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Lo sfratto per finita locazione si verifica quando, nonostante sia arrivato il momento in cui scade il contratto di affitto, l’inquilino non lascia libero l’immobile di proprietà del locatore.
L’intimazione di sfratto per finita locazione è regolamentata dall’articolo 657 del Codice Civile, che stabilisce come il proprietario di un immobile possa chiedere che l’inquilino vada via dalla casa affittata, perché è scaduto l’accordo che avevano pattuito inizialmente.
Ma come avviene la procedura di sfratto per finita locazione? Eventualmente l’inquilino intimato può opporsi? Come avviene l’opposizione allo sfratto per finita locazione?
Vediamo tutti i dettagli su come il giudice può agire nel determinare la sua decisione e come la sua ordinanza può diventare immediatamente esecutiva.
Lo sfratto per finita locazione: come funziona
La procedura dello sfratto per finita locazione inizia con l’intimazione da parte del locatore, che si rivolge al conduttore, invitandolo a lasciare libero l’immobile.
Il proprietario dell’immobile cita il conduttore di fronte al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile dato in affitto, per ottenere la convalida di sfratto per finita locazione.
Quando il locatore invia la citazione all’inquilino, deve necessariamente specificare un avvertimento: nel caso in cui l’inquilino non compaia di fronte al giudice o se non ha motivi per i quali formulare un’opposizione, il giudice convaliderà lo sfratto nei suoi confronti.
Per quanto riguarda lo sfratto per finita locazione, i tempi secondo la legge devono essere rappresentati da un arco temporale non inferiore a 20 giorni tra il giorno della notifica e quello dell’udienza.
Soltanto per gravi motivi il giudice, con un apposito decreto, può dimezzare i termini temporali.
Le parti quindi devono costituirsi in giudizio presentando i documenti necessari per poter svolgere l’udienza in tribunale.
Dobbiamo comunque operare una distinzione tra sfratto per finita locazione e morosità.
Può essere molto utile questa lettura:Inquilino moroso: come e quando procedere con lo sfratto!
Anche se possono sembrare due concetti simili, in realtà sono molto differenti.
Il primo si realizza quando il proprietario dell’immobile vuole che l’inquilino lasci l’appartamento, dopo che è scaduto il contratto d’affitto.
Nel secondo caso, invece, il contratto non è ancora scaduto, ma il proprietario della casa data in affitto si rivolge al tribunale per mandare via dall’immobile un inquilino, perché quest’ultimo non ha pagato i canoni di locazione, secondo ciò che era stato stabilito nel contratto preventivo, oppure (è il caso di una locazione a scopo commerciale) l’inquilino ha pagato soltanto i due terzi dell’importo stabilito.
Sfratto per finita locazione: opposizione da parte dell’inquilino
Può capitare che durante l’udienza il conduttore si opponga allo sfratto. In questo caso però deve fornire una prova scritta delle ragioni per cui si oppone al procedimento nei suoi confronti oppure deve fornire dei gravi motivi, per i quali lo sfratto non potrebbe avvenire.
In questa situazione si apre un procedimento di ricognizione, perché il giudice ha il dovere di accertarsi se veramente questi gravi motivi sussistano.
Se il tribunale trova che i motivi non sono estremamente validi, il giudice pronuncia l’ordine di lasciare l’appartamento con un’ordinanza che non può essere più impugnata.
Quindi l’ordinanza diventa esecutiva nell’immediato e il giudice può anche stabilire il versamento di una cauzione per ricompensare il proprietario della casa dei danni e delle spese sostenute.
Se il conduttore non si presenta all’udienza, può anche opporsi alla convalida di sfratto, provando che non ha avuto una tempestiva conoscenza del fatto per forza maggiore o per eventuali irregolarità che può presentare la notificazione. Tuttavia in questo caso l’opposizione deve avvenire entro 10 giorni.
Sfratto per finita locazione: cosa succede dopo l’udienza
Se il proprietario dell’immobile ottiene il favore da parte del giudice durante l’udienza, sarà lo stesso giudice che fisserà la data per il rilascio dell’immobile.
Questa costituisce un termine perentorio e il proprietario agisce in questo caso per farsi rilasciare l’immobile avvalendo anche del supporto della forza pubblica.
Comunque l’inquilino deve essere sempre informato mediante un’apposita notifica che deve avvenire prima della scadenza del contratto stesso.
Lo sfratto per finita locazione può essere anche un modo per il proprietario di tutelarsi e di abbreviare i tempi per ottenere la restituzione dell’immobile alla scadenza contrattuale.
Infatti lo sfratto esecutivo in questo caso avverrà soltanto alla data di scadenza dell’accordo, ma il locatore non può richiedere le spese sostenute.
Il vantaggio consiste che si può agire subito alla scadenza del contratto, obbligando forzatamente l’inquilino a lasciare subito l’appartamento.
Però tutta la procedura deve avvenire sempre con un atto di citazione e un atto di convalida.
Contributo unificato sfratto per finita locazione
Nel caso di sfratto per finita locazione, il formulario deve essere appositamente composto con alcune informazioni fondamentali con informazioni chiare, in grado di evitare fraintendimenti e problemi che possono sopravvenire nel corso del tempo.
La stessa chiarezza deve essere utilizzata riguardo al contributo unificato. In questo caso infatti dobbiamo ricordare che non va pagato per intero, ma nella misura ridotta del 50% rispetto a quanto per esempio si paga nello sfratto per morosità.
In quest’ultima situazione la somma da pagare si basa sul calcolo specifico che tiene conto dell’importo totale dei canoni di locazione che l’inquilino non ha più pagato.
Nello sfratto per finita locazione si richiede il pagamento del 50%, tenendo presenti le seguenti corrispondenze. Si tiene conto del cosiddetto valore della lite: per un valore da 0 a 1.100 euro, si deve pagare il 50% di 18,50 euro; per un valore da 1.101 a 5.200 euro, si paga la metà di 42,50 euro; da 5.201 a 26.000 euro, il 50% di 103 euro; per un valore da 26.001 a 52.000 euro, la metà di 225 euro. Lo stesso discorso vale anche quando il valore non può essere determinato.
Per pagare il contributo unificato, si usa un bollettino di conto corrente postale o il modello F23, specificando il codice tributo 750T. Si può ricorrere anche al modulo che è disponibile in formato elettronico.
Su questo modulo elettronico devono essere indicati con chiarezza i dati del locatore, i dati dell’inquilino e si deve applicare un contrassegno acquistabile in tabaccheria, per confermare che si è effettuato il pagamento.
Da non dimenticare che il contributo unificato deve essere pagato obbligatoriamente per dare inizio ad una causa giudiziale, anche quando questa è di carattere civile.
Riguardo la locazione abbiamo raccolto molte informazioni:
