Chi non riesce a pagare il mutuo perché ha perso il lavoro ed è costretto a vendere l’appartamento perde il beneficio fiscale sulla prima casa?
Chi acquista la prima casa e usufruise dell’agevolazione fiscale prevista dalla legge [1] ha l’obbligo di non vendere o donare l’immobile per i primi cinque anni dall’acquisto, salvo che vi sia una causa di forza maggiore o che, entro un anno dalla cessione, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Di recente la Cassazione [2] ha chiarito che la «forza maggiore» può consistere anche nell’impossibilità di pagare il mutuo alla banca, circostanza che costringa il contribuente a vendere la casa precedentemente acquistata col bonus. Ma procediamo con ordine.
In cosa consiste il bonus prima casa?
Il cosiddetto «bonus prima casa» è una detrazione fiscale che spetta a chi acquista un immobile non di lusso da adibire a propria residenza. Esso dà diritto a un notevole risparmio di imposta consistente nei seguenti benefici:
- se la casa viene acquistata da un privato, l’imposta di registro, anziché essere del 9% del valore dell’immobile è del 2% (se si tratta di un acquisto mediante leasing, l’imposta scende all’1,5%);
- se la casa viene acquistata da un costruttore, l’Iva è al 4% e non al 10%.
A quali condizioni è possibile ottenere il bonus prima casa?
La legge impone una serie di rigide condizioni per ottenere l’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa:
- la casa non deve essere di lusso; non deve cioè essere classificato come A/1, A/8 e A/9 (categorie riguardanti gli immobili di maggior pregio) o A/10 (uffici);
- la casa deve essere situata nel Comune ove il contribuente ha già la propria residenza anagrafica (o, se ancora non ce l’ha, ha l’obbligo di trasferirvela entro 18 mesi dalla data dell’acquisto); o nel Comune ove svolge il proprio lavoro o ha lo studio; oppure in qualsiasi Comune in Italia se si tratta di contribuente italiano emigrato all’estero;
- il contribuente non deve essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa (in proprietà o in usufrutto) nel Comune in cui è situata la casa oggetto di tale acquisto agevolato;
- il contribuente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, in tutta Italia, di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata da lui o dal suo coniuge con il «bonus prima casa». Qualora il contribuente dovesse essere già proprietario di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione «prima casa» deve vendere la casa già posseduta entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato;
- la nuova casa non deve essere venduta o donata entro 5 anni, ma se la si vende è possibile non perdere il bonus prima casa se si acquista, entro 1 anno dalla suddetta cessione, un’altra casa da adibire ad abitazione di residenza principale.
Se si vende la casa per necessità
Analizziamo meglio l’ultimo dei requisiti, quello del divieto di cessione dell’immobile. Secondo la Cassazione ben è possibile la cessione se sussiste una causa di forza maggiore. Tale può essere la perdita del lavoro: lo stato di disoccupazione, che comporti l’impossibilità di pagare il mutuo alla banca, e costringa il contribuente a cedere l’immobile, non fa venire meno i bonus. Ma attenzione: non basta la semplice collocazione in cassa integrazione; è infatti necessario uno stato di oggettiva impossibilità economica. Nel caso di specie, la Corte ha respinto il ricorso di un contribuente il quale era stato messo momentaneamente a riposo: secondo i giudici, infatti, non è una causa di forza maggiore il collocamento in Cig temporanea, a maggior ragione se il contribuente non dimostra che con i minori introiti risulta impossibile pagare il mutuo. Il caso della cassa integrazione applicata al contribuente non costituisce dunque una causa di forza maggiore (la Cig era infatti temporanea e non era stato dimostrato che il minor introito avrebbe potuto rendere impossibile il pagamento del mutuo).
note
[1] Art. 1, nota II bis, co. 4, Parti I della Tariffa allegata al Dpr n. 131/1986: II-bis) 1.
«Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprieta’, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attivita’ ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attivita’ il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove e’ ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare;
1- c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all’articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all’articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all’articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.
2- In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
3- Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unita’ immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
4- In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche’ una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonche’ irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».
[2] Cass. sent. n. 678/17 del 12.01.2017.
