Da ufficio ad appartamento e viceversa: quanto influisce sulle tabelle millesimali la modifica della destinazione di uso di un immobile?
Nel tuo stabile c’è un condomino che ha trasformato il proprio appartamento in un ufficio per darlo in affitto a uno studio associato. Secondo l’assemblea, questa modifica della destinazione d’uso dell’immobile comporterà anche un maggior utilizzo dei servizi comuni come l’ascensore, le scale, il citofono, l’androne a causa del via vai dei clienti e dei professionisti. È giusto pertanto che vengano modificate le tabelle millesimali e si faccia pagare al proprietario una quota superiore per le spese condominiali. Quest’ultimo, ovviamente, rispedisce al mittente le richieste dei vicini: a suo avviso, infatti, la qualità e il valore dell’appartamento resta immutato nonostante il diverso impiego dello stesso per cui le tabelle non vanno toccate. Chi ha ragione? Cambiando la destinazione d’uso variano i millesimi? Ecco cosa ha detto, a riguardo, la giurisprudenza.
Si dà spesso per scontato che la modifica della destinazione d’uso di un immobile comporti necessariamente la modifica delle tabelle millesimali. Invece la Cassazione ha sempre detto il contrario. Il fondamento dell’interpretazione fornita dai giudici supremi sta in una norma delle disposizioni di attuazione al codice civile [1] in base alla quale il valore degli appartamenti di proprietà esclusiva va ragguagliato in millesimi a quello dell’intero edificio ed espresso in una apposita tabella (che va allegata al regolamento di condominio, qualora vi sia in effetti un regolamento).
Se hai letto Come si calcolano i millesimi di un appartamento, saprai di certo che i criteri che vengono presi a riferimento per determinare il valore degli immobili che compongono l’edificio e così calcolarne i millesimi sono di solito i seguenti:
- coefficiente di destinazione: gli ambienti di ogni appartamento vengono catalogati in camere, servizi (cucina, bagno, ripostiglio), corridoi, disimpegni, logge racchiuse tra pareti, cantine e soffitte, balconi coperti, balconi scoperti, terrazzo a livello, giardini. Per ciascuno di questi ambienti viene dato una sorta di valore indicativo. Ad esempio la camera da letto ha 1 mentre il corridoio ha 0,80; il balcone coperto vale di più di quello scoperto, e così via;
- coefficiente di orientamento: un appartamento esposto a nord e quindi alle intemperie, vale meno di uno esposto a sud. I vani che si trovano a sud-est e sud-ovest (in quanto più esposti alla luce) valgono di più di quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni senza finestre;
- coefficiente di prospetto: gli appartamenti che affacciano su giardini valgono di più di quelli che affacciano davanti a un altro palazzo o su una strada secondaria;
- coefficiente di luminosità;
- coefficiente di piano: i piani superiori vengono valutati di più per via della maggior luce, aria e panorama.
Come si vede, tra i coefficienti non viene presa in considerazione la destinazione d’uso dell’appartamento la quale, pertanto, se varia non influisce direttamente sulle tabelle millesimali.
Del resto è la stessa norma del codice civile che abbiamo citato poc’anzi a stabilire che, ai fini del valore dell’appartamento, non si deve tenere conto dei miglioramenti e del suo stato di manutenzione. Si tratta infatti di eventi che non incidono sulla obiettiva conformazione strutturale dell’immobile in rapporto all’intero edificio; ed è solo quest’ultimo aspetto che rileva ai fini della definizione delle tabelle millesimali. La conformazione strutturale dell’immobile dipende da differenti fattori, ossia dai coefficienti che abbiamo appena indicato (e quindi dall’estensione, dall’altezza, dall’ubicazione e dall’esposizione).
Dunque, secondo la Cassazione, cambiando la destinazione dell’appartamento non cambiano anche i millesimi. O meglio: non in automatico, salvo poi un valutazione che va comunque fatta tenendo conto delle particolarità del caso.
Peraltro, per legge [2], i millesimi degli appartamenti possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino (con maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio) in due casi tassativi:
- quando nella loro originaria compilazione è stato commesso un errore (ad esempio le differenze di estensione, altezza, ubicazione, esposizione e simili, mentre non hanno rilevanza i criteri soggettivi, come quelli d’ordine estetico);
- oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, derivante da sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
La modifica della destinazione d’uso di un appartamento – come ad esempio la trasformazione di un appartamento in un ufficio, o viceversa, ecc. – non rientra nel concetto di «errori» che danno luogo a una revisione delle tabelle millesimali, né si può parlare di un’alterazione della consistenza reale oppure della superficie effettivamente godibile.
Per questo anche la Cassazione [3] ha spiegato che una modifica della destinazione d’uso di un locale realizzata senza modificare le caratteristiche proprie degli immobili, non incide sul valore millesimale, dal momento che l’individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo.
Ci sono le eccezioni. Come abbiamo anticipato, la modifica della destinazione d’uso non comporta in automatico la variazione dei millesimi (si pensi a un appartamento che diviene studio di un avvocato) a meno che nel caso concreto non si dimostri che tale modifica comporti un maggior costo per il condominio (si pensi a un appartamento che diviene una palestra). Nel caso di una civile abitazione che divenga un locale commerciale a cui accede un gran numero di clienti, il condominio dovrà sostenere maggiori costi per la manutenzione dei beni comuni soggetti a usura per via dell’uso continuato da parte degli avventori (apertura e chiusura del portone, uso dell’ascensore, maggiore sporcizia per le scale, ecc.). È proprio questo nuovo utilizzo e le nuove conseguenti maggiori spese che giustificano – a prescindere dal mutamento o meno della destinazione d’uso dell’unità immobiliare interessata – una richiesta di revisione del precedente riparto delle spese.
