Comprare casa da impresa di costruzione edile: vediamo quali sono le novità, i vantaggi e anche come tutelarsi e cosa bisogna fare per darvi, in poche righe, risposte e chiarimenti a chi si trova a dover acquistare casa direttamente dall’impresa edile che ha costruito la casa nuova per valutare la convenieinza economica ed i vantaggi fiscali.
L’acquirente di immobili spesso si trova davanti direttamente l’impresa che ha costruito o sta per costruire l’immobile. L’acquirente è la parte debole nella compravendita della casa e come tale ha diritto ad una serie di tutele che molti non conoscono.
Novità 2016: detrazione Iva per l’acquirente
Leggete l’articolo dedicato alla novità introdotta dalla legge di stabilità consistente nella possibilità per l’acquirente di casa di detrarsi l’iva che addebiteranno le imprese di costruzioni in fattura e che potrebbe essere un altro ulteriore incentivo contro le agevolazioni sulle ristrutturazioni che hanno un po’ penalizzato,diciamocelo, il settore delle nuove costruzioni. Leggete quindi l’articolo dedicato allo sconto fiscale Iva sugli immobili acquistati dal costruttore.
Come tutelarsi nel caso di acquisto di immobile da costruire direttamente da impresa di costruzioni edili
Il D.Lgs. 122/2005 prevede in primis la stipula di una polizza fideiussoria a carico dell’impresa di costruzioni per la restituzione delle somme precedentemente versate dall’acquirente prima della consegna della casa e fino alla concessione dell’abitabilità spostando di fatto eventuali situazione di crisi non più a carico dell’acquirente.
La fidejussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento deve essere consegnata all’acquirente dell’immobile già al momento del compromesso o di eventuali versamenti.
Ulteriore strumento di tutela in capo all’acquirente è la consegna all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata di dieci anni a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
La fidejussione dell’acquirente è un obbligo a carico del costruttore
Ulteriore obbligo riguarda il contenuto minimo che deve avere un contratto preliminare di cessione di un immobile. Vi segnalo intanto il decalogo per l’acquisto di casa senza errori.
Ulteriore disposizione a garanzia dell’acquirente per l’acquisto di un immobile in costruzione direttamente dall’impresa di costruzione edile, anche se speriamo di non doverci arrivare è il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, pur se l’acquirente abbia già escusso la fidejussione.
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Inoltre è stata prevista una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta.
Doveri del Notaio
Anche il Notaio avrà il dovere di non procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o dell’atto di stipula non ha proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo mutuo.
Al momento della stipula dell’atto inoltre il cedente dovrà consegnare la polizza assicurativa indennitaria all’acquirente.
In capo all’acquirente è prevista anche la possibilità di esercitare la garanzia fideiussoria prima che il curatore fallimentare comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto.
Nei casi in cui si sia stati danneggiati da operazioni di crisi finanziarie delle imprese di costruzione di immobili è stato istituto un fondo di Solidarietà presso il MEF finanziato appunto con parte delle fideiussioni ed ha come scopo quello di assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari che si siano verificati tra dicembre 1993 e giugno 2005.
I requisiti per accedere sono essenzialmente i seguenti:
- Il cedente deve essere un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o anche una cooperativa edilizia;
- L’acquirente sia una persona fisica;
- L’immobile oggetto della cessione deve essere “da costruire” ossia per cui sia già stato richiesto il permesso di costruire.
Vi ricordo inoltre che per la costruzione il legislatore ha eliminato le detrazioni ai fini Irpef sui costi di costruzione restando invece quelli di manutenzione ordinaria (solo se effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale), di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia e per il bonus arredi che può essere goduto anche nel caso delle ricostruzione e non costruzione a seguito di eventi calamitosi e stao di emergenza dichiarato anche in relazione a interventi di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che entro sei mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile. Non si può fruire della detrazione, invece, in relazione a immobili di nuova costruzione.
