nei riguardi di un determinato uso dei beni comuni.
La possibilità di applicare una sanzione è vincolata solo alla presenza di un'esplicita previsione del regolamento, in caso contrario, si avrà una lesione dei dritti di godimento del singolo condomino sui beni comuni (Cass. n. 10329/2008)
Non possono essere previste sanzioni pecuniarie di importo superiore a quello stabilito dall'art. 70 per la nullità delle medesime.
Saranno ritenute contra legem, eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore (Cass. n. 948/ 1995).
I destinatari della sanzione
Il potere vincolante della norma regolamentare ha come destinatario solo i condomini, in quanto è una pena privata di natura eccezionale per cui non è applicabile ai conduttori che rimangono estranei alla organizzazione condominiale.
Un orientamento dottrinale minoritario riconosce come destinatari della sanzione anche i conduttori (Nicoletti-Redivo, Il regolamento e l'assemblea nel condominio, Padova 1994, 53-55).
Il potere dell' amministratore
Non è necessario un mandato preventivo specifico da parte dell'assemblea, in quanto rientra tra le sue attribuzioni (Cass. n. 14088/1999; Cass. n. 9378/1997).
È tenuto ad attivarsi affine cessano gli abusi (Cass. n. 14735/2006).
È tenuto a irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini ai responsabili delle violazioni del regolamento (Cass. n. 8804/1993).
Non può arrogarsi un potere discrezionale nel comminare sanzioni a suo piacimento, in quanto deve seguire solo le violazioni di norme per le quali è espressamente richiamata la sanzione nel regolamento.
Clausola penale
Come ulteriore sanzione nel regolamento può essere inserita una clausola con cui si preveda il pagamento di una penale in caso di inadempimento o ritardo nel versamento delle quote, imponendo al condomino a versare a una maggior importo a titolo di mora (ex art. 1382 cod. civ.). Tale clausola potrà essere inserita in un regolamento di natura contrattuale, ma potrà essere ridotta d'ufficio dal giudice nell'ipotesi in cui sia manifestamente eccessiva avuto riguardo alla violazione commessa.
Nuove applicabilità della norma
La riforma ha previsto un generico obbligo collaborativo in capo ai singoli condomini a favore del proprio amministratore al fine di costituire e aggiornare il registro dell'anagrafe condominiale. Per tali motivi, per valorizzare lo strumento previsto dall'art. 70 cod. civ. disp. att., si potrebbe inserire una precisa sanzione per omissione informativa o carenza di attivazione da parte del singolo condomino ai sensi dell'art. 1130, n. 6, cod. civ.
La nuova disciplina fra aspetti positivi e negativi
Aspetti negativi
Il legislatore non ha previsto che le infrazioni possano essere aggiornate in base all'inflazione.
L'art. 72 non indica l'art. 70 tra le disposizioni di attuazione del codice civile inderogabili, facendo rientrare solo gli artt. 63, 66, 67, 69.
Rimane aperto il problema se la recidiva valga solo nell'ipotesi di violazione reiterata di disposizioni del regolamento condominiale o possa anche essere applicata nelle ipotesi di mancata esecuzione di altre disposizioni come per esempio una delibera presa a maggioranza dei condomini. Lo stesso dicasi per la cosiddetta “recidiva semplice” cioè un comportamento illecito ripetuto dal condomino ma riguardante diverso precetto del regolamento. Su questo punto saranno le giudiziarie forse a delineare la corretta applicazione della norma.
Non è stato inserito il criterio della responsabilità oggettiva mediante il quale si poteva attribuire all'amministratore il potere di irrogare sanzioni anche al conduttore, familiare, convivente e dipendenti del condomino, con addebito direttamente a quest'ultimo degli importi. Infatti, anche al conduttore e il comodatario dell'appartamento o al titolare del diritto di usufrutto, uso, abitazione potrà essere irrogata la sanzione pecuniaria (Giudice conciliatore Caserta n. 15 del 22.7.1985): sebbene l'art. 70 disp. att. cod. civ. nulla precisi al riguardo è pacifico come costoro, in quanto effettivi utilizzatori delle parti di uso comune dell'edificio, si trovino in una posizione di ingerenza nell'organizzazione condominiale di cui ne subiscono, anche le regole dettate dal regolamento.
Aspetti positivi
Le sanzioni potranno diventare un ottimo deterrente per porre .ne a determinati comportamenti.
I regolamenti dovranno riportare in maniera analitica le diverse sanzioni per ogni singola azione/comportamento che si intendono vietare.
Nulla viene modificato in merito all'iter di procedura per l'irrogazione della sanzione.
Un progetto di riforma
Le scelte legislative operate dal Riformatore si sono rilevate in parte lacunose e a volte contraddittorie. Motivo per cui, su iniziativa de Il Sole 24 ORE, buona parte delle associazioni di amministratori di condominio, insieme all'Ordine degli avvocati di Milano e al Consiglio notarile di Milano hanno deciso di proporre al nuovo Parlamento alcune proposte di modifica di alcuni punti focali della riforma. Le modifiche discusse incidono solo su alcuni aspetti di determinati articoli del codice civile, modificandone la formulazione. La bozza del disegno di legge sarà esaminata dai parlamentari che avevano già lavorato sulla riforma nella scorsa legislatura.
All'interno di questo progetto di riforma vi è anche una norma che riguarda le sanzioni. La modifica proposta è così articolata: nell'art. 70 disp. att. cod. civ., come introdotto dall'art. 24, comma 1, della legge 220/2012, dopo le parole «spese ordinarie» sono aggiunte le seguenti «l'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al quarto comma dell'articolo 1136». In questa ipotesi vi sarà un passaggio obbligato dalla assemblea, che deciderà con una determinata maggioranza prescritta dal comma 4 dell'art. 1136 cod. civ. Quindi il provvedimento sanzionatorio per potersi concretizzare necessiterebbe di una preventiva deliberazione.
Le "multe" condominiali sono diventate più salate
Ivan Meo
Sun, 01 Sep 2013 17:15:00 GMT
