Al vaglio del Governo un decreto attuativo della direttiva comunitaria che prevede la vendita immediata dell'immobile per mancato pagamento di diciotto rate di mutuo
Mutui non pagati e pignoramento immediato
Sarà più facile per le banche vendere un immobile oggetto di un contratto di mutuo se il mutuatario non paga diciotto rate del finanziamento e non si passerà più dinanzi al giudice, accelerando così tutta la procedura!
Non è ancora chiaro se le diciotto rate devono essere consecutive o frammentate.
Questo in sostanza quanto prevede lo schema di un decreto legislativo, l’atto di Governo n. 256, che recependo una direttiva comunitaria del 2014, modifica alcune norme del testo Unico della finanza.
Mutui non pagati: il decreto attuativo della Direttiva 2014/17/UE
Il decreto legislativo attualemente al vaglio del Governo reca attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141.
La Direttiva comunitaria all'articolo 28 disciplina anche le ipotesi di morosità del consumatore, stabilendo che gli Stati membri non impediscono alle parti di un contratto di credito di convenire espressamente che la restituzione o il trasferimento della garanzia reale o dei proventi della vendita della garanzia reale è sufficiente a rimborsare il credito.
Una novità che viene recepita nel decreto legislativo al vaglio del Governo che modifica l’articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, che disciplina i casi di inadempimento del consumatore evitando le procedure di esecuzione.
Al comma 3 l’articolo prevede infatti che le parti del contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile a uso abitativo possano convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore – ossia in caso di ritardo nel pagamento di diciotto rate anche non consecutive, così come definito dall’art. 40 del Testo unico della finanza - la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza.
Nei fatti la legge ora prevede che se il debitore salta il pagamento di diciotto rate del mutuo, la banca e il sottoscrittore del mutuo medesimo possono inserire nel contratto di finanziamento la previsione che l’immobile ipotecato venga restituito alla banca che lo mette in vendita rientrando così dal finanziamento.
L’eventuale eccedenza che deriva dalla vendita verrà erogata al debitore moroso.
Se passa il decreto cosa cambia in sostanza?
Si salta il passaggio in tribunale e quindi viene sacrificato l’articolo 2744 del codice civile, che vieta il cosiddetto patto commissorio, ossia il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
Le banche possono così entrare direttamente in possesso dell’immobile, senza dover passare dal giudice e in tutta fretta metterlo in vendita e soddisfarsi sul ricavato.
L’articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, così come novellato dalla direttiva Ue, prevede inoltre che il valore del bene immobile oggetto della garanzia sia stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all’inadempimento.
La Banca d’Italia dovrà poi emanare le linee guida per la valutazione immobiliare, tenendo conto delle valutazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare del Mef.
Se poi dalla vendita non viene ricavato una somma sufficiente il debitore restituirà il residuo dopo sei mesi dalla conclusione della vendita.
Mutui non pagati: la reintroduzione delle penali
Tra le altre novità previste dal decreto legislativo attutivo della direttiva comunitaria del 2014 si prevede anche il ritorno delle penali, abolite dal decreto Bersani.
In particolare è l’art. 120-quinquies comma 2 che prevede che dal costo totale del credito, Taeg, sono esclusi i costi connessi con la trascrizione dell’atto di compravendita del bene immobile e le eventuali penali pagabili dal consumatore per l’inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto di credito.
Le reazioni
Al grido di La casa non si tocca, il Movimento 5 Stelle ha protestato alla Camera davanti alla commissione Finanze e diversi deputati sono stati sospesi.
Intervenuto nella discussione anche il presidente dell’Abi, l’Associazione bancaria italiana, Antonio Patuelli secondo cui non esiste alcun rischio che gli immobili vengano pignorati immediatamente. Per placare gli animi e sedare la protesta è recentemente intervenuto anche il viceministro dell'Economia, Enrico Zanetti il quale ha dichiarato che il governo guidato dal premier Matteo Renzi è disponibilissimo ad apportare correzioni al decreto legislativo attuativo della direttiva europea sui mutui.
Il decreto – secondo quanto afferma Zanetti - potrebbe essere corretto cambiando il riferimento alle diciotto rate con un riferimento ad archi temporali. Il viceministro inoltre precisa che le nuove norme non sono retroattive e intervenire sui criteri di nomina del perito che dovrà essere super partes.
Considerazioni sul decreto
A parere di chi scrive, se dovesse passare, questo decreto andrebbe a tutto sfavore di chi ha stipulato il mutuo. Questo perché il passaggio dal tribunale conferiva al giudice la facoltà di stabilire il prezzo di partenza della casa messa all'asta, dalla cui vendita, una volta pagata la quota capitale, gli interessi alla banca e tutti gli oneri di spesa, qualora vi fosse stata una differenza economica, questa sarebbe andata nelle tasche di chi in passato aveva acceso il mutuo.
Se dovesse passare il decreto, la banca diventerebbe diretta proprietaria dell'immobile; si può facilmente comprendere come il suo interesse sarebbe quello di recuperare al più presto possibile quota capitale, interessi e oneri di spesa, anche a costo di svendere la casa rispetto al suo valore effettivo. Questo è quanto dovrebbe avvenire salvo accordi tra le parti.
Tuttavia, si può ben comprendere chi tra banche e cittadini sarebbe l'anello debole!
