La bozza del decreto "Semplificazioni fiscali", in attuazione della Delega fiscale, è stata approvata la scorsa settimana dal Consiglio dei Ministri. All'interno, una proposta che riscrive la normativa sull'irregolarità dell'Attestato di Certificazione Energetica in caso di contratto di affitto registrato per via telematica.
Inizialmente il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, relativo al rendimento energetico nell'edilizia che ha introdotto l'APE (Attestato di Prestazione Energetica) in sostituzione dell'ACE (Attestato di Certificazione Energetica), aveva predisposto la nullità dei contratti di vendita o di affitto privi di tale documento. In un secondo momento arriva la marcia indietro: con il decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145, all'invalidità dei contratti subentra una sanzione amministrativa a carico delle parti, compresa tra 3 mila a 18 mila euro. La stessa disposizione, convertita nella L. 9/2014, ha stabilito che l'accertamento e la contestazione delle violazioni fossero svolte dalla Guardia di Finanza, oltre che dall'Agenzia delle Entrate in sede di registrazione dell'atto.
Ma quali obblighi sulla certificazione energetica (dotazione, allegazione, consegna e informativa) pertengono ai diversi contratti nel campo immobiliare? Se parliamo di compravendita, essa risulta soggetta a tutti gli obblighi sopra elencati, quando l'immobile comporti un "consumo energetico". I contratti di comodato, invece, non sono soggetti ad alcuno di essi, trattandosi di atti privi di effetto traslativo e quindi senza intervento dell'intermediazione immobiliare. Si complica la questione nel caso delle locazioni. I nuovi contratti soggetti a registrazione mantengono tutti e quattro gli obblighi se l'affitto riguarda interi edifici. L'affitto di singole unità immobiliari comporta invece l'obbligo di dotazione, di consegna e di informativa, ma non quello di allegazione. Nei casi in cui la locazione non sia soggetta a registrazione, quindi per contratti di affitto che non superano i 30 giorni nel corso dell'anno, viene mantenuto solo l'obbligo di dotazione.
Proprio la norma che stabilisce l'accertamento e la contestazione delle infrazioni ha creato una serie di criticità, trovandosi in contrasto con l'attuale modalità di registrazione telematica dei contratti di affitto di immobili, da effettuarsi col nuovo modello RLI introdotto dall'Agenzia delle Entrate lo scorso 3 febbraio in sostituzione degli altri software per la registrazione dei contratti di locazione e per la comunicazione degli adempimenti successivi (come, ad esempio, Iris e Siria). Infatti la modalità online prevede la registrazione automatica dell'atto al momento della ricezione del file telematico senza possibilità di allegare altri documenti, compreso l'Attestato di Prestazione Energetica che, come abbiamo visto, è dovuto nel caso di affitto di interi edifici e nella compravendita.
Inoltre il decreto 145/2013 non fornisce alcuna indicazione circa l'organo competente la riscossione delle sanzioni introdotte in sostituzione della nullità, né sulle modalità di raccordo e trasmissione delle informazioni tra l'AdE e tale soggetto competente. Allo stesso tempo, non vi sono indicazioni nemmeno in merito all'organo al quale occorre presentare la dichiarazione o copia del l'APE in seguito al pagamento della sanzione amministrativa, sebbene venga specificato che "il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall'obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell'attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni".
Per rispondere a tutte queste problematiche, la bozza del testo prevede la realizzazione, sulla base di intese e di un sistema di cooperazione tra l'Agenzia delle Entrate e il Ministero dello Sviluppo Economico, di un flusso telematico di informazioni diretto a consentire al Ministero di esaminare i dati raccolti dall'AdE con la registrazione nel sistema informativo dei contratti e applicare così le dovute sanzioni, a partire da quelli registrati dall'entrata in vigore del D.l. 145/2013. Inoltre elimina la possibilità che il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti si avvalga dell'aiuto della Guardia di Finanza per l'accertamento e la contestazione delle violazioni sancite dallo stesso decreto.
