Tasse per l’affitto: il pagamento dell’imposta di registro dovuta all’agenzia delle Entrate spetta per metà al padrone di casa e per l’altra metà all’inquilino.
Se hai intenzione di firmare un contratto di affitto, nel valutare la convenienza dell’appartamento avrai probabilmente considerato anche l’impatto fiscale: difatti, a meno che tu non voglia incorrere nelle gravi conseguenze giuridiche di un affitto in nero, c’è sempre da pagare la registrazione del contratto. Non è solo una questione di carattere tributario e di evasione delle tasse: un contratto di affitto non “dichiarato al fisco” è come se non fosse mai stato firmato neanche per il diritto civile.
Ma chi deve pagare le spese di registrazione? È possibile fare in modo che tali importi vengano pagati solo dal padrone di casa o che questi le addossi interamente all’inquilino? Ecco la risposta.
Se materialmente spetta al padrone di casa provvedere alla registrazione del contratto di affitto – cosa che deve fare necessariamente e non oltre 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata – le spese dell’imposta di registro devono essere divise per metà tra conduttore e locatore. In pratica, la tassa grava al 50% sul padrone di casa e per l’altra metà sull’inquilino. A stabilirlo è la stessa legge che regola il contratto di locazione [1].
Il contratto di affitto può derogare a tale regola sulla ripartizione delle spese, ma solo in modo più sfavorevole al locatore e mai all’inquilino. Ad esempio, è possibile addossare tutto il pagamento della registrazione sul padrone di casa, senza alcun obbligo economico a carico dell’inquilino. Non è invece possibile il contrario: è infatti nullo il patto con cui il padrone di casa, nel contratto di affitto, stabilisce che i costi della registrazione debbano essere sostenuti integralmente dall’affittuario. Quindi, in tal caso, se anche l’inquilino dovesse firmare una simile clausola con il contratto, potrebbe poi, in un successivo momento, rifiutarsi di pagare.
Attenzione però: se la divisione delle spese di registrazione del contratto è una questione che regola i rapporti tra padrone di casa e affittuari, nei confronti del fisco valgono regole completamente diverse. Difatti, come sostenuto più volte dall’Agenzia delle Entrate [2], locatore e conduttore restano solidalmente responsabili dell’assolvimento dell’imposta. Detto in termini pratici, al di là di ciò che è stato previsto nel contratto di affitto (addebito del 100% dell’imposta sul locatore o al 50% su entrambe le parti), in caso di mancata registrazione l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento a tutti e due i soggetti. Può cioè inviare l’accertamento tanto all’inquilino – chiedendogli tutto l’importo – quanto al padrone di casa. Ovviamente, chi paga l’importo potrà rivalersi, nei confronti dell’altra parte, nei limiti del 50%.
Ciò che abbiamo appena detto può sembrare in parte contraddittorio: difatti se è vero che, dal 2016, l’obbligo di eseguire la registrazione del contratto di affitto spetta al padrone di casa, che vi deve provvedere entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, perché mai l’inquilino ne dovrebbe rispondere? Per il fisco una cosa sono i rapporti civili, un’altra quelli tributari, per i quali vige la responsabilità solidale.
In ogni caso, la registrazione tardiva del contratto (purché entro un anno) consente una riduzione delle sanzioni fiscali che, altrimenti, verrebbero applicate in caso di evasione (è il cosiddetto meccanismo del ravvedimento operoso). Invece, da un punto di vista civilistico, il contratto non registrato resta sempre nullo.
Le spese di registrazione del contratto di affitto
Come abbiamo detto, se nulla dice il contratto di affitto, le spese per la registrazione sono per metà a carico del proprietario e metà dell’inquilino. In pratica per la registrazione si deve pagare:
- 2% sul canone annuale + diritti di segreteria + Marche da bollo.
In ogni caso, spetta al locatore registrare il contratto – entro 30 giorni dalla firma – presso l’Agenzia delle Entrate. In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente e il mancato pagamento del canone non dà luogo a un procedimento di sfratto, ma solo a una causa ordinaria di occupazione senza titolo.
L’imposta di registro si applica in modo differente a seconda che il locatore sia un privato o soggetto passivo IVA secondo quanto di seguito illustrato.
I contratti di locazione di durata ultranovennale, devono essere trascritti nei registri immobiliari; in questo caso è dovuta anche l’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro.
Ciò vale anche per la sublocazione.
Questa regola non si applica in caso di contratti formati per scrittura privata non autenticata (o verbali) di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno che sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso.
Cosa si rischia col fisco in caso di omessa registrazione dell’affitto?
In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di € 200.
In caso di omessa registrazione nel termine di 30 giorni da parte del locatore, il conduttore può chiedere al giudice di determinare le condizioni economiche del contratto.
Come si fa la registrazione del contratto di affitto?
La registrazione può essere effettuata, generalmente, presso l’Agenzia delle Entrate su supporto cartaceo, oppure in via telematica.
La modalità telematica è obbligatoria per:
- i soggetti (parte del contratto) che possiedono almeno 10 unità immobiliari;
- gli agenti immobiliari per i contratti formati per scrittura privata non autenticata e stipulati a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
La registrazione telematica può essere richiesta direttamente dalle parti oppure tramite commercialista o altro intermediario e deve essere effettuata utilizzando il software “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”.
Per la registrazione presso l’ufficio su supporto cartaceo le parti devono prima autoliquidare e versare l’imposta dovuta e, successivamente, richiedere la registrazione presentando presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:
- 2 copie con firma in originale del contratto (ed eventuali allegati) in bollo (per l’importo v. n. 54060; il contrassegno telematico deve avere data non successiva a quella del contratto). Nel caso di contratto verbale, questo è sostituito da denuncia redatta in doppio originale su modello dell’AE, sottoscritto anche da uno solo dei contraenti;
- modello Registrazione Locazione Immobili (RLI), nel quale vanno riportate le informazioni sul contratto;
- ricevuta di versamento dell’imposta effettuato con mod. F24 Elide oppure, in alternativa, modello di richiesta di addebito delle imposte di bollo e di registro sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario;
- in caso di richiesta di registrazione di più contratti, il mod. RR.
Tali modelli sono reperibili sul sito o presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
In caso di opzione per la cedolare secca, che va indicata nel modello di registrazione, non sono dovute l’imposta di registro né quella di bollo.
A quanto ammontano le spese di registrazione dell’affitto?
L’imposta dovuta per la registrazione non può essere inferiore al minimo di € 67,00 e l’importo deve essere arrotondato all’unità di eruo per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e per eccesso negli altri casi.
I titolari di partita IVA che utilizzano il mod. F24 devono versarlo in via telematica.
I codici tributo più ricorrenti sono:
– prima registrazione: 1500
– annualità successive: 1501
– cessione del contratto: 1502
– risoluzione: 1503
– proroghe: 1504
– imposta di bollo: 1505
– tributi speciali e compensi: 1506.
Agevolazioni fiscali per l’inquilino
Agevolazioni fiscali sono previste anche per il conduttore; infatti, se il contratto ha per oggetto un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, al conduttore spetta una detrazione, rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, pari a:
- euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
- euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.
Se in corso di locazione interviene una modifica, in più o in meno, dell’imposizione fiscale sull’immobile oggetto del contratto, rispetto a quella in atto al momento della stipula, la parte interessata può, se non riesce ad accordarsi con l’altra, adìre la Commissione di conciliazione stragiudiziale affinché provveda, nel termine perentorio di novanta giorni dalla richiesta, a determinare il nuovo canone.
