Se la costruzione tarda a completarsi, come fare per non perdere i benefici "prima casa"? La Corte di Cassazione offre una risposta con l'ordinanza n. 1588 del 2018.
Avv. Valentina Papanice
30/06/2018
Acquisto sulla carta, ritardi e benefici prima casa
Una coppia acquista un'abitazione sulla carta. In base alle tempistiche indicate dal costruttore confida di potere rientrare nelle tempistiche che la legge prevede per godere dei benefici "prima casa".
Ma così non è: spesso accade che la realizzazione dell'immobile sia soggetta a ritardi non prevedibili e così si rischia di decadere dai benefici prima casa.
Cosa fare allora per evitare problemi? Vediamo la risposta (ri)offerta dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 1588 resa nel gennaio 2018. Prima, però, facciamo un ripasso delle condizioni richieste dalla legge con riferimento al requisito della residenza al fine di usufruire del beneficio della prima casa.
Prima casa, le prescrizioni delle legge riguardo alla residenza
Tra le condizioni che la legge prescrive per usufruire delle agevolazioni fiscali connesse con l'acquisto della prima casa rientrano quelle relative alla residenza; in particolare, per quello che qui interessa, il D.P.R. n. 131/1986 (Tariffa II, P.te I, art. 1, nota IIbis) prescrive che l'immobile deve essere "ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto".
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È poi previsto, sempre per quanto qui interessa, che "in caso di dichiarazione mendace ... sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.
Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima.
Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico."
Così nel caso di cui all'ordinanza n. 1588 cit. l'acquirente, confidando nei tempi indicati dal costruttore, faceva la sua dichiarazione nell'atto di acquisto e invece poi i ritardi nella costruzione gli impedivano di trasferire la residenza nell'indirizzo dell'abitazione acquistata.
Successivamente l'Agenzia delle Entrate contestava la decadenza dai benefici "prima casa".
A quel punto il ricorrente si difende giustificando il suo comportamento come dovuto a causa di forza maggiore: le lungaggini burocratiche non sono controllabili.
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Il ricorso del ricorrente è accolto dalle commissioni tributarie (in primo e secondo grado) per imprevedibilità dell'evento impeditivo (dato dai tempi del comune nel rilasciare le autorizzazioni all'impresa costruttrice); mentre in Cassazione è accolto il ricorso dell'Ufficio.
A sua volta l'Agenzia delle Entrate sostiene che non solo l'evento impeditivo era prevedibile, ma che onde ovviare al problema sarebbe stato sufficiente che i coniugi trasferissero la residenza nel comune ove sarebbe stato costruito l'immobile, anche presso un indirizzo diverso.
La Corte riconosce che la causa di forza maggiore consente di mantenere i benefici prima casa; richiama all'uopo l'orientamento secondo cui si deve "tenere conto di eventuali ostacoli nell'adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento.
Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall'agevolazione, solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell'acquisto" aggiunge per forza maggiore si deve intendere "un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di "abitare" nella prima casa entro il termine suddetto" (cfr. Cass. n. 7067/14; id n.13177/14); "un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento" (Cass. n. 6076/2017; cfr. Cass. n. 13148/16; n. 14399/13; n. 864/16 e n. 25/16)".
In ogni caso l'impossibilità di trasferire la residenza non costituisce forza maggiore, dal momento che la legge prescrive il trasferimento della residenza nel comune, e non all'indirizzo dell'abitazione acquistata; dunque, come già statuito in precedenza in un caso relativo al mancato rilascio di un immobile da parte del conduttore (v. Cass. n. 13346/2016), possono essere rilevanti, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune.
Già in precedenza, ricorda l'ordinanza in commento, con la sentenza n. 2527/2014, la stessa Corte di Cassazione aveva "statuito che il rilascio del certificato di abitabilità non rileva ai fini della normativa di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, che richiede, quale condizione per fruire dei benefici fiscali, il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile, e non, come la L. 22 aprile 1982, n. 168, art. 1, che l'immobile acquistato venga adibito "a propria abitazione"."
A parere di chi scrive, la conclusione di tale discorso e perlopiù assurda: se si va ad abitare in un comune diverso da quello dove si ha già la residenza, non è detto che si abbia un indirizzo a dispozione dove trasferire il proprio domicilio, se non ad esempio sottoscrivendo un contratto di affitto di un altro immobile oltre a quello in costruzione.
Alle volte i provvedimenti giudiziali denotano una certa distanza dalla realtà di tutti i giorni.
- Il beneficio fiscale per l'acquisto della prima casa è replicabile anche se la prima abitazione non è idonea
- Non decade dalle agevolazioni "prima casa" il coniuge che cede l'abitazione alla ex.
