Il soppalco, se di ampia superficie e consente la permanenza di persone, richiede il permesso di costruire

Realizzazione di un soppalco: quale è la disciplina giuridica per realizzarlo?

Angelo Pesce - Consulente Tecnico
27/07/2018

Il Consiglio di Stato, respingendo il ricorso di una Società, non concede la sanatoria per la realizzazione di un soppalco che si configura come superficie aggiuntiva calpestabile e fruibile dall'individuo e che comporta aggravio del carico urbanistico. L'opera rientra fra gli interventi di ristrutturazione edilizia e pertanto soggetta al rilascio del Permesso di Costruire.
Il fatto. Una Società, proprietaria di un immobile di valore storico, esegue una serie di opere edilizie atte a variare la destinazione d'uso e realizzare un soppalco. Dopo il sopralluogo di alcuni tecnici comunali, è stato rilevato che la realizzazione di predette opere era avvenuta in difformità dei titoli edilizi abilitativi.
In particolare, relativamente al soppalco, la Società ha dichiarato che lo stesso altro non è che un mero arredo industriale del magazzino che consente l'accesso alle scaffalature verticali da parte del personale in condizioni di sicurezza (tesi tra l'altro espressa all'atto del ricorso giudiziale).
Pur ribadendo la tesi che si tratterebbe di un'opera non destinata alla stabile permanenza di clienti o di personale, i tecnici in realtà hanno riscontrato che il soppalco si presenta sì di modesta estensione, ma integra un aumento di superficie fruibile, consentendo dunque la libera fruibilità delle scaffalature attraverso uno stabile camminamento (cui si accede mediante scale di collegamento con il piano di calpestio) e il posizionamento di carichi variabili.
=> Ampliamento di un soppalco e permerssi edilizi.
Più dettagliatamente, lo spazio risultante presenta:

• un'altezza media utile, tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente;
• una protezione dal vuoto sottostante, cosicché da renderlo fruibile in assoluta sicurezza;
• un'adeguata illuminazione riveniente da un lato aperto che permette di usufruire della luce del locale sottostante;
• una scala fissa dotata di corrimano che ne consente il raggiungimento.

In virtù di questa conformazione, della dimensione e della funzione, la realizzazione del soppalco è da qualificarsi quale intervento di ristrutturazione edilizia e pertanto soggetta al rilascio del Permesso di Costruire che, allo stato attuale, risulta assente e pertanto motivo di demolizione dello stesso.
=> Realizzazione di un soppalco in un appartamento condominiale
Cosa prevede la normativa.La disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale interponendovi un solaio, non è definita in modo univoco ma va analizzata caso per caso in relazione alle caratteristiche del manufatto.
Tuttavia, in linea di principio, laddove il soppalco si configuri di grandi dimensioni (con aumento di superficie utile) comportando una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente (D.P.R. n. 380/2001, art. 3) e relativo aggravio del carico urbanistico, la sua realizzazione richiede il Permesso di Costruire.
Tale titolo abilitativo non è richiesto quando il soppalco si configura come vano chiuso (cioè privo di finestre o luci), di altezza interna ridotta che non consente la permanenza di persone, comunque di limitata superficie che possa escludere la creazione di un ambiente idoneo all'incremento di superficie utile e pertanto riconducibile ad un intervento di restauro o risanamento conservativo.
Diversa è la questione relativa al soppalco abitabile che è definito in termini di legge come "soppalco con permanenza di persone" e si tratta di una zona rialzata rispetto al livello del resto dell'appartamento, realizzato in una fase successiva e calpestabile da persone comodamente erette.
Le regole e le misure stabilite dalla legge per la realizzazione di un soppalco cambiano a seconda del Regolamento Edilizio e alle norme igienico sanitarie di ciascun Comune ma, in linea generale, possono essere così riassunte:

• altezza minima del locale da soppalcare: deve essere di almeno 430-440 cm.; le altezze sopra e sotto il soppalco, quindi, non possono essere inferiori a 210 cm., soletta compresa;
• superficie soppalcata: non deve essere superiore a 1/3 della superficie del locale, ma può arrivare fino a metà della superficie del locale quando le altezze sopra e sotto il soppalco raggiungono i 220 cm.;
• altezza della zona sottostante: deve essere di almeno 240 cm. nel caso la si voglia attrezzare come bagno o come cucina (mantenendo sempre però i 210 cm. minimi nella parte superiore);
• superficie finestrata: non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del locale soppalcato;
• documentazione del progetto: va presentata all'Ufficio Tecnico del proprio Comune da parte di un professionista (ingegnere, architetto o geometra);
• ultimazione lavori: una volta terminati, questi vanno documentati all'Ufficio del Catasto, poiché aumenta la superficie calpestabile e quindi la metratura dell'appartamento.