Tutto sull’ipoteca
Innanzitutto va specificato che l’ipoteca, nella sua concezione originaria, è un diritto che viene garantito alla banca o all’istituto di credito, a garanzia del finanziamento concesso. In pratica, chi richiede un prestito offre come garanzia di pagamento al creditore la possibilità di espropriarlo dell’immobile (nella maggioranza dei casi) di cui egli risulta proprietario.Quali beni possono essere ipotecati
Il contratto di ipoteca, regolato dal Codice Civile negli articoli 2808 e successivi, stabilisce una cauzione su un bene di cui si è proprietari. L’oggetto dell’ipoteca può essere di diverso tipo: non solo beni immobili, come abitazioni e appartamenti, ma anche diritti reali minori sugli immobili, o ancora una serie di beni mobili come autoveicoli, aerei, titoli di Stato, che siano stati iscritti nei registri pubblici.Quest’ultima caratteristica è fondamentale: infatti si parla di ipoteca solamente nel caso in cui il bene è iscritto appunto nei pubblici registri, e, diversamente dall’istituto del pegno, il proprietario (anche se debitore) continua a godere dei diritti di possesso dello stesso.
Tipologie di ipoteca
Stando ai termini di legge, esistono tuttora diversi tipi di ipoteca.
La prima classificazione è quella dell’ipoteca volontaria, la quale è
basata su un contratto fra debitore e creditore; il debitore può essere
rappresentato anche da un cosiddetto terzo datore di ipoteca. Nel
contratto di ipoteca viene stabilito il valore economico della stessa,
che può andare a coprire interamente l’ammontare del debito, così come
superarlo.L’ipoteca volontaria può essere anche un contratto costituito da un atto unilaterale, fra soggetti in vita, del debitore o ancora del datore terzo di ipoteca.
Entrambe le tipologie di ipoteca volontaria devono essere redatte in forma scritta, altrimenti vanno considerate nulle. Come abbiamo detto, l’ipoteca volontaria deve essere iscritta nei pubblici registri, e quindi autenticata o accertata per vie giuridiche.
Ipoteca giudiziale e legale
Un’altra variante del contratto di ipoteca è quella giudiziale. Si tratta di un contratto che può avere diverse basi sancite dal Codice Civile.Innanzitutto, può essere frutto di una sentenza, che obblighi il condannato a pagare una somma o a risarcire un determinato danno; un altro caso è quello di ipoteca a seguito di un decreto di ingiunzione o di altri provvedimenti di tipo giudiziale. In pratica, in tutti questi casi, l’ipoteca scatta in maniera automatica per coprire il debito sancito in sede giudiziaria ai danni della persona condannata (ad esempio nel caso di separazione fra coniugi).
Sempre all’interno dell’ipoteca giudiziale afferiscono i casi di lodi arbitrali o sentenze straniere trasferite presso l’autorità italiana.
Un’ultima tipologia di ipoteca è quella legale, iscrivibile anche contro la volontà del debitore.
A godere di quest’ultima possono essere i soggetti alienanti di un immobile o di un bene mobile iscritto ai registri, i quali non siano stati pagati dall’acquirente.
Anche lo Stato può valersi dell’ipoteca legale, nei confronti di imputati o soggetti rei, come rimborso delle spese relative al processo o alle spese carcerarie.
Estinguere l’ipoteca sulla casa
Il contratto di ipoteca dura in ogni caso 20 anni, a partire dal momento in cui il bene è registrato. Dunque, per poter estinguere l’ipoteca è necessario procedere prima di tutto alla cancellazione dell’immobile o del bene mobile dai registri pubblici. Nel caso di ipoteca in seguito all’accensione di un mutuo, a garanzia del finanziamento, potrebbe succedere che la durata del mutuo sia minore di 20 anni: grazie al Decreto Bersani del 2007, al momento del pagamento dell’ultima rata l’ipoteca risulta estinta in maniera praticamente automatica.Prima di tale decreto, invece, bisognava procedere parallelamente all’estinzione dell’ipoteca, con costi aggiuntivi da far rientrare nel computo delle spese per l’acquisto di una casa.
Tuttavia, tale semplificazione dell’estinzione del contratto di ipoteca non è stato sempre automatico per tutti i casi: fino al 2010, infatti, era applicabile solo nel caso in cui l’ipoteca fosse di tipo volontario o se il creditore fosse un istituto legittimo.
In seguito alle modifiche attuate dal decreto legislativo n. 141 del 2010, l’estinzione anticipata dell’ipoteca è stata applicata anche nei seguenti casi:
- i mutui non fondiari
- finanziamenti diversi da mutui
- finanziamenti concessi da enti previdenziali agli iscritti
- finanziamenti concessi da istituti diversi dalle banche (ma indicati dalla legge)
