LE PRINCIPALI NOVITA’ PORTATE DALL’ART. 17 DEL D.L. 133 12.09.14 (Sblocca Casa)
1. FRAZIONAMENTI E ACCORPAMENTI CON LA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI (CIL).
L’intero Comma 1 dell’art.17 è dedicato al tema delle semplificazioni edilizie che inseriscono la possibilità di frazionare un’unità immobiliare in più unità immobiliari, o al contrario di accorpare più unità immobiliari, con una Semplice Comunicazione al Comune e non più con il permesso di costruire. Questa pratica, era classificata come “ristrutturazione edilizia” per cui occorreva il permesso di costruire (90/150 giorni) ed il pagamento del “contributo di costruzione”. D’ora in poi essa è classificata come “manutenzione straordinaria” e può essere realizzata con una semplice “comunicazione di inizio lavori” (CIL), non richiede il permesso di costruire e i contributi da versare sono solo quelli per gli oneri di urbanizzazione. Sono così accorciati i tempi e ridotti i costi. La norma vale anche per i locali commerciali.Semplificazioni vengono introdotte anche per i lavori senza interventi sulle parti strutturali, ossia opere che cambiano le superfici interne ma non la volumetria complessiva dell’edificio. Per questi interventi era necessaria la presentazione della CIL + i dati identificativi dell’impresa che esegue i lavori + relazione tecnica asseverata da un tecnico abilitato + progetto della ristrutturazione + presentazione degli atti di aggiornamento catastale a carico del cittadino. Con la nuova norma è sufficiente la presentazione della CIL + la dichiarazione di un tecnico abilitato che non si interviene sulle parti strutturali. La comunicazione è valida anche ai fini catastali e viene inoltrata dal Comune all’Agenzia del territorio. Meno documenti e meno costi per il cittadino (non si pagano più i costi di accatastamento). La stessa procedura vale anche per la manutenzione straordinaria dei fabbricati di impresa (capannoni).
Novità anche per quanto riguarda il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, che ora viene rilasciato per interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica attuati anche in aree industriali dismesse, nel rispetto delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio e delle altre normative di settore. Prima, invece, il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici veniva rilasciato solo per edifici e impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale. La deroga poteva riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati; e i termini dell’istruttoria erano raddoppiati per i comuni con più di 100.000 abitanti nonché per i progetti particolarmente complessi.Con l’art. 17 del decreto “sblocca casa” del 12 settembre 14, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale ed entrato in vigore sabato 13 settembre, si creano, senza costi o maggiori oneri per la finanza pubblica, i presupposti per favorire interventi di riqualificazione edilizia ed urbanistica di libera iniziativa e nel rispetto dei vincoli contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio e delle altre normative di settore.
Il Testo del decreto-legge n.133 del 12 settembre 2014 cd ”Sblocca Italia”
Il testo dell’art.17
Il testo dell’art. 17 Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia
l. Al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonche’ di assicurare
processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla riduzione del
consumo di suolo, al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 3 (L), comma 1, lettera b):1) le parole: “i volumi e le superfici delle singole unita’ immobiliari” sono sostituite dalle seguenti: “la volumetria complessiva degli edifici”;
2) e’ aggiunto, in fine, il seguente periodo: ”Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita’ immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita’ immobiliari nonche’ del carico urbanistico purche’ non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso;”;
b) dopo l’articolo 3 (L), e’ inserito il seguente: «Art.3 bis. (Interventi di conservazione) 1. Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non piu’ compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l’amministrazione comunale puo’ favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialita’ e del buon andamento dell’azione amministrativa. Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facolta’ del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.»;
c) all’articolo 6 (L): 1) al comma 2: a) alla lettera a), le parole da: “, non comportino”, fino alla fine della lettera, sono soppresse;
b) alla lettera e-bis), dopo le parole: “sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa,” sono inserite
le seguenti: “sempre che non riguardino le parti strutturali,”;
2) il comma 4, e’ sostituito dal seguente: “4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l’interessato trasmette all’amministrazione comunale la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilita’, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonche’ che non vi e’ interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresi’, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.”;
3) il comma 5 e’ sostituito dal seguente: “5. Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori e’ valida anche ai fini di cui all’articolo 17, primo comma, lettera b), del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed e’ tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.”; 4) al comma 6, le lettere b) e c), sono sostituite dalla seguente: “b) disciplinano con legge le modalita’ per l’effettuazione dei controlli.”;
5) al comma 7 le parole: “ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo” sono sostituite dalle seguenti: “di cui al comma 2, ovvero la mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori di cui al comma 4, “; d) all’articolo 10 (L), comma 1, lettera c), le parole: “aumento di unita’ immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici,” sono sostituite dalle seguenti: “modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti,”;
e) all’articolo 14 (L): 1) dopo il comma 1, e’ inserito il seguente: “1-bis. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, e’ ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico.”;
2) al comma 3, dopo la parola: “ed esecutivi,” sono inserite le seguenti: “nonche’, nei casi di cui al comma 1-bis, le destinazioni d’uso,”;
f) all’articolo 15 (R): 1) al comma 2, la parola “esclusivamente” e’ soppressa;
