L’AUTORE: Carlos Arija Garcia
Affittarla, cederla ad un parente, trasformarla in unità collabente. E, nei casi più estremi, demolirla. Ecco come risparmiare restando nella legalità.
Avere una seconda casa al mare, in montagna o sul lago non è sinonimo di essere ricchi, anzi: a volte rappresenta un peso economico se non insostenibile sì, almeno, gravoso. Soprattutto se la seconda casa è frutto di un’eredità arrivata nel momento più inopportuno, quando sono già stati assunti altri impegni e di avere un trilocale a 50 metri dalla spiaggia non c’era nemmeno il pensiero.
La seconda casa, in effetti, è una spesa fiscale in più. Cosa fare per risparmiare, allora? Come pagare meno tasse sulla seconda casa, restando ovviamente nella legalità, affinché da sogno non si trasformi in incubo? Vediamo, intanto, quali tasse si pagano sulla seconda casa, per poi capire come ridurle o evitarle.
Quali tasse sulla seconda casa
La prima tassa sulla seconda casa si paga al momento dell’acquisto: un’imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’immobile. A questa tassa c’è da aggiungere sistematicamente altre tre: Imu, Tasi e Irpef.
Se la seconda casa si trova nello stesso Comune di residenza dell’abitazione principale contribuisce a formare il reddito imponibile Irpef del proprietario soltanto per una quota parte del suo reddito fondiario. In altre parole, acquistare una seconda casa soggetta a Imu fa reddito imponibile Irpef nella misura del 50%. Se ne deduce che la tassazione sulla seconda casa sarà equivalente alla metà della rendita catastale da indicare sulla dichiarazione dei redditi.
Intestare la seconda casa ad un parente
E’ uno dei trucchi più utilizzati per pagare meno tasse sulla seconda casa: intestare l’immobile ad un parente o ad un amico che non abbia ancora un appartamento a suo nome. In questo modo, com’è ovvio immaginare, entrambi avranno una prima casa e si risparmierà sui costi. Purché sia una persona di fiducia, perché il nuovo intestatario (figlio, cognato o compare che sia) avrà a tutti gli effetti i diritti sull’immobile. Anche il diritto di non farvi entrare e di godersela da solo oppure di affittarla o venderla. Chiedergli come garanzia la sua Ferrari non conviene: tra bollo, assicurazione e benzina, forse costa di meno avere il trilocale al mare.
Non vale fare la separazione dei beni tra i coniugi e nemmeno una finta rottura del matrimonio per intestare una casa al marito a l’altra alla moglie e così pagare meno tasse sulla seconda casa: se entrambi continuano a vivere insieme, per lo Stato una cosa del genere si chiama truffa ai danni dell’Erario pubblico. Che ha conseguenze più care del tenersi il trilocale al mare come seconda casa.
Trasformare la seconda casa in unità collabente
Trucchetto numero due: cambiare i connotati della casa al catasto, trasformandola da unità abitativa a unità collabente. Il che significa rendere tutta l’abitazione o una parte di essa inabitabile. Premesso che il riaccatastamento della casa può essere più o meno semplice a seconda dei regolamenti comunali, una casa in parte inabitabile ha una metratura inferiore sulla quale calcolare le tasse. Alcuni Comuni tengono, comunque, conto di quella metratura in quanto fa parte dell’immobile, ma la sottopongono ad un’aliquota più bassa. Quindi il risparmio c’è. Questo il vantaggio. Ma c’è anche uno svantaggio: quella porzione di immobile la si dovrà davvero lasciare in condizioni di non essere abitata, cioè che non abbia l’allacciamento alle utenze di luce, acqua e gas e che, ad esempio, non abbia degli infissi. Altrimenti scatta la truffa.
Affittare la seconda casa
Soluzione numero tre per pagare meno tasse sulla seconda casa (o tentare di farlo): affittarla. Dal Fisco qualcosa si recupera ed, in più, c’è un’entrata fissa tutti i mesi che, altrimenti, non si avrebbe.
Si può, per esempio, adottare il regime della cedolare secca, cioè quello sostitutivo dell’imposta sugli affitti che garantisce una tassazione agevolata ridotta tra il 10% ed il 21%.
Piano B per pagare meno tasse sulla seconda casa affittata: il canone concordato. L’unica condizione richiesta è che la seconda casa si trovi in un Comune ad alta densità di popolazione, cioè non in un paesello sperduto in mezzo alla campagna con quattro anime ed altrettante pecore. Il reddito che deriva dalla locazione sarà pari al reddito fondiario (cioè, quello relativo al possesso di terreni o fabbricati) ridotto del 30%. E quant’è questo reddito fondiario dal quale dedurre il 30%? E’ pari al maggior valore tra il canone risultante dal contratto di affitto ridotto forfettariamente del 5% e il valore della rendita catastale rivalutata del 5%. Se la matematica non mi tradisce, dal valore del canone va ridotto il 30% + il 5%. L’agevolazione aumenta se l’immobile è di interesse storico o artistico.
Abbattere la seconda casa
A mali estremi, estremi rimedi. Se si riceve in eredità un immobile fatiscente, bisognoso di un consistente intervento di ristrutturazione e, per di più, in una zona che il proprietario non frequenterà mai (metti che lo zio della Basilicata la lascia al nipote valdostano, così per dire), per pagare meno tasse sulla seconda casa una soluzione può essere demolirla. Non crediate sia una cosa così strana: ci sono molti più casi di quelli che potreste pensare. Come detto, si tratta di case su cui non vale nemmeno la pena di metterci le mani, disabitate da tempo, con le pareti interne che cascherebbero giù al primo starnuto. Se la loro metratura e la loro posizione contribuiscono, comunque, a fare reddito perché possono essere considerate abitabili con un intervento di ristrutturazione, tanto vale. Due colpi di ruspa. Con tutti i rispetti per lo zio.
