Il paradosso del giovane disoccupato è che fa fatica a trovare lavoro perché nel curriculum non ha ancora esperienze professionali da esibire. Allo stesso modo, nella categoria degli aspiranti mutuatari (quelli che vogliono avviare un progetto casa attraverso il mutuo) c’è lo stesso paradosso: c’è chi, pur avendo tutte le carte in regola per pagare la rata, oggi risulta tecnicamente estromesso dal mercato. Perché non ha un patrimonio adeguato da esibire a garanzia.
Questo perché oggi la gran parte delle banche offre mutui fino all’80% del valore dell’immobile. E offre gli sconti maggiori sui mutui (diminuendo lo spread) a chi chiede un mutuo tra il 50 e il 60% del valore dell’immobile. Quindi per accendere un mutuo oggi più che mai - con gli istituti di credito che sono diventati giustamente più guardinghi e selettivi per via della crisi e dei crediti deteriorati che si trovano a dover smaltire - serve una liquidità iniziale. Chi non ce l’ha è praticamente tagliato fuori, salvo pochi casi.
Liquidità che difatti esclude in partenza sia chi non ha risparmi perché appartiene a una fascia di reddito medio bassa e quindi per le banche ha un basso rating (come i precari che non hanno la forza per garantire nel lungo termine il pagamento delle rate). Il paradosso è però che questo meccanismo esclude anche chi ha un elevato rating (cioè ha un reddito tale da garantire il pagamento della rata), pur non avendo contanti iniziali (patrimonio).
La distanza tra reddito e patrimonio penalizza in particolare il segmento dei giovani e giovani coppie che hanno un contratto a tempo indeterminato ma non possono fare affidamento su ingenti risparmi messi da parte - o aiuti dei propri genitori o parenti - per coprire quel minimo del 20% del valore di acquisto dell'immobile per avere accesso alle principali offerte di mutuo di mercato. Questi richiedenti, dal punto di vista del merito creditizio, non presentano particolari rischi di potenziale mancato rimborso del finanziamento, in quanto sono giovani con un contratto stabile e a tempo indeterminato e con redditi capienti che probabilmente sono destinati a crescere nel corso della loro carriera professionale.
«Dato che il valore medio dell'immobile fornito a garanzia dell'operazione di mutuo ipotecario è di circa 210mila euro, è necessario che almeno un 20% di questo valore, pari a 42mila euro, sia investito dai richiedenti per l'acquisto dell'immobile per avere accesso al mutuo. Ma un trentenne o anche una coppia di trentenni con una storia lavorativa di qualche anno alle spalle, molto spesso non può contare su questo tipo di risparmi in banca - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. Se non intervengono i genitori fornendo la liquidità necessaria, purtroppo i giovani si vedono preclusa l'opportunità del mutuo e sono costretti a rinviare il progetto casa negli anni, sino a quando almeno non ci saranno risparmi sufficienti per procedere. E questo è un peccato, perché spesso i redditi risulterebbero capienti e la rata mensile sostenibile senza particolari difficoltà».
L'offerta di mutui che vanno a finanziare oltre l'80% del valore dell'immobile, i cosiddetti mutui ad alto Loan to value (Ltv), è molto ridotta oggi sul mercato, e si limita a due banche, che arrivano a finanziare sino al 95% del valore dell'immobile. Per la principale banca questo 95% diventa il 100% se il giovane ha meno di 34 anni e se il mutuo non supera il valore massimo di 300mila euro.
In giro qualcosa c’è anche se va precisato che le poche banche che si spingono oltre l’80% chiedono spread molti più cari rispetto ai mutui che non fuoriescono da questa orbita.
Siamo molto lontani rispetto a qualche anno fa quando le banche erano di manica più larga e concedevano mutui anche superiori al 100% del valore dell’immobile (finanziando quindi anche eventuali spese di ristrutturazione). Come mai questa stretta?
I motivi sono tre.
1)La legge obbliga le banche che concedono mutui oltre l’80% a stipulare un’assicurazione sulla somma ulteriore prestata (quella che va dall’81% al 100%). Un costo in più che può essere disincentivante e che in ogni caso viene scaricato sul cliente con un aumento dello spread;
2) molto spesso chi non ha liquidità iniziale potrebbe risultare un cattivo cliente. Per questa ragione molte banche per politica aziendale scartano a priori questa categoria, per evitare di incappare in mutui rischiosi. Decidono quindi di stare fuori da questo tipo di mercato (scartando però in partenza i giovani sopraccitati, che hanno un buon rating ma non la liquidità iniziale).
3) le banche possono temere che un successivo calo del mercato immobiliare faccia decollare i loan to value, facendo aumentare notevolmente i rischi del prestito. L'esempio tipico è il seguente: valore iniziale immobile 100mila euro, mutuo all'80% per 80mila euro; nel caso di discesa prezzi del 15%, l'immobile vale 85mila euro e quindi un finanziamento di 80mila euro passa dall’80% al 94% del valore dell'immobile.
Quanto al terzo punto va detto che «la discesa dei prezzi dell'immobiliare sembra essere prossima al fine corsa, e durante il 2016 sono in molti ad attendersi una ripresa progressiva delle quotazioni - conclude Rossini -. In questo contesto il rischio del sistema bancario di avere una garanzia “non capiente” o un collaterale di adeguato valore, si riduce e quindi si creano di nuovo le premesse per poter estendere la propria offerta di mutui oltre il limite dell'80% di percentuale di intervento. A parità di rischio di portafoglio, i volumi di erogato potrebbero sensibilmente aumentare, fornendo altresì nuovo stimolo a una ripresa di un comparto profondamento legato all'andamento complessivo dell'economia del Paese».
