La cedolare secca sugli affitti è un particolare regime fiscale di favore per chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo. Significa in sostanza pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, imposta di bollo e di registro con un’aliquota al 21% nella maggior parte dei casi e ridotta al 15 e 10% in alcuni casi particolari.
Il decreto fiscale n. 193 del 2016 convertito in legge n. 225 del 2016 ha introdotto delle novità per quanto riguarda la cedolare sulle locazioni e in particolar modo in tema di decadenza, novità che sono entrate in vigore il 3 dicembre scorso. Prima di entrare nei dettagli delle novità è bene ricapitolare a linee generali la disciplina riguardante la cedolare secca.
Possono optare per tale regime i proprietari di immobili concessi in locazione che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa la categoria A10, uffici e studi privati. Scegliendo la cedolare secca chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo paga un’imposta sostitutiva che si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L’aliquota è ridotta al 15% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
- nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Dal 2014 e fino al 2017 tale aliquota è stata ulteriormente ridotta al 10% e trova applicazione anche per i contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Quando si sceglie l’opzione per la cedolare secca? Nel momento in cui registra il contratto di locazione o anche nelle annualità successiva. Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia all’aggiornamento annuo del canone di locazione sulla base della variazione Istat e ha l’obbligo di comunicare preventivamente la scelta per la cedolare, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, all’inquilino.
Tecnicamente l’opzione alla cedolare secca deve essere seguita con il modello RLI, reperibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione alla cedolare dura per l’intero periodo di durata del contratto ( generalmente la durata dei contratti di locazione è “4+4”) ma il locatore ha la facoltà di revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. In tal caso la revoca va espressa entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, ovvero entro 30 giorni dalla fine dell’annualità precedente.
Ebbene il decreto fiscale entrato in vigore il 3 dicembre del 2016 ha previsto che in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non si prevede la revoca dell’opzione alla cedolare secca qualora il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime favorevole della cedolare, effettuando i relativi versamenti e dichiarando redditi da cedolare nella sua dichiarazione.
In caso di mancata presentazione della comunicazione sulla proroga del contratto di locazione, per cui è esercitata l’opzione alla cedolare secca, si applica comunque una sanzione con misura fissa pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione di proroga del contratto si presenta con ritardo non superiore a 30 giorni.