2) dopo il comma 2, e’ inserito il seguente: “2-bis. La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori e’ comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorita’ giudiziaria rivelatesi poi infondate.”; g) all’articolo 16 (L): 1) al comma 1, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: “e fatte salve le disposizioni concernenti gli interventi di trasformazione urbana complessi di cui al comma 2-bis.”; 2) al comma 2-bis e’ aggiunto, in fine, il seguente periodo: “Fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n.163, per gli interventi di trasformazione urbana complessi, come definiti dall’allegato IV alla Parte Seconda, numeri 7 e 8, del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, lo strumento attuativo prevede una modalita’ alternativa in base alla quale il contributo di cui al comma 1 e’ dovuto solo relativamente al costo di costruzione, da computarsi secondo le modalita’ di cui al presente articolo e le opere di urbanizzazione, tenendo comunque conto dei parametri definiti ai sensi del comma 4, sono direttamente messe in carico all’operatore privato che ne resta proprietario, assicurando che, nella fase negoziale, vengano definite modalita’ atte a garantire la corretta urbanizzazione, infrastrutturazione ed insediabilita’ degli interventi, la loro sostenibilita’ economico finanziaria, le finalita’ di interesse generale delle opere realizzate e dei relativi usi.”;
3) al comma 4, dopo la lettera d), e’ aggiunta la seguente: “d-bis) alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densita’ del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), anziche’ quelli di nuova costruzione.”; 4) al comma 5, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: “, secondo i parametri di cui al comma 4.”; 5) al comma 10, il secondo periodo e’ sostituito dal seguente: “Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facolta’ di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni.”; h) all’articolo 17 (L): 1) al comma 4, dopo le parole: “di proprieta’ dello Stato”, sono inserite le seguenti: “, nonche’ per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a),”;
2) dopo il comma 4, e’ aggiunto il seguente: “4-bis. Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione e’ ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente disposizione, i criteri e le modalita’ applicative per l’applicazione della relativa riduzione.”;
i) all’articolo 20 (R), il comma 7 e’ sostituito dal seguente: «7. I termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento.»; l) al Capo III, Titolo II, Parte I la rubrica e’ sostituita dalla seguente: ” SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ E DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA’”; m) all’articolo 22 (L), sono apportate le seguenti modificazioni:
1) ai commi 1 e 2 le parole: “denuncia di inizio attivita’” sono sostituite dalle seguenti: “segnalazione certificata di inizio attivita’” e le parole “denunce di inizio attivita’” sono sostituite dalle seguenti: “segnalazioni certificate di inizio attivita’”;
2) dopo il comma 2, e’ inserito il seguente: “2-bis. Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attivita’ e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.”; n) dopo l’articolo 23-bis, e’ inserito il seguente: «Art. 23-ter (Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante) 1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unita’ immobiliare diversa da quella originaria, ancorche’ non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purche’ tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unita’ immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale e turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.2. La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unita’ immobiliare e’ quella prevalente in termini di superficie utile.
3. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale e’ sempre consentito.»;
o) all’articolo 24, comma 3, dopo le parole “il soggetto che ha presentato” sono inserite le seguenti: “la segnalazione certificata di inizio attivita’ o”;
p) all’articolo 25 (R), comma 5-ter, le parole: “per l’attuazione delle disposizioni di cui al comma 5-bis e” sono soppresse;
q) dopo l’articolo 28, e’ inserito il seguente: ”Art. 28-bis (Permesso di costruire convenzionato) 1. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con una modalita’ semplificata, e’ possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato.
2. La convenzione specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore
si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.
3. Sono, in particolare, soggetti alla stipula di convenzione:
a) la cessione di aree anche al fine dell’utilizzo di diritti edificatori;
b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n.163;
c) le caratteristiche morfologiche degli interventi;
d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.4. La convenzione puo’ prevedere modalita’ di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di
urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie.5. Il termine di validita’ del permesso di costruire convenzionato puo’ essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.
6. Il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato e’ quello previsto dal Capo II del Titolo II del
presente decreto. Alla convenzione si applica altresi’ la disciplina dell’articolo 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241.”.
2. Le espressioni «denuncia di inizio attivita’» ovunque ricorra nel decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ad eccezione degli articoli 22, 23 e 24, comma 3, e’ sostituita dalla seguente: «segnalazione certificata di inizio attivita’».
3. Le regioni, con proprie leggi, assicurano l’attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini assegnati ai comuni per l’adozione da parte degli stessi dei piani attuativi comunque denominati in base alla normativa statale e regionale.
4. All’articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, dopo il sesto comma, e’ inserito il seguente:
“L’attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di cui al presente articolo ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, puo’ avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purche’ l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento.”
5. Dall’attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
