In questo Libro delle Idee parleremo di un tema spinoso, l'accatastamento di immobili abusivi: vedremo cosa fare andando a conoscere più da vicino la normativa vigente e le condizioni che ne regolano il funzionamento. L'attività di identificazione e regolarizzazione delle case costruite in assenza delle condizioni per essere accatastate è, evidentemente, di difficile soluzione.
Una sistemazione a questa materia è stata trovata dal legislatore con la Legge n. 286 del 24 novembre 2006, dall'articolo 19 del Decreto Legge n. 78 del 31 maggio 2010, poi modificato e convertito nella Legge n. 122 del 30 luglio 2010). Gli uffici del catasto hanno così iniziato la difficile operazione di rilevare case e costruzioni abusive e quindi mai accatastate prima, attraverso una complessa operazione che ha previsto la sovrapposizione di mappe catastali pre-esistenti con foto aeree fornite dall'AGEA, Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura, incaricata dei rilevamenti.
Alla fine di questa complessa opera di rilevazione e incrocio di dati, sul sito dell'ex Agenzia del Territorio, il Catasto appunto, sono state pubblicati gli elenchi delle particelle catastali sulle quali era emersa la presenza di immobili abusivi ancora da accatastare. Elenchi pubblicati poi Anche sull'Albo pretorio dei comuni, dove i proprietari interessati, o tecnici come degli architetti da loro incaricati, avrebbero poi potuto andare a rilevare la presenza di eventuali immobili abusivi da accatastare.
L'ex Agenzia del Territorio seguendo le normative, aveva provveduto a notificare a tutti gli interessati i cosiddetti avvisi di accertamento attraverso la pubblicazione sull'Albo pretorio comunale e sulla Gazzetta Ufficiale. Le normative poi prevedevano una cosiddetta procedura di Autotutela, anche a livello telematico, per cui i proprietari interessati avevano il tempo di richiedere le necessarie visure catastali e di segnalare eventuali errori e incongruenze rispetto ai rilevamenti.
Per capire meglio cosa fare per l'accatastamento di immobili abusivi non resta che andare a vedere la questione nel dettaglio: seguiteci
1. Accatastamento degli immobili abusivi: problemi con la procedura
Vista della villa dal lato mare
CARLO CHIAPPANI interior designerIl problema, sorto nel processo di accertamento e che ancora oggi crea delle difficoltà, è che parte dei proprietari, o presunti proprietari, non sa effettivamente proprietaria di stabili o costruzioni abusive non accatastati nei terreni censiti e poi rappresentati negli elenchi.
Non era, infatti, prevista alcuna procedura di contestazione attraverso delle notifiche appositamente indirizzate ai proprietari identificati. E cioè delle raccomandate di contestazione giudiziaria, o delle notifiche attraverso gli appositi messi comunali agli indirizzi di abitazione delle persone coinvolte.
In questo caso, infatti, il legislatore aveva previsto una procedura di notifica indistinta e generale, con la sola pubblicazione degli elenchi negli albi pretori menzionati in precedenza. Le problematiche originate dalla mancata notifica personale e dalla richiesta dei relativi permessi, ha generato una lunga serie di problemi.
2. Cos'è l'accatastamento
vista zona ingresso
Alfredo PulcranoLa parola accatastamento, in senso proprio, indica quella procedura burocratica attraverso la quale si provvede a identificare un immobile, specificando quali siano le sue caratteristiche di base e la sua rendita fiscale. Si tratta quindi di un procedimento che ha come oggetto l’immobile, e che sfocia in un documento che ha conseguenze pratiche ulteriori.
Contiene, per esempio i dati e le informazioni che descrivono le caratteristiche dell'immobile in questione, utili per quanto riguarda i pagamenti delle imposte come l'Irpef e per le richieste dei certificati di agibilità. E nei casi in cui sia necessario, i certificati di abitabilità di un edificio.
Attraverso l’accatastamento si attribuisce un valore fiscale a un immobile, definendo quindi allo stesso tempo a quale categoria appartenga l'unità immobiliare che viene accatastata. L’accatastamento viene effettuato sia per ogni nuova costruzione che in relazione a eventuali modifiche ulteriori, fatte sull’immobile in seguito, come ristrutturazioni, cambi di destinazione d’uso, e deve essere effettuato in ogni caso a prescindere dall’effettiva destinazione d’uso dell’immobile stesso, che sia ad uso residenziale, commerciale.
3. Immobili da accatastare e sanzioni per l'omessa denuncia
Per procedere con l'accatastamento degli immobili abusivi l'Agenzia delle Entrate ha proceduto con delle procedure di accertamento d'ufficio, che hanno addebitato ai possessori le spese relative alle questioni tecniche, oltre alle sanzioni per l'omessa denuncia. In genere le sanzione minima è di 300 euro per ogni unità immobiliare, ma può essere ridotta di un quarto pari a 75 euro se la somma viene versata entro 60 giorni.
La dichiarazione rappresenta un obbligo di legge, che se non dovesse essere rispettato comportata le sanzioni che abbiamo visto. Nel caso in cui ci sia un'inadempienza nella dichiarazioni, poi, saranno gli stessi uffici dell'ex Agenzia per il Territorio a intervenite iscrivendo direttamente l'immobile, verificandone la classe e poi notificando i risultati.
Le spese e gli oneri che questo intervento di rilevazione da parte dell'ente competente comporta, saranno poi scaricati sui proprietari interessati, andando ad aggiungersi alle sanzioni già descritte.
4. Obbligo di accatastamento
Apertura foro camera
Architetti BaggioPer capire meglio cosa comporti l'accatastamento di un immobile abusivo è importante capire quali siano i termini dell'obbligo di accatastamento. In caso di immobili costruiti ex-novo oppure di interventi su un immobile già esistente così rilevanti da comportare una variazione che influisce sulla classe stessa dell'immobile, l'accatastamento è obbligatorio.
E anche l'eventuale semplice aggiornamento dei dati catastali, risulta obbligatorio. Non effettuare l'accatastamento o l'aggiornamento, comporta il ricorre delle sanzioni che abbiamo già descritto. L’obbligo di accatastamento per i fabbricati rurali, poi, deriva da una disciplina di legge che imponeva ai proprietari e ai comproprietari di fabbricati rurali che censiti al catasto terreni, di provvedere a un’ulteriore registrazione.
Entro il 2012, si doveva provvedere a registrare questi immobili rurali al catasto edilizio urbano, attraverso una procedura apposita: una normativa che aveva di fatto introdotto un obbligo di censimento, obbligo che non era previsto in precedenza in relazione al catasto fabbricati.
5. Conformità catastale
Anche nel caso dell'accatastamento di immobili abusivi è bene sapere che esiste una procedura per la definizione e certificazione della cosiddetta ’conformità catastale’. Si tratta di una specifica normativa introdotta nel luglio del 2010, che obbliga i proprietari di immobili a:
Dichiarare nell’atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso.
Per cui, prima di stipulare eventuali contratti, tutti i proprietari sono tenuti a verificare che i dati catastali e quelli delle planimetrie depositate corrispondano al cosiddetto stato di fatto
, cioè alla situazione realmente esistente, sia per la destinazione d'uso, e quindi per la categoria catastale, che per consistenza del numero dei vani e delle superfici.
