Le spese per riparare o conservare in buono stato i balconi condominiali sono a carico del proprietario o di tutti i condomini? Ecco cosa dice la legge.
Il riparto delle spese di manutenzione dei balconi in condominio dipende dalla funzione degli elementi che si vanno a riparare. Se la manutenzione riguarda una parte del balcone utile a tutto il fabbricato (perché serve da sostegno o è determinante per l’estetica del palazzo), allora tutti i condomini devono partecipare alle spese, in parti diverse a seconda dei millesimi. In caso contrario, e ciò vale soprattutto per i cosiddetti balconi aggettanti, sarà solo il proprietario ad accollarsi le spese di manutenzione. Spieghiamo tutto nel dettaglio e con chiarezza.
I due principali tipi di balcone
I balconi aggettanti non sono altro che quelli che vediamo ogni giorno per le strade della nostra città e che troviamo nel nostro appartamento: sono quelli che sporgono dal muro perimetrale dell’edificio, da cui il proprietario può affacciarsi ed esercitare il diritto di veduta. Sono quindi i classici balconi, aperti su tre lati. Da questi si distinguono i balconi incassati (o «a incasso»), ossia quelli realizzati a filo della facciata: essi non sporgono dal muro, anzi rientrano rispetto alla facciata stessa e sono aperti su un lato solo (quello frontale).
Le spese per i balconi aggettanti
Come sappiamo, nel condominio esistono parti comuni (cortile, ascensore, lastrico solare, ecc.) e parti che appartengono ad un solo condomino. La distinzione influisce sulle spese di manutenzione, perché per i beni comuni tutti i condomini vi dovranno partecipare, pagando in modo diverso a seconda dei millesimi di loro proprietà [1]. Questo principio esiste perché, dato che tutti utilizzano le parti comuni, è giusto che tutti concorrano alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle stesse.
Quanto ai balconi aggettanti, si sottolinea che essi (così come quelli incassati) non figurano nell’elenco delle parti comuni presente nel codice civile [2]. Secondo la Cassazione [3], i balconi aggettanti sono un prolungamento dell’unità immobiliare e appartengono esclusivamente al proprietario dell’appartamento (sul tema si legga anche Condominio: i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva).
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Tuttavia, vanno considerati beni comuni del condominio alcune parti del balcone stesso, ossia tutte quelle che hanno funzione decorativa e che influiscono sull’estetica complessiva dell’edificio (si tratta principalmente degli elementi presenti nella parte frontale e in quella inferiore del balcone, che contribuiscono ad elevare il decoro architettonico di tutto l’immobile condominiale). Di conseguenza, le spese per la manutenzione di questi elementi (rivestimenti, frontalini, cornici, fregi, ecc.) vanno ripartite tra tutti i condomini, perché l’intervento da effettuarsi andrà a vantaggio dell’intero stabile.
Al contrario, la manutenzione di quelle parti del balcone che non hanno una funzione decorativa spetta solo al proprietario dell’appartamento, che quindi deve sopportarne tutte le spese. È ovvio che la situazione va analizzata caso per caso. Di regola un elemento esterno del balcone contribuisce all’estetica di tutto il palazzo e, quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti: se però il condominio dimostra che quell’elemento non è di alcuna utilità per lo stabile (né dal punto di vista architettonico, né da quello strutturale), allora le spese sono a carico del solo proprietario. Sul punto si legga anche Riparazione balconi aggettanti e tetti in condominio: chi paga.
Le spese per i balconi incassati
Per quanto riguarda i balconi incassati il discorso è diverso. Essi hanno una funzione di sostegno e copertura dell’edificio condominiale, e quindi sono al servizio dei piani sovrapposti dello stabile. Generalmente quindi, le spese di manutenzione sono a carico di tutti i condomini, perché garantiscono un vantaggio per tutti gli abitanti del fabbricato.
Essendo incassati nell’edificio e non un prolungamento dell’appartamento, ci troviamo quindi in una situazione opposta rispetto a quella dei balconi aggettanti: per i balconi a incasso è più facile che l’intervento di manutenzione riguardi l’interesse di tutto il condominio, che quindi è chiamato a concorrere alle spese. Se poi, ad esempio, si tratta di un intervento sulle parti interne del balcone, o sulla pavimentazione dello stesso, è chiaro che le spese spettano solo al proprietario dell’appartamento.
Le spese da ripartire col proprietario del piano inferiore
Che succede invece quando la manutenzione riguarda la soletta del balcone? La soletta è la parte inferiore del balcone, il prolungamento del solaio per l’inquilino del piano inferiore. Chi deve provvedere alla manutenzione di questo elemento? La soluzione è diversa a seconda che si parli di balconi aggettanti o di balconi incassati.
Per i balconi aggettanti, la Cassazione [4] ha stabilito che, anche se il balcone può avere funzione di copertura per il piano inferiore, tuttavia non è al servizio di entrambi gli appartamenti: esso non svolge una funzione indispensabile (di sostegno per esempio) per i piani sovrapposti. Le spese di manutenzione spettano quindi solo al proprietario.
Per i balconi incassati il discorso è opposto. La soletta è il prolungamento del solaio: serve a separare, coprire e sostenere i piani sovrapposti dello stabile condominiale. Questo elemento è un tutt’uno con il solaio presente tra un piano e l’altro: di conseguenza, secondo la legge, le spese di manutenzione spettano in parti uguali ai proprietari dei due appartamenti coinvolti [5]. Il solaio funge infatti da piano di calpestio per l’appartamento superiore e da soffitto per quello inferiore. Ciò non accade per la soletta del balcone aggettante, che quand’anche serva da copertura per l’inquilino del piano inferiore, non ha una funzione indispensabile per quest’ultimo.
In pratica
Per i balconi aggettanti le spese di manutenzione sono a carico di tutti i condomini solo se riguardano elementi utili a tutto l’edificio (perché decorano la facciata o sono importanti per la struttura del palazzo). Altrimenti sono a carico del proprietario della singola unità immobiliare.
Per i balconi incassati di regola le spese sono a carico di tutti, a meno che non si tratti di un intervento interno al singolo appartamento (si pensi alla pavimentazione): in questo caso paga solo il proprietario.
La sentenza
Cassazione, sezione II civile, sentenza 30.04.2012, n. 6624
I balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Cassazione, sezione II civile, sentenza 19.01.2000, n. 568
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
[1] Art. 1123 cod. civ.
[2] Art. 1117 cod. civ.
[3] Cass. sent. n. 11156/2015 del 29.05.2015; Cass. sent. n. 10209/2015 del 19.05.2015; Cass. sent. n. 6624/2012 del 30.04.2012; Cass. sent. n. 568/2000 del 19.01.2000.
[4] Cass. sent. n. 14576/2004 del 30.07.2004.
[5] Art. 1125 cod. civ.
