Carlos Arija Garcia
Diritti e doveri dei vicini che condividono un muro divisorio: quando è di proprietà esclusiva o in comunione forzosa. E a chi spetta la manutenzione.
È tuo o è mio? E chi dei due si occupa della manutenzione? Il muro di divisione tra due proprietà, oltre che separare i terreni, rischia di fare altrettanto con i vicini. Ecco perché la legge [1] regolamenta tutto ciò che ha a che fare con il muro divisorio e stabilisce quando appartiene ad uno o all’altro proprietario oppure a entrambi.
Il muro di divisone, infatti, può appartenere a tutti e due i vicini confinanti le cui proprietà sono separate, appunto, da quella costruzione, a patto che il muro sorga sul suolo comune. Ma in presenza di immobili di altezze diverse, il muro di divisione si presume in comune fino al punto in cui i due edifici hanno la stessa altezza.
Tuttavia, anche in presenza di questi elementi, il muro di divisione potrebbe essere di esclusiva proprietà di uno solo dei vicini confinanti, purché quest’ultimo riesca a dimostrarlo con l’atto di proprietà stipulato al momento dell’acquisto del terreno. Viceversa, se uno dei vicini reclama indebitamente l’esclusiva proprietà del muro di divisione, il dirimpettaio può fornire una prova contraria e dimostrare che il muro, in realtà, è in comproprietà.
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Il muro di divisione di proprietà esclusiva
La legge considera il muro di divisione di esclusiva proprietà di uno dei due vicini in due casi:
- quando il muro divide campi, orti, cortili o giardini, si presume che il muro appartenga al proprietario del terreno verso il quale è stato installato un tettuccio per far scorrere l’acqua piovana;
- quando il muro presenta verso uno dei due terreni sporgenze o segni indicatori, cioè: un cornicione, una mensola, un vano che rientra oltre la metà dello spessore del muro. Se questi segni si presentano verso la mia proprietà, il muro di divisione è mio e non voglio che il vicino ci si appoggi.
Se il muro di divisione appartiene al vicino, cosa posso fare?
La legge [2] mi permette di chiedere la comunione forzosa del muro di divisione se questo si estende in orizzontale lungo tutta la proprietà. In questo caso, è possibile chiedere la comunione in verticale per una parte o per tutta l’altezza del muro. Il proprietario esclusivo può concedere anche la comunione di una sola parte del muro, a patto che ciò corrisponda ai suoi interessi [3].
Che cosa comporta la comunione forzosa del muro di divisione? Se voglio condividere il muro divisorio con il vicino che ha la proprietà esclusiva, devo:
- pagare la metà del valore del muro e la metà del valore del suolo su cui sorge, cioè l’indennizzo di medianza, calcolando gli importi sul valore attuale del muro e del suolo;
- eseguire tutte le opere necessarie affinché il vicino non ne venga danneggiato;
- firmare con il vicino l’accordo sulla comunione del muro [4]. In mancanza di questa convenzione scritta, è possibile ottenere la comunione forzosa del muro tramite la sentenza di un giudice, il quale stabilità l’indennità di pagamento [5].
Se invece non sono interessato alla comunione forzosa, posso costruire in aderenza al muro di divisione del mio vicino, cioè facendo combaciare esattamente il mio edificio da almeno un lato con l’edificio preesistente [6]. Potrò così demolire la parte vecchia senza pregiudicare la consistenza e la solidità di quella nuova.
Infine, se voglio costruire un muro tutto mio posso sfruttare il muro di divisione del vicino per innestarvi un capo, facendo diventare entrambi un’unica struttura portante. In questo caso dovrò pagare un’indennità per l’innesto [7] tranne nel caso in cui il mio muro si appoggi soltanto a quello del vicino, senza collegamenti strutturali. L’innesto non è consentito nelle zone a rischio sismico per lasciare che ogni edificio abbia una libera oscillazione [8].
Cosa fare quando il muro di divisione appartiene ai due vicini
Se io ed il mio vicino abbiamo il muro di divisione in comune, abbiamo anche gli stessi doveri e costi di manutenzione, a meno che uno dei due abbia causato un danno al muro [9]. Le riparazioni o le ricostruzioni del muro vanno fatte con il consenso di entrambi i proprietari, così come l’eventuale apertura di luci. Se uno dei due non ne vuole sapere, può sempre rinunciare alla comunione sia del muro sia del suolo attraverso un atto scritto. In questo caso, se chi rinuncia alla comunione vuole demolire un edificio sostenuto dal muro di divisione comune, sarà lui a sostenere le spese di riparazione. Successivamente, l’altro vicino diventerà proprietario esclusivo del muro di divisione.
Infine, se un comproprietario vuole innalzare il muro comune [10] non serve il consenso del vicino, purché vengano rispettati i limiti costituiti dal divieto di atti emulativi e dal rispetto dei diritti altrui [11], cioè che, ad esempio, non gli tolga luce o una bella veduta.
Le spese di costruzione e manutenzione spettano al comproprietario che innalza il muro.
[1] Art. 880 cod.civ.
[2] Artt. 874 cod. civ. e 877 cod.civ.
[3] Cass., sent. n. 3913 del 19.06.1980.
[4] Art. 1350 cod.civ.
[5] Cass. Sez. unite, sent. n. 10615 del 28.11.1996.
[6] Cass., sent. n. 4549 del 11.08.1982.
[7] Art. 876 cod.civ.
[8] Cass., sent. n. 3425 del 16.02.2006.
[9] Art. 882 cod.civ.
[10] Art. 885 cod.civ.
[11] Cass., sent. n. 6407 del 7.07.1994.
