In tema di condominio negli edifici, la clausola del regolamento assembleare, o comunque la delibera, che vieta di destinare le unità immobiliari a specifiche attività non può essere fatta valere nei confronti di quel condomino che non l’ha mai accettata per iscritto né personalmente né per il tramite di un delegato.
Ciò, se consente all’interessato di aprire un bar, non fa venire meno l’obbligo per quella persona di rispettare le norme poste a tutela della tranquillità dei suoi vicini. Insomma: ok il bar aperto ma attenti a non violare l’art. 844 c.c.
Questa nella sostanza la decisione adottata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 22892 dello scoro 8 ottobre.
Il fatto che ha portato alla pronuncia degli ermellini è di quelli ricorrentissimi: regolamento di condominio che vieta di destinare i locali ad attività in grado di pregiudicare decoro e tranquillità dell’edificio, apertura di un bar, conseguenti contestazioni e quindi causa per decidere chi ha torto e chi ha ragione.
In primo grado il gestore del bar viene condannato: l’art. 12 del regolamento parla chiaro, dice il Tribunale adito, e l’attività dev’essere chiusa. Non solo: l’attore ha diritto al risarcimento del danno.
Nel giudizio di secondo grado la decisione viene completamente ribaltata. Motivo? La natura del regolamento.
Secondo la Corte d’appello, infatti, “l'art. 12 del regolamento condominiale (che vietava tali limitazioni nell'uso delle proprietà individuali) non era vincolante per esso D.M. perché non era stato mai da lui accettato formalmente per iscritto ai sensi dell'art. 1350 c.c.; quanto alla menzionata delibera assembleare del 7.3.1985, essa non poteva assurgere a valido atto di recepimento del regolamento del condominio in quanto priva della sottoscrizione del D.M. ovvero dal suo rappresentante in sede d'assemblea (Corte d'Appello di Napoli, con sentenza n. 3741/2005 citata in Cass. 8 ottobre 2013 n. 22892).
Niente violazione regolamentare, niente risarcimento: questa la chiosa della Corte partenopea.
La questione, come accade spesso, non finisce lì; insomma c’è stato lavoro per la corte di legittimità.
I giudici di piazza Cavour hanno ribadito la legittimità della decisione di secondo grado in merito alla questione del regolamento di condominio, cassando, però, la sentenza in relazione al risarcimento del danno.
Si legge in sentenza che l’attore “in primo grado il ristoro del danno morale, biologico e patrimoniale (deprezzamento del valore del proprio immobile) conseguenti ad immissioni superiori alla soglia di normale tollerabilità, provenienti dagli esercizi commerciali ubicati nei locali di por pietà (…). Non v'è dubbio che tali danni (art. 844 c.c.) presentano profili di autonomia rispetto alla denuncia di violazione delle norme del regolamento condominiale, per cui il rigetto di tale ultima domanda non poteva esimere il giudicante dall'esame della prima (ed assorbimento)” (Cass. 8 ottobre 2013 n. 22892).
In buona sostanza una cosa è l’impossibilità di far rispettare un regolamento troppo restrittivo e non accettato, altro prendersi le proprie responsabilità per la rumorosità intollerabile della propria attività.
