Per tutte le strutture fisse, ancorate stabilmente al suolo, c’è sempre bisogno del permesso di costruire del Comune, ma il permesso non può essere subordinato al consenso dell’assemblea di condominio.
Il modo migliore per sfruttare una parte del giardino o del terrazzo è di creare uno spazio coperto da un pergolato, una tenda, una tettoia o una pensilina. Spesso però tali opere posso comportare, per il proprietario, problemi seri da un punto di vista legale: il rischio di compiere un reato di abuso edilizio è sempre dietro l’angolo per chi non chiede le dovute autorizzazioni amministrative al Comune. E quand’anche ci si mette in regola con la licenza edilizia, capita che la guerra provenga dal proprio condominio dove qualcuno potrebbe contestare la costruzione ritenendola antiestetica, pericolosa o lesiva della propria privacy. Insomma, quando si decide di installare un pergolato, una tenda, una tettoia o una pensilina è sempre meglio chiedere un parere, oltre che all’ingegnere o all’architetto, anche all’avvocato. Ma procediamo con ordine.
Quando è necessario il permesso di costruire?
La cosiddetta licenza edilizia – quale è appunto il permesso di costruire rilasciato dal Comune ove è situata la casa oggetto dell’intervento – è, in generale, richiesta tutte le volte in cui viene creata «volumetria», a prescindere dalla vivibilità o meno dello spazio. Viceversa, quando il manufatto è amovibile (ossia può essere smantellato con facilità) e di modeste dimensioni, nonché quando è destinato a finalità transitorie, è sufficiente la Cil, ossia la comunicazione di inizio lavori.
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In ogni caso è sempre bene verificare prima cosa dice il Regolamento edilizio del proprio Comune perché le regole potrebbero differire da zona a zona.
Tende da sole
Una tenda da sole è composta da una struttura metallica, ancorata alla parete e/o al soffitto, che sorregge un telo di copertura per la protezione dell’ambiente sottostante da sole o agenti atmosferici.
Esistono poi le pergotende, ossia la tenda-pergolato. Si tratta di una struttura leggera e amovibile, caratterizzata da elementi in metallo o in legno di esigua sezione, coperta da telo anche retrattile, stuoie in canna o bambù o materiale in pellicola trasparente, priva di opere murarie e di pareti chiuse di qualsiasi genere, costituita da elementi leggeri, assemblati tra loro, tali da rendere possibile la loro rimozione previo smontaggio, senza bisogno di opere di demolizione.
Le tende da sole generalmente rientrano nelle opere di edilizia libera e, per esse, è necessaria una semplice comunicazione di inizio lavori (Cil o Cila). Tuttavia, a volte la questione non è così scontata come può sembrare: esistono infatti tende appoggiate a supporti di alluminio e a lastre di vetro laterali, a chiusura dello spazio, che richiedono il permesso di costruire perché ritenute «nuove costruzioni». Dunque la distinzione va tracciata caso per caso.
Il Consiglio di Stato, per cercare di chiarire la questione, ha operato una distinzione tra due tipi di tende con pergolato (cosiddetta pergotenda):
- pergotenda con semplice supporto in alluminio non chiuso. Si tratta di una struttura in alluminio destinata ad ospitare tende retrattili di plastica; in tale caso i due pilastri in alluminio – su cui si poggia la tenda retrattile in plastica una volta aperta completamente – servono solo come appoggio per la tenda stessa. Trattandosi di una «opera precaria», si rientra nella cosiddetta edilizia libera e non è richiesto il permesso di costruire. In particolare, per potersi parlare di «opera precaria» non bisogna tenere conto solo dei materiali utilizzati (che devono essere leggeri quando a spessore e resistenza) e di come essa è ancorata al suolo (collegamento che deve essere non stabile, ma delle esigenze che essa mira a soddisfare: esigenze che devono essere temporanee. Ebbene, nel caso di una tenda retrattile, l’elemento centrale della costruzione è la tenda stessa e non le strutture in alluminio (indispensabili solo al suo sostegno e quindi accessorie); e siccome la tenda non è né fissa, né stabile, né permanente (proprio perché retrattile e quindi facilmente chiudibile) la sua installazione non necessita di permesso a costruire in quanto non crea una superficie stabile ossia uno spazio chiuso;
- pergotenda con la presenza di lastre di vetro laterali di chiusura: si tratta di una struttura in alluminio destinata ad ospitare tende retrattili di plastica, ma con la presenza, questa volta, di lastre di vetro laterali come elementi di chiusura. In questo caso le due strutture in alluminio su cui si poggia la tenda non servono solo alla tenda stessa, ma anche ad appoggiare le lastre laterali, che a loro volta creano uno spazio chiuso. Pertanto è necessario il permesso di costruire. Ciò vale anche se le lastre di vetro sono installate “a soffietto” o “a pacchetto” e quindi possono essere aperte.
Tettoia
Per la realizzazione di una tettoia di non piccole dimensioni è necessario il permesso di costruire in quanto questa determina un ampliamento dell’edificio.
Infatti, a differenza del pergolato, che costituisce una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore ed è destinato solo a creare ombra, la tettoia può essere utilizzata come riparo e perciò aumenta l’abitabilità dell’immobile.
Le tettoie richiedono sempre il permesso di costruire e devono rispettare la distanza minima di 3 metri dalla costruzione vicina.
In particolare, se la tettoia è fissa e ancorata al muro in modo stabile, finalizzata a soddisfare un bisogno non momentaneo ma duraturo, il proprietario deve chiedere l’autorizzazione del Comune. Diversamente commette il reato di abuso edilizio ed è tenuto alla demolizione dell’opera. Demolizione che può essere richiesta in qualsiasi momento, anche dopo molti anni poiché si tratta di un ordine che non va mai in prescrizione.
Il Comune non può subordinare il rilascio della licenza all’autorizzazione del condominio perché si tratta di normative di tipo diverso, con regole e presupposti differenti: la prima di carattere pubblicistico, la seconda privatistico. A riguardo di quest’ultimo punto, il proprietario deve evitare che la tettoia:
- pregiudichi il decoro architettonico dell’edificio;
- pregiudichi la stabilità dell’edificio;
- violi le norme sulle distanze minime anche in senso verticale, ossia rispetto al piano superiore, limitando a quest’ultimo lo spazio e l’aria.
Peraltro, se il regolamento di condominio non prescrive diversamente, il proprietario della costruzione non deve prima sottoporre la questione all’approvazione dell’assemblea di condominio e chiedere il consenso di questa, ma deve solo dare notizia dell’inizio dei lavori all’amministratore che, a sua volta, dovrà riferirlo agli altri condomini. Sarà poi onere di questi, se ritengono che il manufatto pregiudichi il decoro architettonico dell’edificio o la stabilità, chiederne la demolizione.
Viceversa, la tettoia di piccolissime dimensioni – quella, ad esempio, a scopo decorativo o necessaria a ripararsi dalla pioggia quando si apre la porta di casa – non necessita di permesso di costruire. Si deve trattare di strutture ancorate a parti preesistenti di edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, di ridotta dimensione.
Pensiline
La pensilina è una struttura in aggetto ancorata alla facciata dell’edificio e serve a proteggere le finestre o le porte-finestre dagli agenti atmosferici. Per definizione la pensilina non può poggiare su pilastri (altrimenti sarebbe una tettoia). Comportando una variazione della facciata dell’edificio ed essendo stabile richiede l’autorizzazione del Comune. Ma su questo punto alcuni Comuni si sono orientati in modo diverso, a seconda dell’esenzione della pensilina oltre il prospetto dell’edificio.
